Оспаривание сделки купли-продажи квартиры из-за угроз и обмана (7 млн ₽)

78RS0002-01-2022-014642-94

Дело № 2-3553/2023 23 октября 2023 года

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Выборгский районный суд Санкт-Петербурга в составе председательствующего судьи Николаевой А.В.,

с участием истца Буловича Д.А., ответчика Дудиева А.Р., представителя ответчика Дудиева А.Р. - Ломкова А.В., ответчика Мкртчян С.С.,

при секретаре Казанцевой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Буловича Д. А. к Дудиеву А. Р. и Мкртчян С. С. об оспаривании сделки, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

Булович Д.А. обратился в суд с иском, в котором просил признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: адрес, кадастровый №, заключенный 31.08.2022 между Буловичем Д.А. и Дудиевым А.Р., удостоверенный нотариусом нотариального округа Санкт-Петербурга Арбузовой Е.Ю., зарегистрированный в реестре за №; применить последствия недействительности указанной сделки, возвратив в собственность Буловича Д.А. спорную квартиру.

В обоснование заявленных требований истец указал, что 27.07.2022 заключил с ФИО1 договор займа с залогом на сумму 1 000 000 руб. на срок до 27.07.2023 под 5 % от суммы займа в месяц; Свидетель №1 в 20-х числах июля 2022 года предложил ему заключить договор займа на ту же сумму, но на более выгодных условиях. Однако, вместо заключения договора займа, Свидетель №1., прибегнув к обману относительно своих намерений, совместно с Дудиевым А.Р., насильно удерживая его (Буловича Д.А.), и угрожая жизни и здоровью, принудили его (Буловича Д.А.) заключить договор купли-продажи принадлежащей ему квартиры. Для этого Дудиев А.Р. совместно с неизвестным истцу лицом 31.08.2022 привезли его к нотариусу Арбузовой Е.Ю. по адресу: адрес, где предоставили ему для подписания оспариваемый договор купли-продажи. Опасаясь за свою жизнь и здоровье, он не имел возможности отказаться от подписания такого договора, поскольку рядом находился Дудиев А.Р., а в соседнем помещении для лиц, ожидающих приема нотариуса, находился его подельник Свидетель №1 Таким образом, заключение спорного договора купли-продажи квартиры истцом было обусловлено совершением в отношении него преступных действий со стороны Дудиева А.Р. и Свидетель №1., направленных на принуждение к заключению такого договора путем угроз применения насилия. По факту совершения в отношении него преступления истец обратился в 58 отдел полиции УМВД России по Выборгскому району Санкт-Петербурга. Также истец указал, что факт угрозы применения в отношении него насилия со стороны Дудиева А.Р. и Свидетель №1 с целью принуждения к совершению спорной сделки купли-продажи квартиры будет подтвержден свидетельскими показаниями.

В судебном заседании истец заявленные требования поддержал в полном объеме.

Ответчик Дудиев А.Р. и его представитель, а также ответчик Мкртчян С.С. в судебном заседании против удовлетворения заявленных требований возражали.

Третье лицо нотариус Арбузова Е.Ю. в судебное заседание не явилась, о времени и месте слушания дела извещена надлежащим образом, представила письменный отзыв (л.д.51).

Выслушав объяснения участвующих в деле лиц, допросив в качестве свидетеля Свидетель №1 исследовав в судебном заседании с участием сторон данные видеофиксации в помещении нотариуса, изучив материалы дела, суд не усматривает оснований для удовлетворения заявленных требований, принимая во внимание следующее.

В силу положений ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время.

В соответствии со ст.179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием насилия или угрозы, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в п.п.1-3 ст.179 ГК РФ, применяются последствия недействительности сделки, установленные ст.167 ГК РФ.

Как разъяснено Верховным Судом РФ в п.п.98-99 Постановления Пленума от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», сделка, совершенная под влиянием насилия или угрозы, является оспоримой и может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (п.1 ст.179 ГК РФ). При этом закон не устанавливает, что насилие или угроза должны исходить исключительно от другой стороны сделки. Поэтому сделка может быть оспорена потерпевшим и в случае, когда насилие или угроза исходили от третьего лица, а другая сторона сделки знала об этом обстоятельстве. Кроме того, угроза причинения личного или имущественного вреда близким лицам контрагента по сделке или применение насилия в отношении этих лиц также являются основанием для признания сделки недействительной.

Следует учитывать, что закон не связывает оспаривание сделки на основании п.п.1 и 2 ст.179 ГК РФ с наличием уголовного производства по фактам применения насилия, угрозы или обмана. Обстоятельства применения насилия, угрозы или обмана могут подтверждаться по общим правилам о доказывании.

При этом в силу п.п.2, 5 ст.166 ГК РФ сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли. Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Как установлено судом и подтверждается представленными в материалы дела документами, 31.08.2022 между Буловичем Д.А. (продавец) и Дудиевым А.Р. (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: адрес, площадью 50,2 кв.м, этаж - №, кадастровый номер объекта - № (л.д.13-16).

В п.2.1 договора отражено, что в отношении квартиры зарегистрирована ипотека в пользу ФИО1 на срок с 28.07.2022 по 27.07.2023 на основании договора займа с залогом, удостоверенного 27.07.2022 нотариусом Арбузовой Е.Ю.

При этом залогодержатель ФИО1 выразил согласие на отчуждение, которое также удостоверено нотариусом Арбузовой Е.Ю. 31.08.2022 (п.2.2).

Кадастровая стоимость квартиры на момент заключения договора составляет 4 828 894,69 руб.; стороны оценили квартиру в 7 000 000 руб. (п.п.3, 4).

При заключении договора стороны согласовали, что расчет будет произведен следующим образом: сумма в размере 3 500 000 руб. будет выплачена в течение 1 дня после снятия обременения (ипотеки в пользу ФИО1), оставшаяся сумма в размере 3 500 000 руб. будет выплачена в течение 1 дня после снятия продавца с регистрационного учета (п.4.2).

Ввиду того, что расчет между сторонами не произведен, согласно п.5 ст.488 ГК РФ, стороны пришли к соглашению о том, что отчуждаемая квартира не будет находиться в залоге у продавца Буловича Д.А. (п.4.3).

В договоре также отражен факт разъяснения сторонам сделки нотариусом того обстоятельства, что соглашение о цене является существенным условием договора и, в случае сокрытия сторонами подлинной цены квартиры и истинных намерений, они самостоятельно несут риск признания сделки недействительной, а также риск наступления иных отрицательных последствий (п.5).

Булович Д.А. также гарантирует, что он заключает настоящий договор не вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях и настоящий договор не является для него кабальной сделкой (п.6).

Право собственности на указанную квартиру возникает у покупателя Дудиева А.Р. с момента регистрации перехода права собственности в Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу (п.8).

Дудиев А.Р. в соответствии с законом несет бремя содержания указанной квартиры, а также бремя содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (п.9); обязанность по оплате задолженности за коммунальные услуги является личной обязанностью продавца Буловича Д.А. (п.10).

Расходы по заключению настоящего договора стороны оплачивают поровну (п.16).

В соответствии со ст.556 ГК РФ данный договор является документом, подтверждающим передачу квартиры Дудиеву А.Р. без каких-либо актов и дополнительных документов. С состоянием квартиры Дудиев А.Р. ознакомлен и согласен (п.18).

Из представленных в материалы дела документов и объяснений участвующих в деле лиц также следует, что задолженность Буловича Д.А. перед ФИО1 по договору займа с залогом от 27.07.2022 погашена в размере 1 250 000 руб. 31.08.2022 за счет средств, причитающихся Буловичу Д.А. по договору купли-продажи квартиры от Дудиева А.Р., в связи с чем снято обременение в виде ипотеки (л.д.62).

Из письменного отзыва нотариуса Арбузовой Е.Ю. также следует, что 27.07.2022 между истцом и гр. ФИО1 был заключен договор займа с залогом, удостоверенный ею по реестру №. По условиям этого договора ФИО1 передал в собственность истца 1 000 000 руб. с возвратом до 27.07.2023 и уплатой процентов из расчета 5 % от суммы займа в месяц.

31.08.2022 к ней снова обратились истец Булович Д.А., ФИО1 и ответчик Дудиев А.Р. с целью заключения договора купли-продажи квартиры по адресу: адрес, принадлежащей истцу. Поскольку обременение в виде ипотеки было зарегистрировано на основании договора займа с залогом на имя ФИО1, для удостоверения сделки требовалось его согласие. Из беседы нотариус поняла, что деньги для исполнения своих обязательств по договору займа истец получил от ответчика в счет покупной цены квартиры. После получения всей суммы задолженности ФИО1 подписал согласие, удостоверенное ею по реестру №, заявление в Управление Росреестра о погашении регистрационной записи об ипотеке и расписку о получении денег (л.д.69).

Также нотариус указала, что в порядке подготовки к написанию настоящего отзыва она еще раз просмотрела записи с камер видеонаблюдения, установленных в разных помещениях нотариальной конторы. Никаких людей, кроме ответчика и ФИО1 рядом с истцом не было. Они общались между собой дружелюбно, истец свободно передвигался по конторе, контролировал подписание указанных выше документов ФИО1, вместе с ответчиком выходили на улицу курить. В кабинете нотариуса при обсуждении проекта и подписании договора купли-продажи присутствовали только истец и ответчик, которые дали заверения в том, что обладают самостоятельной волей, понимают правовые последствия подписываемого договора, действуют добровольно, не находясь под воздействием насилия (п.7 договора). Утверждение истца о том, что, опасаясь за свою жизнь, он не мог отказаться от подписания договора, является ложью. У него были все возможности обратиться к сотрудникам нотариальной конторы, к администратору - мужчине, к другим посетителям с просьбой о помощи, если он в таковой нуждался. В кабинете нотариуса при подписании договора исключено влияние на формирование воли, любые угрозы были бы пресечены звонком в правоохранительные органы.

Расчеты по договору истец и ответчик договорились произвести следующим образом: 3 500 000 руб. были выплачены истцу, в том числе для исполнения обязательств перед ФИО1, что подтверждено распиской, 3 500 000 руб. подлежали выплате истцу после снятия его с регистрационного учета по месту жительства.

07.11.2022 ответчик подал нотариусу заявление, в котором просил принять на депонирование денежную сумму в размере 3 500 000 руб. для передачи истцу во исполнение п.4.2 договора в связи со снятием Буловича Д.А. с регистрационного учета по месту жительства.

09.11.2022 на основании Распоряжения нотариуса № указанные денежные средства были зачислены на депозитный счет.

10.11.2022 нотариус составила Извещение № о внесении в депозит нотариуса денежных средств и направила его истцу по последнему известному адресу, а также продублировала на ставший известным адрес электронной почты истца (л.д.52).

По состоянию на 05.04.2023 денежные средства остаются на депозитном счете, истцом они не востребованы. Согласно п.2 ст.327 ГК РФ внесение денежной суммы в депозит нотариуса считается исполнением обязательства.

Дополнительно нотариус сообщила суду, что 10.10.2022 по реестру № ею засвидетельствована подлинность подписи истца на заявлении следующего содержания: «Я, Булович Д. А., сообщаю, что мне известно о предстоящей продаже Дудиевым А. Р. квартиры, находящейся по адресу: адрес. Даю согласие на продажу вышеуказанной квартиры». Формально для удостоверения сделки по продаже квартиры такое заявление не требуется, но покупатель настоял на его подписании. Заявление было составлено в одном экземпляре, который передан покупателю, в делах нотариуса оно не осталось, в связи с чем в суд направлена выписка из реестра для регистрации нотариальных действий с указанной регистрационной записью (л.д.52оборот).

Изложенные в отзыве нотариусом доводы полностью подтверждаются представленными в материалы дела документами, а также содержанием исследованных в судебном заседании с участием сторон данными видеофиксации как в помещении нотариальной конторы, так и непосредственно в кабинете нотариуса.

Как установлено судом, 07.10.2022 Булович Д.А. обратился с заявлением № по факту незаконного завладения недвижимым имуществом, которое передано из 58 отдела полиции УМВД России по Выборгскому району Санкт-Петербурга в ОУР УМВД России по Выборгскому району Санкт-Петербурга (л.д.22).

11.10.2022 Булович Д.А. обратился в 58 отдел полиции УМВД России по Выборгскому району Санкт-Петербурга с заявлением о факте совершения в отношении него мошеннических действий, согласно которому 30.08.2022 и 03.09.2022 неизвестный отвез его в нотариальное агентство «Хаус Хантер», где заставил оформить лично от руки расписку о получении денежных средств в размере 2 700 000 руб. и 3 700 000 руб., данную сумму заявитель не получал, в настоящее время поступают угрозы о возмещении долговых обязательств. Указанное обращение зарегистрировано под № КУСП-15500 от 11.10.2022.

По данному материалу неоднократно выносились постановления об отказе в возбуждении уголовного дела, в том числе, 20.07.2023.

Судом также установлено, что 14.10.2022 посредством электронной приемной МВД России Буловичем Д.А. подано заявление, согласно которому он «подвергся насилию со стороны Азербайджанцев в Ленинградской области летом 2022 года. Гражданин Свидетель №1 и его подельники вынудили его под угрозой жизни подписать договоры займа и пытаются лишить его квартиры в СПб, никаких денежных средств по данным договорам он не получал… Свидетель №1 в конце июля 2022 года смог обманным путем завладеть его документами и ключами от квартиры, далее следовало вымогательство с его стороны и противоправные действия совместно с нотариусом Арбузовой Е.Ю…» (л.д.60).

Допрошенный в судебном заседании с участием истца в качестве свидетеля Свидетель №1. доводы истца не подтвердил; пояснил, что с Дудиевым А.Р. ранее знаком не был, при заключении сторонами сделок не присутствовал, в нотариальной конторе не находился, никаких угроз в адрес истца не осуществлял; также пояснил, что вывезенные из спорной квартиры вещи истца находятся на хранении у него в загородном доме.

При этом истец также пояснил суду, что у него отсутствует возможность забрать свои вещи от Свидетель №1 поскольку их некуда вывезти.

Доводы истца со ссылкой на находящиеся у него подлинную его собственноручную расписку (л.д.63оборот) и копию его расписки с собственноручной записью со ссылкой на договор от 31.08.2022 (л.д.64), в которых имеются исправления в части переданной суммы, о получении от Дудиева А.Р. денежных средств с обязательством по возврату до 31.12.2022, отклоняются судом, поскольку такие расписки являются созданными лично Буловичем Д.А. односторонними документами, ответчику им не передавались, в связи с чем юридического значения не имеют.

Напротив, ответчиком представлена копия расписки (подлинник которой обозревался судом - л.д.70) Буловича Д.А. от 03.09.2022, согласно которой Булович Д.А. получил от Дудиева А.Р. сумму в размере 3 500 000 руб. в соответствии с условиями договора купли-продажи № от 31.08.2022.

Также в судебном заседании обозревалась подлинная справка от 09.11.2022 № (копия - л.д.71), выданная Дудиеву А.Р. нотариусом Арбузовой Е.Ю. о том, что от Дудиева А.Р. для передачи Буловичу Д.А. в депозит внесено 3 500 000 руб. в счет исполнения обязательств по оплате по договору купли-продажи квартиры, удостоверенному 31.08.2022, реестр.№, а также подлинный приходный кассовый ордер № на ту же сумму (л.д.72).

Из представленных в материалы дела документов также следует, что 10.10.2022 между Дудиевым А.Р. и ФИО2 был заключен договор купли-продажи спорной квартиры, зарегистрированный Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу 11.10.2022, который расторгнут 27.10.2022 (л.д.73, 74, 88оборот-90).

При этом 07.10.2022 на основании договора, заключенного между ПАО Сбербанк России и Буловичем Д.А., на имя истца был открыт банковский счет, в целях зачисления причитающихся ему за квартиру денежных средств.

10.10.2022 Буловичем Д.А. для оформления снятия с регистрационного учета по месту жительства инспектором СПб ГКУ «ЖА Выборгского района» был подан паспорт гражданина РФ, о чем была выдана соответствующая справка, подлинник которой представлен ответчиком (л.д.75).

По сведениям, предоставленным Росреестром, 23.11.2022 право собственности на квартиру зарегистрировано за Мкртчян С.С. на основании договора купли-продажи, заключенного с Дудиевым А.Р. (л.д.84, 86), в связи с чем Мкртчян С.С. привлечена к участию в деле в качестве ответчика.

Доводы истца о том, что ответчик Дудиев А.Р. совместно с неизвестным лицом привезли его 31.08.2022 к нотариусу для подписания договора, опровергаются содержанием исследованной в судебном заседании видеозаписи, на которой отчетливо видно, что истец приехал к нотариусу один, в течение длительного времени также один находился в приемной нотариуса, откуда через какое-то время звонил ответчику Дудиеву А.Р., чтобы сообщить о своем прибытии.

Доводы о том, что Свидетель №1 и Дудиев А.Р. насильно удерживали истца и угрожали его жизни и здоровью, также не нашли подтверждения в ходе рассмотрения дела; напротив, доводы о нахождении в помещении нотариуса Свидетель №1 опровергаются данными видеофиксации и последующими объяснениями самого истца, а также показаниями допрошенного в качестве свидетеля Свидетель №1, оснований не доверять которым у суда не имеется, и объяснениями ответчика Дудиева А.Р.

Доводы о совершении Дудиевым А.Р. и Свидетель №1 в отношении истца преступных действий, направленных на принуждение к заключению оспариваемого договора путем угроз применения насилия, результатом которых стало заключение оспариваемого договора купли-продажи квартиры, объективного подтверждения в ходе рассмотрения дела не нашли; при этом истец не пояснил, в чем конкретно выражались такие угрозы, когда, где и в какой форме имели место.

На исследованных в судебном заседании с участием сторон данных видеофиксации как момента заключения договора в кабинете нотариуса, так и предшествующего поведения истца и ответчика в помещении нотариальной конторы, отчетливо видно, как истец после удостоверения его личности и подписания договора у нотариуса свободно забирает свой паспорт у нотариуса, ему в этом никто не препятствует, а впоследствии убирает его в свою сумку; при этом в ходе обсуждения условий договора истец свободно (без каких-либо ограничений со стороны присутствующих лиц) предлагает ответчику увеличить цену договора, но затем соглашается оставить указанную в тексте договора цену в размере 7 000 000 руб.; впоследствии также именно истец предлагает внести оплату договора в депозит нотариуса; при этом нотариус также зачитывает вслух существенные условия договора; до подписания договора истец лично изучает текст договора, без ограничения во времени; по инициативе истца стороны с участием нотариуса обсуждают отвлеченные темы; при этом истец ни разу не сообщает нотариусу, что он не хочет заключать сделку купли-продажи спорной квартиры, хотя на указанные обстоятельства истец ссылался в судебных заседаниях.

Такое поведение истца очевидно свидетельствует о том, что он отчетливо понимал цель заключения сделки и ее условия, имел возможность влиять на цену договора и порядок оплаты, а также отказаться от подписания договора.

При этом на видеофиксации также отчетливо видно, что в период нахождения истца и ответчика в кабинете нотариуса, за исключением сотрудников нотариуса, которые приносят и уносят документы, иные лица в кабинет нотариуса не заходили, что также опровергает доводы истца о подписании договора в результате совершения в его адрес каких-либо угроз, в том числе, в помещении нотариальной конторы. Кроме того, в момент, когда ответчик выходит из кабинета нотариуса за деньгами (для оплаты нотариальных действий), а истец остается в кабинете вдвоем с нотариусом, при этом продолжает изучать и подписывать документы, он не пытается обратиться к нотариусу за помощью.

Таким образом, доводы истца о совершении оспариваемой сделки под влиянием обмана и угрозы применения насилия, опровергаются исследованными в ходе рассмотрения дела доказательствами; при этом факт отчуждения квартиры по рыночной стоимости, факт получения истцом денежных средств за проданную квартиру наличными, за счет которых произведено погашение его задолженности перед ФИО1, а также нахождение 3 500 000 руб. на депозитном счете нотариуса, подтверждают добросовестный характер действий покупателя Дудиева А.Р., опровергают доводы истца о совершенном в отношении него обмане.

Напротив, действия истца направленные на исполнение и сохранение сделки, а именно: подписание договора без замечаний 31.08.2022, расходование части денежных средств на погашение задолженности перед ФИО1 и погашение записи об ипотеке, оформление расписки в получении денежных средств 03.09.2022, заключение договора банковского счета 07.10.2022, подача заявления с паспортом для снятия с регистрационного учета по спорному адресу 10.10.2022, подписание нотариально удостоверенного согласия на отчуждение квартиры Дудиевым А.Р. третьим лицам 10.10.2022; при условии обращения 07.10.2022 с заявлением о хищении у него указанной квартиры; по мнению суда, свидетельствуют о недобросовестности со стороны истца, поскольку такие его действия были направлены на введение в заблуждение другого участника сделки, а также последующих покупателей квартиры, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований в силу п.п.2, 5 ст.166 ГК РФ.

Таким образом, учитывая, что истцом не представлено соответствующих требованиям ст.ст.59-60 ГПК РФ доказательств совершения сделки под влиянием насилия, угрозы или обмана, заявленные истцом требования подлежат отклонению в полном объеме.

Одновременно суд полагает возможным указать, что в случае возбуждения уголовного дела по данному факту и вынесения обвинительного приговора, истец не лишен права на обращение с заявлением о пересмотре решения суда в порядке главы 42 ГПК РФ при наличии оснований.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.167, 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований Буловича Д. А. к Дудиеву А. Р. и Мкртчян С. С. об оспаривании сделки, применении последствий недействительности сделки, - отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца.

Судья: (подпись) А.В. Николаева

Решение принято в окончательной форме 15.12.2023

Копия верна. Судья: