Признание договора купли-продажи доли квартиры действительным (5 млн ₽)

копиядело № 2-1287\25

16RS0046-01-2024-031179-76

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Казань 27 мая 2025 года

Вахитовский районный суд г. Казани Республики Татарстан в составе:

председательствующего судьи Малковой Я.В.,

при секретаре Рахимовой Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи 1/2 доли в квартире, применении последствий недействительности сделки, переводе прав и обязанностей покупателя, аннулировании сведений о регистрации

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи 1/2 доли в квартире, применении последствий недействительности сделки, переводе прав и обязанностей покупателя, аннулировании сведений о регистрации, в обоснование иска указав, что она является собственником 1\2 доли в квартире по адресу: .... Ее сособственником в данной квартире в размере 1\2 доли являлась ее дочь ФИО2. В сентябре 2024г. истице стало известно, что дочь продала принадлежащую ей долю ФИО3, сумма в договоре купли-продажи указана в размере 5 000 000 рублей

Полагает, что данная сделка является мнимой, так как стоимость долиявляется существенно завышенной, а между истицей и дочерью сложились трудные отношения. По мнению истицы, действия по заключению данной сделки направлены на то, что бы она продала принадлежащую ей долю на крайне невыгодных для нее условиях, так как проживать в одной квартире с чужим человеком она не сможет.

Сам ФИО3 никогда в квартиру не приходил, её как покупатель не осматривал.

Оспаривая сделку купли - продажи по тем основаниям, что стоимость доли,преимущественное право покупки которой не реализовано, является завышенной, фактически указывает на притворность сделки.

По мнению истицы, ФИО2 P.P. с целью прикрыть сделку на меньшую сумму, совершила сделку на сумму по завышенной стоимости с целью невозможности приобретения истицей у неё как у сособственника 1\2доли в квартире и в дополнение к этому создать условия, при которых будут ее вынуждать продать принадлежащую ее долю, но уже по заниженной цене. Таким образом оспариваемой сделкой, прикрывается сделка на меньшую сумму.

Указывает, что ФИО2 P.P. при осуществлении вышеуказанных действий по продаже, не в полной мере сознавала все последствия и риски данных деяний. Она является многодетной матерью троих малолетних детей, которые никаким жильем не обеспечены. Сама ФИО2 P.P. так же не имеет иного жилого помещения, там где она проживает и зарегистрирована, права собственности нет ни у неё, ни у детей. На дату заключения сделки, младшему ребенку ФИО2 P.P. было всего 6 месяцев и истица полагает, что состояние послеродовой депрессии могло сказаться на её возможности объективно оценивать ситуацию. Все эти обстоятельства в совокупности приводят к выводу о том, что оспариваемая сделка совершена не с прямой целью продажи, а с целью исключения возможности приобретения её истицей по реальной стоимости, что в дальнейшем давало возможность вынуждать ее продавать свою долю по заниженной цене.

Просит признать недействительным договор купли-продажи 1\2доли в квартире по ..., кадастровый номер объекта : ..., заключенный .... между ФИО2 и ФИО3.

В ходе рассмотрения дела истица уточнила исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, просила признать недействительным договор купли-продажи 1\2 доли в квартире по адресу : ..., кадастровый номер объекта ..., заключенный .... между ФИО2 и ФИО3, применить последствия недействительности сделки по признаку притворности. Перевести на ФИО1 права и обязанности покупателя по сделке купли продажи 1\2доли в квартире по адресу ... кадастровый номер объекта ... в сумме 1200000 рублей, аннулировать сведенья о регистрации права собственности за ФИО3 1\2 доли в квартире по адресу : ...,

В судебном заседании истица и ее представитель исковые требования поддержали.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, причину неявки суду не сообщила, о времени и месте судебного заседания была извещена.

Представитель ответчика ФИО3 в судебном заседании иск не признал.

Третье лицо без самостоятельных требований относительно предмета спора нотариус ФИО4 в судебное заседание не явилась, представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, против удовлетворения иска возражала..

Представитель третьего лица Управления Росреестра по РТ в судебное заседание не явился, причину неявки суду не сообщил, о времени и месте судебного заседания был извещен.

Выслушав явившихся участников процесса, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По смыслу ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется перечисленными в ней, а также иными способами, предусмотренными законом. Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения.

В соответствии с п. 1 ст. 1 ГК РФ необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права.

Как видно из материалов дела, ФИО1 и ФИО2 являлись долевыми сособственниками квартиры по адресу: г ....

12.09.2024г. между ФИО2 и ФИО3 заключен договор купли-продажи 1\2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: ....

В соответствии со ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259.2 настоящего Кодекса.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Таким образом, в соответствии с п. 2 ст. 250 ГК РФ продавец доли не предлагает остальным участникам долевой собственности приобрести его долю, а извещает их в письменной форме о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Нарушение преимущественного права покупки не может служить основанием для признания сделки недействительной по иску лица, имеющего привилегию. В этом случае участник общей долевой собственности вправе требовать не признания сделки недействительной, а замены стороны в состоявшемся договоре, который остается действительным и сохраняет свою силу, иные последствия нарушения требований п. 3 ст. 250 ГК РФ законом не предусмотрены.

Согласно ст. 9, ст. 10 ГК РФ граждане по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Из отзыва на исковое заявление нотариуса ФИО4 следует, что ... ФИО6, временно исполняющей обязанности нотариуса ФИО4 Казанского нотариального округа Республики Татарстан по реестру ...-... был удостоверен договор купли-продажи 1/2 доли квартиры, находящейся по адресу: ..., Волкова, ... заключенный между ФИО2 и ФИО3.

Для удостоверения вышеуказанного договора продавцом были представлены следующие документы:

• дубликат договора купли-продажи доли квартиры, удостоверенного ФИО4, нотариусом нотариального округа ... Республики Татарстан, ... по реестру ...,

выписка из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, выданная ... Управлением Федеральной государственной регистрации, кадастра и графии по ...;

свидетельство о передаче документов ФИО1, выданное ФИО5, нотариусом Казанского нотариального округа Республики Татарстан, ..., по реестру ...

свидетельство о заключении брака между ФИО2 и ФИО2

Кадастровая стоимость отчуждаемой доли квартиры на момент удостоверения договора составляла 3549042 руб. 90 копеек.

Сторонами указанная доля квартиры была оценена в 5000000 рублей..

Расчет между сторонами был произведен полностью во время подписания договора. Положения, установленные ст. 250 Гражданского Кодекса Российской Федерации о соблюдении правил преимущественного права покупки отчуждаемой доли квартиры соблюдены, что подтверждается Свидетельством о передаче документов, выданным ФИО5, нотариусом Казанского нотариального округа Республики Татарстан, ..., по реестру ...-...

Сторонам временно исполняющей обязанности нотариуса были разъяснены правовые последствия заключаемого договора купли-продажи доли квартиры, а также разъяснено, что: соглашение о цене является существенным условием настоящего договора и в случае сокрытия ими подлинной цены доли квартиры и истинных намерений, они самостоятельно несут риск признания сделки недействительной, а также риск наступленияиных отрицательных последствий;

Из свидетельства о передаче документов, выданного ФИО5, нотариусом Казанского нотариального округа Республики Татарстан, ..., по реестру ...-... следует, .... по просьбе ФИО2, ... года рождения, переданы почтой ФИО1, зарегистрированной по адресу:..., следующие документы:

заявление с текстом: Я, ФИО2, настоящим заявлением довожу до Вашегосведения, что я продаю принадлежащую мне 1/2 (одну вторую) долю в праве общей собственности на квартиру, находящуюся по адресу: ... (девятнадцать), ... (тринадцать) за 5 000 000 рублей 00 копеек, порядок расчетов будет определен перед оформлением договора купли-продажи.

Согласно статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации Вы имеете преимущественное право покупки моей доли как участник долевой собственности, в связи с этим прошу Вас не позднее 30 (тридцати) дней со дня вручения Вам настоящего заявления сообщить ФИО5, нотариусу Казанского нотариального округа Республики Татарстан, о своем желании или отказе приобрести указанную 1/2 (одну вторую) долю квартиры за 5 000 000рублей 00 копеек.

Если Вы не осуществите право преимущественной покупки в течение месяца, указанная 1/2 доля квартиры будет продана другому лицу.

Факт получения указанного уведомления истица в ходе рассмотрения дела не оспаривала.

Суд, руководствуясь требованиями ст. ст. 250, 166, 167, 168, 170, 10 Гражданского кодекса РФ, ФЗ от ... N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", разъяснениями, данными в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от ... N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" приходит к выводу, что порядок продажи доли, в том числе порядок извещения участника долевой собственности ФИО2 при совершении сделки нарушен не был, истец не воспользовалась имеющимся у нее преимущественным правом покупки спорной доли, от ее приобретения уклонилась, намерения по ее приобретению не выразила, доказательств, свидетельствующих о нарушении ответчиками преимущественного права покупки спорной доли в квартире и невозможности приобретения по объективным причинам доли в праве собственности не представлено, при этом цена, за которую была продана спорная доля в квартире соответствует цене, указанной в уведомлении, правовых оснований для признания договора купли-продажи доли в квартире недействительным и приведении сторон в первоначальное положение не установлено, с учетом наличия права ФИО2 на продажу спорной доли после того, как остальные долевые собственники в рассматриваем случае сторона истца не воспользовалась предложенным правом преимущественной покупки спорной доли.

При этом суд исходит из того, что заключая договор купли-продажи 1/2 доли в праве собственности на спорную квартиру ФИО2 реализовала принадлежащее ей право, предусмотренное ст. 209 ГК РФ распорядиться указанной долей, каких-либо действий, свидетельствующих о злоупотреблении правом со стороны ФИО2 при заключении оспариваемого договора купли-продажи судом не установлено, напротив, до заключения оспариваемого договора ФИО2 в целях недопущения нарушения прав остальных долевых собственников квартиры, в рассматриваемом случае ФИО1 уведомила последнюю о предстоящей продаже, предложив приобрести долю на указанных в уведомлении условиях, однако, данным правом последняя не воспользовалась.

Рассматривая оспариваемый договор на предмет его мнимости,, исходит из того, что доказательств в обоснование указанных доводов, с учетом установленных по делу обстоятельств стороной истца не представлено.

Решением Вахитовского районного суда ... от .... постановлено удовлетворить иск ФИО3 к ФИО1 об устранении препятствий в пользовании жилым помещением, вселении. Вселить ФИО3 в квартиру, расположенную по адресу: .... Возложить на ФИО1 обязанность по устранению препятствий в пользовании ФИО3 квартирой, расположенной по адресу: .... Возложить на ФИО1 обязанность по выдаче ФИО3 дубликата ключей от квартиры, расположенной по адресу: ....

В ходе рассмотрения настоящего дела установлено, что фактическая воля сторон соответствовала цели оспариваемой сделки, переходу права собственности на жилое помещение, в связи с чем правовые основания для признания данной сделки мнимой отсутствуют.

Согласно п. 2 ст. 170 названного Кодекса притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

В п. 87 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ... N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что притворной является такая сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки.

Таким образом, в предмет доказывания по требованиям о признании притворной сделки недействительной входят факт заключения сделки, действительное волеизъявление сторон на совершение прикрываемой сделки, обстоятельства заключения договора и несоответствие волеизъявления сторон их действиям.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать обстоятельства, на которые она ссылается в качестве обоснования своих требований и возражений.

В ходе судебного разбирательства не установлено таких юридически значимых обстоятельств, которые бы свидетельствовали о том, что ответчики, заключая договор купли-продажи, в действительности стремились к достижению правового результата иной сделки.

По условиям договора купли-продажи отчуждаемая доля в праве общей долевой собственности на квартиру оценена сторонами договора и продана за 5 000 000 руб..

Согласно п.4.2. договора расчет между сторонами произведен во время подписания договора. ФИО2 получила от ФИО3 5000000 рублей.

В материалы дела в подтверждение исполнения сторонами указанных условий представлена: расписка от ... о передаче покупателем продавцу денежной суммы 5000 000 руб.

Суд, проверив факты заключения и исполнения сделки на указанных в договоре условиях, приходит к выводу об отказе в удовлетворении иска, поскольку предусмотренных пунктом 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований для признания сделки притворной не установлено, доказательств, в числе прочего, того, что договор купли-продажи содержал существенное условия о цене доли в размере 5000 000 руб., фактически не исполнен, в материалы дела в нарушение статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.

Злоупотребление ответчиками гражданскими правами и недобросовестность их поведения (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации), также не доказаны.

Доводы истца о нарушении новым собственником доли в квартире ФИО3. прав семьи истца на жилище и неприкосновенность личности, отклоняются судом с указанием на обстоятельство, что приведенные доводы в указанной части не влияют на действительность оспариваемого договора и подлежат защите иными способами.

Согласно ч. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суд отклоняет доводы истца о завышенной стоимости доли, как несостоятельные и не свидетельствующие о притворности оспариваемой сделки, поскольку в соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, при заключении договора купли-продажи ответчики пришли к соглашению об определении стоимости 1/2 доли в праве собственности на квартиру в размере 5000000 руб., истец преимущественным правом на приобретение доли в праве собственности не воспользовался.

Доказательств того, что ответчик ФИО3. не обладал указанной суммой денежных средств в размере 5000000 руб., не представлено, т.к. источники получения денежных средства в данном случае к предмету исковых требований отношения не имеют, законодательством не ограничен способ получения денежных средств и их оплате по сделке купли-продажи, стороны пришли к соглашению о стоимости доли, заключили договор на указанных условиях, где цена договора является существенным условием сделки.

В силу пункта 1 статьи 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 ГК РФ.

В данном случае, продавец и покупатель при заключении договора купли-продажи пришли к соглашению по стоимости доли равной 5000000 руб., и представленный расчет с указанием меньшей стоимости, не лишал ФИО2 возможности установить более высокую стоимость доли, а ФИО3 согласиться на ее приобретение.

Учитывая, что в ходе рассмотрения дела установлено, что ФИО2 известила ФИО1 о предстоящей продаже принадлежащей ей доли в указанном жилом помещении, предложив последней реализовать право преимущественной покупки, однако в установленный срок истец не предприняла никаких действий, направленных на приобретение данной доли квартиры, ФИО2 вправе была реализовать принадлежащую ей долю в спорном жилом помещении иному лицу, то оспариваемая сделка соответствует требованиям закона, с учетом фактических обстоятельств установленных в рамках рассмотрения спора.

С учетом изложенного, исковые требования подлежат отклонению.

Поскольку при увеличении исковых требований истцом не была оплачена гос.пошлина, то с истца подлежит взысканию гос.пошлина в бюджет в размере 59000 руб.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи 1/2 доли в квартире, применении последствий недействительности сделки, переводе прав и обязанностей покупателя, аннулировании сведений о регистрации оставить без удовлетворения.

Взыскать с ФИО1 гос.пошлину в бюджет в размере 59000 руб.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд РТ через Вахитовский районный суд ... в течение 1 месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья подпись

Копия верна:

Судья Я.В. Малкова

Мотивированное решение изготовлено 9.06.2025г.