Отказ в признании недействительными предварительного и основного договоров купли-продажи квартиры (6,5 млн ₽)

УИД: 78RS0011-01-2023-003663-75

Дело № 2-232/2024 15 мая 2024 года

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Куйбышевский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Коваль Н.Ю.

при секретаре Сироткиной В.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кулаковой И.С. к Романовой Е.В. о признании предварительного договора купли продажи, договора купли - продажи недействительными сделками, восстановлении права, признание условий сделки не наступившими,

У С Т А Н О В И Л:

Кулакова И.С. обратилась в суд с иском к Романовой Е.В. о признании сделок недействительными, ссылаясь на следящие обстоятельства:

08.07.2021 между сторонами был заключен Предварительный договор купли-продажи квартиры, по условиям которого стороны обязались в срок не позднее 31.10.2021 заключить основной договор купли -продажи квартиры, расположенной по адресу: адрес, кадастровый ххх, принадлежащей истцу на праве собственности.

Согласно п. 1.7 Предварительного договора стороны пришли к соглашению, что расчеты по настоящему договору будут производиться следующим образом:

Сумму в размере 250 000 руб. покупатель выплатил продавцу при подписании настоящего договора наличными денежными средствами, о чем сторонами составлена расписка.

Сумму в размере 250 000 руб. покупатель оплачивает путем погашения имеющихся задолженностей у продавца по коммунальным платежам, а также исполнительным производствам у судебных приставов- исполнителей.

Сумму в размере 6 000 000 руб. оплачивается покупателем с момента получения документов из регистрирующего органа (Росреестра).

В силу п. 3.3. Предварительного договора продавец обязуется передать квартиру, не обремененную задолженностями по коммунальным платежам, абонентской платой за телефон, иными платежами, связанными с пользованием и владением квартирой.

Решением Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от 31.05.2022 по гражданскому делу №2-1409/2021 удовлетворены исковые требования Романовой Е.В. к Кулаковой И.С. о понуждении к заключению договора купли -продажи.

Однако, истец полагает, что Предварительный договор купли -продажи квартиры является притворной сделкой, совершенной с целью прикрыть основной договор купли -продажи квартиры, что подтверждается обстоятельствами, установленными вступившим в законную силу решением суда по вышеназванному гражданскому делу.

Так, установлено, что исполнять условия Договора стороны начали при его подписании. В решении суда указано следующее: «…при заключении Предварительного договора ответчица истица передала ответчице (Кулакововй И.С.) в качестве обеспечительного платежа 250 000 руб. Данный факт подтвержден распиской…». Факт заключения основного договора подтверждает также признание Романовой Е.В. о том, что стороны приступили к исполнению сделки.

Оставшиеся 6 250 000 руб. Романова Е.В., в ходе рассмотрения дела №2-1409/2022, внесла на счет управления судебного Департамента в г.Санкт-Петербурге, таким образом, она в полном объеме исполнила свою обязанность по оплате цены договора. Следовательно, по мнению истца, договор, озаглавленный как предварительный, фактически является основным, поскольку, ответчик по настоящему делу незамедлительно приступила к его исполнению.

При этом целью совершения притворной сделки являлось намерение ответчика завладеть квартирой истца на невыгодных для нее Кулаковой И.С. условиях, в случае, если помледняя от сделки откажется. В то же время, якобы предварительный договор, позволил Романовой Е.В. требовать от суда обязать Кулакову И.С. заключить договор на основании положений ст. 429 и 445 ГК РФ, на невыгодных для нее условиях, на которые она свое согласие не давала, причем договор заключен по крайне невыгодной, заниженной цене.

Таким образом, совершая недействительную сделку в такой форме, ответчик действовала недобросовестно, злоупотребляя своими правами, в целях причинения вреда истцу.

Кроме того, истец полагает, что заключенная сделка является недействительной в силу следующих обстоятельств:

• является кабальной, т.к. ответчик воспользовалась стечением тяжелых для истца обстоятельств и ее беспомощностью;
• сделка противна основам правопорядка и нравственности, поскольку совершена с целью лишить истца единственного жилья, без учета интересов выгоды истца;
• сделка совершена путем обмана, поскольку ответчик утаил от истца сведения о том, что не будет исполнять встречное обязательство по оплате коммунальных платежей;
• сделка совершена под влиянием угроз истцу, которые прозвучали в ее адрес со стороны некой Брегвадзе, которая способствовала заключению сделки.

Истец указывает и на то, что возможно, сделка была совершена с применением насилия со стороны сожителя истца - Нечипоренко.

Сделка совершена под влиянием самоуправных действий ряда лиц, ограничивших право истца на свободу совершения сделки, т.к. имеются доказательства, подтверждающие, что Брегвадзе отобрала у Кулаковой И.С. в период совершения сделки, паспорт.

Сделка совершена в нарушение требований Закона, поскольку истец была лишена права на свободу в отношении совершения сделки.

Кроме того, истец ссылается на недобросовестность ответчика, которая помимо вышеизложенного, не исполнила встречное обязательство по сделке, установленное п. 1.7. Предварительного (по сути -основного) Договора, в этой связи истец сперва приостановила исполнение сделки, а затем отказалась от нее. При этом ответчик утаила от суда обстоятельство уклонения от исполнения встречного обязательства, неправомерно обратилась в суд, злоупотребив своим правом, тем самым обошла требования Закона.

По мнению истца, сделка, заключенная по решению суда, договором не является, это - односторонняя сделка, в которой истец является третьим лицом. Кулакова И.С. не давала согласия на совершение сделки на условиях ответчика.

При таких обстоятельствах, уточнив в порядке ст. 39 ГПК РФ, исковые требования, истец просит суд:

1. Признать предварительный договор купли -продажи квартиры от

08.07.202 недействительной сделкой.

2. Признать договор купли -продажи квартиры, заключенный по решению суда (дело №2-1409/2022 Куйбышевского районного суда СПб) недействительной сделкой.

Вернуть положение дел в положение, существовавшее до нарушения прав истца, отменив регистрацию прав на спорную квартиру Романовой Е.В.

3. Защитить интерес истца, исполнив правила Постановления Пленума

Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского Кодекса РФ», т.е. признав условие сделки - заключение основного договора по решению суда не наступившими, поскольку наступление этого условия недобросовестно содействовал ответчик, заведомо недобросовестно осуществивший свои права с целью обратить имущество в свою пользу (т. 2 л.д. 19-23).

В ходе рассмотрения дела истец, в лице полномочных представителей неоднократно заявлял о недобросовестном поведении ответчика и обязанности суда защитить права добросовестного истца, в частности, отказать в защите принадлежащего ответчику права, отказать ответчику в праве на судебную защиту, что отражено в письменных ходатайствах, приобщенных к делу (т. 1 л.д. 101-109, 152-154, 161-164, 186-194, 213-216).

Представители истца: Гончаров Д.В., действующий на основании доверенности и адвокат Аксентьевский С.В., действующий на основании ордера, в судебное заседание явились, исковые требования поддержали в полном объеме по изложенным выше основаниям. Свою позицию по делу изложили также в дополнительных письменных пояснениях и заявлениях (т.1 л.д.53-60, т. 2 л.д. 2-6).

Ответчик Романова Е.В., а также ее представители ответчика адвокаты Хасанов М.Ш. и Зазюкина Т.В., действующие на основании ордеров, в судебное заседание явились, против иска возражали, указали на то, что заявленные истцом требования не подлежат удовлетворению по всем указанным основаниям. Полагают, что сторона истца не представила в суд доказательств, свидетельствующих о нарушении ее прав и интересов при совершении оспариваемой сделки. Доводы истца в отношении обстоятельств совершения сделки являются не соответствующими действительности, не основаны на нормах материального и процессуального права, не подтверждены материалами настоящего дела, а также приобщенных материалов дела № 2-1409/2022 и 2-1337/2023. Представители ответчика указали также на пропуск истцом срока для обращения в суд

Ответчик пояснила, что истец заключила Предварительный договор купли -продажи добровольно, исходя из собственного желания продать квартиру, при этом, подписав предварительный договор, от заключения договора купли- продажи уклонилась, в связи с чем, Романова Е.В. была вынуждена обратиться в суд. Со своей стороны все обязательства по договору она исполнила. Пояснила, что продаваемое жилое помещение находилось в состоянии, которое требовало серьезного ремонта и восстановления, что повлияло на стоимость объекта. При таком положении просила в удовлетворении иска отказать в полном объеме. Свою позицию по делу изложила в письменных возражениях на иск (т. 1 л.д. 136-140).

Суд, исследовав материалы дела, материалы гражданских дел №2-1409/2022, 2-1337/2023, изучив доводы истца и возражения ответчика, полагает, что исковые требования не подлежат удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям:

Положениями ст. 429 ГК РФ установлено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В силу ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Как следует из материалов дела, 08.07.2021 между Кулаковой И.С. и Романовой Е.В. был заключен Предварительный договор купли -продажи квартиры, согласно п. 1.1. которого стороны договорились о заключении в будущем основного договора купли -продажи недвижимого имущества- квартиры, находящейся по адресу: адрес, кадастровый ххх.

Согласно п. 1.6. договора стороны пришли к соглашению, что стоимость объекта на дату предписания основного договора купли -продажи будет составлять 6 500 000 руб. цена является окончательной и изменению не подлежит.

Стороны подтверждают, что отчуждаемая квартира находится в непригодном для проживания состоянии, требуется полная замена водопроводной системы, канализации, электрики и сантехники, а также косметический ремонт. Все коммуникации в квартире отключены. Стороны осознают и подтверждают расчет стоимости и оценки отчуждаемой квартиры с учетом восстановительного ремонта.

Сторонам известно, что соглашение о цене является существенным условием настоящего договора и, в случае сокрытия ими подлинной цены квартиры и истинных намерений, они самостоятельно несут риск наступления иных отрицательных последствий. Стороны подтверждают, что не заблуждаются в отношении оценки отчуждаемого имущества.

В п. 1.7 договора установлено, что стороны пришли к соглашению, что расчеты по настоящему договору будут производиться следующим образом:

Сумму в размере 250 000 руб. покупатель выплатил продавцу при подписании настоящего договора наличными денежными средствами, о чем сторонами составлена расписка.

Сумму в размере 250 000 руб. покупатель оплачивает путем погашения имеющихся задолженностей у продавца по коммунальным платежам, а также по исполнительным производствам у судебных приставов-исполнителей.

Сумма в размер 6 000 0000 руб. оплачивается покупателем в течение 30 дней с момента получения документов из регистрирующего органа (Росреестра) с отметкой о регистрации права собственности на имя покупателя.

Стороны в п. 2.1.,2.2 Договора установили, что настоящий Договор является предварительным и содержит основные условия Договора купли -продажи, который будет заключен в будущем. Стороны обязуются заключить основной Договор купли -продажи в течение 30 дней с момента получения документов, подтверждающих право собственности на имя Продавца, но не позднее 31.10.2021. До указанной даты Продавец обязуется не совершать с другими лицами сделок в отношении объекта (т. 1 л.д. 20-22).

Расписка в получении денежных средств Кулаковой И.С. от Романовой Е.В. в размере 250 000 руб. представлена на л.д. 19, т. 1 гражданского дела 2-1409/2022.

Из условий Предварительного договора усматривается, что его заключение именно в такой форме, было обусловлено необходимостью вступления продавце в наследство в отношении 1/4 доли в продаваемом объекте, а также необходимостью до заключения основного договора, снять все ограничения и запреты, наложенные в отношении квартиры (радел 1 Предварительного договора).

Обстоятельства сделки, исходя из объяснений представителя истца, ответчика, свидетелей и материалов дела следующие: Кулакова И.С., имея в собственности спорную квартиру, расположенную на 4-м этаже, хотела ее продать, т.к. по состоянию здоровья (травма ног) ей затруднительно подниматься наверх. Кулакову И.С. и Романову Е.В. познакомила некто Брегвадзе И. - владелица кафе, в котором обе стороны являлись постоянными посетителями, в дальнейшем была заключена сделка - предварительный договор купли -продажи, при этом Романова Е.В. получила от истца доверенность для оказания ей содействия в оформлении наследственных прав на жилое помещение и решении вопроса о погашении задолженностей.

Ответчик в своих возражениях указала, что после подписания Предварительного договора и выдачи доверенности, получив 250 000 руб., Кулакова И.С. утратила интерес в заключении основного договора, отозвала доверенность и перестала входить с Романовой Е.В. на связь, что послужило основанием для обращения последней в суд с иском о понуждении к заключению договора купли-продажи. Ответчик указала также на то, что проект предварительного договора она передала истцу, которая долго с ним знакомилась и советовалась с родственниками, договор она пописала добровольное, все условия ее устроили.

До обращения с иском в суд с иском о понуждении к заключению договора, Романова Е.С. направляла Кулаковой И.С. письмо и телеграмму, в которых приглашала ее на заключение договора купли -продажи, однако обращения были оставлены без внимания со стороны последней (гр.дело №2-1409/2022, т. 1 л.д. 27-31).

Истец, в свою очередь, ссылалась на то, что Предварительный договор был заключен с использованием мошеннической схемы, в которой участвовала сама Романова Е.В., Брегвадзе И. и возможно Нечипоренко, у истца был отобран паспорт, который ей возвратили только после вмешательства родственников.

Вместе с тем, несмотря на вышеуказанную позицию, сторона истца в своем заявлении об изменении предмета иска, не оспаривает, что Кулакова И.С. от сделки отказалась (т. 1 л.д.21, первый абзац).

Решением Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга по гражданскому делу 2-1409/2022 удовлетворены исковые требования Романовой Е.В. к Кулаковой И.С. о понуждении к заключению договора купли -продажи, суд решил: обязать Кулакову И.С. заключить с Романовой Е.В. основной договор купли -продажи квартиры, расположенной по адресу: адрес редакции, изложенной в резолютивной части судебного акта (т. 1 л.д. 61-66).

Ответчик решение суда в установленном порядке не обжаловала. Таким образом, судебный акт вступил в законную силу и явился основанием для регистрации 25.11.2022 права собственности на спорную квартиру в отношении Романовой Е.В.

Следует отметить, что в рамках исполнения решения суда о понуждении к заключению основного договора, Романовой Е.В. были перечислены денежные средства в размере 6 250 000 руб. на счет, открытый в порядке, установленном бюджетным законодательством Российской Федерации, в управлении Судебного департамента Санкт-Петербурга (дело №2-1409/22 т.1 л.д. 45).

В вышеуказанном решении суд пришел к следующему: «…установлено, что в Предварительном договоре сторонами были согласованы все существенные условия основного договора купли-продажи квартиры, ввиду чего заключенный предварительный договор породил соответствующие права и обязанности участников сделки…».

Судом также установлено, что «…сторона истца в рамках рассмотрения настоящего дела, представила относимые и допустимые, а в их совокупности - достаточные доказательства в подтверждение своих требований. Напротив, ответчица уклонилась от представления возражений по заявленным требованиям, тем самым приняла на себя риск наступления неблагоприятных правовых последствий …». «Поскольку Предварительный договор от 08.07.2021 является заключенным, истица в установленные сроки обратилась к ответчице с предложением заключить основной договор купли-продажи на согласованных условиях, а ответчица беспричинно уклонилась от заключения такого договора, суд с учетом принципа свободы договора, а также положения ст.309 ГК РФ, согласно которому обязательства должны исполняться надлежащим образом, полагает заявленные требования о понуждении ответчицы к заключению основного договора купли-продажи квартиры в редакции, указанной в просительной части искового заявления, подлежащими удовлетворению…».

В соответствии с ч. 2 ст. 13 ГПК РФ вступившие в законную силу судебные постановления являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

В силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Приведенные положения процессуального закона направлены на обеспечение обязательности вступивших в законную силу судебных постановлений и обеспечение законности выносимых судом постановлений в условиях действия принципа состязательности ("Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2016)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 20.12.2016).

Конституционный Суд РФ в Постановлении от 21.12.2011 N 30-П указал, что признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение его стабильности и общеобязательности, на исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности.

Данные указания Конституционного суда РФ подлежат применению в рамках рассмотрения настоящего дела, а решение Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга по гражданскому делу №2-1409/22 является преюдициальным для рассмотрения настоящего дела.

Так, суд пришел к выводу, о том, что Предварительный договор купли -продажи от 08.07.2021 между сторонами является заключенным и принял решение о понуждении ответчика по этому делу к заключению основного договора купли продажи, что опровергает позицию истца о притворности сделки и мнение о том, что предварительный договор по сути являлся основным. При таком положении позицию истца в указанной части суд оценивает критически и не принимает во внимание.

В дальнейшем, решением Куйбшевского районного суда Санкт-Петербурга по гражданскому делу № 2-1337/23 от 23.05.2023 по иску Романовой Е.В., Кулакова И.С. признана утратившей право пользования спорной квартирой со снятием с регистрационного учета и выселена из жилого помещения.

Однако, вопрос о действительности Предварительного договора не являлся предметом рассмотрения в деле 2-1409/22.

Настоящем иском Кулакова И.С. просит суд признать предварительный договор недействительным ссылаясь на: недействительность сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта (ст. 168 ГК РФ); недействительность сделки, совершенной с целью, противной основам правопорядка или нравственности (ст. 169 ГК РФ); недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ); недействительность сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения (ст. 178 ГК РФ); недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств (ст.179 ГК РФ).

Положениями ст. 166 ГПК РФ установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

По мнению суда, истцом не представлено доказательств, свидетельствующих и подтверждающих недействительность сделки по всем вышеизложенным основаниям, а именно: асоциальность сделки; противоправность ответчика при совершении сделки; нарушение публичных интересов; не способность понимать истицей своих действий; заблуждение истицы в отношении сделки; обман, насилие, угрозы и неблагоприятные последствия в отношении истца.

Так, истец ссылается на положения ст.169 ГК РФ, согласно которой сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна и влечет последствия, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. В случаях, предусмотренных законом, суд может взыскать в доход Российской Федерации все полученное по такой сделке сторонами, действовавшими умышленно, или применить иные последствия, установленные законом.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 85 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" -

согласно статье 169 ГК РФ сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна.

В качестве сделок, совершенных с указанной целью, могут быть квалифицированы сделки, которые нарушают основополагающие начала российского правопорядка, принципы общественной, политической и экономической организации общества, его нравственные устои. К названным сделкам могут быть отнесены, в частности, сделки, направленные на производство и отчуждение объектов, ограниченных в гражданском обороте (соответствующие виды оружия, боеприпасов, наркотических средств, другой продукции, обладающей свойствами, опасными для жизни и здоровья граждан, и т.п.); сделки, направленные на изготовление, распространение литературы и иной продукции, пропагандирующей войну, национальную, расовую или религиозную вражду; сделки, направленные на изготовление или сбыт поддельных документов и ценных бумаг; сделки, нарушающие основы отношений между родителями и детьми.

Нарушение стороной сделки закона или иного правового акта, в частности уклонение от уплаты налога, само по себе не означает, что сделка совершена с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности.

Для применения статьи 169 ГК РФ необходимо установить, что цель сделки, а также права и обязанности, которые стороны стремились установить при ее совершении, либо желаемое изменение или прекращение существующих прав и обязанностей заведомо противоречили основам правопорядка или нравственности, и хотя бы одна из сторон сделки действовала умышленно.

Таким образом, истец, заявляя требование о признании предварительного договора купли -продажи недействительным по основаниям ст. 169 ГК РФ, должна доказать, что у сторон или одной из сторон при заключении спорного договора имелись цели, заведомо противные основам правопорядка и нравственности, т.е. цели нарушающие основополагающие начала Российского правопорядка, принципы общественной, политической и экономической организации общества, его нравственные устои. однако таких доказательств не представлено и в ходе рассмотрения дела судом не добыто.

Как указывалось выше Куйбышевский районный суд Санкт-Петербурга при вынесении решения от 31.05.2022 по гражданскому делу 2-1409/22 нарушений действующего законодательства не усмотрел. При этом, Романова Е.В. в полном объеме исполнила свои обязательства по оплате цены договора, т.е. исполнила свои обязательства, а вторая сторона от исполнения своих обязательств уклонилась, что, соответственно, подтверждено вышеуказанным решением.

Помимо этого, истец ссылается, что сделка была совершена Кулаковой И.С. под влиянием обмана, насилия, в результате стечения неблагоприятных для нее обстоятельств.

Согласно ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием насилия или угрозы, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.

Сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 98 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"

Сделка, совершенная под влиянием насилия или угрозы, является оспоримой и может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (пункт 1 статьи 179 ГК РФ). При этом закон не устанавливает, что насилие или угроза должны исходить исключительно от другой стороны сделки. Поэтому сделка может быть оспорена потерпевшим и в случае, когда насилие или угроза исходили от третьего лица, а другая сторона сделки знала об этом обстоятельстве.

Кроме того, угроза причинения личного или имущественного вреда близким лицам контрагента по сделке или применение насилия в отношении этих лиц также являются основанием для признания сделки недействительной.

Истец не утверждает, делая вероятностный вывод, что возможно сделка была совершена с применением насилия со стороны ее сожителя - некоего Нечипоренко. Действительно, допрошенные в судебном заседании свидетели показали, что со слов истца им было известно, что Нечипоренко бьет истца, в частности, об этом рассказывала свидетель Брегвадзе Инга - знакомая Кулаковой И.С., владелица кафе, которая познакомила истца с Романовой Е.В., в судебном заседании 15.05.2024.

Однако, никаких доказательств, что именно под влиянием насилия и угроз со стороны Нечипоренко, а возможно, и иных лиц, был заключен предварительный договор - не имеется.

В п. 99 вышеуказанного Постановления от 23.06.2015 N 25 указано, что обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (пункт 2 статьи 179 ГК РФ).

Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман.

Истец указывает, что была обманута, т.к., ответчик не исполнил встречные требования, предусмотренные предварительным договором, однако данные обстоятельства никак не могли повлиять на решение Кулаковой И.С. о продаже квартиры ответчику, т.к. на момент принятия такого решения отсутствовали в принципе.

Кроме того, установлено, что истец, получила при подписании предварительного договора 250 000 руб. и выдала ответчику доверенность на представление ее интересов в наследственном деле и исполнительном производстве, а затем - перестала выходить на связь, и спустя 20 дней отозвала доверенность, лишив Романову Е.В. возможности исполнить свои обязательства. При этом Романова Е.В., действуя добросовестно, обратившись в суд - внесла на депозит денежные средств в общей сумме 6 250 000 руб., т.е. совершила действия по исполнению своих обязательств, что опровергает доводы истца.

Кулакова И.С. ссылается также на то, что цена квартиры была существенно занижена покупателем.

Однако, в Предварительном договоре в пункте 1.6 указано, что по соглашению сторон стоимость объекта на дату подписания основного договора купли-продажи будет составлять 6 500 000 руб. Цена является окончательной и изменению не подлежит. Данный пункт договора выражен ясно и выделен жирным шрифтом, что указывает на согласованность сторон о цене отчуждаемого объекта. Доказательств обратного - не имеется. Таким образом, истец не доказал, что она не понимала сущность сделки на момент ее совершения, а цена квартиры была необоснованно, в нарушение ее интересов занижена.

В том же п. 1.6. отмечено, что отчуждаемая квартира находится в непригодном для проживания состоянии, требуется полная замена водопроводной системы, канализации, электрики и сантехники, а также косметический ремонт. Все коммуникации в квартире отключены. Стороны осознают и подтверждают расчет стоимости и оценки отчуждаемой квартиры с учетом восстановительного ремонта. Таким образом, именно техническое состояние помещения позволило оценить объект продажи в указанную в договоре сумму, иное стороной истца не доказано.

Истец в обоснование стоимости квартиры ссылается на заключение специалиста №67-ОИНД, выполненного ООО «Многопрофильный центр судебных экспертиз» от 17.04.2023, согласно которому рыночная стоимость спорной квартиры составляет на дату заключения предварительного договора 08.07.2021 - 13 590 000 руб. (выделенный материал по частной жалобе л.д. 25- 62). Однако, данное заключение суд оценивает критически, поскольку расчет произведен специалистом в период с 03.04.2023 года по 10.04.2023 года, что отражено на стр. 17 заключения, при формировании цены применены цена на март-апрель 2023 года. а не на дату заключения предварительного договора.

Кроме того, в заключении не отражено техническое состояние жилого помещения, требующего ремонта, и существенных вложений, что также подтверждалось допрошенными в судебном заседании свидетелями и закреплено в тексте самого предварительного договора.

Изложенное также подтверждает отсутствие кабальности заключенного предварительного договора. Истцом не представлено доказательств, свидетельствующих, что сделка совершена на крайне невыгодных для Кулаковой И.С. условиях, которую она совершила вынуждено вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась. В обоснование своей позиции представители истца в судебном заседании указывали, что Кулакова И.С. перенесла серьезную травму, в результате которой плохо передвигается, в связи с чем, она хотела продать квартиру, которая расположена на верхнем этаже с целью приобрести другую - более комфортную, чем и воспользовалась Романова Е.В.

В подтверждение своей позиции, по ходатайству истца в судебном заседании 13.03.2024 в качестве свидетелей допрошены: Белогородова У.С., Колесов А.Н. и Белогородова О.Е., однако, по мнению суда, доводы истца свидетели не подтвредили.

Так, Белогородова У.С. (племянница истца) показала, что знакомилась с предварительным договором купли -продажи, который заключила Кулакова И.С., со слов тети ей было известно о ее намерении продать квартиру. Свидетель подтвердила, что Кулакова И.С. все осознает и осознавала, что она передвигается и в целом может ходить в целом может (т.2 л.д. 29-32).

Свидетель Колесов А.Н. - муж Белогородовой У.С., подтвердил наличие конфликтных отношений истца с сожителем. Показал, что Кулакова И.С. передвигается плохо, но ходит. Свидетель сообщил, что истец в настоящее время проживает у него в квартире «в долг» и отдать долг возможно с помощью возврата квартиры, на что он очень рассчитывает (т. 1 л.д. 33-34).

Свидетель Белогородова О.Е. сообщила, что истец является вменяемой, дееспособной, понимающей значение своих действий; со слов ей известно, что Нечипоренко (сожитель) бил Кулакову И.С., свидетель подтвердила намерение истца продать жилое помещение, а также тот факт, что она живет «в долг» у Колесова А.Н.

При этом, свидетели не были очевидцами заключения сделки и переговоров, проводимых между сторонами относительно условий заключения предварительного договора, фактически всю информацию о сделке получали со слов истца, данные лица также не являлись свидетелями угроз и насилия со стороны ответчика и/или иных лиц в отношении Кулаковой И.С., при этом подтвердили намерение и желание истца продать квартиру.

Следует отметить, что в отношении о состояния здоровья истца они свидетели давали противоречивые показания, хотя являются близкими родственниками Кулаковой И.С., что вызывает у суда сомнения в объективности их показаний. Суд также отмечает, что Колесов А.Н. является лицом, явно заинтересованным в исходе дела - в возврате квартиры, чтобы Кулакова И.С. имела возможность рассчиталась с ним за проживание, о чем прямо говорил в судебном заседании.

Надлежащих медицинских документов, подтверждающих физическое и психическое состояние здоровья истца, в связи с которым на момент совершения сделки не давало истцу возможности должным образом осознать и оценить существо сделки, в ходе рассмотрения дела не представлено.

Одним из доводов истца является указание на то, что сделка была совершена под влиянием самоуправных действий ряда лиц, в том числе Брегвадзе И., которые ограничили право на свободу Кулаковой И.С. в отношении заключения договора, для чего Брегвадзе И. отобрала у истца паспорт и отказывалась возвращать. Данные обстоятельства поясняла также свидетель Белогородова У.С., которая показала, что она оказывала тете содействие в возврате документа.

Вместе с тем, допрошенная в судебном заседании 15.05.2024 Брегвадзе И. показала, что паспорт ей передала на хранение сама Кулакова И.С. из -за конфликтных отношений с сожителем. Действительно, она (Брегвадзе И.) отказывалась выдавать документ лицам, которых она не знает, в частности, Белогородовой У.С., которая звонила ей с угрозами, однако Кулаковой И.С. паспорт отдала незамедлительно. Брегвадзе И. подтвердила, что познакомила Кулакову И.С. с Романовой Е.В., как с юристом, поскольку истец часто говорила, что хочет продать квартиру, жаловалась на сожителя; как заключалась сделка, она не знает, в переговорах по сделке не участвовала.

Таким образом, обстоятельства для признания заключенного между сторонами предварительного договора купли -продажи недействительным по основаниям, указанным истцом не нашли своего объективного подтверждения, в том числе, наличие порока воли истца, в ходе рассмотрения дела и истцом не доказаны.

Позиция истца, положенная в основу заявления о недобросовестном поведении ответчика, по мнению суда, являются необоснованными и также не доказанной.

По мнению суда, по своей сути, доводы истца сводятся к переоценке вступившего в законную силу решения суда по делу № 2-1409/2022, выражая свое несогласие с ранее принятым судебным актом. При таких обстоятельствах, отсутствуют правовые основания для признания предварительного договора купли -продажи недействительной сделкой.

Истец также просит суд признать недействительной сделкой Договор купли -продажи, заключенный по решению суда (гр.дело №2-1409/2022). Однако, в данном случае не могут быть применены основания для признания сделки недействительной, закрепленные главе 9, параграф 2 ГК РФ., поскольку право собственности Романовой Е.В. возникло именно на основании вступившего в законную силу решения суда от 31.05.2022 по делу №2-1409/2022 и определения Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от 26.10.2022 о разъяснении указанного решения, в резолютивной части которого постановлено следующее:

Разъяснить решение Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от 31.05.2022, указав, что данное решение суда является основанием прекращения права собственности Кулаковой И.С. и перехода права собственности к Романовой Е.В. на квартиру по адресу: адрес. Договор купли -продажи считается заключенным на условиях, указанных в решении суда с момента вступления решения суда в законную силу (т. 1 л.д. 126-133).

Таким образом, будучи не согласной с вынесенными судебными актами, в целях восстановления, как полагает Кулакова И.С., ее нарушенных прав и интересов, она была вправе в установленном законом порядке данные акты обжаловать, однако своим правом не воспользовалась.

Решение суда - это постановление, которым дело разрешается по существу, решения суда недействительными признаны быть не могут. При этом, как указывалось выше решение и определение суда в силу ч. 2 ст. 113, ч.2 ст. 61 ГПК РФ являются обязательным. Таким образом законность предварительного договора купли -продажи и основного договора купли -продажи являются установленными. При таком положении, в удовлетворении указанной части иска, суд также отказывает.

Кроме того, суд соглашается с позицией ответчика, касательно пропуска истцом срока для обращения в суд.

Как следует из положений ст. 181 ГК РФ, срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Кулакова И.С., помимо положений ст. 169 ГК РФ указывает на обстоятельства недействительности сделки, отнесенных действующим законодательством к оспоримым сделкам.

В ходе рассмотрения настоящего гражданского дела, дела №2-1409/22, №2-1337/2023, истец подтверждала, что о заключенной сделке она знала, при этом с иском обратилась в суд только 13.07.2023, т.е. с пропуском установленного Законом срока - год.

Согласно с. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Поскольку истец пропустила срок для обращения в суд с иском о признании оспоримой сделки недействительной, то данное обстоятельство является самостоятельным основанием для отказа в иске.

При таком положении, правовых основании для удовлетворения исковых требований не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ суд

РЕШИЛ:

Кулаковой И.С. в удовлетворении иска к Романовой Е.В. - отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение одного месяца с даты его изготовления в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Куйбышевский районный суд Санкт-Петербурга.

Судья: