Изъятие аварийного жилья для муниципальных нужд с выплатой 1,4 млн ₽ собственнику

74RS0005-01-2024-004749-64

Дело № 2-97/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 марта 2025 года г. Челябинск

Металлургический районный суд г. Челябинска в составе:

председательствующего судьи Залуцкой А.А.,

при секретаре Акишевой Л.В.,

с участием помощника прокурора Металлургического района г. Челябинска Булах М.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по иску Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска, Администрации города Челябинска к Ахметзариповой Е.В. об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд, прекращении права собственности, признании права собственности, признании утратившими право пользования жилым помещением, по встречному исковому заявлению Ахметзариповой Е.В. к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска о возложении обязанности предоставить взамен изымаемого равнозначное жилое помещение,

установил:

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска, Администрация города Челябинска обратились с иском Ахметзариповой Е.В. об изъятии для муниципальных нужд жилого помещения по адресу: ... ... с кадастровым номером №, принадлежащее ответчику на праве собственности путем выплаты Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска возмещения в размере 1 358 469 руб., прекращении права собственности ответчика на жилое помещение по адресу: ... ..., признании права собственности города Челябинска на жилое помещение по адресу: ... после выплаты Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска возмещения за изымаемое помещение в размере 1 358 469 руб., признании ответчика утратившим право пользования жилым помещением по адресу: .... Также просит отменить ограничения прав в виде запрета регистрационных действий, наложенных Металлургическим РОСП г. Челябинска УФССП России по Челябинской области.

Исковые требования обоснованы тем, что жилое помещение, расположенное по адресу: ... ... принадлежит на праве собственности Ахметзариповой Е.В. Распоряжением заместителя Главы города по городскому хозяйству от 09 сентября 2022 года № 10355-а спорный многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу. В связи с отказом собственника жилого помещения от сноса дома, администрация города приняла решение об изъятии жилого помещения и земельного участка, однако соглашения о выкупе жилого помещения с ответчиком достигнуто не было, что явилось поводом для обращения в суд. Выкупная стоимость жилого помещения, расположенного по адресу: ... определена на основании отчета об оценке ООО «Эсконс» от 20 ноября 2023 года № 2311030668, согласно которому размер возмещения составляет 1 358 469 руб.

Ахметзарипова Е.В. обратилась в суд со встречным исковым заявлением, в котором просила возложить на Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска обязанность предоставить ей в собственность равнозначное жилое помещение взамен жилого помещения, находящегося в аварийном доме по адресу: ....

Представитель ответчика Кулагин К.В., действующий на основании доверенности (л.д.139) в судебном заседании с исковыми требованиями согласился, на удовлетворении встречных исковых требований не настаивал.

Представитель истцов Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска, Администрация города Челябинска в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Челябинской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Заслушав представителя ответчика, изучив материалы дела, выслушав заключение прокурора, полагавшего, что исковые требования подлежат удовлетворению, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В силу части 4 статьи 3 Жилищного кодекса Российской Федерации никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Из подпункта 3.2 пункта 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится, в том числе отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239.2 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и, соответственно, подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном ч.ч. 1, 3, 5 - 9 данной статьи.

Жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием (ч. 1 ст. 32).

Решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Порядок подготовки и принятия такого решения определяется федеральным законодательством (ч. 2 ст. 32).

Решение органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ч. 3 ст. 32).

Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение (ч. 6 ст. 32).

При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (ч. 7 ст. 32).

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, многоквартирный жилой дом по адресу: ..., является пятиэтажным, год постройки 1974, общая площадь 1204 м.

Жилое помещение, расположенное по адресу: ..., принадлежит на праве собственности Ахметзариповой Е.В. (л.д.20-22).

Как следует из выписки из Единого государственного реестра прав площадь комнаты составляет 18, 5 кв.м.

На основании Распоряжения Заместителя Главы города по городскому хозяйству от 09 сентября 2022 года № 10335-а многоквартирный жилой дом по адресу: ..., признан аварийным и подлежащим сносу (л.д.23).

02 октября 2023 года собственникам комнат, в том числе собственникам комнаты № в ... было направлено уведомление о сносе многоквартирного жилого дома (л.д. 24,25-35).

Меры по сносу дома собственником не были предприняты.

Администрацией города Челябинска на основании Распоряжения № 13939 от 06 октября 2023 года принято решение об изъятии у собственников доли в праве общей долевой собственности на подлежащий образованию земельный участок площадью 3988 кв.м для эксплуатации многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: ..., пропорциональные долям общей площади жилых помещений, для муниципальных нужд, об изъятии у собственников жилых помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: ... для муниципальных нужд (л.д. 36,37-43).

Согласно отчету об оценке от 20 ноября 2023 года № 2311030668, выполненного оценщиком ООО «ЭСКОНС» рыночная стоимость спорной комнаты составляет 975 384 руб., рыночная стоимость доли общего имущества в многоквартирном доме - 129 465 руб., рыночная стоимость доли земельного участка 136 554 руб., размер убытков составляет 96 497 руб., компенсация за непроизведённый капитальный ремонт многоквартирного дома - 157 123 руб. Таким образом, размер возмещения за спорное жилое помещение истцом определен 1 358 469 руб. (л.д. 71-109).

В адрес Ахметзариповой 01 декабря 2023 года направлен проект соглашения о выплате возмещения за изымаемое жилое помещение в размере 1 358 469 руб., которое собственником жилого помещения не подписано (л.д. 55,56-59,60-70).

До настоящего времени соглашение между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска и Ахметзариповой Е.В. об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд не заключено.

Разрешая встречные исковые требования Ахметзариповой Е.В. о возложении на Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска обязанность предоставить ей равнозначное жилое помещение взамен изымаемого, суд приходит к следующему.

Часть 8 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливает, что по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.

Однако, если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп. При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

По сведениям, представленным в материалы дела Министерством строительства и инфраструктуры Челябинской области, дом не включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, поэтому на ответчика не распространяются положения Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» (л.д.156).

По ходатайству представителя ответчика, не согласившегося с размером выкупной стоимости изымаемого жилого помещения, судом была назначена экспертиза определения выкупной цены изымаемого жилого помещения, которая была поручена экспертам ООО «Вита-Гарант».

В соответствии с заключением эксперта № 19.78/25-СЭ от 29.01.2025 г. рыночная стоимость размера возмещении собственнику изымаемого для муниципальных нужд объекта недвижимости по адресу: ... по состоянию на 29.01.2025 г. составила 1 123 013 руб.

Оснований не доверять выполненному заключению эксперта у суда не имеется, поскольку оно составлено экспертами, имеющими опыт экспертной работы, предупрежденными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Заключение достаточно аргументировано, выводы экспертов последовательны и непротиворечивы, даны в полном соответствии с поставленными в определении суда вопросами. Доказательств, указывающих на недостоверность проведенной экспертизы либо ставящих под сомнение ее выводы, в материалах дела не имеется.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 N 23 "О судебном решении" судам следует иметь в виду, что заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (статья 67, часть 3 статьи 86 ГПК РФ).

Поскольку в судебном заседании представитель ответчика с исковыми требованиями согласился, просил при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения принять отчет оценщика, представленный истцом, принимая во внимание, что представитель истца на ином размере возмещения, помимо заявленного в исковом заявлении, не заявлял, суд, оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, при определении выкупной стоимости принимает отчет оценщика ООО «ЭСКОНС» № 2311030668 от 20.11.2023 г. и размер подлежащего выплате ответчику возмещения за изымаемое жилое помещение определяется судом в размере 1 358 469 руб.

В соответствии с ч. 1 ст. 235 Гражданского кодекса РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Оценив имеющиеся в деле доказательства, учитывая положения статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что принадлежащее ответчику жилое помещение подлежит изъятию в муниципальную собственность посредством выплаты ответчику возмещения в размере 1 358 469 руб.

Соответственно, возложение на истца обязанности по выплате в пользу ответчика возмещения за изымаемое аварийное жилое помещение влечет прекращение права собственности ответчика на это имущество и возникновение права муниципальной собственности на него после выплаты истцом указанной суммы возмещения в пользу ответчика.

Исходя из положений статей 31, 32, 35 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также разъяснений пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14, в связи с изъятием жилого помещения для муниципальных нужд право пользования спорной комнатой у ответчика прекращается.

Следовательно, у суда имеются основания для признания ответчика утратившим право пользования спорной комнатой с момента выплаты истцом выкупной цены.

Истец, обращаясь в суд с настоящим иском, ссылается, что исполнение администрацией обязательств по указанному соглашению невозможно в связи с наличием обеспечительных мер в виде запрета на регистрационные действия в отношении принадлежащего ответчику жилого помещения, принятых в рамках возбужденных в отношении нее исполнительных производств.

В силу статьи 119 Федерального закона N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", статьи 442 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи.

Согласно выписке из ЕГРН в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: ... принадлежащей на праве собственности Ахметзариповой Е.В. имеются ограничения прав и обременения в виде запрещения регистрации, о чем внесены записи:

№ от 01.02.2022 г., основание государственной регистрации постановление судебного пристава-исполнителя Металлургического РОСП г. Челябинска о запрете № от 28.01.2022 г.

Между тем, как установлено в судебном заседании, жилое помещение, принадлежащее ответчику, признано аварийным и подлежащим сносу.

В силу п. 1 ст. 12 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 118-ФЗ "Об органах принудительного исполнения Российской Федерации" принятие мер по своевременному, полному и правильному исполнению исполнительных документов возлагается на судебного пристава-исполнителя.

Согласно ч. 1 ст. 68 Федерального закона от 02 июля 2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" мерами принудительного исполнения являются действия, указанные в исполнительном документе, или действия, совершаемые судебным приставом-исполнителем в целях получения с должника имущества, в том числе денежных средств, подлежащего взысканию по исполнительному документу. Меры принудительного исполнения применяются судебным приставом-исполнителем после возбуждения исполнительного производства. Если в соответствии с настоящим Федеральным законом устанавливается срок для добровольного исполнения требований, содержащихся в исполнительном документе, то меры принудительного исполнения применяются после истечения такого срока (ч. 2 ст. 68 Федерального закона "Об исполнительном производстве").

В силу ст. 80 Федерального закона "Об исполнительном производстве" судебный пристав-исполнитель в целях обеспечения исполнения исполнительного документа, содержащего требования об имущественных взысканиях, вправе, в том числе и в течение срока, установленного для добровольного исполнения должником содержащихся в исполнительном документе требований, наложить арест на имущество должника. Арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости - ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества (часть 4 ст. 80).

По смыслу ч. 1 ст. 235 Гражданского кодекса РФ, основанием прекращения права собственности на вещь являются, в том числе, гибель или уничтожение имущества, влекущие полную и безвозвратную утрату такого имущества, т.е. утрата недвижимостью свойств объекта гражданских прав (разрушение объекта), исключающая возможность его использования в соответствии с первоначальным назначением.

Таким образом, учитывая утрату спорного жилого помещения как объекта обеспечения исполнения исполнительного документа, а также изъятие указанного жилого помещения для муниципальных нужд, все ограничения и обременения, наложенные на спорное жилое помещение, подлежат отмене.

Суд полагает, что такое снятие обременений (ограничений) не нарушает права взыскателя по исполнительному производству, возбужденному в отношении должника Ахмезариповой Е.В., поскольку право собственности ответчика (должника) на данный объект подлежит прекращению. Наличие запретов на регистрационные действия не позволяет истцу в установленные сроки реализовать муниципальную программу по расселению ветхого и аварийного жилья, чем нарушает права истца, как исполнителя данной программы. Исполнение требований исполнительного документа в рамках исполнительного производства может быть достигнуто и другими способами. Судебный пристав-исполнитель не лишен возможности решить вопросы об обращении взыскания на имущественные права требования, на предоставленное взамен изымаемого недвижимое имущество.

Сохранение запретов на спорное имущество, собственником которого является истец и иные лица в силу заключенного с ответчиком договора, делает невозможным государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество и тем самым ограничивает права истца по владению, пользованию и распоряжению принадлежащим ему на праве собственности имуществом.

Поскольку сохранение запретов (ограничений) на спорное имущество делает невозможным государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество и тем самым ограничивает права истца, то требования об отмене ограничений (запретов) подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 - 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска, Администрации города Челябинска удовлетворить.

Изъять у Ахметзариповой Е.В. (...) жилое помещение - комнату № в ..., площадью 18,5 кв.м, кадастровый №, а также соответствующие доли земельного участка и общего имущества многоквартирного дома по адресу: ..., принадлежащие на праве собственности для муниципальных нужд путем выкупа с выплатой в качестве возмещения денежной суммы в размере 1 358 469 руб.

Прекратить право собственности Ахметзариповой Е.В. на изымаемое жилое помещение -- комнату ..., площадью 18,5 кв.м, кадастровый №, с момента выплаты выкупной цены в полном объеме.

Признать Ахметзариповой Е.В. утратившей право пользования жилым помещением - комнатой № ..., площадью 18,5 кв.м, кадастровый №.

Настоящее решение с момента вступления в законную силу и после уплаты суммы возмещения за изымаемое жилое помещение является основанием для регистрации права собственности муниципального образования «город Челябинск» на комнату № ..., площадью 18,5 кв.м, кадастровый №.

Отменить ограничения в виде запретов (обременений) на совершение действий по регистрации права собственности на жилое помещение с кадастровым номером №, произведенных в Управлении Росреестра по Челябинской области.

В удовлетворении встречных исковых требований Ахметзариповой Е.В. отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме через Металлургический районный суд г. Челябинска.

Председательствующий А.А. Залуцкая

Мотивированное решение изготовлено 18 марта 2025 года.