Признание договора аренды недействительным из-за превышения полномочий представителя

Гражданское дело № 2-2932/2023

55RS0005-01-2023-003392-35

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 октября 2023 года город Омск

Первомайский районный суд города Омска

под председательством судьи Базыловой А.В.,

при секретаре Корененко А.Б., помощнике Хаджиевой С.В., осуществлявшей подготовку дела к судебному разбирательству,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Завалий А. С. к Емельянову Д. А., Груздеву Г. С. о признании договора аренды недействительной сделкой, применении последствий недействительности сделки,

установил:

Завалий А. С. обратился в суд с иском к Емельянову Д. А., Груздеву Г. С. о признании договора аренды недействительной сделкой, применении последствий недействительности сделки, указав в обоснование на то, что между Емельяновым Д. А., действующим по доверенности за Груздева Г. С., и Завалий А. С. была совершена сделка в виде договора аренды помещения от 21 июня 2023 года. Прдметом указанного договора аренды является обязанность ответчика (арендодателя) передать истцу (арендатору) во временное владение и пользование помещение площадью 130 кв.м., расположенное по адресу: адрес, для организации хостела и регистрации граждан по месту пребывания.

Также после заключения договора аренды Емельянов Д.А. передал ему в собственность по акту передачи имущества «Хостел мехман» от 22 июня 2023 года имущество.

Согласно пункту 3.1. договора аренды, истец уплачивает ответчику арендную плату в размере 20000 рублей в месяц.

Согласно пункту 1.5 договора аренды, договор заключен на период с 21 июня 2023 года по 21 мая 2023 года. Таким образом, срок действия договора аренды составляет 11 месяцев.

Сразу после заключения договора аренды и акта передачи ему имущества в собственность Груздев Г.С. в одностороннем порядке решил изменить размер арендной платы, подняв ее до 35000 рублей за месяц, обосновав этот тем, что Емельянов Д.А. превысил свои полномочия по доверенности, выданной ему Груздевым Г.С., а именно Емельянов Д.А. не имел права заключать договор аренды.

При этом повышение арендной платы сразу после заключения договора аренды является необоснованным и не законным.

Заключенный договор аренды от 21 июня 2023 года является недействительным в силу того, что Емельянов Д.А. превысил свои полномочия при заключении договора аренды. Повышение аренной платы делает данную сделку для него крайне невыгодной и кабальной.

На основании изложенного, просит суд признать договор аренды от 21 июня 2023 года, заключенный между ним и Емельяновым Д.А., Груздевым Г.С., недействительным и применить последствия недействительности договора аренды, возвратить стороны в первоначальное положение, а именно путем возврата истцом ответчику полученного имущества, и возврата ответчиком истцу денежных средств в размере 480000 рублей.

Истец Завалий А.С. в судебном заседании после перерыва участия не принимал. До перерыва пояснил суду, что заявленные требования он поддерживает в полном объеме по основаниям, изложенным в иске. Им, как указано в иске, был заключен договора аренды, по которому арендная плата составляла 20000 рулей. Договор аренды был заключен с Емельяновым Д.А., который действовал от имени Груздева Г.С. на основании доверенности. Как выяснилось впоследствии, доверенность на имя Емельянова Д.А. от Груздева Г.С. не предусматривала право на передачу имущества в аренду. Груздев поднял ему арендную плату до 35000 рублей, что его не устроило. Им по акту было получено имущество в собственность, за что им было оплачено Емельянову Д.А. 480000 рублей. Письменных доказательств передачи денежных средств в размере 480000 рублей у него не имеется.

Представитель Михайлова И.А., действующая на основании устного заявления, занесенного в протокол судебного заседания, в судебном заседания требования истца поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в иске. В дополнение пояснила, что оспариваемый договор аренды является недействительной сделкой, так как договор аренды заключало лицо, не имеющее полномочий на распоряжение имуществом.

Ответчик Емельянов Д.А. при надлежащем извещении в суд не явился, представил возражение на иск, согласно которому просил в удовлетворении иска отказать. Указал в возражении на то, что передача имущества оформлена отдельным актом, юридическим документом, не являющимся частью договора от 21.06.2023 года. Передача имущества по акту передачи имущества «Хостел мехман» от 22.06.2023 года не нарушает никаких законов.

Ответчик Груздев Г.С. при надлежащем извещении участия в судебном заседании не принимал.

Представитель ответчика Кузнецова А.А., действующая на основании доверенности, в судебном заседании требования не признала, представив суду письменные возражения. Пояснила суду, что представитель, действуя на основании доверенности, не может выходить за рамки предоставленных ему полномочий, то есть за рамки прав, определенных в доверенности. Доверенность, выданная на имя Емельянова, не содержала прав на совершение правомерных действий для уполномоченного лица, которые позволяли бы изменить статус владения и распоряжения имуществом. Ответчик Груздев Г.С. не знал о передаче недвижимого имущества в пользование истцу. Ответчику стало известно о неправомерном распоряжении его имуществом в июне 2023 года. Статьей 183 ГК РФ предусмотрено последующее одобрение сделки. Ответчик Груздев Г.С. одобрил сделку при одновременном изменений условий оплаты. Истец продолжал фактически пользоваться недвижимым имуществом, принадлежащим ответчику, и впоследствии отказался от договора аренды по основаниям, изложенным в иске, а именно повышение арендной платы. Таким образом, отказ истца от договора аренды, одобренного владельцем имущества, не может служить основанием для признания договора аренды недействительным и применения предусмотренных правовых последствий.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, пришел к следующему.

В силу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с положениями статей 606, 608 данного Кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно пунктам 1, 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Статья 609 данного Кодекса предусматривает, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 21.06.2023 года между Груздевым Г.С. в лице представителя Емельянова Д.А., действующего на основании доверенности от 20.04.2022 года (арендодатель) и Завалий А.С. (арендатор) заключен договор аренды, согласно которому арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное владение и пользование помещение, площадью 130 кв.м, расположенное по адресу: адрес, для организации хостела и регистрации граждан по месту пребывания. Помещение передается согласно акту приема-передачи, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора.

Помещение принадлежит арендодателю на праве личной собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Срок аренды в силу пункта 1.5 договора устанавливается длительностью в 11 месяцев с момента подписания договора.

Помещение в силу пункта 3.1 предоставляется на возмездной основе и составляет 20000 рублей в месяц. Все связанные с этим налоговые платежи оплачивает арендатор.

Оплата вносится арендатором арендодателю заранее (вперед) до 1 (первого) числа арендуемого месяца наличными или путем перевода средств на расчетный счет арендодателя.

Согласно акту № 1 приема-передачи нежилого помещения арендатору от 21 июня 2023 года, в соответствии с договором аренды от 21 июня 2023 года арендодатель передает нежилое помещение, расположенное по адресу: адрес, а арендатор принимает данное нежилое помещение.

22 июня 2023 года между Емельяновым Д.А. и Завалий А.С. составлен передаточный акт, согласно которому в соответствии с договором аренды от 21.06.2023 года арендодатель передает нежилое помещение, а арендатор принимает данное нежилое помещение. По настоящему акты Завалий А.С. передается в собственность имущество, находящееся в нежилом помещении по адресу: адрес (все имущество, бывшее в употреблении общей стоимостью 480000 рублей, 36 позиций в списке).

Истец, ссылаясь на то, что Емельянов Д.А. не имел полномочий на передачу имущества в аренду, обратился с настоящим иском в суд о признании сделки - договора аренды недействительной сделкой. Из представленной в материалы дела доверенности от 20.04.2022 года, выданной на имя Емельянова Д.А. от имени Груздева Г.С., Емельянов Д.А. уполномочен управлять принадлежащим на праве собственности Груздеву Г.С. недвижимым имуществом: земельный участок, кадастровый №, адрес: адрес, здание, кадастровый №, адрес: адрес, для чего ему предоставлено право быть представителем во всех учреждениях и организациях любой формы собственности города Омска и Омской области, муниципальных и государственных органах, министерствах и ведомствах, перед любыми физическими и юридическими лицами по всем вопросам, связанным с управлением и техническим обслуживанием вышеуказанного недвижимого имущества, с правом заключения, продления, расторжения договоров на техническое обслуживание и т.п. (л.д. 17).

Таким образом, представленная доверенность на имя Емельянова Д.А. от 20.04.2022 года не содержит полномочий на передачу спорного имущества, расположенного по адресу: адрес, в аренду, то есть Емельянов Д.А. не правомочен был заключать договор аренды с истцом.

На основании пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом.

В силу п. 1 ст. 182 Гражданского кодекса РФ, сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого. Полномочие может также явствовать из обстановки, в которой действует представитель (продавец в розничной торговле, кассир и т.п.).

В силу пункта 1 статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации, при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку. До одобрения сделки представляемым другая сторона путем заявления совершившему сделку лицу или представляемому вправе отказаться от нее в одностороннем порядке, за исключением случаев, если при совершении сделки она знала или должна была знать об отсутствии у совершающего сделку лица полномочий либо об их превышении. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения. Если представляемый отказался одобрить сделку или ответ на предложение представляемому ее одобрить не поступил в разумный срок, другая сторона вправе потребовать от неуправомоченного лица, совершившего сделку, исполнения сделки либо вправе отказаться от нее в одностороннем порядке и потребовать от этого лица возмещения убытков.

Из разъяснений, содержащихся в абз. 1 пункта 123 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что установление факта заключения сделки представителем без полномочий или с превышением таковых служит основанием для отказа в иске, вытекающем из этой сделки, к представляемому, если только не будет доказано, что последний одобрил данную сделку (пункты 1 и 2 статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Под последующим одобрением сделки представляемым, в частности, могут пониматься: письменное или устное одобрение независимо от того, кому оно адресовано; признание представляемым претензии контрагента; иные действия представляемого, свидетельствующие об одобрении сделки (например, полное или частичное принятие исполнения по оспариваемой сделке, полная или частичная уплата процентов по основному долгу, равно как и уплата неустойки и других сумм в связи с нарушением обязательства; реализация других прав и обязанностей по сделке, подписание уполномоченным на это лицом акта сверки задолженности); заключение, а равно одобрение другой сделки, которая обеспечивает первую или заключена во исполнение либо во изменение первой; просьба об отсрочке или рассрочке исполнения; акцепт инкассового поручения.

Независимо от формы одобрения оно должно исходить от органа или иного лица, уполномоченного заключать такие сделки или совершать действия, которые могут рассматриваться как одобрение.

Равным образом об одобрении могут свидетельствовать действия работников представляемого по исполнению обязательства при условии, что они основывались на доверенности, либо полномочие работников на совершение таких действий явствовало из обстановки, в которой они действовали (абзац второй пункта 1 статьи 182 ГК РФ).

Как следует из пояснений представителя истца, Груздев Г.С., как собственник нежилого помещения, переданного в аренду, одобрил сделку аренды, заключенной между Емельяновым Д.А. и истцом, при этом одновременно изменил условия заключенной сделки, а именно в части оплаты, повысив арендную плату с 20000 рублей до 35000 рублей.

Указанные обстоятельства подтвердил в ходе судебного разбирательства и истец, пояснив, что сразу после заключения договора аренды и акта передачи истцу имущества в собственность Груздев Г.С. в одностороннем порядке решил изменить размер арендной платы, подняв ее до 35000 рублей за месяц.

Таким образом, фактически собственник имущества одобрил заключенный договор аренды, изменив условия заключенной сделки в части арендной платы.

Отказ истца от договора аренды, одобренного владельцем имущества, не может служить основанием для признания договора недействительным и применения предусмотренных правовых последствий.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований о признании сделки договора аренды от 21.06.2023 года недействительным, поскольку приведенные обстоятельства очевидно свидетельствуют об одобрении совершенного договора и его условий самим Груздевым Г.С. с учетом положений пункта 1 статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации и акта его толкования.

В связи с отказом в удовлетворении требований о признании сделки недействительной не подлежат удовлетворения и требования о применении последствий недействительности сделки путем возврата истцом ответчику полученного имущества, и возврата ответчиком истцу денежных средств в размере 480000 рублей.

При этом истцом доказательств суду передачи денежных средств в сумме 480000 рублей не представлено в силу положений ст. 56 ГПК РФ, тогда как передача денежных средств на сумму свыше 10000 рублей может быть подтверждена только письменными доказательствами.

В соответствии со ст. 162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

Из буквального толкования условий акта передачи имущества от 22.06.2023 года следует, что по настоящему акту Завалий А.С. передается в собственность имущество стоимостью 480000 рублей, но текст акта не содержит ссылки на передачу денежных средств в сумме 480000 рублей и получение Емельяновым Д.А. указанной денежной суммы в размере 480000 рублей.

Истец в ходе судебного разбирательства пояснил суду, что письменных доказательств передачи денежных средств в размере 480000 рублей у него не имеется. Ответчики отрицают получение денежных средств.

Оспариваемый договор аренды не содержит положений о выкупе имущества, предметом договора является недвижимое имущество, которое передавалось по акту приема-передачи имущества.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,-

решил:

В удовлетворении иска Завалий А. С. к Емельянову Д. А., Груздеву Г. С. о признании договора аренды недействительной сделкой, применении последствий недействительности сделки, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Омский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме с подачей жалобы через Первомайский районный суд города Омска.

Судья: Базылова А.В.

Решение изготовлено в окончательной форме 17 октября 2023 года.