Признание незаконным использования жилого дома под магазин и обязание привести объект в соответствие

Дело № 2-1517/2025

УИД 34RS0002-01-2025-001400-34

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

12 мая 2025 года город Волгоград

Дзержинский районный суд города Волгограда в составе: председательствующего судьи Забровского К.Б., при ведении протокола судебного заседания секретарем Сиохиной О.С.,

с участием представителя истца Хаценко И.С., действующей на основании доверенности, представителя ответчика Кулева О.А., действующего на основании доверенности от 17.03.2025 г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации Волгограда к Шарапову Багавдину Алевдиновичу о признании действий ответчика по нецелевому использованию объекта недвижимости незаконными, обязании прекратить использование объекта в качестве магазина, обязании привести объект недвижимости в состояние, соответствующее уведомлению,

УСТАНОВИЛ:

администрация Волгограда обратилась с исковым заявлением к Шарапову Б.А. о признании действий ответчика по нецелевому использованию объекта недвижимости незаконными, обязании прекратить использование объекта в качестве магазина, обязании привести объект недвижимости в состояние, соответствующее уведомлению. В обоснование искового заявления указано, что ответчику на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 34:34:030117:692, площадью 397 кв.м., расположенный по адресу: г. Волгоград, ул. Фонтанная. На данном земельном участке имеется объект капитального строительства (по данным ЕГРН - индивидуальный жилой дом) с кадастровым номером 34:34:030117:696, площадью 228 кв.м., принадлежащий на праве собственности ответчику.

26.10.2020 г. администрацией Дзержинского района Волгограда ответчику выдано уведомление о соответствии построенных или реконструированных объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности № 165-20/пс на земельном участке с разрешенным видом использования: для индивидуального жилищного строительства, с кадастровым номером 34:34:030117:692, разрешенным видом использования: индивидуальный жилой дом по адресу: адрес. В таком качестве объект был поставлен на государственный кадастровый учет. Впоследствии по заявлению ответчика Управлением Росреестра по Волгоградской области внесены изменения в назначение и наименование объекта с «жилого дома» на «магазин». Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2024 г. решение Арбитражного суда Волгоградской области по делу № А12-29125/2023 было отменено, по делу был принят новый судебный акт, в соответствии с которым действие Управление Росреестра по Волгоградской области, выразившиеся в изменении назначения и наименования объекта недвижимости с кадастровым номером № 34:34:030117:696, расположенным по адресу: адрес, признаны незаконными. На управление Росреестра по Волгоградской области возложена обязанность аннулировать запись в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером: 34:34:030117:696, расположенным по адресу: Волгоград, адрес, о регистрации в качестве магазина и восстановить запись о данном объекте в качестве индивидуального жилого дома. С 21.08.2024 г. в ЕГРН объект недвижимости с кадастровым номером 34:34:030117:696, расположенный по адресу: Волгоград, адрес, имеет статус жилого дома, назначение - жилое. Вместе с тем, из общедоступных источников следует, что на спорном объекте расположен магазин «Багаш-авто» - дисконт цент автозапчестей, однако, разрешение на реконструкцию с целью преобразования жилого дома в объект коммерческого назначения ответчиком не получено. Администрацией Дзержинского района Волгограда составлен акт визуального осмотра земельного участка и расположенного на нем здания от 20.01.2025 г. Исходя из этого ответчиком до настоящего времени не устранены нарушения земельного законодательства. Учитывая изложенное, истец просит признать действия Шарапова Багавдина Алевдиновича по нецелевому использованию объекта с кадастровым номером 34:34:030117:696, расположенного по адресу: адрес, незаконными, обязать ответчика прекратить использование объекта в качестве магазина, обязать ответчика привести объект недвижимости в состояние, соответствующее уведомлению от 26.10.2020 г.

В судебном заседании представитель истца поддержала исковое заявление, просила его удовлетворить.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал относительно удовлетворения исковых требований.

Ответчик, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований, относительно предмета спора, в судебное заседание не явились. Извещались надлежащим образом, причин неявки не сообщили, заявлений и ходатайств не представили.

Выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

К способам защиты гражданских прав статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации относит пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Согласно статье 288 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением (пункт 1).

Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи (пункт 2).

Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством (пункт 3).

Согласно частям 1 и 2 статьи 15 ЖК РФ объектами жилищных прав являются жилые помещения. Жилым помещением признаётся изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан.

В силу положений пункта 1 части 1 и части 2 статьи 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся в том числе жилой дом, часть жилого дома. Жилым домом признаётся индивидуально-определённое здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Статьей 17 Жилищного кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что жилое помещение предназначено для проживания граждан (часть 1).

Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (часть 2).

Перевод жилого здания в нежилое предполагает изменение его функционального назначения и, соответственно, вида разрешённого использования, в связи с чем такое изменение должно осуществляться путём проведения реконструкции. Реконструкция объекта индивидуального жилищного строительства в объект капитального строительства, имеющий иное функциональное значение, должна осуществляться в общем порядке на основании выданного уполномоченным органом разрешения на реконструкцию, а впоследствии и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в соответствии со статьёй 51 ГрК РФ. Эксплуатация зданий, сооружений должна осуществляться в соответствии с их разрешённым использованием в соответствии с частью 1 статьи 55.24 ГрК РФ.

Частью 1 статьи 55.24 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что эксплуатация зданий, сооружений должна осуществляться в соответствии с их разрешенным использованием (назначением).

Частью 5 указанной статьи предусмотрено, что эксплуатация зданий, сооружений, в том числе содержание автомобильных дорог, должна осуществляться в соответствии с требованиями технических регламентов, нормативных правовых актов Российской Федерации, нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации и муниципальных правовых актов, а также в соответствии с проектной документацией, исполнительной документацией. В случае, если для строительства, реконструкции зданий, сооружений в соответствии с настоящим Кодексом не требуются подготовка проектной документации и (или) выдача разрешений на строительство, эксплуатация таких зданий, сооружений должна осуществляться в соответствии с требованиями технических регламентов, нормативных правовых актов Российской Федерации, нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации и муниципальных правовых актов.

В соответствии с подпунктом 6 части 1 статьи 14 ЖК РФ к полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений относится принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения. Согласно части 1 статьи 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учётом соблюдения требований ЖК РФ и законодательства о градостроительной деятельности.

В силу части 1 статьи 23 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (далее также - орган, осуществляющий перевод помещений).

Согласно ст. 7 ЗК РФ, земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории, в том числе, земли населенных пунктов.

Земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

В силу ст. 85 ЗК РФ, в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: жилым.

Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне, за исключением установленных федеральным законом случаев, когда границы земельных участков могут пересекать границы территориальных зон.

Согласно ч.3 ст.67 ГПК РФ при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.

В судебном заседании установлено, что Шарапову Б.А. 26.10.2020 г. администрацией Дзержинского района Волгограда было выдано уведомление о соответствии построенных или реконструируемых объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности № 165-20/пс, согласно которому по результатам рассмотрения уведомления об окончании строительства объекта индивидуального жилищного строительства направленного 21.10.2020 г. администрация уведомляет заявителя о соответствии построенного объекта индивидуального жилищного строительства указанного в уведомлении и расположенного на земельном участке с кадастровым номером 34:34:030117:692, по адресу: адрес.

Шарапов Б.А. является собственником земельного участка с кадастровым номером 34:34:030117:692, площадью 397 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов: магазины, расположенного по адресу: адрес и жилого дома, кадастровый №, расположенного по адресу: адрес, что подтверждается выписками из ЕГРН от 16.01.2025 г.

08 декабря 2020 года в отношении объекта недвижимости - здания с кадастровым номером 34:34:030117:696 общей площадью 228 кв. м, расположенного по адресу: адрес, осуществлён государственный кадастровый учёт со следующими характеристиками: количество этажей (в том числе подземных) - 2; назначение здания - «жилое»; наименование здания - «жилой дом»; год завершения строительства - 2020.

Указанный объект недвижимости расположен в пределах земельного участка с кадастровым номером 34:34:030117:692, находящегося в собственности Шарапова Б.А.

22 июля 2021 года осуществлён государственный кадастровый учёт изменений сведений о разрешённом использовании земельного участка с кадастровым номером 34:34:030117:692 (разрешённое использование изменилось с «для индивидуального жилищного строительства» на «магазины»).

09 июня 2022 года Шарапов Б.А. обратился в Управление Росреестра по Волгоградской области с заявлением о государственном кадастровом учёте изменений сведений о здании с кадастровым номером 34:34:030117:696, в том числе сведений о назначении и наименовании объекта.

14 июня 2022 года государственным регистратором прав осуществлён государственный кадастровый учёт, назначение здания изменено с «жилого» на «нежилое», наименование - с «жилой дом» на «магазин».

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 14 мая 2024 года по делу № А12-29125/2023 заявление администрации Дзержинского района Волгограда к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области, выразившихся в изменении назначения и наименования объекта недвижимости с кадастровым номером 34:34:030117:696, расположенного по адресу: адрес; о возложении на Управление обязанности по аннулированию записи в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 34:34:030117:696, расположенного по адресу: адрес, о регистрации в качестве магазина; о возложении на Управление обязанности по восстановлению записи в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 34:34:030117:696, расположенного по адресу: адрес, о регистрации в качестве индивидуального жилого дома, оставлено без удовлетворения.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.07.2024 г. решение Арбитражного суда Волгоградской области от 14 мая 2024 года отменено, по делу принят новый судебный акт. Признано незаконным действие Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области, выразившееся в изменении назначения и наименования объекта недвижимости с кадастровым номером 34:34:030117:696, расположенного по адресу: адрес. Суд обязал Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области аннулировать запись в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 34:34:030117:696, расположенного по адресу: адрес, о регистрации в качестве магазина, а также обязал Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области восстановить запись в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 34:34:030117:696, расположенного по адресу: адрес, о регистрации в качестве индивидуального жилого дома.

Апелляционным судом при рассмотрении дела было установлено, что из общедоступных интернет-источников (Яндекс-карты) видно, что на углу улиц Фонтанная и Ангарская располагается здание магазина «БагажАвто». С помощью тех же общедоступных интернет-ресурсов можно проследить процесс его трансформации в ходе строительства, который позволяет заключить, что оно изначально возводилось как здание коммерческого назначения: строение занимает почти всю площадь участка; при отсутствии забора панорамные окна обращены на улицу, что характерно для магазинов, но не характерно для жилых домов; крыльцо выходит на улицу прямо на тротуар; придомовая территория не огорожена и не предполагает размещения дворового благоустройства. Есть основания сделать вывод, что на участке, предназначенном для индивидуальной жилой застройки на углу улиц Фонтанная и Ангарская (место нахождения строения 34:34:030117:696) возведён объект коммерческого назначения, который не предполагалось использовать как жилой дом. Этим объясняется и то, что ему не требуется реконструкция для приведения такого «жилого дома» к стандартам нежилого помещения. Дальнейшие действия собственника объекта по регистрации этой постройки в качестве жилого дома, а затем перерегистрации в качестве магазина являются попыткой легализации указанного строения в качестве коммерческой недвижимости и действиями в обход закона. Вместе с тем, к строительству коммерческих объектов и при оформлении разрешительных документов на такое строительство предъявляются более строгие требования в отличие от объектов, возводимых гражданами на собственных частных участках для личного пользования.

В настоящий момент судебное постановление исполнено Управлением Росреестра по адрес. С ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН объект недвижимости с кадастровым номером 34:34:030117:696, расположенный по адресу: Волгоград, адрес, имеет статус жилого дома, назначение - жилое.

Согласно акту визуального осмотра объекта капитального строительства от 20.01.2025 г., составленного представителями администрации, обследован объект капитального строительства с кадастровый №, площадью 228 кв.м., принадлежащий на праве собственности Шарапову Б.А. и находящийся на земельном участке с кадастровым номером 34:34:030117:692, площадью 397 кв.м., расположенного по адресу: адрес. По итогам проведенного обследования установлено, что на обследуемом земельном участке находится объект капитального строительства - магазин автозапчастей «БагашАвто», о чем свидетельствует соответствующая вывеска, а также облик объект, что также подтверждается фотоматериалом.

12.02.2025 г. Шараповым Б.А. с ООО «Бюро кадастровых инженеров» заключен договор на производство работ № 25-31, согласно которому ООО «Бюро кадастровых инженеров» обязано оформить топографическую съемку в 60-дневный срок по адресу: адрес

10.03.2025 г. Шараповым Б.А. с ООО «Бюро кадастровых инженеров» заключен договор на производство работ № 25-32, согласно которому ООО «Бюро кадастровых инженеров» обязано оформить инженерные изыскания в 60-дневный срок по адресу: адрес.

01.04.2025 г. Шарапов Б.А. заключил с ООО «Бюро кадастровых инженеров» два договора на производство работ № 25-33 и № 25-34, согласно которым ООО «Бюро кадастровых инженеров» обязано в течение 60 дней подготовить проект внешнего облика и проект реконструкции объекта недвижимости, расположенного по адресу: адрес.

ООО «Бюро кадастровых инженеров» был подготовлен технический отчет по результатам инженерно-геологических изысканий по объекту «реконструкция объекта, расположенного по адресу: адрес», который был представлен представителем ответчика суду.

09.04.2025 г. в магазине автозапчастей «БагашАвто» сотрудник администрации приобрел товар на сумму 720 рублей, что подтверждается кассовым чеком, из которого следует, что покупка совершена по адресу: адрес, продавец - ИП ФИО6 Таким образом, нахождение контрольно-кассовой техники прямо подтверждает факт ведения ответчиком предпринимательской деятельности по адресу: адрес.

Согласно акту визуального осмотра объекта капитального строительства от 22.04.2025 г., составленного представителями администрации обследован объект капитального строительства с кадастровый №, площадью 228 кв.м., принадлежащий на праве собственности Шарапову Б.А. и находящийся на земельном участке с кадастровым номером 34:34:030117:692, площадью 397 кв.м., расположенного по адресу: адрес (фактический адрес - адрес). По итогам проведенного обследования установлено, что на обследуемом земельном участке находится объект капитального строительства - магазин автозапчастей «БагашАвто», о чем свидетельствует соответствующая вывеска, а также облик объект, что также подтверждается фотоматериалом.

Таким образом, судом установлено, что ответчик до настоящего времени использует жилой дом, с кадастровым номером 34:34:030117:696, площадью 228 кв.м., расположенный по адресу: Волгоград, адрес, не по назначению, то есть не для проживания собственника и членов его семьи, а как магазин автозапчастей «БагашАвто», о чем свидетельствует постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.07.2024 г., акты осмотра от 20.01.2025 г. и 22.04.2025 г., а также кассовый чек от 09.04.2025 г. Кроме этого, представитель ответчика в судебном заседании также не отрицал, что до настоящего времени вывеска «БагашАвто» на объекте недвижимости не демонтирована.

При этом, как следует из данных ЕГРН, указанный земельный участок до настоящего времени не имеет адресного ориентира, поскольку объект недвижимости зарегистрирован в ЕГРН без актуализации адресного регистра, в связи с чем, фактически объект недвижимости имеет адрес: адрес, но в ЕГРН он значится, как расположенный по адресу: адрес, о чем также свидетельствует адрес регистрации ответчика (адрес) на момент постановке на кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 34:34:030117:692 - 13.08.2020 г.

Учитывая изложенное, суд полагает необходимым удовлетворить исковые требования администрации Волгограда к Шарапову Багавдину Алевдиновичу о признании действий ответчика по нецелевому использованию объекта недвижимости незаконными, обязать прекратить использование объекта в качестве магазина, обязать привести объект недвижимости в состояние, соответствующее уведомлению.

Довод представителя ответчика о том, что в основу искового заявления положен только акт осмотра, признается судом несостоятельным и опровергается материалами дела, в том числе, действиями ответчика, который с 2022 года обращался в различные органы относительно перевода объекта недвижимости в нежилой фонд, что подробно описано в постановлении Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.07.2024 г.

Кроме этого, судом установлено, что ответчик до настоящего момента использует объект недвижимости с кадастровым номером 34:34:030117:696, площадью 228 кв.м., расположенный по адресу: Волгоград, адрес, в качестве магазина, что также подтверждается кассовым чеком от 09.04.2025 г. и актом осмотра от 22.04.2025 г. Суд также предлагал сторонам составить совместный акт осмотра объекта недвижимости, однако, как пояснил представитель истца, ответчик на контакт не вышел, при этом оснований сомневаться в данных сведениях, у суда нет.

Относительно представленной представителем ответчика проектной документации по реконструкции спорного объекта недвижимости, то суд относится к ней критически и полагает, что без удовлетворения исковых требований, процесс добровольной реконструкции объекта недвижимости может затянуться ответчиком на несколько лет, поскольку постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда вступило в законную силу 26.07.2024 г., а первый договор ответчиком на топографическую съемку был заключен только 12.02.2025 г., то есть спустя полгода после вступления суда в законную силу.

Истец в соответствии с п. 13 ч. 1 ст. 333.36 НК РФ при подаче иска был освобожден от уплаты государственной пошлины. Поэтому государственная пошлина в доход государства подлежит взысканию с ответчика.

Суд полагает необходимым взыскать с Шарапову Б.А. в доход местного бюджета государственную пошлину, в соответствии с п.3 ч.1 ст.333.19 НК РФ, в размере 3000 рублей 00 копеек.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Иск администрации Волгограда к Шарапову Багавдину Алевдиновичу о признании действий ответчика по нецелевому использованию объекта недвижимости незаконными, обязании прекратить использование объекта в качестве магазина, обязании привести объект недвижимости в состояние, соответствующее уведомлению, удовлетворить.

Признать действия Шарапова Багавдина Алевдиновича (паспорт ФИО8) по использованию объекта с кадастровым номером 34:34:030117:696, площадью 228 кв.м., расположенного по адресу: Волгоград, ул. Фонтанная, д.93, в качестве магазина, незаконными;

Обязать Шарапова Багавдина Алевдиновича (паспорт ФИО9) прекратить использовать объект с кадастровым номером 34:34:030117:696, площадью 228 кв.м., расположенный по адресу: Волгоград, ул. Фонтанная, д.93, в качестве магазина.

Обязать Шарапова Багавдина Алевдиновича (паспорт ФИО10) привести объект с кадастровым номером 34:34:030117:696, площадью 228 кв.м., расположенный по адресу: Волгоград, ул. Фонтанная, д.93, в состояние, соответствующее уведомлению о соответствии построенных или реконструируемых объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности от 26.10.2020 г. № 165-20/пс.

Взыскать с Шарапова Багавдина Алевдиновича (паспорт ФИО11) в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 3000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Волгоградский областной суд через Дзержинский районный суд г. Волгограда в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированный текст решения суда изготовлен 26.05.2025 г.

Судья К.Б. Забровский