Взыскание 2,7 млн ₽ с заемщика по ипотеке и обращение взыскания на заложенный дом

Дело № 2-46/2024 (2-3659/2023;)

74RS0002-01-2023-001254-22

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Челябинск 17 апреля 2024 года

Центральный районный суд г. Челябинска в составе:

председательствующего судьи Губка Н.Б.,

при секретаре Манаковой К.Э.,

рассмотрев в открытом судебном заседании с участием представителя истца Ураимжановой ФИО9 ответчика Крыловой ФИО11 третьего лица Шмониной ФИО13 гражданское дело по иску Акционерного общества «Ипотечный Агент Элбинг Столица» к Крыловой ФИО15 о взыскании задолженности по договору ипотечного кредитования, обращении взыскании на заложенное имущество, судебных расходов, расходов на оплату услуг оценочной компании,

УСТАНОВИЛ:

АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица» обратилось в суд с иском (с учетом уточнений) к Крыловой ФИО17 о взыскании задолженности по договору ипотечного кредитования №И от 06 апреля 2017 года по состоянию на 15 апреля 2024 года в размере 2 723 115,80 рублей, в том числе: остаток основной суммы кредита - 2 316 782,16 рубля, неоплаченные проценты по кредиту - 119 846,08 рублей, неоплаченная неустойка - 286 487,56 рублей; расходов по уплате государственной пошлины в размере 30 378,62 рублей; расходов по оплате услуг оценочной компании в размере 4 000 рублей, а также обращении взыскания на жилой дом с земельным участком, принадлежащим Крыловой ФИО19 расположенные по адресу: адрес, путем реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цены в размере 2 400 000 рублей.

В обоснование заявленных требований указано, что 06 апреля 2017 года между ПАО «Западно-Сибирский коммерческий банк» и Крыловой ФИО21 был заключен договор ипотечного кредитования №И. По условиям данного договора заемщику были предоставлены денежные средства в размере 2 500 000 рублей под 11,75% годовых на срок до 05 апреля 2032 года с целевым назначением, а именно для оплаты по договору купли-продажи жилого дома и земельного, расположенного по адресу: адрес. Заключая данный договор, заемщик принял на себя обязательство осуществлять погашение задолженности и уплачивать проценты за пользование кредитом ежемесячно в соответствии с графиком платежей. 26 ноября 2021 года ПАО «Западно-Сибирский коммерческий банк» и АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица» заключили договор уступки прав требований №, в соответствии с которым право требования по просроченным кредитам взыскателю перешло к АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица». Поскольку Крылова ФИО23 принятые на себя по договору обязательства надлежащим образом не исполняет, образовалась задолженность, и у Банка возникло право требования ее взыскания в судебном порядке, а также обращения взыскания на заложенное имущество.

Представитель истца Ураимжанова ФИО25 в судебном заседании исковые требования с учетом уточнений поддержала в полном объеме.

Ответчик Крылова ФИО27 в судебном заседании размер исковых требований признала в полном объеме.

Третье лицо Шмонина ФИО29 в судебном заседании вопрос о разрешении дела оставила на усмотрение суда.

Исследовав письменные материалы дела, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд находит исковые требования подлежащими частичному удовлетворению ввиду следующего.

Как следует из материалов дела, 06 апреля 2017 года между Крыловой ФИО31 и ПАО «Западно-Сибирский коммерческий банк» заключен договор ипотечного кредитования, в рамках которого банк предоставил ответчику кредит в размере 2 500 000 рублей под 11,75% годовых на срок до 05 апреля 2032 года с целевым назначением, а именно для оплаты по договору купли-продажи жилого дома и земельного, расположенного по адресу: адрес (л.д. 13-17).

Согласно условиям договора, погашение задолженности заемщиком производится ежемесячными платежами в размере 29 726 рублей.

Денежные средства перечислены банком в указанном выше размере, что подтверждается расходным кассовым ордером (л.д. 7).

26 ноября 2021 года ПАО «Западно-Сибирский коммерческий банк» и АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица» заключили договор уступки прав требований №1, в соответствии с которым право требования по просроченным кредитам перешло к АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица».

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В силу ст. 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст. 819 Гражданского кодекса РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 главы 42 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.

Согласно ст. 811 Гражданского кодекса РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Положениями п. 1 ст. 809 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено право займодавца на получение с заемщика процентов за пользование займом в размерах и в порядке, определенных договором.

Как установлено п. 2 ст. 809 Гражданского кодекса Российской Федерации, при отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа.

В силу п. 3 ст. 810 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено договором займа, сумма займа считается возвращенной в момент передачи ее займодавцу или зачисления соответствующих денежных средств на его банковский счет.

Исходя из вышеперечисленных правовых норм, в случае невозвращения основного долга в предусмотренный договором срок данный договор будет считаться исполненным в момент возврата денежных средств или поступления денежных средств на счет займодавца. Если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа (ст. 809 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом, проценты, уплачиваемые заемщиком на сумму займа в размере и в порядке, определенные п. 1 ст. 809 Гражданского кодекса Российской Федерации, являются платой за пользование денежными средствами и подлежат уплате должником по правилам об основном денежном долге, указанные проценты являются не дополнительным обязательством, а элементом главного обязательства по договору займа, и названные проценты подлежат выплате до дня полного возврата суммы займа.

В соответствии со ст. 329 Гражданского кодекса РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как следует из пункта 3.4 договора ипотечного кредитования за несвоевременную уплату кредита и процентов за пользование кредитом предусмотрена ответственность в виде уплаты неустойки в размере 0,027% от суммы просроченной ссудной задолженности или от суммы просроченных процентов за каждый день просрочки.

Из представленного истцом расчета усматривается, по состоянию на 15 апреля 2024 года размер задолженности Крыловой ФИО33 по договору ипотечного кредитования №И от 06 апреля 2017 года составляет 2 723 115,80 рублей, в том числе: остаток основной суммы кредита - 2 316 782,16 рубля, неоплаченные проценты по кредиту - 119 846,08 рублей, неоплаченная неустойка - 286 487,56 рублей.

Судом проверен данный расчет задолженности, в нем указаны периоды просрочки, суммы просрочки и математические действия, подтверждающие образование задолженности, расчет соответствует условиям договора.

Доказательств, подтверждающих надлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по договору займа, оспаривающих размер задолженности, суду не представлено.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что образовавшаяся задолженность по договору ипотечного кредитования №И от 06 апреля 2017 года вызвана нарушением ответчиком Крыловой ФИО35 условий данного договора, требования АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица» о взыскании с задолженности по состоянию на 15 апреля 2024 года являются обоснованными, а потому подлежащими удовлетворению.

Разрешая требования истца в части обращения взыскания на заложенное имущество суд исходит из следующего.

Согласно п. 1 ст. 348, п. 1 ст. 349 Гражданского кодекса РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые должник отвечает, может быть обращено взыскание на заложенное имущество. Обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

В соответствии с п. 1 ст. 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счёт этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

На основании п. 1 ст. 54.1 Федерального закона от 16 июля 1998 года №102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее 3-х месяцев.

Статья 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» устанавливает, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

На основании ст.ст. 50, 54, 54.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», суд приходит к выводу о том, что согласно ст. ст. 334, 348, 349 Гражданского кодекса РФ истец вправе требовать обращения взыскания на предмет залога - жилой дом с земельным участком, расположенные по адресу: адрес, поскольку обязательства по кредитному договору, обеспеченному залогом, заемщиком надлежащим образом не исполняются.

Доказательств наличия оснований, по которым суд не может применить положения ст.ст. 50, 54. 1 Федерального закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16 июля 1998 года, заемщиком не представлено.

АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица» представило отчет об оценке жилого дома с земельным участком, расположенным по адресу: адрес. Рыночная стоимость жилого дома составляет - 2 474 000 рублей, земельного участка - 526 000 рублей

По ходатайству стороны ответчика судом по делу была назначена судебная экспертиза.

Согласно заключению экспертов ООО «Техническая экспертиза и оценка» №, рыночная стоимость жилого дома, общей площадью 100,7 кв.м., кадастровый № и земельного участка, площадью 1154 кв.м., кадастровый №, расположенные по адресу: адрес составляет 4 714 225 рублей (т. 2 л.д. 96-118).

Оценивая заключение экспертов ООО «Техническая экспертиза и оценка» №2-1811-23, сравнивая соответствие заключения поставленным вопросам, определяя полноту заключения, его научную обоснованность и достоверность полученных выводов, в совокупности с имеющимися в деле доказательствами, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что данное заключение в полной мере является допустимым и достоверным доказательством, соответствует требованиям ст. 86 Гражданского процессуального кодекса РФ. Оснований сомневаться в выводах эксперта не имеется, поскольку данное заключение составлено компетентным специалистом, обладающим специальными познаниями, заключение составлено полно, а его выводы - обоснованны, противоречий не содержат, согласуется с другими имеющимися в деле доказательствами. Эксперт имеет соответствующее образование, опыт в проведении экспертиз, заключение дано экспертом в пределах его специальных познаний, был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса РФ.

Из содержания п. 2, п. п. 4 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге имущества)» следует, что если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Доказательств, свидетельствующих о недостоверности экспертного заключения, материалы дела не содержат.

Из материалов дела следует, что апелляционным определение судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 19 марта 2024 года исковые требования Шмониной ФИО37 к Крыловой ФИО39 о расторжении договора купли-продажи жилого дома с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером №, расположенных по адресу: адрес, заключенного 06 апреля 2017 года, оставлены без удовлетворения.

Таким образом, суд считает необходимым обратить взыскание на заложенное имущество - жилой дом с земельным участком, расположенных по адресу: адрес, установив начальную продажную цену, на основании заключения эксперта ООО «Техническая экспертиза и оценка» № в размере 3 771 380 рублей (4 714 225 х 80%), определив способ реализации - продажа с публичных торгов.

Оснований для установления начальной продажной стоимости спорной квартиры в размере 2 400 000 рублей суд не находит.

В силу ст. 98 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Истец просит суд взыскать с ответчика в свою пользу сумму расходов по составлению экспертного заключения, представленное истцом при подаче иска в подтверждение заявленных требований в размере 4 000 рублей.

В силу статьи 94 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд признает указанные расходы необходимыми для рассмотрения данного дела и взыскивает с ответчика в пользу истца расходы по составлению экспертного заключения в размере 4 000 рублей.

Также с ответчика Крыловой ФИО41 в пользу АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица» подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 30 378,62 рублей.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Акционерного общества «Ипотечный Агент Элбинг Столица» к Крыловой ФИО43 о взыскании задолженности по договору ипотечного кредитования, обращении взыскании на заложенное имущество, судебных расходов, расходов на оплату услуг оценочной компании удовлетворить частично.

Взыскать с Крыловой ФИО45, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт РФ №, выдан ДД.ММ.ГГГГ данные изъяты) в пользу Акционерного общества «Ипотечный Агент Элбинг Столица» (ИНН 7727300730, ОГРН1167746909362) задолженность по договору ипотечного кредитования №И от 06 апреля 2017 года по состоянию на 15 апреля 2024 года в размере 2 723 115 рублей 80 копеек, в том числе: остаток основной суммы кредита - 2 316 782 рубля 16 копеек, неоплаченные проценты по кредиту - 119 846 рублей 08 копеек, неоплаченная неустойка - 286 487 рублей 56 копеек, расходы по оплате услуг оценочной компании в размере 4 000 рублей, а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 30 378,62 рублей.

Обратить взыскание на предмет залога - жилой дом с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером №, расположенных по адресу: адрес, принадлежащее на парве собственности Крыловой ФИО47, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в размере 3 771 380 рублей.

В удовлетворении требований Акционерного общества «Ипотечный Агент Элбинг Столица» об установлении начальной продажной стоимости жилого дома и земельного участка в размере 2 400 000 рублей - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Челябинский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Центральный районный суд г. Челябинска.

Председательствующий п/п Н.Б. Губка

Мотивированное решение изготовлено 24 апреля 2024 года

Копия верна

Судья

Секретарь