Изъятие аварийного жилья с выплатой 1,95 млн ₽ собственнице

№ 2-78/2025

61RS0001-01-2024-004875-29

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 февраля 2025 года г. Ростов-на-Дону

Ворошиловский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Усачевой Л.П.,

секретаре судебного заседания Воробьевой К.А.,

с участием помощника прокурора

Ворошиловского района г. Ростова-на-Дону Пенской А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Администрации г. Ростова-на-Дону к Мичба А. Г., третье лицо: Департамент координации строительства и перспективного развития г.Ростова-на-Дону об изъятии жилого помещения, признании муниципальной собственности, выселении, снятии с регистрационного учета,

УСТАНОВИЛ:

Администрация г. Ростова-на-Дону обратилась в суд с иском к Мичба А.Г. об изъятии жилого помещения, признании муниципальной собственности, выселении, снятии с регистрационного учета.

В обоснование заявленных требований истец указал, что Мичба А.Г. на праве общей долевой собственности принадлежит жилое помещение №, ..., площадью 15,8 кв.м. с кадастровым номером №, расположенное по адресу: ....

Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 17.08.2020 № многоквартирный дом, расположенный по адресу: ..., аварийным и подлежащим сносу, собственникам помещений в течение пяти месяцев со дня принятия настоящего постановления поручено осуществить снос данного дома.

В связи с неисполнением собственниками помещений требований о сносе многоквартирного дома в установленный срок, на основании ч.10 ст.32 ЖК РФ Администрацией города Ростова-на-Дону принято постановление от 20.02.2023г. № «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, расположенного по адресу: ..., в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу».

Согласно пп.1.2.30 Постановления № изъятию для муниципальных нужд подлежит вышеуказанное жилое помещение, расположенное в многоквартирном доме по адресу: ....

Департаментом координации строительства и перспективного развития Ростова-на-Дону проведены мероприятия, направленные на заключение с собственниками соглашения о выкупе для муниципальных нужд изымаемого объекта, а именно: заключен муниципальный контракт со специализированной организацией на определение выкупной цены изымаемого помещения; проведены мероприятия по согласованию результата отчета об оценке на заседании городской комиссии.

Оценка жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме по адресу: ..., проведена ООО «Экспертное учреждение «Союзэкспертиза».

Согласно заключению ООО «Экспертное учреждение «Союзэкспертиза» № от 15.03.2024, рыночная стоимость объекта оценки и убытков, причиненных собственнику их изъятием, составляет 1 521 896 руб.

Протоколом заседания городской комиссии от 26.03.2024 № результаты оценок согласованы.

Истцом в адрес ответчиков направлено письменное предложение о заключении соглашения об изъятии жилого помещения с выплатой указанного возмещения, однако соглашение с собственниками до настоящего времени не достигнуто.

На основании изложенного, истец просит изъять у Мичба А.Г. в муниципальную собственность объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: ..., жилое помещение №, ..., площадью 15,8 кв.м., установив размер выплаты за аварийное жилое помещение в размере 1 521 896 руб.

Прекратить право собственности Мичба А.Г. на объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: ..., жилое помещение №, ..., площадью 15,8 кв.м. после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

Признать право муниципальной собственности на объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: ..., жилое помещение №, ..., площадью 15,8 кв.м., после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение, после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

Выселить Мичба А.Г. из занимаемого жилого помещения по адресу: ..., жилое помещение №, ..., площадью 15,8 кв.м. после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

Снять Мичба А.Г. с регистрационного учета по месту жительства по адресу: ..., жилое помещение №, ..., площадью 15,8 кв.м. после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

Обязать Мичба А.Г. предоставить банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

Представитель Администрации г. Ростова-на-Дону Федоренко Е.С., действующая на основании доверенности, в судебном заседании заявленные требования поддержала, просила их удовлетворить, дав пояснения, аналогичные изложенным в иске.

Ответчик Мичба А.Г. в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом. Дело рассмотрено судом в ее отсутствие в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Представитель ответчика Железнякова Л.Ф., действующая на основании доверенности, против удовлетворения заявленных исковых требований не возражала, просила установить выкупную стоимость в соответствии с заключением судебной экспертизы.

Представитель Департамента координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного заседания извещен надлежащим образом. Дело рассмотрено судом в его отсутствие в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Помощник прокурора Ворошиловского района г. Ростова-на-Дону Пенская А.С. полагала возможным удовлетворить исковые требования администрации, определив стоимость изымаемого помещения в размере определенном по результатам проведенной судебной экспертизы.

Суд, выслушав представителей истца и ответчика, заключение помощника прокурора, исследовав материалы дела, приходит к следующему выводу.

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу пункта 2 статьи 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно статье 40 Конституции Российской Федерации, каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

Право частной собственности согласно статье 35 Конституции Российской Федерации охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Основания прекращения права собственности на имущество перечислены в статье 235 ГК РФ.

Подпунктом 3.2 пункта 1 указанной выше статьи установлено, что принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239.2).

Порядок признания многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу определен Жилищным кодексом Российской Федерации и Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47.

Согласно пункту 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Пунктом 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что судам следует учитывать, что, в силу части 10 статьи 32 Жилищного кодекса, признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение, к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае, согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса, применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 указанной статьи. При этом положения части 4 статьи 32 Жилищного кодекса о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

Согласно статье 279 ГК РФ изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

Как следует из подпункта 4 пункта 2 статьи 56.3 ЗК РФ, принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, должно быть обосновано решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).

В соответствии с пунктом 2 статьи 239.2 ГК РФ в случае, если собственнику земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, или лицу, которому такой земельный участок принадлежит на ином праве, принадлежат расположенные на таком земельном участке объекты недвижимого имущества, изъятие такого земельного участка и отчуждение таких объектов в соответствии с настоящей статьей осуществляются одновременно.

Судом установлено, что Мичба А.Г. является собственником жилого помещения № в ..., площадью 15,8 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: ..., что подтверждается выпиской из ЕГРН от 28.02.2024 (л.д.12-13).

Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 17.08.2020 № многоквартирный дом, расположенный по адресу: ..., признан аварийным и подлежащим сносу (л.д. 27).

В связи с неисполнением собственниками помещений требований о сносе многоквартирного дома в установленный срок на основании ч.10 ст.32 ЖК РФ Администрацией города Ростова-на-Дону принято постановление от 20.02.2023 № «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, расположенного по адресу: ..., в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу» (л.д.28-29).

Согласно пп.1.2.30 Постановления Администрации города Ростова-на-Дону от 20.02.2023 № изъятию для муниципальных нужд подлежит также принадлежащее истцу жилое помещение, расположенное в многоквартирном доме по адресу: ....

Департаментом координации строительства и перспективного развития Ростова-на-Дону проведены мероприятия, направленные на заключение с собственниками соглашения о выкупе для муниципальных нужд изымаемого объекта, а именно: заключен муниципальный контракт со специализированной организацией на определение выкупной цены изымаемого помещения; проведены мероприятия по согласованию результата отчета об оценке на заседании городской комиссии.

Оценка жилого помещения № в ..., площадью 15,8 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: ..., проведена ООО «Экспертное учреждение «Союзэкспертиза».

Согласно отчету ООО «Экспертное учреждение «Союзэкспертиза» № от 15.03.2024, рыночная стоимость объекта оценки и убытков, причиненных собственнику их изъятием, составляет 1521 896 руб. (л.д.30-80). Результаты данной оценки согласованы протоколом заседания городской комиссии от 26.03.2024 №.

Истцом в адрес ответчика направлено письменное предложение о заключении соглашения об изъятии жилого помещения с выплатой указанного возмещения, однако соглашение с собственником до настоящего времени не достигнуто.

По общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (часть 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В целях установления выкупной стоимости жилого помещения № в ..., площадью 15,8 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: ..., судом назначена судебная оценочная экспертиза. Производство судебной экспертизы поручено экспертам ООО «ЦЭО «ЮГ-ЭКСПЕРТ».

Согласно заключению экспертов ООО «ЦЭО «ЮГ-ЭКСПЕРТ» № от 30.01.2025 рыночная стоимость жилого помещения № в ..., площадью 15,8 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: ..., принадлежащего на праве собственности Мичба А.Г. - 924 200 руб., рыночная стоимость доли в праве общего имущества в многоквартирном доме (места общего пользования), расположенном по адресу: ..., принадлежащей на праве общей долевой собственности Мичба А.Г. - 117 300 руб., рыночная стоимость доли в праве земельного участка, с кадастровым номером №, находящегося под многоквартирным домом, расположенного по адресу: ..., принадлежащей на праве общей долевой собственности Мичба А.Г. - 446 000 руб., стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома по адресу: ..., приходящуюся на долю в праве собственности на общее имущество собственника многоквартирного дома - 240 100 руб., убытки, связанные с наймом грузового транспорта и грузчиков для перевоза вещей и мебели к новому месту нахождения - 50 800 руб., убытки, связанные с оплатой услуг по переоформлению соответствующих документов у нотариуса - 10 000 руб., убытки, связанные с поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, а также связанных с оплатой услуг риэлтора - 80 000 руб., убытки, связанные с арендой жилья на время поиска и покупки жилья - 82 500 руб. Итого: 1950 900 руб.

Давая оценку представленному ООО «ЦЭО «ЮГ-ЭКСПЕРТ» экспертному заключению № от 30.01.2025суд находит его обоснованным, в достаточной степени аргументированным, экспертное заключение содержит ответы на поставленные судом вопросы, квалификация эксперта подтверждена, заключение основано на материалах гражданского дела, выполнено с непосредственным осмотром объектов недвижимости (комнаты и многоквартирного дома), отражает актуальную стоимость объекта недвижимости на момент рассмотрения дела, а также соответствует требованиям ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, в связи с чем суд считает возможным положить указанное заключение эксперта в основу судебного акта.

При этом суд признает несостоятельным доводы истца о необходимости установления выкупной стоимости согласно отчету экспертного учреждения «Союзэкспертиза» № от 15.03.2024, так как оно не отражает актуальную стоимость спорного жилого помещения и не соответствует требованиям ч.7 ст.32 ЖК РФ. Более того, из самого заключения следует, что итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета.

Каких-либо допустимых доказательств в опровержение выводов эксперта ООО «ЦЭО «ЮГ-ЭКСПЕРТ» сторонами не представлено.

Признание дома аварийным и подлежащим сносу является основанием для предъявления органом, который принял решение о сносе, соответствующих требований к собственнику снести или реконструировать такой дом в разумный срок и за свой счет. В случае бездействия собственника здания аварийный дом, включая все виды помещений, подлежит изъятию для муниципальных нужд.

Принятие уполномоченным органом решения об изъятии земельного участка принадлежащего собственникам всех помещений, находящихся в многоквартирном доме, признанным аварийным и подлежащем сносу, связано с обеспечением безопасности жизни и здоровья граждан.

Поскольку собственники жилых помещений в таком здании также признаются владельцами земельного участка изымаемого в публичную собственность, такие лица могут быть лишены имущества только при условии равнозначного возмещения.

С учетом изложенных обстоятельств, суд полагает, что имеются основания для удовлетворения заявленных администрацией требований об изъятии в муниципальную собственность жилого помещения с выплатой собственнику рыночной стоимости жилого помещения № в ..., площадью 15,8 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: ..., в том числе включая в стоимость долю в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного жилого дома, на земельный участок, стоимость непроизведенного капительного ремонта, стоимость доли в праве общей долевой собственности на общее имущество коммунальной квартиры по цене равной 1727 600 руб., а также с возмещением убытков, причиненных собственнику изъятием указанного жилого помещения в размере 223 300 руб.

При этом ответчику также необходимо представить банковские реквизиты для перечисления возмещения (в том числе убытков) за изымаемое жилое помещение.

После перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение право собственности Мичба А.Г. на спорное жилое помещение подлежит прекращению с признанием муниципальной собственности, поскольку аварийное жилое помещение подлежит изъятию у собственников для муниципальных нужд.

В соответствии с п. 1 ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Поскольку изъятие жилого помещения влечет за собой прекращение права пользования им ответчика, требования о выселении Мичба А.Г. из занимаемого жилого помещения № в ..., площадью 15,8 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: ..., также подлежит удовлетворению.

С целью защиты жилищных прав Мичба А.Г. изъятие у нее в муниципальную собственность объекта недвижимого имущества - жилого помещения № в ..., площадью 15,8 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: ..., прекращение права собственности Мичба А.Г. на указанный объект недвижимого имущества и признание на него права муниципальной собственности подлежат после перечисления ответчику возмещения за изымаемое жилое помещение.

Таким образом, учитывая, что ответчик утрачивает право собственности на спорное жилое помещение после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение, то суд полагает, что имеются основания для удовлетворения требований администрации о выселении ответчиков из указанного жилого помещения, без предоставления иного жилого помещения после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

Признание ответчика утратившим право пользования жилым помещением влечет снятие его с регистрационного учета органом регистрационного учета, в силу ст. 7 Закона РФ от 25 июня 1993 года N 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации», п. 31 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и месту жительства в пределах Российской Федерации», утвержденными Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713.

Таким образом, судебный акт о признании утратившим права пользования жилым помещением является основанием для снятия с регистрационного учета по месту жительства ответчиков, в связи с чем, дополнительного указания суда об обязании органа, производящего регистрационный учет, распоряжения снять ответчика с учета не требуется.

Руководствуясь ст. ст. 194 -199 ГПК РФ суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования Администрации г. Ростова-на-Дону - удовлетворить частично.

Изъять путем выкупа у Мичба А. Г., СНИЛС № в муниципальную собственность объект недвижимого имущества - жилое помещение № в ..., площадью 15,8 кв.м. с кадастровым номером №, расположенное по адресу: ..., по цене равной 1950900 руб.

Прекратить право собственности Мичба А. Г., на жилое помещение № в ..., площадью 15,8 кв.м. с кадастровым номером №, расположенное по адресу: ..., после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

Признать право муниципальной собственности на жилое помещение № в ..., площадью 15,8 кв.м. с кадастровым номером №, расположенное по адресу: ..., после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

Выселить Мичба А. Г. из жилого помещения № в ..., площадью 15,8 кв.м. с кадастровым номером №, расположенное по адресу: ....

Обязать Мичба А. Г. предоставить банковские реквизиты для перечисления возмещения (в том числе убытков) за изымаемое жилое помещение.

В удовлетворении остальной части исковых требований Администрации г.Ростова-на-Дону - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда через Ворошиловский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца с момента составления мотивированного решения суда.

Судья:

Мотивированный текст решения суда изготовлен 05.03.2025.