Признание договора найма недействительным и выселение из квартиры (долевая собственность)

Мотивированное решение суда изготовлено 18.04.2025

УИД: 66RS0006-01-2024-006420-48

Дело № 2-1055/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Екатеринбург 08.04.2025

Орджоникидзевский районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Лугинина Г.С., при секретаре Акимове М.С., с участием представителя истца Рыбаковой М.В., помощника прокурора Орджоникидзевского района г. Екатеринбурга Филимоновой А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Зуева А. М. к Зуевой А. С., Козлову Н. С., Цыкаревой Е. И. о признании договора найма жилого помещения недействительной сделкой, применении последствий ее недействительности в виде выселения, возложении обязанности не чинить препятствия в пользовании жилым помещением, вселении в жилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

Зуев А.М. обратился в Орджоникидзевский районный суд г. Екатеринбурга с иском к Зуевой А.С., Козлову Н.С., Цыкаревой Е.И. о признании сделки недействительной, применении последствий ее недействительности в виде выселения из жилого помещения, вселения в него истца, указав в обоснование, что 09.09.2008 между ним и Зуевой А.С. был заключен брак, в период брака 09.01.2014 была приобретена квартира по адресу: адрес , 28.07.2014 брак между сторонами расторгнут. Решением Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга от 18.12.2023 по делу № 2-5496/2023, вступившим в законную силу 11.04.2024, произведен раздел совместно нажитого имущества: признано за ЗуевымА.М. и Зуевой А.С. право равнодолевой собственности на указанную квартиру (по 1/2 доли в праве за каждым). В ходе рассмотрения дела истцу стало известно о передаче спорного жилого помещения в пользование по договору найма Козлову Н.С. и Цыкаревой Е.И. При этом истец, как сособственник, своего согласия на заключение договора не давал, порядок пользования квартирой не устанавливался, что свидетельствует о недействительности такой сделки. После вступления решения суда в законную силу истцом в адрес ответчика Зуевой А.С. было направлено досудебное требование о необходимости расторжения договора, передаче ключей, оставленное без удовлетворения. Полагая свои жилищные права нарушенными, истец просил суд признать недействительным договор найма жилого помещения по адресу: адрес , применить последствия недействительности указанной сделки в виде выселения Козлова Н.С., ЦыкаревойЕ.И. из указанного жилого помещения, а также вселения Зуева А.М. в него.

Определением суда от 11.02.2025 приняты к производству уточненные исковые требования Зуева А.М.: о признании недействительным договора найма жилого помещения по адресу: адрес , применении последствий недействительности указанной сделки в виде выселения проживающих лиц - Козлова Н.С., Цыкаревой Е.И. из указанного жилого помещения, вселения Зуева А.М. в жилое помещение, возложении на Зуеву А.С. обязанности не чинить препятствий истцу в пользовании указанным жилым помещением; к участию в деле в качестве третьего лица, без самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен З.М.А., дд.мм.гггг г.р. в лице законного представителя - ответчика Зуевой А.С. (л.д. 110-112).

В судебном заседании представитель истца Рыбакова М.В. уточненные исковые требования своего доверителя поддержала.

Ответчик Зуева А.С., действующая также в интересах несовершеннолетнего третьего лица, в судебное заседание не явилась, извещалась надлежащим образом и в срок, представила письменный отзыв, в котором ссылалась на отсутствие сведений в материалах дела о наличии досудебного порядка урегулирования спора, доказательств чинения с ее стороны препятствий в пользовании спорным жилым помещением истцу, также указав, что в момент заключения оспариваемого договора найма жилого помещения она являлась единоличным собственником квартиры.

Ответчики Козлов Н.С., Цыкарева Е.И., надлежащим образом извещенные судом о дате, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, о причинах своей неявки не сообщили.

Помощник прокурора Орджоникидзевского района г. Екатеринбурга Филимонова А.А., участвующая в рассмотрении дела в порядке ч. 3 ст. 45 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, полагала заявленные требования истца в части выселения ответчиков из жилого помещения законными и обоснованными.

Суд, с учетом мнения явившихся в судебное заседание участников процесса, руководствуясь ст. ст. 113, 115, 117, 155, 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, определил: рассмотреть дело при данной явке.

Заслушав объяснения представителя истца, заключение прокурора, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства по правилам ст.67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к следующему.

В соответствии с п. п. 1 и 2 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения требований, предусмотренных п. 1 указанной статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

В силу положений ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется, в том числе: восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Согласно п. п. 1 и 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с п. п. 1 - 3 ст. 244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации (п. п. 1 и 2 ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом. Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом (п. п. 1 - 3 ст. 253 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу положений ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно (п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность.

Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа (ст. 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Доказательства, предоставленные в дело, суд оценивает по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном их исследовании. Ни одно из доказательств не имеет для суда заранее установленной силы (ч. 2 ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Как видно из материалов дела и установлено судом, вступившим в законную силу решением Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга от 18.12.2023 по гражданскому делу № 2-5496/2023 исковые требования Зуева А.М. к Зуевой А.С. о разделе совместно нажитого имущества - удовлетворены, произведен раздел совместно нажитого имущества следующим образом: признано за Зуевым А.М. и за Зуевой А.С. по 1/2 доли за каждым в праве общей долевой собственности на жилое помещение по адресу: адрес (л.д. 8-19).

Таким образом, истец Зуев А.М. и ответчик Зуева А.С. с момента вступления решения суда в законную силу являются равнодолевыми собственниками жилого помещения, расположенного по адресу: адрес , сведения об этом внесены в ЕГРН (л.д.87-89); ранее указанное недвижимое имущество бывших супругов находилось в их общей совместной собственности (ст. 34 Семейного кодекса Российской Федерации).

Согласно справке из ЦМУ, выписке из поквартирной карточки в жилом помещении зарегистрированы: ответчик Зуева А.С., третье лицо З.М.А., дд.мм.гггг г.р. (несовершеннолетний сын Зуева А.М. и Зуевой А.С.) (л.д. 93-94); фактически ответчик с несовершеннолетним сыном проживают на территории иного субъекта Российской Федерации, что также следует из письменного отзыва Зуевой А.С.

10.12.2023, в период рассмотрения гражданского дела № 2-5496/2023, между Зуевой А.С. (наймодателем) и Козловым Н.С., ЦыкаревойЕ.И. (нанимателями) заключен договор коммерческого найма жилого помещения, в соответствии с которым наймодатель обязуется предоставить нанимателям принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение по адресу: адрес за плату во владение и пользование (л.д. 24-30).

07.06.2024 представителем истца в адрес ответчика Зуевой А.С. направлена досудебная претензия о необходимости передачи Зуеву А.М. комплекта ключей от квартиры, как сособственнику, расторжения договора найма от 10.12.2023, оставленная без удовлетворения (л.д. 32-34); 22.08.2024 в адрес ответчика была направлена повторная претензия, также оставленная без удовлетворения (л.д. 35-36).

Как пояснила в судебном заседании представитель истца, в ходе рассмотрения гражданского дела № 2-5496/2023 Зуеву А.М. стало известно о заключении ЗуевойА.С. с Козловым Н.С. и Цыкаревой Е.И. договора найма жилого помещения, согласия на который истцом, как сособственником, не давалось; при этом в жилое помещение истец доступа не имеет, что также подтверждается мотивировочной частью судебного решения, желает проживать в нем (непосредственно пользоваться), поскольку никакого иного жилого помещения на территории г.Екатеринбурга на праве собственности у него не имеется.

Как указано выше, в ходе рассмотрения указанного гражданского дела судом был установлен факт смены Зуевой А.С. замков в квартире в сентябре 2023 года, также судом установлены обстоятельства фактического пользования истцом Зуевым А.М. жилым помещением с момента расторжения брака и до сентября 2023 года.

В силу ч. 2 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации.

Таким образом, факт заключения договора найма жилого помещения ЗуевойА.С. с Козловым Н.С. и Цыкаревой Е.И. в отсутствие соответствующего согласия сособственника-истца, непроживание Зуева А.М. в квартире, в том числе чинение ему препятствий в пользовании жилым помещением подтверждается материалами дела, ранее принятым судебным решением, установленные юридически-значимые обстоятельства которого имеют преюдициальное значение.

Доводы ответчика Зуевой А.С. о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулировании спора, отсутствии препятствий истцу в пользовании жилым помещением являются несостоятельными, опровергаются представленными в материалы дела соответствующими доказательствами.

Также являются несостоятельными, не соответствующими фактическим обстоятельствам дела, основанным на неправильном толковании норм гражданского и семейного законодательства Российской Федерации доводы ЗуевойА.С. о том, что на момент заключения оспариваемой сделки она являлась единоличным собственником жилого помещения, поскольку имущество фактически находилось в общей совместной собственности бывших супругов.

В связи с тем, что сделка (договор коммерческого найма жилого помещения от 10.12.2023) была заключена в отсутствие согласия Зуева А.М., как равнодолевого собственника (а на момент рассмотрения дела № 2-5496/2023 - сособственника имущества, находящегося в общей совместной собственности бывших супругов), об оспариваемой сделке истцу, в связи с конфликтными отношениями с Зуевой А.С., стало известно лишь в ходе рассмотрения дела о разделе совместно нажитого имущества, суд полагает возможным удовлетворить заявленные исковые требования о признании такого договора недействительной сделкой.

Поскольку право временного владения и пользования жилым помещением у ответчиков Козлова Н.С., Цыкаревой Е.И., в связи с отсутствием согласия ЗуеваА.М. на заключение сделки возникнуть не могло, суд, руководствуясь вышеназванными правовыми нормами в их непосредственной взаимосвязи с положениями ст. ст. 10, 11, 35 Жилищного кодекса Российской Федерации, приходит к выводу о необходимости применения последствий недействительности такой сделки в виде выселения Козлова Н.С. и Цыкаревой Е.И. из жилого помещения по адресу: адрес .

Также, с учетом вышеизложенных установленных судом фактических обстоятельств конкурентного дела, принимая во внимание подтвержденный факт чинения со стороны ответчика Зуевой А.С. препятствий Зуеву А.М. в пользовании жилым помещением, наличие правового интереса истца в проживании в квартире, суд считает возможным удовлетворить также требования Зуева А.М. о вселении в жилое помещение по адресу: адрес , с возложением обязанности на Зуеву А.С. не препятствовать сособственнику в пользовании таким жилым помещением.

В силу ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Поскольку исковые требования Зуева А.М. удовлетворены, то с ответчиков в его пользу подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в следующем виде: с Зуевой А.С. - 7000 руб. (1000 руб. за требование о признании сделки недействительной, 3000 руб. за требование о вселении в жилое помещение, 3000 руб. за требование о возложении обязанности не препятствовать в пользовании помещением); с Козлова Н.С. и Цыкаревой Е.И. - по 1000 руб. с каждого (за требование о признании сделки недействительной).

Руководствуясь ст. ст. 12, 56, 167, 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования - удовлетворить.

Признать недействительным договор коммерческого найма жилого помещения по адресу: адрес , заключенный между Зуевой А. С. (наймодателем) и Козловым Н. С., Цыкаревой Е. И. (нанимателями) 10.12.2023, применить последствия недействительности указанной сделки в виде выселения Козлова Н. С. (паспорт серии данные изъяты № ), Цыкаревой Е. И. (паспорт серии данные изъяты № ) из жилого помещения по адресу: адрес .

Вселить Зуева А. М. (паспорт серии данные изъяты № ) в жилое помещение по адресу: адрес .

Возложить на Зуеву А. С. (паспорт серии данные изъяты № ) обязанность не препятствовать Зуеву А. М. (паспорт серии данные изъяты № ) в пользовании жилым помещением по адресу: адрес .

Взыскать с Зуевой А. С. (паспорт серии данные изъяты № ) в пользу Зуева А. М. (паспорт серии данные изъяты № ) расходы по уплате государственной пошлины - 7 000 рублей.

Взыскать с Козлова Н. С. (паспорт серии данные изъяты № ), Цыкаревой Е. И. (паспорт серии данные изъяты № ) в пользу Зуева А. М. (паспорт серии данные изъяты № ) расходы по уплате государственной пошлины - по 1000 рублей с каждого.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение одного месяца со дня его изготовления в полном объеме через Орджоникидзевский районный суд г. Екатеринбурга.

Судья Г.С. Лугинин