Взыскание 2,58 млн ₽ с Фонда развития территорий за неисполнение обязательств по договору долевого участия

УИД 74RS0001-01-2023-004192-88

дело № 2-106/2024 (№ 2-4579/2023)

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

02 февраля 2024 года город Челябинск

Советский районный суд г. Челябинска в составе председательствующего Андреева И.С., при секретаре Вус М.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО8, ФИО8 к Фонду «Защита прав долевого строительства в Челябинской области», Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» о взыскании стоимости трехкомнатной квартиры,

установил:

Истцы ФИО8 ФИО8 обратились в районный суд с исковым заявлением, с учетом уточнения, к Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» (далее по тексту - ППК «Фонд развития территорий»), Фонду Защиты прав участников долевого строительства в Челябинской области о взыскании стоимости трехкомнатной квартиры, общей площадью № кв.м., расположенной по адресу: адрес в размере 5 590 000 руб., а также проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 255 128,21 руб.

В обоснование заявленных требований указано, что по договору № № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ г. застройщик ООО «СервисПроект» взял на себя обязательство построить дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участнику долевого строительства трехкомнатную квартиру № № на № этаже общей площадью № кв.м. в жилом доме № № (стр) в микрорайоне № №, жилого района № №, адрес, кадастровый номер №. Данный дом сдан, ему присвоен адрес: адрес. Ответчик обратился в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением о намерении стать приобретателем прав ООО «СервисПроект», и на основании определения от ДД.ММ.ГГГГ г. имущество ООО «СервисПроект» было передано ответчику. Истцы обращались с требованием о возврате стоимости имущества, которое ответчиком оставлено без ответа, в связи с чем обратились в суд с настоящим иском.

Истцы ФИО8., ФИО8 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, ходатайствовали о рассмотрении в свое отсутствие, с участием представителя.

Представитель истцов ФИО8 просила заявленные требования удовлетворить в полном объеме, по основаниям, изложенным в исковом заявлении, взыскать денежную сумму, с учетом представленного отчета об оценке имущества.

Представитель ответчика Фонда «Защиты прав участников долевого строительства в Челябинской области» ФИО8 возражала против удовлетворения требований, на основании представленного письменного мнения.

Представитель ответчика ППК «Фонд развития территорий» участия в судебном заседании не принимал, извещен, представил письменное мнение на исковое заявление.

Информация о времени и месте рассмотрения дела размещена на официальном сайте Советского районного суда г. Челябинска.

В соответствии со ст.167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся сторон.

Суд, заслушав участвующих лиц, исследовав и проанализировав имеющиеся доказательства в их совокупности со всеми материалами дела, приходит к следующему выводу.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ООО «СервисПроект» являлось застройщиком строительного объекта многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: адрес

На основании договора № № участия в долевом строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ г., дополнительного соглашения № № от ДД.ММ.ГГГГ г. к Договору № № от ДД.ММ.ГГГГ г., заключенного между ООО «СервисПроект» и ФИО8 застройщик обязался построить жилой дом и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать его участнику строительства трехкомнатную квартиру № № (стр.), общей площадью (проектная) № кв.м. (без учета площади лоджии), расположенной на № этаже в № подъезде, находящейся в жилом доме № № (стр.), в микрорайоне адрес, на земельном участке с кадастровым номером №.

В последствие ФИО8 на основании Договора уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ года уступил все права по договору № № участия в долевом строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ г., дополнительного соглашения № № от ДД.ММ.ГГГГ г. к Договору № № от ДД.ММ.ГГГГ г., в общую совместную собственность трехкомнатной квартиры № № (стр.), общей площадью (проектная) № кв.м. (без учета площади лоджии), расположенной на № этаже в № подъезде, находящейся в жилом доме адрес, на земельном участке с кадастровым номером адрес » ФИО8., ФИО8

При этом, истцы свои обязательства по договору исполнили в полном объеме, оплату в размере 1676250 руб. произвели.

Вместе с тем, застройщик нарушил свои обязательства по передаче жилого помещения участнику строительства.

На основании решения Арбитражного суда Челябинской области от ДД.ММ.ГГГГ г. по делу № № ООО «Сервис Проект» признано несостоятельным (банкротом), в отношение должника открыто конкурсное производство.

Реализация мероприятий по завершению строительства осуществляется путем передачи объекта Фонду субъекта РФ в порядке, установленном Законом о банкротстве, после принятия публично-правовой компанией «Фонд развития территорий» решения о финансировании.

ДД.ММ.ГГГГ г. наблюдательным советом ППК «Фонд развития территорий» принято решение о финансировании мероприятий по завершению строительства объекта.

Определением Арбитражного суда Челябинской области от ДД.ММ.ГГГГ г. удовлетворено заявление Фонда Защита прав участников долевого строительства в Челябинской области о намерении стать приобретателем прав застройщика на земельный участок площадью № кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: адрес, со всеми неотделимыми улучшениями на таком земельном участке, в том числе объект незавершенного строительства: многоэтажный жилой дом № № (стр.), а также прав на проектную документацию, включая все внесенные в нее изменения.

ДД.ММ.ГГГГ г. между ООО «СервисПроект» и Фондом Защита прав участников долевого строительства в Челябинской области подписан Договор № № передачи земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика ООО «СервисПроект», а также Передаточный акт.

Строительство многоквартирного жилого дома № № (стр.), на земельный участок площадью № кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: адрес завершено, Фондом Защита прав участников долевого строительства в Челябинской области получено Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ г. № № в Администрации г. Челябинска, дому присвоен почтовый адрес: адрес

ДД.ММ.ГГГГ г. истцы ФИО8., ФИО8. обратились в Фонд Защита прав участников долевого строительства в Челябинской области с требованием о передачи квартиры по Акту приема передачи, на что получен отказ.

ДД.ММ.ГГГГ г. истцами направлено требование о компенсации стоимости спорного недвижимого имущества в размере определенном заключением оценщика, на которое также получен отказ.

Основание для отказа послужило то, что истцы не включены в реестр требований участников строительства (РТУС).

Согласно пункту 3.1 статьи 201.4 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" законодатель предусмотрел специальный (упрощенный) порядок включения в реестр застройщика требований участников строительства, возникших из договоров участия в долевом строительстве. Такие требования включаются в реестр застройщика конкурсным управляющим самостоятельно на основании информации, размещенной органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с последующим уведомлением участника строительства о включении его требования в реестр. При наличии у несостоятельного застройщика документов, подтверждающих факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства, конкурсный управляющий также вносит в реестр застройщика и сведения об уплаченной сумме (абзацы первый и второй).

На день принятия фондом развития или соответствующим фондом субъекта Российской Федерации решения о финансировании мероприятий по завершению строительства по смыслу абзаца четвертого пункта 3.1 статьи 201.4 Закона о банкротстве проводится сверка информации, отраженной в реестре застройщика, сформированном на основании информации Единого государственного реестра недвижимости (далее - реестр недвижимости) о заключенных застройщиком договорах участия в долевом строительстве, с имеющимися у застройщика данными о произведенной оплате со стороны участника строительства. Если документы, подтверждающие оплату, у застройщика отсутствуют и они не были представлены гражданином, уведомленным о включении его требования в реестр застройщика, требование гражданина исключается из названного реестра судом на основании заявления конкурсного управляющего застройщиком. В случае, если указанные документы об оплате не были представлены по уважительным причинам, арбитражный суд восстанавливает опоздавшего на включение в реестр.

Таким образом, требования граждан, вытекающие из зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве, включаются в реестр застройщика автоматически и исключаются из реестра в судебном порядке на основании заявления управляющего (иного заинтересованного лица).

Как установлено в судебном заседании права истцов по Договору уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ г., зарегистрированы в установленном порядке в Управлении Росреестра по Челябинской области ДД.ММ.ГГГГ г., запись о регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ г.

В рамках настоящего спора при соблюдении правил, закрепленных в пункте 3.1 статьи 201.4 Закона о банкротстве, на день принятия решения о финансировании мероприятий по завершению строительства (01 декабря 2020 г.) требование Малышевых, основанное на сделке, отраженной в реестре недвижимости, должно было быть включено в реестр застройщика.

В настоящее время препятствием для включения требований ФИО8 в РТУС является то, что производство по делу о банкротстве ООО «СервисПроект» прекращено, а полномочий для включение данных требований конкурсным управляющим не имеется.

Учитывая, что иного способа восстановления нарушенных прав истцов, равно как и недобросовестности с их стороны, не установлено, суд приходит к выводу о том, что ФИО8 ФИО8. вправе требовать возмещения в порядке, установленном статьей 13 Федерального закона от 29 июля 2017 г. N 218-ФЗ "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий".

Вопреки доводам представителя истцов об определении стоимости возмещения в размере, определенном в заключении специалиста № № от ДД.ММ.ГГГГ г. в сумме 5 590 000 руб., суд обращает внимание на следующее.

Частью 3 статьи 23.2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ предусмотрена выплата возмещения гражданам - участникам долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, предусматривающим передачу жилых помещений.

Функции, полномочия и деятельность Фонда регламентированы положениями Закона N 218-ФЗ.

Статьей 12 указанного Закона установлено, что средства компенсационного фонда со счета используются: на выплату возмещения гражданам - участникам долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, предусматривающим передачу жилых помещений; на финансирование мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства.

Правительством Российской Федерации устанавливается порядок принятия Фондом решения о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства и осуществления контроля за использованием предоставленных средств в рамках такого финансирования; финансирование расходов Фонда, связанных с осуществлением предусмотренных настоящим Федеральным законом функций и полномочий Фонда, за счет части доходов, получаемых от инвестирования средств компенсационного фонда.

В соответствии с частью 1 статьи 13 Закона N 218-ФЗ, выплата возмещения гражданам - участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, включенные в реестр требований участников строительства, осуществляется на основании принятого Фондом решения о финансировании указанных в пункте 5 части 2 статьи 13.1 настоящего Федерального закона мероприятий за счет его имущества в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, в случае, если застройщик признан арбитражным судом банкротом и в отношении его открыто конкурсное производство. Такая выплата осуществляется до даты завершения процедуры конкурсного производства застройщика.

В соответствии с частью 2 статьи 13 Закона N 218-ФЗ выплата возмещения гражданину - участнику строительства, имеющему требование о передаче жилого помещения (жилых помещений), осуществляется в размере стоимости указанного помещения (указанных помещений), определяемой как произведение общей площади жилого помещения в многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков (всех жилых помещений в одном многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков), подлежащего передаче гражданину - участнику строительства, но не более ста двадцати квадратных метров, и рыночной стоимости одного квадратного метра равнозначного жилого помещения (равнозначных жилых помещений) на первичном рынке, но не менее уплаченной цены договора либо размера уплаченных паевых взносов, рассчитываемых исходя из общей площади такого жилого помещения (таких жилых помещений), не превышающей ста двадцати квадратных метров. Предусмотренная настоящей частью рыночная стоимость определяется в соответствии с отчетом оценщика, привлеченного Фондом, на дату, которая не может быть более чем на три месяца ранее даты принятия Фондом решения в соответствии с частью 1 настоящей статьи. Порядок расчета размера выплаты возмещения устанавливается Правительством Российской Федерации.

Правила выплаты Публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» возмещения гражданам - участникам долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, предусматривающим передачу жилых помещений, утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 07.10.2017 N 1233 (далее - «Правила»).

Приложением к Правилам является Методика расчета возмещения гражданам-участникам строительства.

В соответствии с пунктом 2 Методики выплата возмещения по договору осуществляется в размере, предусмотренном частью 2 статьи 13 Федерального закона "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Согласно пункту 3 Методики при определении размера подлежащего выплате возмещения учитывается, что рыночная стоимость 1 кв. м общей площади жилого помещения, равнозначного по отношению к жилому помещению на первичном рынке на момент выплаты возмещения. Рыночная стоимость 1 кв. метра определяется в соответствии с отчетом оценщика, привлеченного публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства». При этом для целей настоящей методики под равнозначным жилым помещением на первичном рынке понимается жилое помещение, в котором жилая площадь и количество комнат не меньше жилой площади и количества комнат жилого помещения, подлежащего передаче гражданину в соответствии с договором, а объект строительства с равнозначным жилым помещением находится в границах муниципального образования и на той же стадии строительства, на которой находится объект строительства на дату принятия арбитражным судом решения о признании застройщика банкротом и открытии конкурсного производства.

Также учету подлежат доля гражданина в праве собственности на жилое помещение, которой он обладал бы в соответствии с договором после государственной регистрации права собственности (указывается в виде правильной простой дроби) и доля исполненного гражданином обязательства по уплате цены договора, рассчитываемая по формуле.

Таким образом, императивной нормой закона установлено, что рыночная стоимость одного квадратного метра, учитываемого при расчете компенсационной выплаты, определяется в соответствии с отчетом оценщика, привлеченного Фондом.

Для расчета суммы возмещения, Фонд при принятии решения о завершении строительства объектов застройщика ООО «СервисПроект», привлек для определения рыночной стоимости имущественных прав на объекты незавершенного строительства ЗАО «Российская Оценка», которым был составлен соответствующий отчет об оценке № № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно отчета об оценке № № от ДД.ММ.ГГГГ г. рыночная стоимость № кв.м. жилого помещения в отношение квартиры №, расположенной по адресу: гадрес составляет 39 857 руб.

Таким образом, с учетом Методики расчета стоимости возмещения, а также отчета об оценке № № от ДД.ММ.ГГГГ г., подлежит взысканию сумма в размере 2578349 руб., которая должна быть взыскана с Публично-правовой компании «Фонд развития территорий», в силу приведенных выше положений Закона, как с надлежащего ответчика по настоящему делу.

Пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", проценты, предусмотренные пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежат уплате независимо от основания возникновения обязательства (договора, других сделок, причинения вреда, неосновательного обогащения или иных оснований, указанных в Гражданском кодексе Российской Федерации).

Таким образом, статья 395 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает последствия неисполнения или просрочки исполнения денежного обязательства, в силу которых на должника возлагается обязанность по уплате кредитору процентов за пользование денежными средствами. При этом положения данной нормы подлежат применению к любому денежному обязательству независимо от того, в материальных или процессуальных отношениях оно возникло.

Согласно пункту 4 Правил выплата возмещения гражданам производится на основании заявления.

Исходя из положений пункта 6 Правил, при обращении о выплате возмещения гражданин представляет:

а) заявление о выплате возмещения по форме, утвержденной Фондом;

б) документ, удостоверяющий личность, либо его заверенную в установленном порядке копию;

в) выписку из реестра требований кредиторов о размере, составе и об очередности удовлетворения требований.

г) страховой номер индивидуального лицевого счета заявителя в системе обязательного пенсионного страхования, а также в случае использования для приобретения объекта недвижимости, в отношении которого Фонд выплачивает возмещение, средств материнского (семейного) капитала - страховой номер индивидуального лицевого счета в системе обязательного пенсионного страхования лица, получившего сертификат на материнский (семейный) капитал.

Как установлено в судебном заседании с требованием о возмещении истцы обратились Фонду «Защита прав долевого строительства в Челябинской области», при этом сведений о том, что они обращались в Публично-правовую компанию «Фонд развития территорий» с соответствующим заявлением, с приложением необходимых документов, согласно приведенным выше требованиям Правил, материалы дела не содержат.

Таким образом, несоответствие способа подачи заявления исключало возможность принятия ППК «Фонд развития территорий» решения о выплате возмещения, либо об отказе в выплате, а следовательно оснований для взыскания процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199, 233-235 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО8, Малышевой Марии Игоревны, удовлетворить частично.

Взыскать с Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» (ОГРН № ИНН №) в пользу ФИО8, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт № № №, выдан данные изъяты, ДД.ММ.ГГГГ г.), ФИО8, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт № № №, выдан данные изъяты, ДД.ММ.ГГГГ г.) стоимость возмещения в размере 2 578 349 руб. за трехкомнатную квартиру, общей площадью № кв.м., расположенную по адресу: адрес

В остальной части в удовлетворении требований отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Челябинский областной суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме через суд, принявший решение.

Председательствующий: И.С. Андреев