Взыскание 2,19 млн ₽ с администрации города за изъятие жилой комнаты в аварийном доме

Решение в окончательной форме изготовлено 6 мая 2025 года

Дело № 2-424/2025

УИД 61RS0004-01-2024-010083-57

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

22 апреля 2025 года г. Ростов-на-Дону

Ленинский районный суд г. Ростова-на-Донув составе

Председательствующего судьи Кукленко С.В.,

при секретаре Землянской М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское делопо исковому заявлению У.Е.А. к Администрации города Ростова-на-Дону, третьелицо - Департамент координации строительства и перспективного развития администрацииРостова-на-Дону, об обязании выплаты выкупной стоимости жилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

Истец, У.Е.А., обратилась в суд с иском к Администрации города Ростова-на-Дону, третьелицо - Департамент координации строительства и перспективного развития администрацииРостова-на-Дону,о взыскании выкупной стоимости за изымаемое жилое помещение. В обоснование заявленных требований, истица указала, что она является собственником жилой комнаты № 25 площадью 17,4 кв.м. в жилом помещении № 14 в квартире № 12,13,14,15,16,17,18,19,20,21,22,23,24,25,26,27,28, расположенной в многоквартирном доме по адресу: адрес, что подтверждается выпиской ЕГРН № от 31.08.2023. Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 16.10.2023 № 1130 многоквартирный дом, расположенный по адресу: адрес, признан аварийным и подлежащим сносу. Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 27.09.2024 № 1187 для муниципальных нужд изъяты: земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1701 кв.м., расположенный по адресу: адрес; жилые помещения, расположенные в указанном многоквартирном доме, в том числе жилая комната № 25 площадью 17,4 кв.м в жилом помещении № 14 в квартире № 12,13,14,15,16,17,18,19,20,21,22,23,24,25,26,27,28 (подпункт 1.2.10), а также нежилые помещения.Департаменту координации строительства и перспективного развития города Ростова-на-Дону поручено в установленном порядке провести мероприятия по оценке размера возмещения собственникам недвижимого имущества, связанного с изъятием земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества, выполненной независимым оценщиком и согласованной в установленном порядке (пункт 3.1), а также по заключению соглашений об изъятии земельного участка и расположенного на нём объекта недвижимого имущества (пункт 3.2).Однако, до настоящего времени соглашение с истицей не заключено, мероприятия по оценки не проведены.

На основании изложенного, просит обязать Администрацию города Ростова-на-Дону произвести ей выплату возмещения за изымаемое жилое помещение - жилую комнату № 25 площадью 17,4 кв.м. КН № в жилом помещении № 14 в квартире № 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28 по адресу: адрес в размере 2190 759 (два миллиона сто девяносто тысяч семьсот пятьдесят девять) рублей 00 копеек.

У.Е.А. надлежащим образом извещена о дате, месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явилась, представила ходатайство о рассмотрении дела в её отсутствие с участием её представителя. В отношении истца дело рассмотрено в порядке статьи 167 ГПК РФ.

Представитель истца - адвокат Б.Д.М., действующий на основании ордера,исковые требования поддержал по доводам, изложенным в исковом заявлении, просил исковое заявление удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика Администрации города Ростова-на-Дону - Ш.В.С.,действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, против удовлетворения исковых требований возражала, просила в иске отказать.

Представитель третьего лица Департамента координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону,извещенный о дате, месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, уважительных причин неявки не предоставил, ходатайств об отложении не заявлял, в связи с чем в отсутствие представителя третьего лица дело рассмотрено в порядке ст.167 ГПК РФ.

Выслушав явившихся в судебное заседание лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п.3 ч.2 ст. 235 ГК РФ, принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка.

Согласно ч. 1 ст.32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Порядок подготовки и принятия такого решения определяется федеральным законодательством.

В силу ч.4 ст. 32 ЖК РФ, собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством.

Согласно ч.5 ст.32 ЖК РФ, собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, до заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступления в законную силу решения суда о принудительном изъятии такого земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении размера возмещения за жилое помещение затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения.

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное. (ч.6 ст.32 ЖК РФ).

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. (ч.7 ст.32 ЖК РФ).

Указанная позиция также разъясняется в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г., выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. № 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

Частью 8 статьи 32 ЖК РФ предусмотрено, что по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.

Исходя из содержания приведенных норм права, обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, расположенного в доме, признанном аварийным, производится путем его выкупа либо предоставления другого жилого помещения с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение по соглашению с собственником.

В судебном заседании установлено, что истица, У.Е.А.,является собственником жилой комнаты № 25 площадью 17,4 кв.м. в жилом помещении № 14 в квартире № 12,13,14,15,16,17,18,19,20,21,22,23,24,25,26,27,28, расположенной в многоквартирном доме по адресу: адрес, что подтверждается выпиской ЕГРН № КУВИ-001/2023-198685476 от 31.08.2023.

Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 16.10.2023 № 1130 многоквартирный дом, расположенный по адресу: адрес, признан аварийным и подлежащим сносу.

В связи с неисполнением собственниками жилых помещений требования о сносе многоквартирного в установленный срок, на основании ч.10 ст.32 ЖК РФ Администрацией города Ростова-на-Дону было принято Постановление от 27.09.2024 № 1187 для муниципальных нужд изъяты: земельный участок с кадастровым номером 61:44:0021028:139, площадью 1701 кв.м., расположенный по адресу: адрес (пункт 1.1); а также жилые помещения, расположенные в указанном многоквартирном доме, в том числе жилая комната № 25 площадью 17,4 кв.м в жилом помещении № 14 в квартире № 12,13,14,15,16,17,18,19,20,21,22,23,24,25,26,27,28 (подпункт 1.2.10), а также нежилые помещения.

Однако, до настоящего времени во исполнение Постановления Департамента координации и перспективного строительства города Ростова-на-Дону не были проведены мероприятия, направленные на заключение с истицей соглашения о выкупе для муниципальных нужд изымаемого объекта, а именно, не был заключен муниципальный контракт со специализированной организацией на определение выкупной цены изымаемого помещения, а также мероприятия по согласованию результатов об оценке на заседании городской комиссии.

Согласно ч. 1 ст. 79 ГПК РФ, при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Стороны, другие лица, участвующие в деле, имеют право просить суд назначить проведение экспертизы в конкретном судебно-экспертном учреждении или поручить ее конкретному эксперту; заявлять отвод эксперту; формулировать вопросы для эксперта; знакомиться с определением суда о назначении экспертизы и со сформулированными в нем вопросами; знакомиться с заключением эксперта; ходатайствовать перед судом о назначении повторной, дополнительной, комплексной или комиссионной экспертизы. (ч.2 ст.79 ГПК РФ).

О назначении экспертизы или об отклонении ходатайства о назначении экспертизы суд выносит определение. В случае, если ходатайство о назначении экспертизы заявлено стороной (сторонами) или другими лицами, участвующими в деле, суд выносит определение о назначении экспертизы после внесения заявившим соответствующее ходатайство лицом денежных сумм на счет, указанный в части первой статьи 96 настоящего Кодекса, за исключением случаев, предусмотренных частями второй и третьей статьи 96 настоящего Кодекса(ч.4 ст. 79 ГПК РФ).

Определением Ленинского районного суда города Ростова-на-Дону от 16. 01.2025 по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой было поручено экспертам ООО «Судебная экспертиза «ЮФОСЭО»».

Согласно заключению ООО «Судебная экспертиза «ЮФОСЭО»» №23-И от 03.03.2025г., рыночная стоимость жилого помещения - жилой комнаты №25, площадью 17.4 кв.м., КН №, в жилом помещении№ 14 в квартире № 12,13,14,15,16,17,18,19,20,21,22,23,24,25,26,27,28, расположенной в многоквартирном доме по адресу: адрес, с учетом рыночной стоимости жилого помещения, доли истицы в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, доли в праве общей долевой собственности на земельный участокпо состоянию на 03.03.2025г. составила 1536692,0 (один миллион пятьсот тридцать шесть тысяч шестьсот девяносто два рубля)

Размер компенсации за не произведенный капитальный ремонт в многоквартирном доме по состоянию на дату производства исследования - 03.03.2025г. составил 486126 руб. (четыреста восемьдесят шесть тысяч сто двадцать шесть) рублей.

Стоимость убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием, в том числе, в связи с изменением собственником места проживания, временным пользованием иным жилым помещением, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение по состоянию на 03.03.2025г. составила 167941, 0 руб. (сто шестьдесят семь тысяч рублей девятьсот сорок один рубль).

При определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение экспертом были проанализированы объекты аналоги, наиболее приближенные к объекту оценки по территориальной расположенности, его экономической привлекательности, площади объекта. Эксперты провели анализ тарифов компаний, специализирующихся на перевозках, а также анализ риэлтерских услуг и их юридическое сопровождение, нотариальные услуги по оформлению сделки купли-продажи жилого помещения, анализ значения арендной ставки в месяц за право пользования комнатами в городе Ростове-на-Дону.

В соответствии с ч.1-3 ст.67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Оценив результаты проведенной судебной экспертизы ООО «Судебная Экспертиза «ЮФОСЭО»», №23-И от 03.03.2025 в соответствии с требованиями ст.86 ГПК РФ, суд приходит к выводу о том, что представленное экспертом заключение, полученное с соблюдением процедуры, обеспечивающей ответственность экспертов за результаты исследования, вызывает у суда доверие. Оснований ставить под сомнение достоверность заключения судебной экспертизы у суда не имеется, поскольку оно проведено компетентными специалистами, имеющими значительный стаж работы в соответствующих областях экспертизы, с использованием нормативных документов, литературы и информационных источников, приведенных в исследовательской части заключения. Эксперт, проводивший исследование, имеет соответствующее образование и квалификацию. Выводы эксперта последовательны, не противоречат материалам дела. Экспертиза проведена на основе нормативных актов, регламентирующих производство экспертиз.

Таким образом, при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение экспертом в соответствии с требованиями ч.7 ст.32 ЖК РФ включены: рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом доли истицы в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные У.Е.А. изъятием, в том числе, в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение по состоянию.

В соответствии с Обзором судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г., к числу убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, подлежащих учету при определении выкупной цены жилого помещения, экспертом обоснованно отнесены суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Таким образом, при определении выкупной цены жилого помещения экспертом ООО «Судебная экспертиза «ЮФОСЭО» учтены положения ст.ст. 36-38 ЖК РФ и ст.290 ГК РФ, устанавливающие неразрывную взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме, включая земельный участок, и в её состав включена стоимость доли в общем имуществе многоквартирного дома на земельный участок, которая не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилого помещения и входит в её состав.

Суд соглашается с размером возмещения за изымаемое жилое помещение, установленным экспертом ООО «Судебная экспертиза «ЮФОСЭО», поскольку его расчет основан на нормах действующего законодательства.

Принимая во внимание, что соглашение о сроках, размере возмещения за изымаемое жилое помещение - жилой комнаты №25, площадью 17.4 кв.м., КН №, в жилом помещении № 14 в квартире № 12,13,14,15,16,17,18,19,20,21,22,23,24,25,26,27,28, расположенной в многоквартирном доме по адресу: адрес, между истицей и Администрацией города Ростова-на-Дону достигнуто не было, о также учитывая заключение ООО «Судебная экспертиза «ЮФОСЭО» № 23-И от 03.03.2025, которым определен размер возмещения за жилое помещение подлежит изъятию у собственников с выплатой возмещения2190 759 (два миллиона сто девяносто тысяч семьсот пятьдесят девять) рублей 00 копеек.

В связи с тем, что изъятие спорного жилого помещения производится путем выкупа, то после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение право собственности и пользования спорной жилой комнатой у истицы У.Е.А. прекращается, и возникает у муниципального образования г.Ростова-на-Дону.

В судебном заседании установлено, что истица в указанном жилом помещении не проживает. Соответственно требование о выселении не подлежит удовлетворению.

При таком положении, заявленные исковые требования У.Е.А. подлежат удовлетворению в части.

Судебная экспертиза в размере 10000 рублей, оплачена У.Е.А. путем размещения денежных средств на депозите суда, чек от ДД.ММ.ГГГГ, УПНО №.

Указанные денежные средства подлежат перечислению на счет НЭУ «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ», г. Ростов-на-Дону, пер. Доломановский, 59.

На основании изложенного и. руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования У.Е.А. - удовлетворить частично.

Обязать Администрацию города Ростова-на-Дону произвести У.Е.А. выплату возмещения за изымаемое жилое помещение - жилую комнату №, площадью 17,4 кв.м., КН №, в жилом помещении № в квартире № 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28 по адресу: адрес, в размере 2190 759 (два миллиона сто девяносто тысяч семьсот пятьдесят девять) рублей.

Изъять у У.Е.А. в муниципальную собственность объект недвижимого имущества с кадастровым номером КН № - жилую комнату №, площадью 17,4 кв.м., в жилом помещении № в квартире № 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28 по адресу: адрес.

Прекратить право собственности У.Е.А. на объект недвижимого имущества с кадастровым номером КН № - жилую комнату №, площадью 17,4 кв.м., в жилом помещении № в квартире № 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28 по адресу: адрес, после перечисления денежных средств в счет возмещения за изымаемое жилое помещение.

Признать право муниципальной собственности на объект недвижимого имущества с кадастровым номером КН № - жилую комнату №, площадью 17,4 кв.м., в жилом помещении № в квартире № 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28 по адресу: адрес после перечисления денежных средств в счет возмещения за изымаемое жилое помещение.

Перечислить ООО «Экспертиза «ЮФОСЭО»,адрес, с депозитного счета: № Управления судебного Департамента в адрес денежные средства в размере 10 000 (десять тысяч) рублей, поступившие от У.Е.А., чеком от 11.01.2025, УПНО № в счет оплаты судебной экспертизы по гражданскому делу № №.

РеквизитыООО «Экспертиза «ЮФОСЭО», адрес: адрес;

ИНН 6164267999,

КПП 616401001,

В Юго-Западный банк ПАО Сбербанк

БИК 046015602

р/сч. 40702810752090013999

к/сч. 30101810600000000602

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья Кукленко С.В.