Взыскание 162 862 ₽ с застройщика за уменьшение площади квартиры по ДДУ

Дело № 2-1865/2025

УИД 23RS0031-01-2024-015439-95

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 марта 2025 года г. Краснодар

Ленинский районный суд города Краснодара в составе

председательствующего Козловой И.П.

при помощнике Щербаковой Д.Я.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО «СЗ «Строитель Юга» о соразмерном уменьшении цены договора долевого участия в строительстве в связи с изменением площади объекта строительства,

установил:

ФИО1 обратился с иском к ООО «СЗ «Строитель Юга» о соразмерном уменьшении цены договора долевого участия в строительстве в связи с изменением площади объекта строительства.

Заявленные требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № ЖК ЮЖАНЕ-4-Л-4-132 (далее - Договор), в соответствии с которым ответчик обязался построить (создать) квартиру (строительный №, этаж - 14, Литер- 4, блок секция - 2, жилых комнат - 2, проектная площадь: общая площадь квартиры, без учета площади лоджии и/или балкона - 44,8 кв. м.) расположенную по адресу: г. Краснодар, ул. им. Даниила Смоляна, 71, а истец обязался уплатить ответчику обусловленную Договором цену в размере 6 810 622 рубля 00 копеек, исходя из стоимости одного квадратного метра - 148 057 рублей 00 копеек и принять объект долевого строительства.

Согласно п. 1.6.1 Договора предусмотрены следующие характеристики объекта долевого строительства: проектная общая площадь квартиры без учета площади лоджии и/или балкона - 44,8 кв. м., приведенная площадь квартиры с учетом понижающего коэффициента площади лоджии- 46,0 кв. м.

Истец свои обязательства по уплате цены Договора исполнил в полном объеме.

При передаче истцу по акту приема-передачи квартиры от "30" июля 2024г. установлено и отмечено в акте, что ее площадь общая без учета холодных помещений составляет 44,9 кв.м.

Однако, при осуществлении технической инвентаризации 06.08.2024г кадастровым инженером отдела ГБУ КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» по г. Краснодару в присутствии представителя застройщика было установлено, что общая жилая площадь составляет 43,7 кв.м., что является меньше установленной в договоре на 1,1 кв.м.

Исходя из вышеизложенного, фактически истец переплатил 162 862 руб. (сто шестьдесят две тысячи восемьсот шестьдесят два) рубля 70 коп.

Требование (претензию) истца от "15" ноября 2024 г. о соразмерном уменьшении цены Договора участия в долевом строительстве на 162 862 руб. 70 коп ответчик добровольно не удовлетворил, сославшись на производимые обмеры ГБК КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» после проведения отделочных работ в объекте долевого строительства.

Договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома заключался между Истцом и Ответчиком с учетом производимых в жилом помещении отделочных работ, перечень которых был определен в приложении к Договору и соответственно площадь объекта была рассчитана и зафиксирована с учетом вышеуказанных работ.

Истец просит уменьшить цену договора долевого участия в строительстве квартиры от "19" сентября 2023 г. № ЖК ЮЖАНЕ-4-Л-4-132 в связи с изменением площади объекта строительства на 162 862 руб. 70 коп.;

Взыскать с Ответчика, в пользу ФИО1 сумму переплаты по договору участия в долевом строительстве 162 862,70 рублей, моральный вред в размере 50 000 рублей, юридические услуги в размере 60 000 рублей, расходы на изготовление тех. паспорта 4694,22 рублей, расходы на изготовление тех. плана 4659,10 рублей, штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Представитель истца и истец в судебном заседании требования поддержали.

Представитель ответчика в судебном заседании требования иска не признал, просил отказать.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с п. 3 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

В соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 ст. 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, вправе потребовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора.

В соответствии с пп. 2 п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

В соответствии с п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно ч. 9 ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не Урегулированной Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ №-Ф3 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Как следует и материалов дела, между ООО «СЗ «Строитель Юга» и ФИО1 заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № ЖК ЮЖАНЕ-4-Л-4-132 от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с пунктом 1.6.1 Договора объектом долевого строительства является квартира, строительный №, расположенная в жилом доме по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, городской округ город Краснодар, город Краснодар, ул. им. Даниила Смоляна, 71. адрес квартиры, без учета площади лоджии и/или балкона - 44,8 кв. м., площадь лоджии и/или балкона с учетом понижающего коэффициента 0,5 / 0,3 - 1,2 кв.м., приведенная площадь квартиры с учетом понижающего коэффициента площади лоджии - 46,0 кв.м.

Согласно данным технического паспорта домовладения, составленного ГБУ КК «Крайтехинвентаризация» - Краевое БТИ» общая площадь квартиры, без учета площади лоджии и/или балкона составляет 44,9 кв.м., площадь лоджии и/или балкона составляет 4,0 кв.м., с учетом понижающего коэффициента 0,3 - 1,2 кв.м., таким образом, фактическая приведенная площадь квартиры с учетом понижающего коэффициента площади балкона составляет 46,1 кв.м. Технический паспорт домовладения составлен по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ и выдан ДД.ММ.ГГГГ.

Из указанного следует, что фактическая приведенная площадь квартиры (46, 1 кв.м.) больше проектной приведенной площади квартиры, установленной договором (46,0 кв.м.), на 0,1 кв.м.,

В соответствии с частью 2 статьи 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Согласно пункту 4.2 Договора в случае расхождения проектной площади объекта долевого строительства и фактической площади объекта долевого строительства более чем на 0,5 кв. м. стороны производят перерасчет уплаченной участником долевого строительства денежной суммы, исходя из цены 1 кв. метра, указанной в п. 4.1. настоящего договора.

Так как разница между проектной и фактической площадью объекта не превышает 0,5 кв.м., основания для перерасчета цены договора отсутствуют.

В соответствии с пунктом 6.7 Договора, дополнительно в квартире проводятся отделочные работы (отделка ПРАЙМ), перечень которых содержится в Приложении №, являющемся неотъемлемой частью настоящего Договора.

Согласно Приложению № к Договору, в числе прочих работ по отделке квартиры Ответчиком были выполнены следующие работы: штукатурка стен сухими гипсовыми смесями, штукатурка откосов; окна, двери входная и балконная, шпатлёвка стен по штукатурке в 2 слоя, штукатурка фактурная, штукатурка стен сухими цементно-песчаными смесями, керамогранит, обои, лючки пластиковые/вентрешетка.

Квартира передана ответчиком истцу на основании акта приема-передачи объекта долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ.

Переданная истцу квартира имела уже отшпаклёванные и оштукатуренные стены с поклеенными обоями и керамогранитом, то есть измерение площади квартиры с уже сделанным ремонтом не может быть объективным способом установления фактической площади квартиры.

Из пункта 6.8 Договора, фактическая площадь квартиры установлена в техническом плане, изготовленном организацией, осуществляющей техническую инвентаризацию, после ввода Дома в эксплуатацию, но до производства отделочных работ.

То есть, определение площади спорной квартиры осуществлялось специалистом ГБУ КК «Крайтехинвентаризация» - Краевое БТИ» до выполнения отделочных работ.

В обоснование уменьшения площади истец ссылается на результаты обмера квартиры, произведенные ДД.ММ.ГГГГ, то есть в период, когда отделочные работы в квартире истца уже были выполнены, а сама квартира - передана истцу.

Согласно части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

При этом, Истцом надлежащих доказательств своих доводов к иску не приложено.

Суд принимает во внимание, что истцом в судебных заседаниях не заявлялось ходатайство о назначении судебной экспертизы по делу, хотя судом уточнялось у него наличие волеизъявления на подачу соответствующего ходатайства под аудиопротокол судебного заседания.

С учетом приложенных в материалы дела документов, суд не может сделать полноценный вывод о том, что имеется нарушение ответчиком прав истца, в связи с тем, что суд не обладает специальными познаниями в данной области.

При таких обстоятельствах, суд не может учитывать доказательства, представленные истцом в материалы дела надлежащим доказательством по делу, так как в данном вопросе в основу решения суда может лечь только заключение судебной экспертизы, в которой судебный эксперт, предупрежденный об уголовной ответственности, даст свое заключение относительно всех возникших у суда вопросов. Установление юридически значимых по делу обстоятельств без проведения по делу судебной экспертизы невозможно.

Согласно ч. 2 ст. 195 ГПК РФ суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

При таких обстоятельств суд считает исковые требования, не подлежащими удовлетворению.

Таким образом, оценив фактические обстоятельства дела и собранные доказательства путём полного, всестороннего и непосредственного исследования материалов дела, суд приходит к выводу о необходимости отказе в удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в настоящем решении суда.

По смыслу статей 2, 3, 12, 194 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обращение заинтересованного лица в суд с каким-либо иском само по себе не свидетельствует о его состоятельности и обоснованности. Возникший спор разрешается судом на основе состязательности и равноправия сторон посредством разбирательства дела по существу и принятия судом решения. Обращение заинтересованного лица в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов является правом, а не обязанностью этого лица.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 к ООО «СЗ «Строитель Юга» о соразмерном уменьшении цены договора долевого участия в строительстве в связи с изменением площади объекта строительства - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ленинский районный суд г. Краснодара.

Судья

Ленинского районного суда г. Краснодара Козлова И.П.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.