Взыскание 100 000 ₽ задатка с продавца из-за несостоявшейся сделки купли-продажи недвижимости

16RS0049-01-2024-015720-25

Дело №2-382/2025

2.209

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

05 марта 2025 года город Казань

Ново-Савиновский районный суд г. Казани в составе:

председательствующего судьи Хайрутдиновой Р.М.,

при секретаре судебного заседания Асхатовой Я.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Родыгина Дмитрия Владимировича к Сафиуллину Ильшату Миннатовичу о взыскании задатка, компенсации морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

Родыгин Д.В. (далее - истец) обратился в суд с иском к Сафиуллину И.М. (далее - ответчик) о взыскании задатка, компенсации морального вреда.

В обоснование иска указано, что 12 июля 2024 года между истцом (покупатель) и ответчиком (продавец) было заключено соглашение о задатке (далее - Соглашение) в форме электронного документа.

В соответствии с условиями Соглашения, истец и ответчик договорились в будущем заключить договор купли-продажи объекта недвижимости (далее - Основной договор) следующих объектов:

земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, кадастровый номер: 16№--

объект индивидуального жилищного строительства, назначение: жилое, по адресу: №-- (далее - Объекты недвижимости).

Основной договор купли-продажи должен был быть заключен в срок по 12 сентября 2024 года включительно.

Согласно пункту 1.5. Соглашения стороны оценили Объекты недвижимости в 6 500 000 рублей.

Расчет между сторонами производится в следующем порядке:

100 000 рублей истец (покупатель) перечисляет ответчику (продавцу) в качестве задатка, в течение 24 часов после подписания настоящего Соглашения, на счет продавца;

400 000 рублей истец (покупатель) передает ответчику (продавцу) за счет собственных средств, не позднее 5 (пяти) дней после регистрации Росреестром перехода права собственности на отчуждаемый объект недвижимости к покупателю;

6 000 000 рублей истец (покупатель) передает ответчику (продавцу) за счет кредитных средств, не позднее 5 (пяти) дней после регистрации Росреестром перехода права собственности на отчуждаемый объект недвижимости к покупателю.

Согласно пункту 5.1. Соглашения, в течение 24 часов после подписания настоящего Соглашения о задатке покупатель частично выполняет обязательства по передаче денежных средств, определенных пунктом 1.5. настоящего Соглашения, а именно, перечисляет денежные средства продавцу в размере - 100 000 рублей.

Истец указывает, что он исполнил свои обязательства по перечислению задатка, что подтверждается квитанцией (исходящий перевод СБП) от 12 июля 2024 года.

Заключенное между сторонами Соглашение содержит элементы предварительного договора.

В установленный Соглашением срок Основной Договор сторонами подписан не был, право собственности на истца (покупателя) не перешло.

Истец указывает, что он собирался приобрести объекты недвижимости по программе кредитования «Ипотечный кредит с льготной процентной ставкой для граждан Российской Федерации на строительство (приобретение) жилого помещения на сельских территориях», за счет кредитных средств, предоставляемых АО «Российский Сельскохозяйственный банк». Продавец об этом был информирован.

Согласно пункту 5.5. Соглашения в случае отказа Банка Покупателю в выдаче ипотечного кредита для приобретения вышеуказанного объекта недвижимости, настоящее Соглашение расторгается, Продавец возвращает Покупателю сумму задатка в течение 3 (трех) календарных дней с момента расторжения настоящего Соглашения.

Согласно ответу АО «Россельхозбанк» выдача кредитных денежных средств по вышеуказанной ипотечной программе невозможна в связи с приостановкой данной программы по причине недостатка бюджетных ассигнований.

Истец указывает, что основной договор между сторонами не был заключен по причинам, не зависящим от истца (покупателя).

27 сентября 2024 года в целях досудебного порядка урегулирования спора истец направил в адрес ответчика претензию с требованием возвратить задаток в одинарном размере (трек-код отслеживания 42278874038108). Претензия ответчиком была получена 02 октября 2024 года, однако не была удовлетворена.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, истец просит взыскать с ответчика сумму задатка в размере 100 000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 1000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины 4000 рублей.

Представитель истца в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал в полном объеме, просил удовлетворить. Также в ходе рассмотрения дела сторона истца пояснила суду, что истцу в ПАО «Ак Барс» Банк была одобрена семейная ипотека, но в условиях ипотеки не было возможности приобретения объекта недвижимости у физического лица, в связи с чем, истец принял решение купить другой объект недвижимости. Также сторона истца пояснила суду, что взять ипотеку истец по иной программе нежели «Ипотечный кредит с льготной процентной ставкой для граждан Российской Федерации на строительство (приобретение) жилого помещения на сельских территориях», не хотел, поскольку в других ипотечных программах были установлены более высокие процентные ставки по ипотеке.

Представитель ответчика в судебном заседании иск не признал. Также стороной ответчика представлены возражения на иск, согласно которым ответчик указывает, что для надлежащего исполнения обязательств по Соглашению ответчиком были приняты соответствующие меры:

было снято обременение в виде ипотеки в отношении жилого дома, тем самым Продавцом был исполнен п. 5.4 Соглашения;

были выполнены ремонтные работы в жилом доме по запросу Покупателя в соответствии с 5.8. Соглашения;

были предоставлены все документы, установленные п. 2.2. Соглашения, Покупателю;

в период действия Соглашения, объекты недвижимости не рекламировались и потенциальным покупателям не показывались.

Как следует из пояснений истца выдача кредитных денежных средств по ипотечной программе «Ипотечный кредит с льготной процентной ставкой для граждан Российской Федерации на строительство (приобретение) жилого помещения на сельских территориях» невозможна в связи с приостановкой данной программы по причине недостатка бюджетных ассигнований.

Однако, данный ответ АО «Россельхозбанк» не является отказом в одобрении ипотеки и выдаче кредитных средств на покупку, так как банком в ответе было предложено истцу рассмотреть возможность оформления иного вида ипотечного кредитования банка.

При этом, Соглашением не предусмотрено, что объекты недвижимости приобретаются истцом по какой- либо льготной ипотечной программе. Более того, условиями не установлено, что объекты недвижимости приобретаются истцом исключительно за счет кредитных средств, предоставляемых АО «Россельхозбанк». Истец не был лишен возможности получить одобрение ипотеки на покупку недвижимости в любом другом банке по иным ипотечным программам.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 314 Гражданского кодекса Российской Федерации если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

Согласно статье 380 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Согласно статье 381 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (пункт 4 статьи 380 ГК РФ), неустойкой за уклонение от заключения основного договора (статьи 421, 329, 330 ГК РФ). Задаток, выданный в обеспечение обязательств по предварительному договору лицом, обязанным совершить платеж (платежи) по основному договору, зачисляется в счет цены по заключенному основному договору (пункт 1 статьи 380 ГК РФ).

Согласно статье 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3).

Согласно пункту 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

Из положений приведенных выше правовых норм в их взаимосвязи следует, что виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за не заключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Отсутствие вины обеих сторон предварительного договора в не заключении основного договора возможно в частности в случае утраты заинтересованности сторон в заключении основного договора и отказа от намерений по его заключению в форме не совершения действий, предусмотренных предварительным договором, направленных на заключение основного договора.

Судом установлено, что 12 июля 2024 года между истцом (покупатель) и ответчиком (продавец) было заключено соглашение о задатке (далее - Соглашение) в форме электронного документа.

В соответствии с условиями Соглашения, истец и ответчик договорились в будущем заключить договор купли-продажи объекта недвижимости (далее - Основной договор) следующих объектов:

земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, кадастровый №--

объект индивидуального жилищного строительства, назначение: жилое, по адресу: №--

Основной договор купли-продажи должен был быть заключен в срок по 12 сентября 2024 года включительно.

Согласно пункту 1.5. Соглашения стороны оценили Объекты недвижимости в 6 500 000 рублей.

Расчет между сторонами производится в следующем порядке:

100 000 рублей истец (покупатель) перечисляет ответчику (продавцу) в качестве задатка, в течение 24 часов после подписания настоящего Соглашения, на счет продавца;

400 000 рублей истец (покупатель) передает ответчику (продавцу) за счет собственных средств, не позднее 5 (пяти) дней после регистрации Росреестром перехода права собственности на отчуждаемый объект недвижимости к покупателю;

6 000 000 рублей истец (покупатель) передает ответчику (продавцу) за счет кредитных средств, не позднее 5 (пяти) дней после регистрации Росреестром перехода права собственности на отчуждаемый объект недвижимости к покупателю.

Согласно пункту 5.1. Соглашения, в течение 24 часов после подписания настоящего Соглашения о задатке покупатель частично выполняет обязательства по передаче денежных средств, определенных пунктом 1.5. настоящего Соглашения, а именно, перечисляет денежные средства продавцу в размере - 100 000 рублей.

Истец указывает, что он исполнил свои обязательства по перечислению задатка, что подтверждается квитанцией (исходящий перевод СБП) от 12 июля 2024 года.

Суд приходит к выводу, что заключенное между сторонами Соглашение содержит элементы предварительного договора.

В установленный Соглашением срок Основной Договор сторонами подписан не был, право собственности на истца (покупателя) не перешло.

Разрешая спор, суд приходит к следующему.

Истец указывает, что он собирался приобрести объекты недвижимости по программе кредитования «Ипотечный кредит с льготной процентной ставкой для граждан Российской Федерации на строительство (приобретение) жилого помещения на сельских территориях», за счет кредитных средств, предоставляемых АО «Российский Сельскохозяйственный банк». Продавец об этом был информирован.

Согласно ответу АО «Россельхозбанк» выдача кредитных денежных средств по вышеуказанной ипотечной программе невозможна в связи с приостановкой данной программы по причине недостатка бюджетных ассигнований.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на пункт 5.5. Соглашения, согласно которому в случае отказа Банка Покупателю в выдаче ипотечного кредита для приобретения вышеуказанного объекта недвижимости, настоящее Соглашение расторгается, Продавец возвращает Покупателю сумму задатка в течение 3 (трех) календарных дней с момента расторжения настоящего Соглашения.

При этом пунктом 5.5 Соглашения не предусмотрено, что объекты недвижимости приобретаются истцом по какой - либо льготной ипотечной программе. Также условия соглашения не содержат конкретных условий, что объекты недвижимости приобретаются истцом исключительно за счет кредитных средств, предоставляемых именно АО «Россельхозбанк».

В связи с чем, суд считает, что истец не был лишен возможности получить одобрение ипотеки на покупку недвижимости в любой другой кредитной организации (банке) по иным ипотечным программам.

Необходимо отметить, что представителем третьего лица в материалы дела были представлены доказательства направления заявлений на получение одобрения по получению кредита в несколько кредитных учреждений, при этом большая часть кредитных учреждений выдали уведомление о предварительном одобрении ипотеки (л.д. 50-55).

Представитель истца в ходе рассмотрения дела пояснил суду, что истцу в ПАО «Ак Барс» Банк была одобрена семейная ипотека, но в условиях ипотеки не было возможности приобретения объекта недвижимости у физического лица, в связи с чем, истец принял решение купить другой объект недвижимости. Также сторона истца пояснила суду, что взять ипотеку истец по иной программе нежели «Ипотечный кредит с льготной процентной ставкой для граждан Российской Федерации на строительство (приобретение) жилого помещения на сельских территориях», не хотел, поскольку в других ипотечных программах были установлены более высокие процентные ставки по ипотеке.

Несогласие истца подавать заявки для участия в других ипотечных программах, в которых были установлены более высокие процентные ставки по ипотеке, не является основанием для взыскания с ответчика суммы задатка.

Ответчиком для надлежащего исполнения обязательств по Соглашению были приняты следующие меры: снято обременение в виде ипотеки в отношении жилого дома, тем самым Продавцом был исполнен п. 5.4 Соглашения; выполнены ремонтные работы в жилом доме по запросу Покупателя в соответствии с 5.8. Соглашения; предоставлены документы, установленные п. 2.2. Соглашения, Покупателю; в период действия Соглашения, объекты недвижимости не рекламировались и потенциальным покупателям не показывались.

Указанные факты стороной истца не оспаривались.

Согласно пункту 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

По смыслу указанной правовой нормы, ненаправление оферты одной из сторон предварительного договора другой стороне с целью заключить основной договор не является противоправным поведением.

Согласно пункту 1.3 Соглашения основной договор купли-продажи должен был быть заключен в срок по 12 сентября 2024 года включительно.

27 сентября 2024 года истец направил в адрес ответчика претензию с требованием возвратить задаток в одинарном размере (трек-код отслеживания 42278874038108), то есть после истечения срока, установленного пунктом 1.3 Соглашения.

Нарушений условий заключенного между Родыгиным Д.В. и Сафиуллиным И.М. Соглашения со стороны ответчика, как лица, получившего задаток, судом не установлено, доказательств того, что сделка не состоялась по вине ответчика истцом не представлено.

Оценив условия соглашения и совокупность собранных по делу доказательств, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований истца, поскольку до истечения предусмотренного договором срока (по 12 сентября 2024 года включительно) основной договор не был заключен, при этом ни одна из сторон не направила предложение заключить договор.

Таким образом, в удовлетворении исковых требований о взыскании задатка, компенсации морального вреда, надлежит отказать.

Руководствуясь статьями 12, 56, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Родыгина Дмитрия Владимировича к Сафиуллину Ильшату Миннатовичу о взыскании задатка, компенсации морального вреда оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано сторонами в Верховный Суд Республики Татарстан через Ново-Савиновский районный суд города Казани в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 19 марта 2025 года.

Судья Р.М. Хайрутдинова