Иск о признании недействительными договоров дарения и купли-продажи доли в квартире из-за нарушения преимущественного права покупки

ФИО2 подала иск к ФИО3 и ФИО4 с просьбой признать недействительными договоры дарения и купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру, заключенные между ответчиками. Истец утверждает, что является собственником доли в квартире и ссылается на нарушение своих прав, поскольку ФИО4 не предложил ей выкупить свою долю, чем нарушил ее преимущественное право покупки в соответствии с Гражданским кодексом. Истец требует перевести на себя права и обязанности покупателя по договору купли-продажи.

Полный текст дела

Гражданское дело № Санкт-Петербург, 13 апреля 2023 года РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Приморский районный суд Санкт-Петербурга в составе: председательствующего судьи Малиновской А.Г. при секретаре Севериновой Г.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3, ФИО4 о признании сделок недействительными, переводе прав и обязанностей покупателя, УСТАНОВИЛ: ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО3, ФИО4 о признании недействительным договора дарения № доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: , заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО3, признании недействительным договора купли-продажи № доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: , заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО3, применении к договору дарения правил о договоре купли-продажи, применении последствий недействительности ничтожных сделок, переводе на истца прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи № долей в праве общей долевой собственности на указанную квартиру. В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что является собственником № доли в праве общей долевой собственности квартиры по адресу: Остальные № долей в указанной квартире принадлежали на праве собственности ФИО4 Из выписки из ЕГРН истец узнала, что ФИО4 сначала подарил № доли в спорной квартире, а затем продал № доли квартиры ФИО3 за сумму в размере 500 000 рублей. Вместе с тем, ФИО4 в нарушение положений ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации с предложением выкупа № доли в праве собственности на спорную квартиру к истцу не обращался, чем нарушено право истца на преимущественное право покупки спорной доли в недвижимом имуществе. Истец ФИО2, надлежащим образом извещенная о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явилась, направила в суд своего представителя ФИО7, который в судебном заседании заявленные исковые требования поддержал, просил удовлетворить. Ответчики ФИО4, ФИО3, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суду не сообщили, возражений на иск не представили. Руководствуясь положениями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд определил рассмотреть дело в отсутствии неявившихся лиц. Выслушав представителя истца, изучив материалы дела, исследовав представленные по делу доказательства и оценив их в совокупности по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующим выводам. Судом установлено, что ФИО2 является собственником № доли в праве общей долевой собственности квартиры по адресу: . Остальные № долей в указанной квартире принадлежали на праве собственности ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 по договору дарения, зарегистрированному в реестре за №, предал принадлежащие ему № доли в жилом помещении по адресу: ФИО3, что подтверждается договором дарения. ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 по договору купли-продажи, зарегистрированному в реестре за №, продал принадлежащие ему № доли в жилом помещении по адресу: ФИО3 за сумму в размере, что подтверждается договором купли-продажи. В соответствии с п. 2 ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса. Статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом (пункт 1). Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу (пункт 2). Пунктом 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что по смыслу пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Нормы Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают правовые гарантии для участников общей долевой собственности при продаже другим участником своей доли в общем праве собственности. По смыслу указанных выше норм материального права, обязанность продавца по уведомлению других участников долевой собственности о продаже своей доли следует считать выполненным с момента доставки адресатам соответствующего сообщения. Сообщение не может считаться доставленным, если оно не было вручено адресату по обстоятельствам, от него независящим. При этом бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению других участников долевой собственности в силу положений части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации должно быть возложено на продавца. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. Судом установлено, что ФИО2 о совершении вышеуказанных сделок на отчуждение спорного имущества ФИО4 не уведомлялась, предложение о выкупе № и № долей ей не поступало. В соответствии с ч. 2 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила. В соответствии с п.п. 87 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации» согласно пункту 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации). Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила. Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации или специальными законами. В соответствии с п.п. 88 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации» применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации). Таким образом, если судом будет установлено, что собственник заключил договор дарения части, принадлежащей ему доли в имуществе третьему лицу с целью дальнейшей продажи оставшейся части доли в обход правил о преимущественном праве других собственников на покупку доли, договор дарения и последующая купля-продажа части доли могут быть квалифицированы как единый договор купли-продажи, совершенный с нарушением названных правил. Дав оценку установленным обстоятельствам, доводам сторон, нормам права, суд приходит к выводу, что в данном случае договор дарения № спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО4 и ФИО3 недействительной сделкой по мотиву притворности, поскольку между ответчиками отсутствуют родственные отношения, которыми мог быть обусловлен безвозмездный характер договора дарения, доказательств, объясняющих дарение дорогостоящего имущества в виде № доли в праве собственности на квартиру, ответчиками суду не представлено. Таким образом, совершенная ответчиками сделка по дарению № доли квартиры является притворной сделкой, совершенной с целью прикрыть сделку купли-продажи доли в праве собственности на спорную квартиру, и к ней применяются правила, относящиеся к договору купли-продажи. Установив единый умысел и цель сторон договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ и последующего договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ долей в этом же имуществе, направленные на возмездное отчуждение принадлежащей ФИО4 № доли ФИО3, не являющемуся участником долевой собственности на спорное имущество, а также не соблюдение ФИО4, своей обязанности по направлению ФИО2 соответствующего предложения о выкупе его доли, суд установил, что сделка была заключена вышеуказанными лицами с целью дальнейшей продажи оставшейся части доли в обход правил о преимущественном праве истца на покупку данной доли. Исходя из буквального смысла ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественное право на покупку доли в праве общей собственности принадлежит в равной мере всем участникам долевой собственности и обусловлено отношениями общей собственности между ними и продавцом доли, а не их материальным положением. Наличие или отсутствие у участника долевой собственности денежных средств, достаточных для приобретения продаваемой доли по цене, за которую она продается, имеет правовое значение при решении вопроса о переводе на него прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи в ходе рассмотрения по существу заявленного им иска. Именно на данной стадии процесса суд вправе давать суждение о готовности участника долевой собственности купить долю по цене, предложенной продавцом. Согласно ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Истец ФИО2, как участник долевой собственности, имела преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она реализовывалась. При изложенных обстоятельствах требование истца о переводе на нее прав и обязанностей покупателя по совершенной ответчиками сделке купли-продажи является обоснованным, что является основанием для внесения записи в ЕГРН. На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд РЕШИЛ: Исковые требования ФИО2 к ФИО3, ФИО4 о признании сделок недействительными, переводе прав и обязанностей покупателя удовлетворить. Признать недействительным как ничтожную сделку заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО3 договор дарения № доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: . Применить к договору дарения от ДД.ММ.ГГГГ правила о договоре купли-продажи. Признать недействительным заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО3 договор купли-продажи № доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: . Перевести со ФИО3 на ФИО2 права и обязанности покупателя по договору купли-продажи № доли в праве общей долевой собственности квартиры, расположенной по адресу: заключенному между ФИО4 и ФИО3. Решение суда является основанием для погашения записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности ФИО3 на № доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: , и регистрации права собственности на № доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: , за ФИО2. Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Санкт-Петербургский городской суд через Приморский районный суд Санкт-Петербурга в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме. Судья А.Г. Малиновская

Оригинал дела:

Дело на сайте суда
Нужна консультация юриста?

Звоните! Консультация бесплатная. Звонок бесплатный.