Иск о восстановлении договора аренды земельного участка после признания его условий недействительными

Полный текст дела

Дело № 2-1184/2024 УИД: 03RS0001-01-2024-000680-96 РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации 25 апреля 2024 года город Уфа Демский районный суд г. Уфы Республики Башкортостан в составе: председательствующего судьи Киекбаевой А.Г., при секретаре Воропаевой П.И., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Муслюмов Р.Р. к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан об обязании заключить договор аренды земельного участка, УСТАНОВИЛ: Муслюмов Р.Р. обратился в суд с иском к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан об обязании заключить договор аренды земельного участка площадью 4515 кв.м., кадастровый номер №, расположенного по адресу: , на условиях, установленных договором аренды земельного участка № 24/т-20 от 31.08.2020 на период, равный сроку рассмотрения дела № 2-448/2023, то есть на 11 месяцев, 15 дней. Истец обосновывает свои требования тем, что 31 августа 2020 г. между истцом и ответчиком был заключен договор № 24/т-20 аренды земельного участка, площадью 4 515 кв. м., кадастровый №, расположенного по адресу: (далее – Участок), назначение целевое (функциональное): строительство многоэтажного дома, разрешенное использование: хранение автотранспорта, на следующих условиях: Согласно п. 4.1 Договора размер годовой арендной платы за Участок в соответствии с решением Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан № 1248 от 20.07.2020, составляет 747059 руб. Согласно п. 4.3 Договора задаток в размере 362650 руб., ранее оплаченный для участия в аукционе на заключения договора аренды земельного участка по договору о задатке № 2 от 06.08.2020, засчитывается в счет оплаты годовой арендной платы. Истец надлежащим образом исполнял свои обязанности по Договору, за весь период действия Договора с 31.08.2020, своевременно вносил арендную плату, осуществлял хозяйственную деятельность на арендованном Участке, в соответствии с правами и обязательствами установленными Договором. За весь период действия договорных отношений у ответчика не было претензий насчет пользования Участком истцом. 18.09.2020 истец заключил Договор уступки прав и обязанностей по Договору аренды земельного участка № 24/т-20 от 31.08.2020 в пользу ООО «Стрит Сервис». 29.11.2022 прокурор г. Уфы обратился с иском в Демский районный суд г. Уфы Республики Башкортостан к Управлению земельных и имущественных отношений администрации ГО г. Уфа РБ, Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, Муслюмову Р.Р., ООО «Стрит Сервис» о признании недействительными отдельных пунктов договора аренды земельного участка, дополнительных соглашений к нему, а также договора об уступке прав и обязанностей по договору аренды. Вступившим в законную силу решением Демского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан по делу № 2-448/2023 от 15.03.2023 указанные исковые требования прокурора г. Уфы удовлетворены. Истец полагает, что, пока в период с 29.11.2022 по 13.11.2023 рассматривалось дело по иску прокурора г. Уфы, по этой причине в обозначенный период предпринимательская деятельность истца и третьего лица на земельном участке приостановилась, а затем, в результате принятых судебных актов, положения п. 5.3.2 Договора и договор от 18.09.2020 о передаче прав и обязанностей по Договору, дополнительное соглашение от 17.06.2021, дополнительное соглашение от 22.04.2022 были признаны недействительными. Истец считает, что после признания недействительным заключенным между Истцом и ООО «Стрит Сервис» договора уступки от 18 сентября 2020 года, права и обязанности по Договору аренды земельного участка № 24/т-20 от 31.08.2020 вновь перешли к Истцу (к Муслюмов Р.Р.). Согласно ст. 3.1 срок действия Договора аренды земельного участка № 24/т-20 от 31.08.2020 был установлен до 31.08.2023. 21.07.2023 до окончания срока действия Договора Истец уведомил Ответчика о своем желании продлить существующие договорные отношения на прежних условиях, в связи с чем просил заключить новый Договор о предоставлении Участка в аренду, что подтверждается ответом ответчика от 31.07.2023 (письмо ЭУ-М04-06-3/100732 от 31.07.2023). 31.07.2023 Ответчик отказал Истцу в заключении нового Договора о предоставлении земельного участка в аренду, ссылаясь на отсутствие, принадлежащих истцу объектов недвижимости на Участке, что подтверждается ответом ответчика от 31.07.2023. До настоящего времени земельный участок истец ответчику не вернул, продолжает им пользоваться на условиях, определенных Договором. Определением суда в качестве соответчика по делу привлечено Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан. На судебное заседание истец Муслюмов Р.Р. не явился, извещен надлежащим образом. Представитель ответчика Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, представитель ответчика Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан на судебное заседание не явился, извещались надлежащим образом. В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд находит возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц. Изучив представленные материалы, суд приходит к следующему. Согласно п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством. Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Согласно п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Согласно п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Согласно п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Согласно п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации). В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается. Каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, в пределах срока, установленного судом. Судом установлено, что между Управлением земельных и имущественных отношений администрации ГО г.Уфа РБ и Муслюмовым Р.Р. заключен договор аренды №24/т-20 от 31.08.2020г аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 4515 кв. м, расположенного по адресу: , на срок с 31.08.2020г по 30.08.2023г. Договор аренды был зарегистрирован в установленном законом порядке. По акту приема-передачи от 31.08.2020г вышеуказанный земельный участок переда Муслюмов Р.Р. 18.09.2020г. между Муслюмов Р.Р. и ООО «Стрит Сервис» заключен договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по Договору аренды №24/т-20 земельного участка от 31.08.2020г, в соответствии с которым ООО «Стрит Сервис» переданы все права и обязанности по договору аренды №24/т-20 земельного участка от 31.08.2020г. 27.10.2020г произведена государственная регистрация уступки права (аренды). 17.06.2021г между Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан и ООО «Стрит Сервис» заключено дополнительное соглашение о внесении изменений №1 в договор аренды земельного участка №24/т-20 от 31.08.2020г, согласно которому права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка №24/т-20 от 31.08.2020г переданы от Муслюмов Р.Р. к ООО «Стрит Сервис». 22.04.2022г между Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан и ООО «Стрит Сервис» заключено дополнительное соглашение о внесении изменений №1 в договор аренды земельного участка №24/т-20 от 31.08.2020г, согласно которому срок аренды земельного участка установлен с 31.08.2020г до 30.08.2026г. Вступившим в законную силу решением Демского районного суда г. Уфы от 15.03.2023 по делу 2-448/2023 постановлено: Исковые требования Прокурора г.Уфы к Управлению земельных и имущественных отношений администрации ГО г.Уфа РБ, Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, Муслюмов Р.Р., ООО «Стрит Сервис» о признании недействительными отдельных пунктов договора аренды земельного участка, дополнительного соглашения к нему, а также договора об уступке прав и обязанностей по договору аренды удовлетворить. Признать недействительным п.5.3.2 договора аренды земельного участка №24/т-20 от 31.08.2020г, заключенного между Управлением земельных и имущественных отношений администрации ГО г.Уфа РБ и Муслюмов Р.Р. в части слов «а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам». Признать недействительным договор от 18.09.2020г о передаче (уступке) прав и обязанностей по Договору аренды №24/т-20 земельного участка от 31.08.2020г, заключенный между Муслюмов Р.Р. и ООО «Стрит Сервис». Признать недействительным дополнительное соглашение от 17.06.2021г о внесении изменений №1 в договор аренды земельного участка №24/т-20 от 31.08.2020г, заключенное между Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан и ООО «Стрит Сервис». Признать недействительным дополнительное соглашение от 22.04.2022г о внесении изменений №2 в договор аренды земельного участка №24/т-20 от 31.08.2020г, заключенное между Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан и ООО «Стрит Сервис». Апелляционным определением Верховного Суда РБ от 07.06.2023 и кассационным определением Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 13.11.2023 решение Демского районного суда г. Уфы от 15.03.2023 оставлено без изменения. Как установлено вступившим в силу решением Демского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 15.03.2023, поскольку договор аренды земельного участка №24/т-20 от 31.08.2020г был заключен по итогам проведения аукциона, то в силу прямо установленного законом запрета победитель торгов Муслюмов Р.Р. был не вправе уступать права по указанному договору ООО «Стрит Сервис», а должен был исполнить обязательства по договору лично. Таким образом, суд приходит к выводу о том, что первоначальные договорные правоотношения между истцом и ответчиком содержали в себе неправомерно установленное в п. 5.3.2. Договора аренды № 24/т-20 от 31.08.2020 право истца переуступить третьему лицу права по указанному договору. Указанные обстоятельства повлекли для истца последствия в виде невозможности пользования земельным участком в период судебных разбирательств равный сроку рассмотрения Демским районным судом г. Уфы Республики Башкортостан и судами апелляционной и кассационной инстанции дела № 2-448/2023. Согласно предоставленным доказательствам, пунктом 3.1 Договора аренды земельного участка № 24/т-20 от 31.08.2020 срок его действия был установлен до 31.08.2023. 21.07.2023(до окончания срока действия Договора) истец на законных основаниях уведомил Ответчика о своем желании продлить существующие договорные отношения на прежних условиях, в связи с чем просил заключить новый Договор о предоставлении Участка в аренду (указанные обстоятельства явствуют из имеющегося в материалах дела письменного ответа ответчика от 31.07.2023 - письмо ЭУ-М04-06-3/100732 от 31.07.2023). Письмом от 31.07.2023 Министерство земельных и имущественных отношений РБ отказало истцу в заключении нового договора о предоставлении земельного участка в аренду, ссылаясь на отсутствие, принадлежащих истцу объектов недвижимости на Участке. До настоящего времени истец продолжает пользоваться земельным участком на условиях, определенных Договором. Доказательств обратного ответчиками не предоставлено. В соответствии с частью 1, пунктом 4 части 2 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование. Из указанной нормы закона следует, что арендатору земельного участка законом предоставлен трехлетний срок для использования земельного участка под строительство, при чем в этот срок не входит время, в течение которого арендатор по объективным причинам не мог использовать земельный участок по назначению. Истец не имел объективной возможности использовать земельный участок по назначению с даты заключения договора о передаче (уступке) прав и обязанностей по Договору аренды №24/т-20 земельного участка от 31.08.2020г и до даты вступления решения суда от 15.03.2023 по делу № 2-448/2023 т.е. до 07.06.2023 При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что оснований для прекращения договора аренды в связи с истечением срока его действия не имеется, поскольку истцу не была предоставлена возможность использовать земельный участок в течение трех лет с целью строительства многоэтажного паркинга. Частью 3 статьи 22 ЗК РФ и статьей 621 ГК РФ предусмотрено, что по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка. Доказательств того, что истец не имеет преимущественного права на заключение нового договора аренды земельного участка, ответчиком не представлено. При таких обстоятельствах, суд находит исковые требования Муслюмов Р.Р. к Министерству земельных и имущественных отношений РБ о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка обоснованными и подлежащими удовлетворении. В соответствии со ст. 206 ГПК РФ суд считает необходимым установить срок для заключения договора аренды земельного участка – один месяц со дня вступления решения суда в законную силу. В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с Министерства земельных и имущественных отношений РБ в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате госпошлины в размере 300 руб. Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд РЕШИЛ: Исковые требования Муслюмов Р.Р. к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан удовлетворить частично. Обязать Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (ИНН 0274045532) в течение одного месяца со дня вступления решения в законную силу заключить в порядке преимущественного права перед другими лицами с Муслюмов Р.Р. (паспорт №) договор аренды недвижимого имущества – земельного участка площадью 4515 кв.м., кадастровый номер №, расположенного по адресу: для использования в целях: строительства многоэтажного паркинга. В удовлетворении остальной части отказать. Взыскать с Министерства земельных и имущественных отношений РБ в пользу Муслюмов Р.Р. расходы по уплате госпошлины в размере 300 руб. Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме через Демский районный суд г. Уфы. Судья Киекбаева А.Г.