Спор о правомерности доплаты и сроков передачи квартиры при долевом строительстве

Полный текст дела

дело №2-3187/2024 РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации 21 мая 2024 года г. Уфа Калининский районный суд г. Уфы Республики Башкортостан в составе: председательствующего судьи Ибрагимовой Ф.М., при секретаре Султанмуратовой А.Ф., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Култаев Д.А. к ООО "Строительное управление №36" о защите прав потребителя, установил: Култаев Д.А. обратился в суд с иском к ООО «Строительное управление №36» о защите прав потребителя. В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СУ-36» и ООО «Планета Недвижимость» был заключен договор № участия в долевом строительстве. По условиям договора застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) дом и, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта, передать объекты долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома. Срок передачи застройщиком объектов долевого строительства не позднее ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Планета недвижимости» и Култаевым Д.А. был заключен договор уступки прав требования (цессии) № по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ. По условиям договора цессии ООО «Планета недвижимости» передала, а Култаев Д.А. приобрел права и обязанности в отношении объекта долевого строительства – однокомнатная квартира, площадью 39,04 кв.м., расположенная по адресу: . Стоимость уступаемого права на квартиру составила 6 410 368,00 рублей, которая истцом было оплачена. В июле месяце истцом было получено требование о доплате денежных средств в размере 28 182,70 рублей в связи с увеличением площади. На требования истца о предоставлении доказательств увеличения площади документы предоставлены не были, при этом со стороны ответчика одностороннего акта приема передачи отправлено не было. В последующем денежные средства в размере 28 182,70 рублей были доплачены. ДД.ММ.ГГГГ квартира, расположенная по адресу: РБ, , была передана истцу по акту приема-передачи квартиры по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ. Обязательство истца по оплате квартиры в размере 4 259 923,50 рублей перед застройщиком были исполнены в полном объеме. На претензию, поданную по почте, о добровольной выплате неустойки, ответчик прислал письмо о том, что согласно условиям договора об участии в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ в случае увеличения общей площади объекта долевого строительства по данным органов технической инвентаризации по сравнению с данными проектной документации, участник долевого строительства обязуется доплатить застройщику разницу, рассчитанную в п. 3.2 договора. Из результатов обмера, проведенных органами технической инвентаризации и кадастрового учета следует, что фактически общая площадь составила 39,30 кв.м., на основании чего у истца с учетом положения п. 3.7 договора возникла обязанность уплаты разницы за увеличение общей площади квартиры в размере 28 182,70 рублей в пятидневный срок с момента получения соответствующего письменного уведомления. В нарушение условий договора обязанность произвести взаиморасчет в установленный срок истцом не исполнена, в связи с чем застройщик, руководствуясь ст. 328 ГК РФ был вынужден приостановить исполнение своего обязательства по договору в части исполнения обязанности по передаче объекта долевого строительства до исполнения им обязательства по уплате разницы, рассчитанной в соответствии с п. 3.2 договора. Впоследствии, после исполнения истцом ДД.ММ.ГГГГ обязанности по уплате задолженности по договору, застройщик возобновил исполнение своего обязательства и передал объект долевого строительства ДД.ММ.ГГГГ. Просит суд взыскать с ответчика неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в размере 235 147,78 рублей, компенсацию морального вреда в размере 20 000,00 рублей, судебные расходы: составление и отправка претензии – 5 000,00 рублей, представление интересов в суде – 45 000,00 рублей, штраф в размере 50 % от суммы, присужденной судом. Представитель истца Хисамов В.Р., действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, в обоснование привел доводы, изложенные в иске. Просил требования удовлетворить. Представитель ответчика ООО «Строительное управление № 36» - Гайнетдинова К.В., действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, в судебном заседании исковые требования не признала. Представила суду возражения на иск, в которых указано, что застройщик не несет ответственности, предусмотренной действующим законодательством, за нарушение срока передачи объекта долевого строительства ввиду невнесения участником полной суммы по договору. Просит в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме. В случае удовлетворения исковых требований просит применить положения ст. 333 ГК РФ, снизив размер неустойки. Истец Култаев Д.А., представитель третьего лица ООО «Планета недвижимости» на судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом. Истец письменным заявлением просит рассмотреть дело без его участия. На основании ст. 167 ГПК РФ суд рассмотрел дело при данной явке. Заслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается. Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СУ-36» и ООО «Планета Недвижимость» был заключен договор № участия в долевом строительстве. По условиям договора застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) дом и, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта, передать объекты долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома. Срок передачи застройщиком объектов долевого строительства не позднее ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Планета недвижимости» и Култаевым Д.А. был заключен договор уступки прав требования (цессии) № по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ. По условиям договора цессии ООО «Планета недвижимости» передало, а Култаев Д.А. приобрел права и обязанности в отношении объекта долевого строительства – однокомнатная квартира, площадью 39,04 кв.м., расположенная по адресу: . Стоимость уступаемого права на квартиру составила 6 410 368,00 рублей, которая истцом было оплачена. Истцом было получено требование о доплате денежных средств в размере 28 182,70 рублей в связи с увеличением площади. В последующем денежные средства в размере 28 182,70 рублей были доплачены, что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ квартира, расположенная по адресу: РБ, , была передана истцу по акту приема-передачи квартиры по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованием в добровольном порядке выплатить истцу неустойку за нарушение срока сдачи объекта долевого строительства, которая была получена ответчиком ДД.ММ.ГГГГ. На претензию истца ответчик направил ответ, согласно которому отказывает в удовлетворении требований истца, ссылаясь на то, что согласно условиям договора об участии в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ в случае увеличения общей площади объекта долевого строительства по данным органов технической инвентаризации по сравнению с данными проектной документации, участник долевого строительства обязуется доплатить застройщику разницу, рассчитанную в п. 3.2 договора. Из результатов обмера, проведенных органами технической инвентаризации и кадастрового учета следует, что фактически общая площадь составила 39,30 кв.м., на основании чего у истца с учетом положения п. 3.7 договора возникла обязанность уплаты разницы за увеличение общей площади квартиры в размере 28 182,70 рублей в пятидневный срок с момента получения соответствующего письменного уведомления. В нарушение условий договора обязанность произвести взаиморасчет в установленный срок истцом не исполнена, в связи с чем застройщик, руководствуясь ст. 328 ГК РФ был вынужден приостановить исполнение своего обязательства по договору в части исполнения обязанности по передаче объекта долевого строительства до исполнения им обязательства по уплате разницы, рассчитанной в соответствии с п. 3.2 договора. Впоследствии, после исполнения истцом ДД.ММ.ГГГГ обязанности по уплате задолженности по договору, застройщик возобновил исполнение своего обязательства и передал объект долевого строительства ДД.ММ.ГГГГ. В силу статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. Взыскание неустойки за нарушение сроков передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства прямо предусмотрено Федеральным законом N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" частью 2 статьи 6, в силу которой в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. Указанный вывод суда согласуется и с разъяснениями Верховного Суда РФ (Определение Верховного Суда от 25.07.2017 года №4-КГ17-25). В соответствии с п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. Как разъяснено в п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме. Истец просит взыскать неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 235 147,78 рублей, исходя из расчета: 4 259 923,50 * 12% / 150 * 69, который суд признает арифметически верным. От ответчика поступило заявление о снижении неустойки. В соответствии с п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства суд вправе уменьшить неустойку. Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение. Не ограничивая сумму устанавливаемых договором неустоек, ГК РФ вместе с тем предоставляет суду право устанавливать соразмерные основному долгу их пределы, с учетом действительного размера ущерба, причиненного стороне в конкретном договоре. Это является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в ч. 1 ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения. В силу абзаца 2 пункта 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 года N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" применение статьи 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым. Согласно правовой позиции Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в пункте 42 Постановления Пленума от 01.07.1996 г. N 6/8, при разрешении вопроса об уменьшении неустойки следует иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Степень соразмерности как договорной, так и законной неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией и только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения. Согласно позиции Конституционного Суда РФ, выраженной в пункте 2 Определения от 21.12.2000 г. N 263-О, положения пункта 1 статьи 333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования части 1 статьи 17 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Учитывая, что неустойка по своей природе носит компенсационный характер, является способом обеспечения исполнения обязательства должником и не должна служить средством обогащения кредитора, в то же время служит средством восстановления прав кредитора, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства считает заявленный размер неустойки явно несоразмерным последствиям нарушения обязательств и считает возможным снизить её до 100 000,00 рублей, поскольку взыскание неустойки в полном объеме может нарушить права и законные интересы других дольщиков. В соответствии со ст. 15 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Размер компенсации морального вреда определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда, с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости. Законом установлена презумпция причинения морального вреда потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) предусмотренных законами и иными правовыми актами РФ прав потребителя, в связи с чем, потерпевший освобожден от необходимости доказывания в суде факта своих физических или нравственных страданий. Данная правовая позиция изложена в Определении Конституционного суда РФ от 16 октября 2001 года №252-О. Учитывая обстоятельства дела, последствия нарушения обязательства, суд находит, что с ответчика в пользу истца подлежит взысканию компенсация морального вреда в размере 1 000,00 рублей, что соответствует принципам разумности и справедливости. В соответствии с частью 9 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» и п.10 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) к отношениям, вытекающим из договора, заключенного с гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. Претензия о добровольной выплате неустойки была направлена истцом ответчику ДД.ММ.ГГГГ, получена ответчиком ДД.ММ.ГГГГ. Требования истца в добровольном порядке ответчиком не выполнены. Соответственно, штраф за неудовлетворение требований потребителя составляет (100 000,00 +1000,00)/2 = 50 500,00 рублей. В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить другой стороне все понесенные по делу судебные расходы. Согласно п. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано. В соответствии с п. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах. ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ООО «Юридическая группа Партнеры» заключен договор об оказании юридической помощи, цена договора составила 45 000,00 рублей, стоимость услуг по составлению и отправке претензии составила 5 000,00 рублей, что подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ. Суд считает возможным взыскать с ответчика в пользу истца расходы на оплату услуг по составлению и отправке претензии в размере 1 500,00 рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере 30 000,00 рублей, что соответствует принципу разумности и справедливости, объему указанной юридической помощи. На основании п. 1 ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации. В соответствии с ч. 1 ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, в федеральный бюджет пропорционально удовлетворенной части исковых требований. Государственная пошлина, от которой истец освобожден, взыскивается судом с ответчика ООО «Строительное управление № 36», не освобожденного от уплаты судебных расходов, в доход местного бюджета в размере 3 500,00 рублей. На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд РЕШИЛ: Исковые требования Култаев Д.А. к ООО "Строительное управление №36"удовлетворить частично. Взыскать с ООО "Строительное управление №36" (ИНН №, ОГРН №) в пользу Култаев Д.А. , паспорт №, неустойку в размере 100 000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 1000,00 рублей, расходы по составлению и отправке претензии в размере 1500,00 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 30 000 рублей, штраф в размере 50 500 рублей. В удовлетворении остальной части исковых требований Култаев Д.А. к ООО "Строительное управление №36", отказать. Взыскать с ООО "Строительное управление №36" госпошлину в доход местного бюджета в размере 3 500,00 рублей. Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Башкортостан в течение месяца с даты принятия судом решения в окончательной форме путем подачи жалобы через Калининский районный суд г. Уфы Республики Башкортостан. Судья Ф.М. Ибрагимова