Признание права собственности на квартиру после самовольной реконструкции с пристройкой (9 кв. м)

№

№

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

07 апреля 2025 года адрес-на-Дону

Первомайский районный суд адрес-на-Дону

в составе:

председательствующего судьи Щедриной Н.Д.,

при секретаре ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по искуФИО1 к адрес-на-Дону, третьи лица: Администрация адрес-на-Дону, Управление Росреестра по адрес, Департамент Архитектуры и градостроительства адрес-на-Дону о сохранении квартиры в перепланированном и реконструированном состоянии, признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратилась в суд с настоящимиском, указав в обоснование на то, что она является собственником квартиры, расположенной по адресу: адрес. Квартира расположена на 1 этаже 5-ти этажного крупнопанельного дома. В данной квартире более 18 лет назад предыдущими жильцами была произведена перепланировка и реконструкция, для улучшения качества жизни. В результате перепланировки и реконструкции, к квартире со стороны улицы пристроено помещение № площадью 9,0 кв.м. и пробит к нему дверной проем на месте ранее расположенного окна в кухне. Остальные помещения сохранены в первоначальном состоянии. адрес квартиры стала составлять - 52,2 кв.м., жилая - 28,3 кв.м., подсобная - 23,9 кв.м. Согласно экспертному заключению ООО «ОК «Объектив» № от 25.07.2024г., самовольно произведенная перепланировка и реконструкция квартиры, соответствует действующим нормам и правилам, не представляет угрозы для жизни и здоровья граждан. Общим собранием жильцов многоквартирного дома принято решением о признании права собственности на пристройку №, жильцы не возражают против сохранения квартиры в перепланированном и реконструированном состоянии. На поданное в администрацию адрес-на-Дону обращение с просьбой о сохранении квартиры в перепланированном и реконструированном состоянии, получен отказ.

На основании изложенного истец просила суд сохранить квартиру, расположенную по адресу: адрес перепланированном и реконструированном состоянии, признать за ней право собственности на квартиру в перепланированном и реконструированном состоянии.

Истец ФИО1 и ее представитель по доверенности - ФИО6, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены, просили рассмотреть дело в их отсутствие.

Представитель ответчика адрес-на-Дону в судебное заседание не явился, о дате и месте слушания дела извещен надлежащим образом.

Представители третьих лиц: адрес-на-Дону Управления Росреестра по РО, ДАиГ адрес-на-Дону в судебное заседание не явились, о дате и месте слушания дела извещены надлежащим образом.

Суд, изучив материалы дела, приходит к следующему выводу.

В силу ст.1 Градостроительного кодекса РФ, реконструкцией объектов капитального строительства является изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В соответствии со ст.51 Градостроительного Кодекса РФ, строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В силу п.1 ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В силу п.3 ст.222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Положения ст.222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

В судебном заседании установлено, что истец является собственником адрес общей площадью 43,2 кв.м., в том числе жилой площадью 28,3 кв.м., расположенной по адресу: адрес

Указанное жилое помещение расположено на 1 этаже пятиэтажного многоквартирного дома.

Согласно данным технического паспорта на квартиру по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, адрес общей площадью 43,2 кв.м., в том числе жилой площадью 28,3 кв.м., расположенная по адресу: адрес состояла из: коридора № площадью 6,1 кв.м., жилой комнаты № площадью 17,5 кв.м., кухни № площадью 5,8 кв.м., совмещенного санузла № площадью 3,0 кв.м., жилой комнаты площадью 10,8 кв.м.

Как указала истец, в спорной квартире, предыдущими владельцами была произведена перепланировка и реконструкция, для улучшения качества жизни.

В результате перепланировки и реконструкции, к квартире со стороны улицы к помещению кухни № пристроено помещение № площадью 9,0 кв.м. и пробит к нему дверной проем на месте ранее расположенного окна.

Таким образом, произведенные работы, которые изменили параметры объекта капитального строительства (общей площади квартиры и всего многоквартирного жилого дома, его площадь застройки и объем), являются реконструкцией.

Согласно данных технического паспорта МПТИ и ОН на квартиру по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, адрес общей площадью 52,2 кв.м., в том числе жилой площадью 28,3 кв.м., расположенная по адресу: адрес, состоит из: коридора № площадью 6,1 кв.м., жилой комнаты № площадью 17,5 кв.м., жилой комнаты № площадью 10,8 кв.м., кухни № площадью 5,8 кв.м. (на побивку дверного проема разрешения нет), совмещенного санузла № площадью 3,0 кв.м., подсобного помещения № площадью 9,0 кв.м. (на возведение ком.№ разрешения нет),

Истцом в материалы дела предоставлена выписка из Протокола № общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по адресу:адрес от 14.05.2024г. в форме очно-заочного голосования, согласно которой в том числе было принято решение о признании за ФИО1 права собственности на пристройку к адрес.

Указанный протокол общего собрания собственников помещений в установленном законом порядке никем не оспаривался. Доказательств обратному в материалах дела не имеется.

Согласно выводам судебных экспертов, содержащимся в экспертном заключении ООО «Экспертиза «ЮФОСЭО» №-Э от 10.05.2025г., объектом исследования является адрес, расположенная по адресу: адрес. Исследуемая адрес является двухкомнатной изолированной квартирой, расположенной на 1 этаже жилого пятиэтажного многоквартирного дома по адресу: адрес-на-Дону, адрес.

Квартира и дом в целом имеют следующие конструктивные элементы: наружные стены бетонные крупнопанельные; перегородки гипсолитовые; перекрытие - бетонные; полы линолеумовые, плитка; оконные проемы деревянные двойные створные раздельные; дверные проёмы - деревяные распашные филенчатые; внутренняя отделка: стены - оклейка обоями; потолки известковая побелка; вид отопления - центральное, водоснабжение от городской сети; горячее водоснабжение - центральное; канализация общественная; электроснабжение - скрытая проводка.

Несущие и ограждающие строительные конструкции жилого дома в границах исследуемой адрес по адресу: адрес, не противоречат требованиям СП 63.13330.2018 «СНиП 52-01-2003 Бетонные и железобетонные конструкции. Основные положения», СП 15.13330.2020 «СНиП П-22-81* Каменные и армокаменные конструкции», видимых дефектов и деформаций не имеют, что обеспечивает безаварийную эксплуатацию и конструктивную надежность здания, недопущение обрушения конструкций всего строения и его отдельных элементов.

Техническое состояние строительных конструкций работоспособное, т.е. эксплуатация конструкций при фактических нагрузках и воздействиях возможна без ограничений, что не нарушает права и законные интересы граждан, не создает угрозу их жизни или здоровью.

Выполненные работы в адрес, расположенной по адресу: адрес, заключающиеся в: возведении пристройки в уровне первого этажа здания с переносом радиатора системы отопления, в результате образовав помещение подсобной № площадью 9,0 кв.м., монтаже дверного проема между помещением кухни № и вновь образованным помещением подсобной №, путем демонтажа оконного блока с последующим демонтажем ненесущей части подоконного пространства, относятся к понятию реконструкции жилого помещения. Увеличение площади адрес на 9,0 кв.м. (52,2-43,2) произведено за счет: уточнения линейных размеров, возведения пристройки в уровне первого этажа здания с переносом радиатора системы отопления, в результате образовав помещение подсобной № площадью 9.0 кв.м., монтажа дверного проема между помещением кухни № и вновь образованным помещением подсобной №, путем демонтажа оконного блока с последующим демонтажем ненесущей части подоконного пространства.

Реконструкция адрес произведена за счет выполнения следующих работ: уточнения линейных размеров; возведения пристройки в уровне первого этажа здания с переносом радиатора системы отопления и последующего включения площади вновь образованного помещения в общую площадь квартиры, в результате образовав помещение подсобной № площадью 9,0 кв.м.; монтажа дверного проема между помещением кухни № и вновь образованным помещением подсобной №, путем демонтажа оконного блока с последующим демонтажем ненесущей части подоконного пространства.

Квартира №, реконструированная в соответствии с данными технического паспорта на адрес, выполненного МУПТИ и ОН по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 42-43) соответствует требованиям п. 5.3 СП 54.13330.2022 «СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные», где указано, что в многоквартирных жилых зданиях государственного и муниципального жилищных фондов согласно [4], жилищного фонда социального использования в квартирах предусматривают жилые комнаты: общие в однокомнатных, общие жилые комнаты (гостиные) и спальни в квартирах с числом комнат 2 и более, а также вспомогательные помещения: кухню (или кухню-столовую), переднюю (прихожую), уборную (или туалет), ванную комнату и (или) душевую, или совмещенный санузел (согласно 5.5). кладовую (или встроенный шкаф).

Площадь помещений адрес, их габаритные размеры и высота соответствуют требованиям п.5.11, 5.12 СП 54.13330.2022 «СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные», п.2.5 ВСН 61-89/р/. "Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов. Нормы проектирования".

Габариты входного проема в квартиру составляют 0,90 х 2,0 (h) м, что соответствует требованиям СП 1.13130.2020 " Эвакуационные пути и выходы", в соответствии с которыми "высота эвакуационных выходов в свету должна быть не менее 1,9 м", ширина эвакуационного выхода для данного случая не менее 0,80 м.

Объемно-планировочное решение и конструктивные элементы адрес имеют функциональную пожарную безопасность класса Ф.1.3, что соответствует требованиям СП 1.13130.2020 " Эвакуационные пути и выходы".

В адрес, расположенной по адресу: адрес, в помещениях жилой комнаты №, жилой комнаты № имеется естественное освещение, что соответствует требованиям п. 21 и п. 25 Постановления Правительства Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ, «Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом, и жилого дома садовым домом», с изменениями на ДД.ММ.ГГГГ и п. 166 СанПиН ДД.ММ.ГГГГ-21 "Гигиенические нормативы и требования к обеспечению безопасности и (или) безвредности для человека факторов среды обитания". Набор санитарно-технических приборов, а также внутренние трубопроводы систем водоснабжения и канализации, соответствуют требованиям СП 30.13330.2020 «СНиП ДД.ММ.ГГГГ-85* Внутренний водопровод и канализация зданий» и СП 54.13330.2022 «СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные».

В адрес естественная приточная вентиляция, размещение отопительных приборов и вентиляционных каналов, соответствуют требованиям СП 54.13330.2022 «СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные», п. 13 Постановления Правительства Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ, «Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом, и жилого дома садовым домом», с изменениями на 19.10.2024г. и СП 60.13330.2020 «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха».

В реконструированной адрес имеется подключение к газопроводу. Ввод газопровода осуществлен в помещение кухни №, что соответствует СП 62.13330.2011 «Газораспределительные системы». Система электроснабжения, а также размещение осветительных приборов в адрес соответствуют требованиям СП 76.13330.2016 «Электротехнические устройства», СП 31-110-2003 «Проектирование и монтаж электроустановок жилых и общественных зданий».

Частью 1 ст.55 ГПК РФ предусмотрено, что доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения гражданского дела, являются заключения экспертов.

Оценивая заключение эксперта ООО «СЭ «ЮФОСЭО» суд приходит к выводу о том, что данное заключение может быть принято в качестве надлежащего доказательства по делу. Неясности или неполноты заключения эксперта не усматривается, заключение эксперта по поставленному вопросу мотивировано, изложено в понятных формулировках и в полном соответствии с требованиями закона. Компетентность, беспристрастность и выводы эксперта сомнений не вызывают.

В целях узаконения произведенной перепланировки, истец обращалась в адрес-на-Дону с заявлением о сохранении адрес расположенной по адресу:адрес в перепланированном и переустроенном состоянии.

Ответом адрес-на-Дону от 19.08.2024г. №.26.04-ОГ/682 истцу в удовлетворении указанного заявления было отказано, разъяснением о необходимости привести квартиру в прежнее состояние.

В ч.17 ст.51 Градостроительного кодекса РФ указаны случаи, когда разрешение на строительство не требуется, а именно при: 1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства; 2) строительстве, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других); 3) строительство на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования; 4) изменение объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности, не нарушают права третьих лиц и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

Поскольку произведенная реконструкция квартиры истца выполнена без получения соответствующего разрешения, соответствующую реконструкцию следует рассматривать в режиме самовольной, регламентируемой нормами статьи 222 ГК РФ.

Согласно с п.п. 25, 26, 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», объект недвижимого имущества с пристройкой в целом в реконструированном состоянии, созданный без соответствующих разрешений является самовольной постройкой.

Вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в п.1 ст.222 ГК РФ три признака самовольной постройки, а именно, постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (причем для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков), и установил в п.2 той же статьи последствия, то есть санкцию за данное правонарушение в виде отказа признания права собственности за застройщиком и сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет.

Исходя из буквального толкования данной нормы, содержащаяся в ней санкция может быть применена, если доказана вина гражданина в осуществлении самовольной постройки. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из трех условий, перечисленных в п.1 ст.222 ГК РФ.

Юридически значимыми по делу обстоятельствами по смыслу ст. 222 ГК Российской Федерации являются: допущены ли при самовольном возведении объекта (в части превышения разрешенных уполномоченным органом местного самоуправления параметров) существенные нарушение градостроительных и строительных норм и правил, создается ли угроза жизни и здоровью граждан.

В силу ст.56 ГПК РФ гражданский процессуальный закон возлагает на стороны бремя предоставления суду доказательств в подтверждение, как доводов обоснования, так и доводов опровержения исковых требований. Ответной стороной не представлено суду достоверных доказательств в подтверждение своих возможных возражений на заявленные исковые требования.

Одним из способов защиты гражданских прав ст.12 ГК Российской Федерации называет признание права.

Учитывая разъяснения Постановления № Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ о том, что отсутствие разрешения на строительство, реконструкцию жилого дома или же акта ввода его в эксплуатацию, само по себе не может являться основанием для отказа в иске о признании права собственности на данное жилое помещение, а также принимая во внимание заключения судебной экспертизы о соответствии адрес жилом адрес в адрес-на-Дону, в реконструированном состоянии требованиям действующих норм и правил, суд считает возможным удовлетворить заявленные истцом исковые требования.

При этом, суд учитывает, что при реконструкции с изменением внешних границ существование объектов недвижимого имущества в состоянии до момента реконструкции прекращается и создаются новые объекты недвижимого имущества.

Из п.4 ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Земельный участок, на котором расположена реконструированная квартира, находится в собственности жильцов квартир многоквартирного дома, в том числе и истца. Категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - многоквартирный жилой дом.

Реконструированная квартира расположена в границах земельного участка, принадлежащего по праву общей долевой собственности собственникам квартир многоквартирного дома, что подтверждается материалами дела.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что реконструкция, произведенная в адрес поадресу: адрес выполнена в соответствии со всеми необходимыми действующими строительными и иными нормами и правилами, она не оказывает негативного влияния на несущую способность конструкций строения и эксплуатационные качества соседних квартир и дома в целом. Произведенная реконструкции не затрагивает и не нарушает права и интересы других граждан и третьих лиц, и также результат произведенных работ не создает угрозу их жизни и здоровью. Кроме того, получено согласие собственников помещений многоквартирного жилого дома, а потому требования истца подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.12, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Сохранить адрес общей площадью 52,2 кв.м., в том числе жилой площадью 28,3 кв.м., расположенную по адресу:адрес, в реконструированном состоянии.

Признать за ФИО1 право собственности на адрес общей площадью 52,2 кв.м., в том числе жилой площадью 28,3 кв.м., расположенную по адресу:адрес, прекратив ее право собственности на указанную квартиру, существовавшую до реконструкции.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Первомайский районный суд адрес-на-Дону в течение одного месяца со дня составления решения суда в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья