Признание договора купли-продажи земельного участка ничтожным из-за превышения площади под зданием

Гражданское дело № **

УИД № **

В мотивированном виде заочное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г.Екатеринбург ДД.ММ.ГГГГ

Октябрьский районный суд г. Екатеринбурга в составе:

председательствующего судьи Козловой Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО5,

с участием помощника прокурора Октябрьского района г.Екатеринбурга ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Прокурора Октябрьского района г.Екатеринбурга, действующего в интересах Российской Федерации, к ФИО2, Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом Свердловской области о признании договора купли-продажи недействительным (ничтожным), применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

Прокурор Октябрьского района г.Екатеринбурга обратился в суд с названным иском, в обоснование которого указано, что между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее - ТУ Росимущества в Свердловской области) и ФИО2 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером № **, расположенного по адресу: адрес, первая очередь строительства жилого района «Южный» в планировочном районе «Истокский», с разрешенным использованием: отдельно стоящие жилые дома городского типа с земельными участками, площадью 1191 кв.м.

На Земельном участке размещено жилое здание площадью 127,9 кв.м. (кадастровый № **), собственником которого ДД.ММ.ГГГГ признана ФИО2

Далее ФИО2 подано заявление в ТУ Росимущества в Свердловской области о предоставлении Земельного участка без проведения торгов в собственность.

Распоряжением Росимущества в Свердловской от ДД.ММ.ГГГГ № ** «О предоставлении в собственность земельного участка ФИО2» земельный участок предоставлен в собственность ФИО2

В дальнейшем, ДД.ММ.ГГГГ, между ТУ Росимущества в Свердловской области и ФИО2 заключен договор купли-продажи земельного участка № **, согласно которому Земельный участок передан в собственность ФИО2

Площадь предоставленного в собственность ФИО2 земельного участка - 1191 кв. м., что значительно превышает площадь земельного участка, находящегося под зданием, необходимую для его эксплуатации.

Таким образом, земельный участок предоставлен ФИО2 неправомерно‚ в нарушение требований, установленных п. 1 ст. 39.3, ст.ст. 39.16 и 39.20 ЗК РФ, в связи с чем заключенный Договор является недействительной (ничтожной) сделкой.

По Договору купли-продажи земельный участок, площадью 1191 кв.м. реализован ответчику без торгов с целью эксплуатации жилого здания, площадью 127,9 кв.м.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о злоупотреблении ФИО2 правом.

На основании изложенного, истец просит признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № **, заключенный между ТУ Росимущества в Свердловской области и ФИО2; применить последствия недействительности сделки, обязав ФИО2 вернуть ТУ Росимущества в Свердловской области земельный участок, с кадастровым номером № ****, а ТУ Росимущества в Свердловской области вернуть ФИО2 выкупную стоимость земельного участка в размере 372 120,8 руб.

Прокурор в судебном заседании исковые требования поддержала, просила их удовлетворить в полном объеме.

Ответчики в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом, причины неявки суду не сообщили.

В силу ч. 1 ст. 233 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в случае неявки в судебное заседание ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствие, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства.

При данных обстоятельствах суд считает возможным рассмотреть дело в заочном порядке, против чего истец не возражает.

Заслушав пояснения прокурора, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

На основании ст. 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса (далее - уполномоченный орган).

В соответствии с подп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Согласно п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Как установлено в судебном, между ТУ Росимущества в Свердловской области и ФИО2 был заключен договор аренды земельного участка, по условия которого ФИО2 предоставлялся во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером № **, площадью 1 191 кв. м, расположенный по адресу: адрес, первая очередь строительства жилого района «Южный» в планировочном районе «Истокский», с разрешенным использованием: отдельно стоящие жилые дома городского типа с земельными участками.

ФИО2 обратилась в ТУ Росимущества в адрес с заявлением о выкупе указанного земельного участка, обосновывая свое право на выкуп земельного участка тем, что является собственником объекта недвижимости, расположенного на арендуемом земельном участке, а именно жилого здания с кадастровым номером № **, общей площадью 127,9 кв. м.

На основании Распоряжения Росимущества в Свердловской от ДД.ММ.ГГГГ № ** «О предоставлении в собственность земельного участка ФИО2» между сторонами заключен договор купли-продажи земельного участка от 13.05.20122 № ****.

Исковые требования о признании недействительным указанного договора купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделки истцом мотивированы тем, что при обращении в ТУ Росимущества в Свердловской области за выкупом земельного участка ответчиком ФИО2 не была обоснована площадь земельного участка, как необходимая для использования и эксплуатации принадлежащего ей объекта недвижимости, расположенного на указанном земельном участке.

Статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В соответствии со ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пунктах 74, 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Установленный законом порядок заключения договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, направлен на обеспечение публичных интересов, заключенная с его нарушением сделка является ничтожной в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного, установление судами нарушения установленного земельным законодательством порядка заключения договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, является основанием для признания договора купли-продажи земельного участка недействительным (ничтожной сделкой) на основании пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Конституционного суда Российской Федерации от 23.04.2020 № 935-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина В.Л. на нарушение его конституционных прав положениями Земельного кодекса Российской Федерации" Земельный кодекс РФ в оспариваемых нормах предусматривает для собственников зданий или сооружений исключительное право на приватизацию земельных участков, на которых эти объекты расположены, реализуемое без проведения торгов (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 и пункт 1 статьи 39.20), а также порядок пользования чужим земельным участком лицами, которые приобрели в собственность здания или сооружения (пункт 1 статьи 35). При этом указанный порядок обеспечивает необходимый баланс интересов собственников земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования.

Таким образом, указанный принцип земельного законодательства, реализуемый при продаже находящихся в публичной собственности земельных участков собственникам расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения.

Исходя из совокупности положений статей 35, 39.3, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объектов недвижимого имущества.

Анализ приведенных норм свидетельствует о том, что необходимым условием для выкупа земельного участка без проведения торгов является не только нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, являющегося зданием или сооружением и принадлежащего на праве собственности заявителю, но и соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка, поскольку исходя из положений статьи 39.20 Земельного кодекса РФ предоставление прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности гражданам и юридическим лицам, имеющим в собственности строение, здание, сооружение, вызвано необходимостью обслуживания и использования этих объектов недвижимости по целевому назначению. Соответственно, местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства (то есть в соответствии с разрешенным использованием земельного участка), а размеры предоставляемого земельного участка должны соотноситься с использованием и эксплуатацией строения, находящегося на данном земельном участке.

Противоположное толкование ведет к тому, что злоупотребляя правом, возможно без аукциона приобрести участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости, в связи с чем, размер испрашиваемого земельного участка должен быть экономически обоснованным. Предоставление земельного участка из публичной собственности в большем размере может свидетельствовать о его выкупе собственником здания или сооружения в обход установленной законом процедуры (статья 217 Гражданского кодекса РФ, статья 39.20 Земельного кодекса РФ).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 35 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № **, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № **** от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301 и 302 Гражданского кодекса Российской Федерации). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301 и 302 Гражданского кодекса РФ.

Из указанных разъяснений постановления Пленума № **, а также позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от ДД.ММ.ГГГГ № **** о соотношении положений статей 167 и 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, следует, что права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ, такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если имеются предусмотренные статьей 302 Гражданского кодекса РФ основания, которые дают право истребовать имущество у добросовестного приобретателя.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что у ТУ Росимущества в Свердловской области не имелось правовых оснований для отчуждения спорного земельного участка в пользу ответчика ФИО2, договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № **, заключенный между ТУ Росимущества в Свердловской области и ФИО2, следует признать недействительным.

В силу ч. 1 ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации с ответчика ФИО2 следует взыскать государственную пошлину в доход местного бюджета в размере 3 000 руб.

Руководствуясь ст. ст. 194-198, 211 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

исковые требования Прокурора Октябрьского района г.Екатеринбурга, действующего в интересах Российской Федерации - удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № **, заключенный между Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом Свердловской области и ФИО2, применить последствия недействительности сделки, обязав ФИО2 вернуть Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом Свердловской области земельный участок, с кадастровым номером № ****, а Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом Свердловской области - вернуть ФИО2 выкупную стоимость земельного участка в размере 372 120,08 руб.

Взыскать с ФИО2 государственную пошлину в доход местного бюджета в размере 3000 руб.

Вступившее в законную силу решение суда является основанием для аннулирования записи в ЕГРН о праве собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером № ** и восстановлении записи в ЕГРН о праве собственности на земельный участок с кадастровым номером № **** Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом Свердловской области.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Председательствующий Н.В. Козлова