Расторжение договора купли-продажи земельного участка из-за невозможности ИЖС (1,4 млн ₽)

К делу №2-3414/24

23RS0047-01-2024-000321-78

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

01 августа 2024 года Советский районный суд города Краснодара

в составе:

председательствующего судьи Тихоновой К.С.,

при секретаре Сенченко А.Т.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Трибой А. И. к Скорикову Н. Ф. о расторжении договора купли-продажи земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Трибой А.И. обратился в суд с иском к Скорикову Н.Ф. и просит расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от 19 октября 2023 года, заключенный между Трибой А. И. и Скориковым Н. Ф., расторгнуть договор купли-продажи неотделимых улучшений земельного участка от 19 октября 2023 года, заключенный между Трибой А. И. и Скориковым Н. Ф.; взыскать со Скорикова Н. Ф. в пользу Трибой А. И. сумму, оплаченную по договору купли-продажи земельного участка от 19 октября 2023 года в размере 650 000 рублей, сумму, оплаченную по договору купли-продажи неотделимых улучшений земельного участка от 19 октября 2023 года в размере 750 000 рублей, проценты за пользование денежными средствами с 16.12.2023 года по день фактического возврата денежных средств по договорам, расходы по оплате госпошлины в размере 15 500 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 35 000 рублей.

В исковом заявлении указано, что 19 октября 2023 года между Скориковым Н.Ф. (продавец) и Трибой А.И. (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка (далее - Договор), по условиям которого Продавец передал в собственность Покупателя, а Покупатель принял в соответствии с условиями договора земельный участок, площадью 612 +/- 17.32 кв. м, кадастровый номер №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: Краснодарский край, г Краснодар, ст-ца Старокорсунская, ул. Тенгинская, АОЗТ "Нива-1", адрес (далее - земельный участок). В соответствии с пунктом 4 Договора Земельный участок приобретается Покупателем для осуществления индивидуального жилищного строительства площадью застройки не менее 150 кв.м. этажностью не более 3 этажей. Пунктом 9 Договора Продавец заверяет, что ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьей 56 Земельного кодекса Российской Федерации не препятствуют целям покупки, указанным в пункте 4 настоящего договора. Настоящее заверение является существенным условием Договора. Согласно пункту 5 Договора общая покупная стоимость земельного участка по соглашению сторон составляет 650 000 (шестьсот пятьдесят тысяч) рублей. Цена является окончательной и изменению не подлежит. Также 19 октября 2023 года между Скориковым Н.Ф. (продавец) и Трибой А.И. (покупатель) заключен договор купли-продажи неотделимых улучшений недвижимого имущества, по условиям которого Продавец передал в собственность Покупателя, а Покупатель принял в соответствии с условиями настоящего договора неотделимые улучшения в отношении вышеуказанного земельного участка. По условиям данного договора Отношения между Продавцом и Покупателем по приобретению в собственность вышеуказанного недвижимого имущества регулируются Договором купли-продажи земельного участка от 19 октября 2023 года. В Пунктом 3 договора стороны договорились, что стоимость неотделимых улучшений недвижимого имущества составляет 750 000 (семьсот пятьдесят тысяч) рублей. Согласно пункту 7 договора купли-продажи неотделимых улучшений, в случае признания договора купли-продажи земельного участка от 19 октября 2023 года недействительным (по основному договору купли-продажи) сумма, указанная в пункте 3 настоящего Договора, возвращается Продавцом Покупателю в полном объеме в течение 7 (семи) рабочих дней как неосновательное обогащение. Продавцом обязательства по оплате по обоим договорам исполнены в полном объеме в момент их подписания, что подтверждается актами приема-передачи денежных средств от 19 октября 2023 года. Право собственности покупателя на указанный земельный участок зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем в ЕГРН внесена запись № № от 23.10.2023. После перехода права собственности в целях осуществления индивидуального жилищного строительства Трибой А.И. обратился в Департамент архитектуры и градостроительства администрации МО город Краснодар за предоставлением градостроительного плана земельного участка. В ответ получена информация о расположении земельного участка в зоне Р-1. Зона зеленых насаждений общего пользования (парки, скверы, бульвары, сады). 07.12.2023 года получено уведомление о недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке по следующим основаниям: В соответствии с решением городской Думы Краснодара от 02.09.2020 №100 п. 1 "O генеральном плане муниципального образования город Краснодар" земельный участок с кадастровым номером № по адресу: адрес, АОЗТ «Нива-1», участок 75 с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства» расположен в зоне озелененных территорий общего пользования (лесопарки, парки, сады. скверы, бульвары, городские леса). Согласно Правилам землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар, утверждёнными решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007 №19 п. 6, земельный участок с кадастровым номером № расположен в зоне зелёных насаждений общего пользования с возможностью размещения объектов спорта, культуры, образования (P-1-1). Из представленных документов следует невозможность осуществления индивидуального жилищного строительства на земельном участке площадью застройки не менее 150 кв.м. этажностью не более 3 этажей, что являлось существенным условием договора купли-продажи.

Представитель истца в судебное заседание не явился, о дне слушания извещен, просил рассмотреть дело в его отсутствие, против рассмотрения дела в порядке заочного судопроизводства не возражал.

Ответчик в судебное заседание не явился, о дне слушания извещен, о причинах неявки суду не сообщил. Согласно отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификатором №, судебное извещение не вручено.

Согласно ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

В п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.15 г. «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации» разъяснено, что по смыслу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора).

При этом гражданин несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по указанным адресам, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.

Бремя доказывания факта направления (осуществления) сообщения и его доставки адресату лежит на лице, направившем сообщение. Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения. Ст.165.1 ГК РФ подлежит применению также к судебным извещениям и вызовам, если гражданским процессуальным или арбитражным процессуальным законодательством не предусмотрено иное (п.67,68).

Как установлено в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ «О сроках рассмотрения судами РФ уголовный, гражданских дел или дел об административных правонарушениях» от 27.12.07 г. №52 в соответствии с п.1 ст. 6 Конвенции о защите прав человека и основных свобод, являющейся в силу ч.4 ст. 15 Конституции РФ составной частью правовой системы РФ, каждый в случае спора о его гражданских правах и обязанностях или при предъявлении ему любого уголовного обвинения имеет право на справедливое и публичное разбирательство дела в разумный срок независимым и беспристрастным судом, созданным на основании закона. С учетом требований данной нормы, а также положений п.п. «с» п.3 ст.14 Международного пакта о гражданских и политических правах уголовные и гражданские дела, а также дела об административных правонарушениях должны рассматриваться без неоправданной задержки в строгом соответствии с правилами судопроизводства, важной составляющей которых являются сроки рассмотрения дел.

В данном случае, учитывая вышеназванные обстоятельства, суд не находит оснований для отложения судебного разбирательства и считает возможным рассмотреть его по имеющимся в деле материалам в порядке заочного судопроизводства.

Исследовав письменные материалы дела, оценив имеющиеся доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований на основании следующего.

В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 1 ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с пунктом 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец обязан вернуть полученные от Покупателя денежные средства, и вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Установлено, что 19 октября 2023 года между Скориковым Н.Ф. (продавец) и Трибой А.И. (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка (далее - Договор), по условиям которого Продавец передал в собственность Покупателя, а Покупатель принял в соответствии с условиями договора земельный участок, площадью 612 +/- 17.32 кв. м, кадастровый номер №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: Краснодарский край, г Краснодар, ст-ца Старокорсунская, ул. Тенгинская, АОЗТ "Нива-1", участок 75 (далее - земельный участок).

В соответствии с пунктом 4 Договора Земельный участок приобретается Покупателем для осуществления индивидуального жилищного строительства площадью застройки не менее 150 кв.м. этажностью не более 3 этажей.

Пунктом 9 Договора Продавец заверяет, что ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьей 56 Земельного кодекса Российской Федерации не препятствуют целям покупки, указанным в пункте 4 настоящего договора. Настоящее заверение является существенным условием Договора.

Согласно пункту 5 Договора общая покупная стоимость земельного участка по соглашению сторон составляет 650 000 (шестьсот пятьдесят тысяч) рублей.

Цена является окончательной и изменению не подлежит. Также 19 октября 2023 года между Скориковым Н.Ф. (продавец) и Трибой А.И. (покупатель) заключен договор купли-продажи неотделимых улучшений недвижимого имущества, по условиям которого Продавец передал в собственность Покупателя, а Покупатель принял в соответствии с условиями настоящего договора неотделимые улучшения в отношении вышеуказанного земельного участка.

По условиям данного договора Отношения между Продавцом и Покупателем по приобретению в собственность вышеуказанного недвижимого имущества регулируются Договором купли-продажи земельного участка от 19 октября 2023 года.

Пунктом 3 договора стороны договорились, что стоимость неотделимых улучшений недвижимого имущества составляет 750 000 (семьсот пятьдесят тысяч) рублей.

Согласно пункту 7 договора купли-продажи неотделимых улучшений, в случае признания договора купли-продажи земельного участка от 19 октября 2023 года недействительным (по основному договору купли-продажи) сумма, указанная в пункте 3 настоящего Договора, возвращается Продавцом Покупателю в полном объеме в течение 7 (семи) рабочих дней как неосновательное обогащение. Продавцом обязательства по оплате по обоим договорам исполнены в полном объеме в момент их подписания, что подтверждается актами приема-передачи денежных средств от 19 октября 2023 года.

Право собственности покупателя на указанный земельный участок зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем в ЕГРН внесена запись № №-23/165/2023-5 от 23.10.2023.

После перехода права собственности в целях осуществления индивидуального жилищного строительства Трибой А.И. обратился в Департамент архитектуры и градостроительства администрации МО город Краснодар за предоставлением градостроительного плана земельного участка. В ответ получена информация о расположении земельного участка в зоне Р-1. Зона зеленых насаждений общего пользования (парки, скверы, бульвары, сады).

07.12.2023 года получено уведомление о недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке по следующим основаниям: В соответствии с решением городской Думы Краснодара от 02.09.2020 №100 п. 1 "O генеральном плане муниципального образования город Краснодар" земельный участок с кадастровым номером № по адресу: адрес, АОЗТ «Нива-1», участок 75 с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства» расположен в зоне озелененных территорий общего пользования (лесопарки, парки, сады. скверы, бульвары, городские леса).

Согласно Правилам землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар, утверждёнными решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007 №19 п. 6, земельный участок с кадастровым номером № расположен в зоне зелёных насаждений общего пользования с возможностью размещения объектов спорта, культуры, образования (P-1-1).

Из представленных документов следует невозможность осуществления индивидуального жилищного строительства на земельном участке площадью застройки не менее 150 кв.м. этажностью не более 3 этажей, что являлось существенным условием договора купли-продажи.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

15.12.2023 года в адрес ответчика направлено уведомление о расторжении договоров по соглашению сторон, с приложением соглашений о расторжении и о необходимости произвести возврат оплаченных по договорам денежных средств. Уведомление проигнорировано продавцом.

Пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

В связи с тем, что условиями Договоров не предусмотрена ответственность Исполнителя, с 16.12.2023 года применяются положения ст. 395 Гражданского кодекса РФ.

Таким образом, суд считает возможным заявленные требования удовлетворить.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

В целях представления интересов Истца по настоящему иску им заключен договор на оказание юридических услуг с ООО «Бизнес Юрист» на сумму 35 000 рублей. Данная сумма оплачена истцом, что подтверждается кассовым чеком.

В связи с изложенным, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца судебных расходов по оплате государственной пошлины в размере 15 500 рублей и расходов по оплате услуг представителя в размере 35 000 рублей.

При таких обстоятельствах, исходя из характера настоящего спора, учитывая собранные по делу доказательства в силу требований ст.67 ГПК РФ, суд находит основания для удовлетворения исковых требований Трибой А. И. к Скорикову Н. Ф. о расторжении договора купли-продажи земельного участка.

Руководствуясь ст.234-237 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от 19 октября 2023 года, заключенный между Трибой А. И. и Скориковым Н. Ф..

Расторгнуть договор купли-продажи неотделимых улучшений земельного участка от 19 октября 2023 года, заключенный между Трибой А. И. и Скориковым Н. Ф..

Взыскать со Скорикова Н. Ф. в пользу Трибой А. И. сумму, оплаченную по договору купли-продажи земельного участка от 19 октября 2023 года в размере 650 000 рублей, сумму, оплаченную по договору купли-продажи неотделимых улучшений земельного участка от 19 октября 2023 года в размере 750 000 рублей, проценты за пользование денежными средствами с 16.12.2023 года по день фактического возврата денежных средств по договорам, расходы по оплате госпошлины в размере 15 500 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 35 000 рублей.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья Советского

районного суда г. Краснодара К.С. Тихонова

Мотивированное решение изготовлено 05.08.2024г.

Судья Советского

районного суда г. Краснодара К.С. Тихонова