Обязание заключить договор аренды земельного участка для завершения строительства ИЖС

34RS0008-01-2024-011252-20 Дело № 2-220/2025 г.

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«16» апреля 2025 года г. Волгоград

Центральный районный суд г. Волгограда

в составе председательствующего судьи: Могильной Е.А.

при секретаре: Горкавченко О.Ю.

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Волгограде гражданское дело по иску Копал Ф. К. к Комитету по управлению государственным имуществом Волгоградской области, Администрации г. Волгограда, Департаменту муниципального имущества Администрации г. Волгограда о признании незаконным отказа комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области заключить договор аренды, обязании заключить договор аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Копал Ф. К. обратилась в суд с иском к Комитету по управлению государственным имуществом Волгоградской области, Администрации г. Волгограда, Департаменту муниципального имущества Администрации г. Волгограда о признании незаконным отказа комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области заключить договор аренды, обязании заключить договор аренды земельного участка.

В обосновании иска указала, что ДД.ММ.ГГГГ года на основании распоряжения Облкомимущества от ДД.ММ.ГГГГ №...-р ... и ответчиком заключен договор аренды земельного участка №... №...-В сроком на пять лет.

Земельный участок предоставляется арендатору для индивидуального жилищного строительства.

ДД.ММ.ГГГГ ... и Копал Ф. К. был заключен договор цессии, в соответствии с которым цедент уступает, а цессионарий принимает все права и обязанности по договору аренды земельного участка №...-В от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между цедентом и Комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области. Арендуемый земельный участок расположен по адресу: г. Волгоград, р.....

Истцом на основании разрешения на строительство объекта капитального строительства от ДД.ММ.ГГГГ на земельном участке по адресу: г. Волгоград, ... возведен незавершенный объект капитального строительства.

В настоящее время срок действия договора истек.

С учетом уточненных требований просит признать незаконным отказ Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области заключить с Копал Ф. К. договор аренды земельного участка с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: г. Волгоград, ....

Обязать Администрацию г. Волгограда в лице Департамента муниципального имущества Администрации г. Волгограда заключить с Копал Ф. К. договор аренды земельного участка с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: г. Волгоград, ... сроком на три года.

Истец в судебное заседание не явилась, о дате и времени судебного заседания извещена, о причинах неявки суд не уведомила.

Представитель истца Богатов Д.Ю. требования поддержал, просил удовлетворить в полном объеме.

Представитель Комитета природных ресурсов, лесного хозяйства и экологии Волгоградской области Тарарина О.А. против требований возражала, полагала их не подлежащими удовлетворению.

Представитель Комитета по управлению государственным имуществом в Волгоградской области Полякова О.А. против требований возражала, полагала их необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Представитель Администрации г. Волгограда, Департамента муниципального имущества Администрации г. Волгограда, Департамента по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда в судебное заседание не явились, о дате и времени судебного заседания извещены, о причинах неявки суд не уведомили.

Согласно ч. 3 ст. 167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

Поскольку неявившимися лицами не предоставлено доказательств о уважительных причинах неявки суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствии неявившихся лиц.

Выслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд полагает требования подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям:

В силу подп. 3 п. 1 ст. 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Согласно ст. 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса (далее - уполномоченный орган).

В соответствии с подп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

На основании п. 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подп. 1);

собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подп. 2).

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ на основании распоряжения Облкомимущества от ДД.ММ.ГГГГ №...-р ... и ответчиком заключен договор аренды земельного участка №... №...-В сроком на пять лет.

Земельный участок предоставляется арендатору для индивидуального жилищного строительства.

ДД.ММ.ГГГГ ... и Копал Ф. К. был заключен договор цессии, в соответствии с которым цедент уступает, а цессионарий принимает все права и обязанности по договору аренды земельного участка №...-В от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между цедентом и Комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области. Арендуемый земельный участок расположен по адресу: г. Волгоград, р.....

Истцом на основании разрешения на строительство объекта капитального строительства от ДД.ММ.ГГГГ на земельном участке по адресу: г. Волгоград, ... возведен незавершенный объект капитального строительства.

В настоящее время срок действия договора истек.

ДД.ММ.ГГГГ Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области, рассмотрев заявление истца о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером №..., отказал в его предоставлении по причине нахождения земельного участка в границах земель лесного фонда Волгоградского лесничества.

На основании приказа Комитета природных ресурсов, лесного хозяйства и экологии Волгоградской области от ДД.ММ.ГГГГ сведения в отношении лесного участка Волгоградского лесничества, имеющего пересечение с участком с кадастровым номером №... были исключены из государственного лесного реестра. На момент рассмотрения дела земельный участок не имеет пересечений с границами земель лесного фонда.

Поскольку на момент рассмотрения заявления истца земельный участок с кадастровым номером №... находился в границах земель лесного фонда Волгоградской области, отказ Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области в заключении договора аренды земельного участка является обоснованным, в связи с чем требования о признании отказа незаконным не подлежат удовлетворению.

Судом было установлено, что органом уполномоченным на предоставление земельного участка в аренду без торгов для строительства индивидуального жилого дома является Администрация г. Волгограда в лице Департамента муниципального имущества Администрации г. Волгограда.

ДД.ММ.ГГГГ Департаментом муниципального имущества Администрации г. Волгограда было отказано Копал Ф. К. в предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка по причине не предоставления документов, удостоверяющих права заявителя на объект незавершенного строительства.

Суд полагает данный отказ необоснованным, поскольку по причине не продления договора аренды земельного участка, истец лишен возможности зарегистрировать свои права на объект недвижимости.

В порядке п. 21 ст. 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ или такой земельный участок предоставлен до ДД.ММ.ГГГГ в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Тем самым достигается баланс публичных и частных интересов, призванный обеспечить целевое использование земли и предусматривающий гарантии для собственников объектов незавершенного строительства, связанные с возможностью использования ими земельных участков, относящихся к публичной собственности, в течение трех лет для завершения такого строительства (определения Конституционного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 337-О, от ДД.ММ.ГГГГ N 2406-О и отДД.ММ.ГГГГ N 622-О).

Следовательно, действующим земельным законодательством предусмотрено право не только собственников, но и арендаторов земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, на которых расположены объекты незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды однократно для завершения строительства указанного объекта.

Поскольку истец являлась арендатором земельного участка на основании договора, заключенного до ДД.ММ.ГГГГ, на земельном участке имеется объект незавершенного строительства, в отношении которого уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, не обратился в суд с требованием об изъятии этого объекта путем продажи спубличных торгов, и данных о том, что ранее земельный участок уже предоставлялся в порядке, предусмотренном подп. 10 п. 2, подп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, п. 2.1 ст. 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», не имеется, истец имеет право на заключение договора аренды однократно для завершения строительства сроком на три года.

Отсутствие кадастрового учета и государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении договора аренды для завершения строительства. Право истца на объект подтверждается имеющимися в деле доказательствами. Кроме того, наличие на земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего истцу, ответчиком не оспаривалось.

Из содержания подп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке ст. 239.1 ГК РФ.

Эта норма корреспондирует ограничениям, предусмотренным ст. 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

Анализ указанных положений земельного и гражданского законодательства позволяет прийти к выводу о том, что права собственника публичного земельного участка на обращение с иском об изъятии объекта незавершенного строительства и собственника такого объекта на заключение договора аренды участка для завершения строительства связаны между собой. В отсутствие судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства в целях устранения юридической неопределенности судьбы объекта и земельного участка, на котором он расположен, собственник объекта вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

В данном случае собственник спорного земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды, как предусмотрено подп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ.

Следовательно, у истца имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства этого объекта.

С учетом нахождения на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего истцу, и отсутствия судебного акта об изъятии этого объекта, данный участок не может быть предоставлен иным лицам, не может быть предметом аукциона.

Жилищный кодекс РФ возлагает на органы государственной власти и органы местного самоуправления обязанность в пределах их полномочий обеспечивать условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе стимулировать жилищное строительство (п. 4 ст. 2).

С учетом установленных по делу обстоятельств, отказ администрации в заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства на срок 3 года препятствует истцу в улучшении жилищных условий, нарушает конституционные принципы правовой определенности, справедливости, поддержания доверия граждан к действиям государства, а также баланс конституционно защищаемых ценностей, публичных и частных интересов.

В связи с чем, суд полагает, что требования истца о возложении обязанности на Администрацию г. Волгограда, Департамент муниципального имущества Администрации г. Волгограда заключить с Копал Ф. К. договор аренды земельного участка с кадастровым номером 34:03:180001:6472, расположенного по адресу: г. Волгоград, ... сроком на три года подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Копал Ф. К. к Комитету по управлению государственным имуществом Волгоградской области, Администрации г. Волгограда, Департаменту муниципального имущества Администрации г. Волгограда о признании незаконным отказа комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области заключить договор аренды, обязании заключить договор аренды земельного участка - удовлетворить частично.

Возложить обязанность на Администрацию г. Волгограда, Департамент муниципального имущества Администрации г. Волгограда заключить с Копал Ф. К. договор аренды земельного участка с кадастровым номером №... расположенного по адресу: г. Волгоград, ... сроком на три года.

В удовлетворении исковых требований Копал Ф. К. к Комитету по управлению государственным имуществом Волгоградской области о признании незаконным отказа комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области заключить договор аренды, обязании заключить договор аренды земельного участка - отказать.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Волгоградский областной суд через Центральный районный суд гор. Волгограда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированный текст решения изготовлен 30 апреля 2025 года.

Судья: Е.А. Могильная