Изъятие квартиры и земельного участка для муниципальных нужд с выплатой 5,4 млн ₽ собственнику

Дело № 2-63/2025 (2-368/2024; 2-2916/2023;)

54RS0009-01-2023-003003-45

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 апреля 2025 г. г. Новосибирск

Советский районный суд г. Новосибирска в составе:

председательствующего судьи Бабушкиной Е.А.,

при секретаре Рюминой В.В.,

с участием старшего помощника прокурора Катковой М.Ю.,

представителя истца - мэрии г. Новосибирска - А.А.,

представителя ответчика Косоротиковой Л.А. - Л.С.,

представителей ответчика ООО «СЗ «Аврора» - А.Б., А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление мэрии города Новосибирска к Косоротиковой Л.А., Косоротикову Н.И., ООО «СЗ «Аврора» об изъятии земельного участка и жилого помещения путем выкупа для муниципальных нужд, выселении,

УСТАНОВИЛ:

18.08.2023 мэрия г. Новосибирска обратилась в суд с иском к Косоротиковой Л.А., Косоротикову Н.И., ООО «СЗ «Аврора», в котором просило:

• изъять у Косоротиковой Л.А. адрес площадью 49 кв.м. по адресу: адрес, с кадастровым номером №, и земельный участок с кадастровым номером № площадью 6711 кв.м. в соответствующей доле по адрес с выплатой денежной компенсации за счет средств ООО «СЗ «Аврора» в размере 4 184 200 руб.;
• прекратить право собственности Косоротиковой Л.А. на квартиру № площадью 49 кв.м. по адресу: адрес, с кадастровым номером №, и земельный участок с кадастровым номером № площадью 6711 кв.м. в соответствующей доле по адресу: адрес;
• признать право муниципальной собственности адрес площадью 49 кв.м. по адресу: адрес, с кадастровым номером №, и земельный участок с кадастровым номером № площадью 6711 кв.м. в соответствующей доле по адресу: адрес;
• выселить Косоротикову Л.А., Косоротикова Н.И. из квартиры № площадью 49 кв.м. по адресу: адрес, с кадастровым номером №
• обязать Косоротикову Л.А., Косоротикова Н.И. освободить квартиру № площадью 49 кв.м. по адресу: адрес, с кадастровым номером №
• обязать Косоротикову Л.А., Косоротикова Н.И. предоставить ООО «СЗ «Аврора» банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение и земельный участок;
• считать, что вступившее в законную силу решение суда является основанием для органов регистрационного учета для снятия с регистрационного учета Косоротиковой Л.А., Косоротикова Н.И. по месту жительства по адресу: адрес.

Исковые требования обоснованы следующим.

Многоквартирный жилой дом по адресу: адрес, признан аварийным и подлежащим сносу в соответствии с постановлением мэрии города Новосибирска от 18.12.2017 №.

В соответствии с постановлением мэрии города Новосибирска от 25.06.2018 № департаментом земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска был проведен аукцион на право заключения договора о развитии застроенной территории в границах улиц данные изъяты, данные изъяты в Советском районе.

По результатам проведенного аукциона между мэрией города Новосибирска и ООО «СЗ «Аврора» (ранее ООО «Аврора») 17.08.2018 заключен договор о развитии застроенной территории №.

В соответствии с условиями указанного договора №, застройщик обязался до 30.08.2020 создать или приобрести, а также передать в муниципальную собственность города Новосибирска благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемых из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения, расположенных на застроенной территории в многоквартирных домах по адресам: адрес, а также уплатить возмещение за изымаемые на основании постановления мэрии города Новосибирска находящиеся в собственности жилые и нежилые помещения в указанных многоквартирных домах и земельные участки, на которых такие дома расположены.

Указанный договор был расторгнут мэрией города Новосибирска в одностороннем порядке за неисполнением застройщиком условий договора по расселению граждан из аварийных домов.

Решением данные изъяты суда Новосибирской области по делу № от 07.09.2021 отказ мэрии города Новосибирска от исполнения договора признан недействительным. Застройщику предоставлено дополнительное время исполнить условия договора в части расселения жителей аварийных домов.

В отношении адрес в рамках исполнения договора было принято постановление мэрии города Новосибирска от 30.10.2020 № «Об изъятии земельного участка и жилых помещений для муниципальных нужд».

Ответчику Косоротиковой Л.А. на праве собственности принадлежит квартира по адресу: адрес.

В целях достижения соглашения мэрией в адрес собственника направлялись письма об оценке жилого помещения с предложением заключить соглашение об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд с выплатой возмещения в соответствии с отчетом об оценке. Собственник отказалась.

В соответствии с условиями договора возмещение выплачивается застройщиком непосредственно собственникам жилых помещений.

В судебном заседании представитель мэрии города Новосибирска исковые требования поддержала, просила иск удовлетворить.

Представитель ответчика Косоротиковой Л.А. полагала заявленные требования не подлежащими удовлетворению, так как размер предлагаемой денежной компенсации является заниженным.

Представитель ответчика ООО «СЗ «Аврора» полагал заявленные требования подлежащими удовлетворению, с учетом выводов в экспертном заключении, подготовленном на основании определения суда, выразил готовность организации произвести выплату в пользу собственника в указанном в заключении размере, то есть в сумме 5 390 591 руб.

Также представитель ответчика ООО «СЗ «Аврора» пояснил о том, что с ответчиком велись переговоры в целях разрешения спора во внесудебном порядке, но заявленная стоимость в 400 000 кв.м. за 1 кв.м. (общая выплата за квартиру в 49 кв.м. в аварийном доме в сумме 19,6 млн. руб.) была оценена застройщиком как необоснованно завышенная, на меньший размер выплаты ответчика убедить не удалось.

Руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, суд принимает решение о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о судебном заседании.

Выслушав участников процесса, заключение прокурора, полагавшего заявленные требования подлежащими удовлетворению, с учетом выводов в экспертном заключении, подготовленном на основании определения суда, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.

По общему правилу жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного кодекса РФ.

В соответствии с частью 10 статьи 32 Жилищного кодекса РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием для предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 данной статьи.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. п. «и» п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», суд не вправе обязать орган государственной власти или орган местного самоуправления обеспечить собственника изымаемого жилого помещения другим жилым помещением, поскольку из содержания ст. 32 ЖК РФ следует, что на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность лишь по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения.

Часть 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ, конкретизирующая положения статей 35 (часть 3) и 40 (часть 1) Конституции Российской Федерации о недопустимости произвольного лишения жилища и принудительного отчуждения имущества для государственных или муниципальных нужд без предварительного и равноценного возмещения, закрепляет порядок определения размера возмещения, предусматривающий включение в него как рыночной стоимости жилого помещения и доли в праве общей собственности на общее имущество, в том числе доли на земельный участок, так и всех убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием, в том числе упущенной выгоды.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г., выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Верховным Судом Российской Федерации в приведенном Обзоре также отмечено, что при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

Поскольку положениями статей 36 - 38 Жилищного кодекса РФ и статьи 290 Гражданского кодекса РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещение в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

В соответствии с п. 1 ст. 239.2 Гражданского кодекса РФ отчуждение зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, находящихся на изымаемом для государственных или муниципальных нужд земельном участке, либо помещений или машиномест, расположенных в таких зданиях, сооружениях (за исключением сооружений (в том числе сооружений, строительство которых не завершено), размещение которых на изымаемом земельном участке не противоречит цели изъятия), осуществляется в связи с изъятием земельного участка, на котором расположены такие здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В силу п. п. 1, 2, 4 ст. 281 Гражданского кодекса РФ принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения. При определении размера такого возмещения в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка.

Судом установлено, что жилой дом, расположенный по адресу: адрес, является многоквартирным, поскольку в нем расположено восемь квартир (Т.1 л.д.18).

Право собственности на квартиру № площадью 49 кв.м. по адресу: адрес, с кадастровым номером №, зарегистрировано за ответчиком Косоротиковой Л.А. (Т.1 л.д.24-27).

Фактически ответчики Косоротикова Л.А. и Косоротиков Н.И. проживают в г. Геленджик, сохраняя прописку в спорном жилом помещении (т.1 л.д.19, 74).

Постановлением мэрии города Новосибирска от 18.12.2017 № многоквартирный жилой дом по адресу: адрес, признан аварийным и подлежащим сносу (Т.1 л.д.15).

В соответствии с постановлением мэрии города Новосибирска от 25.06.2018 № департаментом земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска был проведен аукцион на право заключения договора о развитии застроенной территории в границах улиц данные изъяты, данные изъяты в Советском районе.

По результатам проведенного аукциона между мэрией города Новосибирска и ООО «СЗ «Аврора» (ранее ООО «Аврора») 17.08.2018 заключен договор о развитии застроенной территории № (Т.1 л.д.20-23).

В соответствии с условиями указанного договора №, застройщик принял обязательство до 30.08.2020 создать или приобрести, а также передать в муниципальную собственность города Новосибирска благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемых из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения, расположенных на застроенной территории в многоквартирных домах по адресам: адрес, а также уплатить возмещение за изымаемые на основании постановления мэрии города Новосибирска находящиеся в собственности жилые и нежилые помещения в указанных многоквартирных домах и земельные участки, на которых такие дома расположены.

Указанный договор был расторгнут мэрией города Новосибирска в одностороннем порядке за неисполнением застройщиком условий договора по расселению граждан из аварийных домов.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области по делу № от 07.09.2021 отказ мэрии города Новосибирска от исполнения договора признан недействительным. Застройщику предоставлено дополнительное время исполнить условия договора в части расселения жителей аварийных домов.

16.01.2024 между мэрией города Новосибирска и ООО «СЗ «Аврора» на основании решения Арбитражного суда Новосибирской области от 15.12.2023 по делу № заключено дополнительное соглашение, по условиям которого на застройщика возложена обязанность уплатить возмещение за изымаемые жилые помещения, расположенные по адресу: адрес и земельные участки, на которых расположены указанные многоквартирные дома (Т.1 л.д.106-107).

В судебном заседании ответчик - застройщик согласился с доводами истца - мэрии города Новосибирска, что в соответствии с условиями договора возмещение выплачивается застройщиком непосредственно собственникам жилых помещений.

В отношении адрес в рамках исполнения договора было принято постановление мэрии города Новосибирска от 30.10.2020 № «Об изъятии земельного участка и жилых помещений для муниципальных нужд» (Т.1 л.д.16-18).

В целях достижения соглашения мэрией в адрес собственника направлялись письма об оценке жилых помещений с предложением заключить соглашения об изъятии жилых помещений для муниципальных нужд с выплатой возмещения в соответствии с отчетами об оценке (т.1 л.д.12-14,67), во внесудебном порядке спор урегулировать не удалось.

В ходе судебного разбирательства со стороны ответчиков не представлено доказательств доводам о том, что дом не является аварийным, не оспорен убедительной совокупностью относимых и допустимых доказательств размер денежной компенсации, определенный на основании заключения ФБУ «Сибирский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации». Возражений относительно выкупа квартиры не заявлено (Т.1 л.д.165), предложение застройщика о подборе иного равноценного жилья не принято.

По смыслу ст. 282 Гражданского кодекса РФ, п. 3 ст. 55, п. 1 ст. 62 Земельного кодекса РФ, в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

В связи с несогласием ответчика Косоротиковой Л.А. с размером компенсации, определенной на основании представленного мэрией отчета (Т.1 л.д.28-49), по ходатайству представителя застройщика (Т.1 л.д.178) определением суда была назначена судебная экспертиза (Т.1 л.д.197-198).

По результатам проведения экспертизы в материалы дела представлено экспертное заключение (Т.2 л.д.207-249), согласно выводам в котором:

• рыночная стоимость жилого помещения расположенного по адресу: адрес общей площадью 49 кв.м., кадастровый №, с учетом принадлежащих собственнику прав в общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, включая стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок под указанным жилым домом, на дату проведения экспертизы составляет 2 663 052 руб.;
• размер убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием указанного выше имущества (в том числе связанных с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение), а также размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, в соответствии со ст. 32 ЖК РФ, на дату проведения экспертизы составляет 2 727 799 руб.

Анализируя соблюдение процессуального порядка проведения экспертизы, сравнивая соответствие заключения поставленным вопросам, определяя полноту заключения, обоснованность заключения и достоверность сделанных экспертом выводов, суд признает указанное заключение допустимым и относимым доказательством.

Все выводы судебной экспертизы подробно мотивированы, обоснованы и проиллюстрированы экспертом.

Суд полагает, что указанная судебная экспертиза проведена на основании всестороннего анализа всех имеющих значение обстоятельств, отвечает принципам полноты и непосредственности проведенного исследования, а потому принимается судом за основу при вынесении решения по делу.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что размер денежной компенсации подлежит определению в сумме 5 390 591 руб. (2 663 052 руб. + 2 727 899 руб.).

Разрешая исковые требования по существу, суд приходит к выводу, что поскольку земельный участок с кадастровым номером № площадью 6711 кв.м. изъят для муниципальных нужд (т.1 л.д.16), при этом процедура изъятия соблюдена, соглашение о выкупе земельного участка и адрес, в досудебном порядке между сторонами не достигнуто, подлежат удовлетворению требования мэрии города Новосибирска об изъятии принадлежащих Косоротиковой Л.А. квартиры и доли в праве на земельный участок, о прекращении права на указанные объекты и о признании права собственности города Новосибирска на них (с даты выплаты ответчику денежного возмещения).

Учитывая заключение судебной экспертизы, суд определяет размер выкупной стоимости в 5 390 591 руб.

В силу ч. 1 ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным ЖК РФ, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом (ст.292 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с п.п. «е» п. 31 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 17.07.1995 №, снятие гражданина с регистрационного учета по месту жительства производится органами регистрационного учета в случае выселения из занимаемого жилого помещения или признания утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда.

Поскольку суд удовлетворяет требования истца об изъятии жилого помещения и прекращении права собственности на него, подлежат удовлетворению и производные требования о выселении граждан, состоящих на регистрационном учете по месту жительства в указанном жилом помещении: Косоротиковой Л.А. и Косоротикова Н.И., что является основанием для снятия с регистрационного учета органом, осуществляющим регистрацию граждан (с даты прекращения права собственности Косоротиковой Л.А. на спорное жилое помещение).

Суд полагает необходимым в целях устранения возможных неясностей способа исполнения решения суда в случае несообщения ответчиком Косоротиковой Л.А. своих банковских реквизитов, обязать ООО «СЗ «Аврора» в случае неполучения сведений о банковских реквизитах в течение 30 календарных дней после вступления решения суда в законную силу, в целях защиты интересов слабой стороны, исполнить свою обязанность по выплате денежной компенсации путем перечисления средств на депозит суда (с указанием в платежном документе - «гражданское дело № 2-63/2025 Советский районный суд г. Новосибирска, денежная компенсация для Косоротиковой Л.А.»).

Данное решение суда является основанием для снятия ответчиков - физических лиц с регистрационного учета по адресу: адрес (Т.1 л.д.74).

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования мэрии города Новосибирска удовлетворить частично.

Изъять у Косоротиковой Л. А., данные изъяты площадью 49 кв.м. по адресу: адрес, с кадастровым номером №, и земельный участок с кадастровым номером № площадью 6711 кв.м. в соответствующей доле по адресу: адрес, с выплатой денежной компенсации за счет средств ООО «СЗ «Аврора» в размере 5 390 591 руб. (после выплаты ответчику Косоротиковой Л.А. денежного возмещения).

Обязать Косоротикову Л. А., данные изъяты, предоставить ООО «СЗ «Аврора» банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение и земельный участок (не позднее пяти рабочих дней поле дня вступления решения суда в силу).

Обязать ООО «СЗ «Аврора» в случае неполучения сведений о банковских реквизитах от ответчика Косоротиковой Л.А. в течение 30 календарных дней после вступления решения суда в законную силу исполнить свою обязанность по выплате денежной компенсации путем перечисления средств на депозит суда по реквизитам (с указанием в платежном документе - «гражданское дело № 2-63/2025 Советский районный суд г. Новосибирска, денежная компенсация для Косоротиковой Л.А.»).

Наименование получателя: УФК по Новосибирской области (Управление Судебного департамента в Новосибирской области л/с №)

Номер казначейского счета: №

Наименование банка получателя средств: Сибирское ГУ Банка России//УФК по Новосибирской области

г. Новосибирск

Номер счета банка получателя средств (ЕКС): 40102810445370000043

БИК: 015004950

ИНН: 5406155702

КПП: 540701001

Код цели 0028.

Прекратить право собственности Косоротиковой Л. А., данные изъяты площадью 49 кв.м. по адресу: адрес, с кадастровым номером №, и земельный участок с кадастровым номером № площадью 6711 кв.м. в соответствующей доле по адресу: адрес (после выплаты ответчику Косоротиковой Л.А. денежного возмещения).

Признать право муниципальной собственности города Новосибирска на квартиру № площадью 49 кв.м. по адресу: адрес, с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером № площадью 6711 кв.м. в соответствующей доле по адресу: адрес (после выплаты ответчику Косоротиковой Л.А. денежного возмещения).

Выселить Косоротикову Л. А., данные изъяты площадью 49 кв.м. по адресу: адрес, с кадастровым номером № (после прекращения права собственности Косоротиковой Л.А. на жилое помещение с кадастровым номером №).

Обязать Косоротикову Л. А., данные изъяты площадью 49 кв.м. по адресу: адрес, с кадастровым номером № (после прекращения права собственности Косоротиковой Л.А. на жилое помещение с кадастровым номером №).

Настоящее решение (с даты прекращения права собственности Косоротиковой Л.А. на жилое помещение с кадастровым номером №) является основанием для снятия органами миграционного учета Косоротиковой Л. А., данные изъяты Косоротикова Н. И., данные изъяты, с регистрационного учета по месту жительства по адресу: адрес.

Разъяснить сторонам, что настоящее решение может быть обжаловано ими в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме в Новосибирский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через суд, вынесший решение.

Судья Е.А. Бабушкина

Мотивированное решение изготовлено 07.05.2025.