Изъятие жилого помещения у собственницы за 5,77 млн ₽ в связи с признанием дома аварийным

Дело № 2-427/2025

61RS0001-01-2024-004694-87

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

06 февраля 2025 года г. Ростов-на-Дону

Ворошиловский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Мудраковой А.И.,

с участием помощника прокурора Ворошиловского района г. Ростова-на-Дону

Пенской А.С.,

при секретаре Камышовой Т.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации г.Ростова-на-Дону к Сыч Т. В., третье лицо: Департамент координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону, об изъятии жилого помещения и признании права муниципальной собственности,

УСТАНОВИЛ:

Администрация г. Ростова-на-Дону обратилась в суд с иском к Сыч Т.В., третье лицо: Департамент координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону, об изъятии жилого помещения и признании права муниципальной собственности.

В обоснование заявленных требований истец указал, что Сыч Т.В. на праве собственности принадлежит жилое помещение - ...

Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 17.08.2020г. №814 многоквартирный дом, расположенный по адресу: ..., признан аварийным и подлежащим сносу.

На основании ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса РФ Администрацией города Ростова-на-Дону принято постановление от 20.02.2023г. № 110, земельный участок, расположенный по адресу: ... изъят для муниципальных нужд.

Согласно пп. 1.2.2. Постановления Администрации города Ростова-на- Дону от 20.02.2023г. № 110 изъятию для муниципальных нужд подлежит жилое помещение - ...

Департаментом координации строительства и перспективного развития Ростова-на-Дону проведены мероприятия, направленные на заключение с собственником соглашения о выкупе для муниципальных нужд изымаемого объекта, а именно: заключен муниципальный контракт со специализированной организацией на определение выкупной цены изымаемого помещения; проведены мероприятия по согласованию результатов отчетов об оценке на заседании городской комиссии.

Оценка жилого помещения - ..., была проведена ООО «Экспертное учреждение «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА».

15.03.2024г. экспертным учреждением представлен отчет № об оценке рыночной стоимости жилого помещения аварийного жилищного фонда и обязательств по возмещению убытков, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки и убытков, причиненных собственнику его изъятием, составляет 4 107 997 (четыре миллиона сто семь тысяч девятьсот девяносто семь) рублей 00 копеек.

Отчет об оценке отражает рыночную стоимость изымаемого жилого помещения и составлен в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, содержит объективные данные об исследованном оценщиком объекте недвижимости, которые служат основанием для выкупной цены в вышеуказанном размере.

Протоколом заседания городской комиссии от 26.03.2024г. № результаты оценки согласованы.

Ответчику были направлены письменные предложения о заключении соглашения об изъятии жилого помещения с выплатой указанного возмещения, однако соглашение о выкупе с Сыч Т.В. до настоящего времени не достигнуто.

Право собственности на жилое помещение - ..., зарегистрировано за Сыч Т.В.

В связи с изложенным истец просил изъять у Сыч Т.В. в муниципальную собственность путем выкупа объект недвижимого имущества - ..., по цене равной 4 107 997 (четыре миллиона сто семь тысяч девятьсот девяносто семь) рублей 00 копеек, прекратить право собственности Сыч Т.В. на ..., после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение, признать право муниципальной собственности муниципального образования «Город Ростов-на-Дону» на объект недвижимого имущества - ..., после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение, выселить Сыч Т.В. из ..., после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение, снять Сыч Т.В. с регистрационного учета по месту жительства по адресу: ..., после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение, обязать Сыч Т.В. предоставить банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

Представитель истца Администрации г. Ростова-на-Дону - Белиба В.В., действующая на основании доверенности, в судебном заседании заявленные требования поддержала, просила их удовлетворить, дав пояснения, аналогичные изложенным в иске.

Ответчик Сыч Т.В. в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте судебного заседания извещалась надлежащим образом.

Суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Представитель Департамента координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону - Кучеева Н.И., в судебное заседание явилась, полагала исковые требования подлежащими удовлетворению.

Помощник прокурора Ворошиловского района г. Ростова-на-Дону - Пенская А.С. в судебное заседание явилась, полагала заявленные требования подлежащими удовлетворению.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, приходит к следующему выводу.

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу пункта 2 статьи 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно статье 40 Конституции Российской Федерации, каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

Право частной собственности согласно статье 35 Конституции Российской Федерации охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Основания прекращения права собственности на имущество перечислены в статье 235 ГК РФ.

Подпунктом 3.2 пункта 1 указанной выше статьи установлено, что принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239.2).

Порядок признания многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу определен Жилищным кодексом Российской Федерации и Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47.

Согласно пункту 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Пунктом 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что судам следует учитывать, что, в силу части 10 статьи 32 Жилищного кодекса, признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение, к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае, согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса, применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 указанной статьи. При этом положения части 4 статьи 32 Жилищного кодекса о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

Согласно статье 279 ГК РФ изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

Как следует из подпункта 4 пункта 2 статьи 56.3 ЗК РФ, принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, должно быть обосновано решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).

В соответствии с пунктом 2 статьи 239.2 ГК РФ в случае, если собственнику земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, или лицу, которому такой земельный участок принадлежит на ином праве, принадлежат расположенные на таком земельном участке объекты недвижимого имущества, изъятие такого земельного участка и отчуждение таких объектов в соответствии с настоящей статьей осуществляются одновременно.

Из выписки из ЕГРН следует, что ..., принадлежит на праве собственности Сыч Т.В.

Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 17.08.2020г. №814 многоквартирный дом, расположенный по адресу: ..., признан аварийным и подлежащим сносу.

В установленный срок собственниками требование о сносе многоквартирного дома не исполнены, в связи с чем Администрацией г. Ростова-на-Дону принято постановление от 20.02.2023 № 110 «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, расположенного по адресу: ..., в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу».

Во исполнение пункта 3 постановления № 110 Департаментом координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону проведены мероприятия, направленные на оценку размера возмещения убытков, связанных с изъятием земельного участка и расположенного на нем объектов недвижимого имущества, а также заключение с собственниками соглашений об изъятии для муниципальных нужд изымаемого объекта.

По заказу Департамента координации строительства и перспективного развития г.Ростова-на-Дону проведена оценка рыночной стоимости спорного жилого помещения, принадлежащего Сыч Т.В., а также обязательств по возмещению убытков, для последующего изъятия помещений для муниципальных нужд.

Согласно отчету об оценке № от 15.03.2024г., подготовленному специалистами ООО «Экспертное учреждение «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА», рыночная стоимость объекта оценки и убытков, причиненных собственникам его изъятием, составляет 4107 997 руб.

02.04.2024г. ответчику направлено уведомление о намерении изъять для муниципальных нужд спорное жилое помещение, однако соглашение о выкупе с Сыч Т.В. не достигнуто.

По общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (часть 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В связи с несогласием Сыч Т.В. с определенной Администрацией ... выкупной стоимостью, определенной согласно отчету ООО «Экспертное учреждение «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА» № от 15.03.2024 года определением Ворошиловского районного суда г.Ростова-на-Дону от 09.12.2024 года по настоящему делу была назначена судебная оценочная экспертиза, на разрешение экспертов был поставлен вопрос: определить рыночную выкупную стоимость принадлежащего на праве собственности Сыч Т. В. жилого помещения - ..., с учетом доли в праве на общее имущество, в том числе стоимости доли в праве на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом по адресу: ..., с учетом компенсации за непроизведенный капитальный ремонт и убытков, причиненных собственнику в результате изъятия жилого помещения для муниципальных нужд, включая убытки, которые он понесет. Проведение экспертизы поручить экспертам ООО «Центр экспертизы и оценки «ЮГ-ЭКСПЕРТ».

Согласно заключению № от 22.01.2025 года рыночная стоимость ..., принадлежащей на праве собственности Сыч Т.В. - 3183500 руб., рыночная стоимость доли в праве общего имущества в многоквартирном доме (места общего пользования), расположенном по адресу: ..., принадлежащей на праве общей долевой собственности Сыч Т.В. - 402 800 руб., рыночная стоимость доли в праве земельного участка, с кадастровым номером №, находящегося под многоквартирным домом, расположенного по адресу: ..., принадлежащей на праве общей долевой собственности Сыч Т.В. - 1123 000 руб., стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома по адресу: ..., приходящуюся на долю в праве собственности на общее имущество собственника многоквартирного дома - 604 600 руб., убытки, связанные с наймом грузового транспорта и грузчиков для перевоза вещей и мебели к новому месту нахождения - 64 500 руб., убытки, связанные с оплатой услуг по переоформлению соответствующих документов у нотариуса - 16 400 руб., убытки, связанные с поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, а также связанных с оплатой услуг риэлтора - 202 700 руб., убытки, связанные с арендой жилья на время поиска и покупки жилья - 172 500 руб. Итого: 5 770 000 руб.

Суд считает возможным положить указанное заключение в основу решения по делу, поскольку оно основано на материалах гражданского дела, выполнено с непосредственным осмотром объектов недвижимости (комнаты и многоквартирного дома), отражает актуальную стоимость объекта недвижимости на момент рассмотрения дела, а также соответствует требованиям ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.

При этом суд считает невозможным установление выкупной стоимости согласно отчету экспертного учреждения «Союзэкспертиза» № от 15.03.2024 года, так как оно не отражает актуальную стоимость спорного жилого помещения и не соответствует требованиям ч.7 ст.32 ЖК РФ. Более того, из самого заключения следует, что итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета.

Разрешая спор по существу, суд приходит к выводу, что требования администрации города Ростова-на-Дону об изъятии у Сыч Т.В. в муниципальную собственность объекта недвижимого имущества - ..., прекращении права собственности Сыч Т.В. на указанный объект недвижимого имущества и признании на него права муниципальной собственности являются законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

При этом суд считает необходимым установить размер выкупного возмещение за изымаемую в муниципальную собственность ..., принадлежащую Сыч Т.В., в соответствии с заключением о результатах исследования ООО «Центр экспертизы и оценки «ЮГ-ЭКСПЕРТ» в размере 5 770 000 руб.

При этом ответчику также необходимо представить банковские реквизиты для перечисления возмещения (в том числе убытков) за изымаемое жилое помещение.

После перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение право собственности Сыч Т.В. на спорное жилое помещение подлежит прекращению с признанием муниципальной собственности, поскольку аварийное жилое помещение подлежит изъятию у собственников для муниципальных нужд.

В соответствии с п. 1 ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящимКодексом, другими федеральнымизаконами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Поскольку изъятие жилого помещения влечет за собой прекращение права пользования им ответчика, требования о выселении Сыч Т.В. из занимаемого жилого помещения по адресу: ..., также подлежит удовлетворению.

С целью защиты жилищных прав Сыч Т.В. изъятие у Сыч Т.В. в муниципальную собственность объекта недвижимого имущества - ..., прекращение права собственности Сыч Т.В. на указанный объект недвижимого имущества и признание на него права муниципальной собственности подлежат после перечисления Сыч Т.В. возмещения за изымаемое жилое помещение.

Таким образом, учитывая, что ответчик утрачивает право собственности на спорное жилое помещение после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение, то суд полагает, что имеются основания для удовлетворения требований администрации о выселении ответчиков из указанного жилого помещения, без предоставления иного жилого помещения после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

Признание ответчика утратившим право пользования жилым помещением влечет снятие его с регистрационного учета органом регистрационного учета, в силу ст. 7 Закона РФ от 25 июня 1993 года N 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации», п. 31 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и месту жительства в пределах Российской Федерации», утвержденными Постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 года N 713.

Таким образом, судебный акт о признании утратившим права пользования жилым помещением является основанием для снятия с регистрационного учета по месту жительства ответчиков, в связи с чем, дополнительного указания суда об обязании органа, производящего регистрационный учет, распоряжения снять ответчика с учета не требуется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Администрации г.Ростова-на-Дону к Сыч Т. В., третье лицо: Департамент координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону, об изъятии жилого помещения и признании права муниципальной собственности - удовлетворить частично.

Изъять путем выкупа у Сыч Т. В. (СНИЛС №) в муниципальную собственность объект недвижимого имущества - ..., по цене равной 5 770 000 руб.

Прекратить право собственности Сыч Т. В. на ..., после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение в размере 5 770 000 руб.

Признать право муниципальной собственности на ..., после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение в размере 5 770 000 руб.

Выселить Сыч Т. В. (СНИЛС №) из ..., после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение в размере 5 770 000 руб.

Обязать Сыч Т. В. (СНИЛС №) предоставить банковские реквизиты для перечисления возмещения (в том числе убытков) за изымаемое жилое помещение в размере 5 770 000 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований - отказать.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Ворошиловский районный суд гор. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья:

Мотивированное решение суда составлено 07 февраля 2025 года.