Расторжение договора аренды и взыскание 300 тыс. ₽ обеспечительного платежа с арендодателя

Дело № 2-2712/2024 13 ноября 2024 года

78RS0017-01-2023-001013-44

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Петроградский районный суд Санкт- Петербурга в составе:

председательствующего судьи Байбаковой Т.С.,

при секретаре Юртаевой В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора аренды, взыскании обеспечительного платежа, судебных расходов, по встречному иску ФИО2 к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ

Истец обратился в суд с иском к ответчику и, уточнив требования, просил расторгнуть договор аренды нежилого помещения № от 09 июля 2022 года, обязать ответчика подписать Акт приема-передачи нежилого помещения, в связи с окончанием срока действия Договора аренды нежилого помещения № от 09 июля 2022 года, взыскать обеспечительный платеж по Договору аренды нежилого помещения № от 09 июля 2022 года в размере 300 000 (триста тысяч) рублей, неустойку за период с 09.06.2023 по 08.04.2024 в размере 33 017 рублей 86 коп. и далее по день фактического исполнения обязательства, расходы по оплате услуг представителя в размере 195 400 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 7 130 рублей 18 коп., взыскать переплату денежных средств по договору аренды нежилого помещения № от 09 июля 2022 года в размере 17 625 рублей за июнь 2023 года, переданные ответчику в июне по расписке от 02.06.2023, неустойку за неправомерное пользование денежными средствами с суммы 17 625 рублей в период с 02.06.2023 по день фактического исполнения обязательства, расходы на обеспечения доказательств по делу в размере 6 306 рублей.

В обоснование своих требований указал, что 09 июля 2022 года между сторонами был заключен договор аренды нежилого помещения №, согласно пункту 1.1. которого Арендодатель передает, а Арендатор принимает за плату во временное владение и пользование (аренду) нежилое помещение общей приведённой площадью 106,4 кв.м, находящиеся по адресу: адрес, именуемое в дальнейшем «Помещение/Объект», кадастровый №.

Согласно пункту 2.3.1. Договора Арендатор обязан в течении 1 рабочего дня со дня подписания настоящего Договора внести в наличной форме обеспечительный платеж в размере 300 000 рублей. Обеспечительный платеж Стороны определяют, как денежное обязательство, гарантирующие Арендодателю, собственнику Помещения, защиту от невыполнения обязательств Арендатором, включая покрытие стоимости ремонта Объекта, в случае ущерба. Истцом произведена оплата в размере 300 000 (триста тысяч) рублей в виде обеспечительного платежа по Договору, что подтверждается Актом приема-передачи денежных средств от 09 июля 2022 года. Согласно пункту 3.1. Договора арендная плата состоит из двух частей -постоянной и переменной. В силу пункта 3.1.1. Договора Размер постоянной части арендной платы составляет 235 000 рублей за площадь Помещения ежемесячно, НДС не предусмотрен. Согласно пункту 3.1.2. Договора Переменная часть арендной платы является компенсацией затрат Арендодателя на оплату: энергоснабжения, водоснабжения и водоотведения, теплоснабжения, расходы по оплате услуг по содержанию и ремонту арендуемого Помещения и пересчитывается ежемесячно в зависимости от объема и стоимости предоставленных услуг, на основании показаний счетчиков, либо при отсутствии счетчиков, пропорционально площади арендуемых Помещений. Указанные выше расходы несет Арендатор. Свои обязательства истцом исполнялись надлежащим образом, осуществляясь оплата арендных платежей в полном объёме до мая 2023 года. По окончании срока действия договора (09 июня 2023 года), истец была намерена пролонгировать договор, ФИО2 было указано на повышение стоимости аренды до 252 625 рублей, которую истец внесла 02 июня 2023 года. Однако ФИО2 не было предоставлено дополнительное соглашение об изменении условий Договора, о которых имелась устная договоренность.

Истец ссылается, что помещением не пользуется с 05.07.2023 года, выехала, вывезла свои вещи, однако ответчик отказалась подписывать акт приема-передачи нежилого помещения, а также не возвращает обеспечительный платеж в размере 300 000 рублей. Поскольку срок действия договора истек, истец освободил нежилое помещение, в настоящее время использует иное помещение по договору субаренды, обеспечительный платеж оплаченный истцом при заключении договора подлежит возврату, при этом оснований для его удержания не имеется, в связи с чем истец обратилась в суд с настоящим иском.

Не согласившись с предъявленными требованиями, ответчиком подано встречное исковое заявления, в котором просила взыскать задолженность по оплате арендных платежей в размере 3 422 205 рублей.

В обоснование встречных исковых требований указала, что по истечении срока окончания аренды указанный договор аренды был возобновлен на неопределенный срок и не расторгнут по настоящее время, ни от одной из сторон не поступило уведомление о расторжении договора, в связи с чем до передачи объекта договора аренды по акту приема-передачи, арендатор несет обязанность по оплате арендных платежей, однако ответчик по встречному иску перестал вносить арендные платежи, начиная с июля 2023 года по июль 2024 рода включительно. Также со стороны арендатора имеется задолженность по оплате постоянной арендной платы в размере 235 000 рублей, поскольку оплата за июль и август 2022 года поступила в размере 50% от стоимости аренды.

В судебное заседание не явился истец, извещен надлежащим образом, направил своих представителей, которые поддержали уточненное исковое заявление, просили во встречных требованиях отказать. Указали, что ответчик после истечения срок действия договора увеличил размер арендных платежей, на что истец не возражала, предложив заключить дополнительное соглашение в связи с изменениями условий договора, однако ответчик от его заключения отказалась, в связи с чем 05.07.2023 после направления уведомления, истец выехал из арендованного помещения, вывезла вещи, от подписания акта приема-передачи ответчик отказался. Поскольку истец после прекращения срока действия договора освободила помещение, оснований для удержания обеспечительного платежа не имеется.

В судебное заседание не явился ответчик, извещен надлежащим образом, направил своего представителя, который просил в удовлетворении исковых требований отказать, встречные исковые требования удовлетворить, полагал, что поскольку по истечении срока действия договора аренды, ответчик произвёл оплату арендных платежей за следующий месяц, в связи с чем ответчик по встречному иску выразил желание продолжить пользоваться помещением, в связи с чем срок действия договора был продлен, арендатор пользовался спорным помещением, однако арендные платежи не вносил. Оснований полагать, что арендатор не пользовался помещением не имеется, поскольку, в соответствии с условиями договора последний не передал помещение по акту приема-передачи, договор аренды не расторгнут, в силу действующего законодательства подлежит начислению арендная плата до момента прекращения действия договора и передачи объекта аренды по акту прием-передачи.

Суд, изучив материалы дела, выслушав явившихся лиц, оценив добытые по делу доказательства в их совокупности, приходит к следующему.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право арендодателя досрочно расторгнуть договор аренды в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Как следует из материалов дела, 09 июля 2022 года между сторонами был заключен договор аренды нежилого помещения №, по условиям которого Арендодатель передает, а Арендатор принимает за плату во временное владение и пользование (аренду) нежилое помещение общей приведённой площадью 106,4 кв.м, находящиеся по адресу: адрес, именуемое в дальнейшем «Помещение/Объект», кадастровый №.

Согласно пункту 2.3.1. Договора Арендатор обязан в течение 1 рабочего дня со дня подписания настоящего Договора внести в наличной форме обеспечительный платеж в размере 300 000 рублей. Обеспечительный платеж Стороны определяют, как денежное обязательство, гарантирующие Арендодателю, собственнику Помещения, защиту от невыполнения обязательств Арендатором, включая покрытие стоимости ремонта Объекта, в случае ущерба.

В счет исполнения договора истцом произведена оплата обеспечительного платежа в размере 300 000 рублей, что подтверждается Актом приема-передачи денежных средств от 09 июля 2022 года и не оспаривается ответчиком.

Согласно пункту 3.1. Договора арендная плата состоит из двух частей -постоянной и переменной.

В силу пункта 3.1.1. Договора Размер постоянной части арендной платы составляет 235 000 рублей за площадь Помещения ежемесячно, НДС не предусмотрен.

Согласно пункту 3.1.2. Договора Переменная часть арендной платы является компенсацией затрат Арендодателя на оплату: энергоснабжения, водоснабжения и водоотведения, теплоснабжения, расходы по оплате услуг по содержанию и ремонту арендуемого Помещения и пересчитывается ежемесячно в зависимости от объема и стоимости предоставленных услуг, на основании показаний счетчиков, либо при отсутствии счетчиков, пропорционально площади арендуемых Помещений. Указанные выше расходы несет Арендатор.

Свои обязательства истец исполняла надлежащим образом и в полном объёме, о чем представлены расписки и платежные поручения.

В судебном заседании представитель истца указала, что по истечении срока действия договора аренды, стороны пришли к устному соглашению о продлении договора на новых условиях, в части увеличения размера постоянной части арендной платы, истцом произведена оплата постоянной части арендной платы в размере 252 625 рублей, однако истцом предложено заключить с ответчиком дополнительное соглашение в части изменения размера постоянной части арендной платы, однако от подписания дополнительного соглашения ответчик отказалась, в связи с чем 01.07.2023 года на электронную почту ответчика, который указан в договоре аренды, было направлено уведомление об окончании срока договора и необходимости составления акта приема-передачи помещения, оставленное ответчиком без удовлетворения.

Также истец указывает, что 03.07.2023 со стороны ответчика был составлен протокол встречи, согласно которому со стороны ответчика было предложено заключить дополнительное соглашение к договору аренды на срок три месяца до 01.10.2023, однако истец от его заключения отказался.

Поскольку срок договора аренды истек, стороны не достигли соглашения по продлению договора аренды на новых условиях, истцом направлены уведомления о необходимости оставления акта приема-передачи, оставленные ответчиком без удовлетворения, 05.07.2024 истец освободила помещение.

В судебном заседании был допрошен свидетель, который является знакомым истца, подтвердил, что выезд из помещения состоялся 05.07.2023, он помогал истцу в организации переезда в другое помещение. Со слов истца переезд был связан с окончанием срока действия договора и нежеланием истца продолжать отношения с ответчиком, поскольку со стороны ответчика были постоянные претензии. Также свидетель пояснил, что вещи были все собраны до обеда 05.07.2023, грузовая машина, заказанная в «Яндекс такси» приехала после обеда, все вещи были вывезены на адрес. При переезде, ни ответчик, ни его представители не присутствовали. При освобождении помещении свидетелем было осуществлена видеофиксация помещения.

В судебном заседании было просмотрено указанное видео, согласно которому помещение было свободно от мебели и вещей.

В дальнейшем 13.07.2023 года в адрес ответчика также было направлено уведомление о том, что договор аренды нежилого помещения считать расторгнутым, обязании подписать акт приема-передачи, возврате обеспечительного платежа и возмещении судебных расходов и приложен акт прием-передачи, однако ответа на указанное уведомление не получен.

В пункте 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в отношении договоров аренды, заключенных на неопределенный срок, предусмотрено право каждой из сторон в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца, если иной срок не определен законом или договором.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора, причем как в судебном порядке (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации), так и в порядке одностороннего отказа от договора (статья 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункты 25 - 27 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утвержденного Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 г. N 66 (далее - Обзор)).

Согласно условиями договора арендатор не вправе досрочно расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке (п. 5.4. Договора).

Согласно части 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (часть 2).

Ответчик отрицается факт уведомления его о намерении досрочно отказаться от исполнения договора аренды.

В силу требования статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий, в частности по представлению доказательств.

Исследовав представленные доказательства и пояснения сторон, суд исходит из того, что стороны не достигли соглашения по продлению срока действия договора, истец направил ответчику уведомления по электронной почте, указанной в договоре, об окончании срока действия договора аренды и необходимости подписать акт приема-передачи и посредством почтового отправления, оставленные ответчиком без удовлетворения, тем самым предупредив ответчика о своем намерении освободить занимаемое по договору аренды помещение, освободив помещение 05.07.2023

Доводы ответчика о том, что истец заблаговременно не предупредила о прекращении договора аренды и освобождении помещения, не принимается судом, поскольку условиями договора не предусмотрен заблаговременный порядок уведомления со стороны арендатора в письменном виде о намерении прекратить, досрочно расторгнуть договор аренды, при том, что условиями договора у арендатора отсутствует право на досрочное расторжение договора во внесудебном порядке.

Кроме того, согласно представленному протоколу встречи от 03.07.2023 ответчик подтвердил факт прекращения срока действия договора, предложив истцу продлить его на 3 месяца до 01.10.2023, однако истец отказался, подпись истца в протоколе встречи отсутствует.

Таким образом, оценив представленные доказательства по делу, в том числе показания допрошенного свидетеля, суд приходит к выводу, что договор считается расторгнутым с 05.07.2023, с момента, когда истец освободила помещение.

Разрешая требования в части обязания составить акт приема-передачи нежилого помещения, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении указанных требований, поскольку судом установлено, что договор расторгнут по истечении срока, истец освободил нежилое помещение, в связи с чем дополнительно составления акта приема-передачи при наличии установленных обстоятельств освобождения имущества и его фактической передаче арендодателю не требуется.

Разрешая требования в части взыскания обеспечительного платежа в размере 300 000 рублей, суд приходит к следующему.

Согласно статье 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

В случае не наступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

В силу пункта 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Исходя из существа заявленных истцом по первоначальному иску требований, ему надлежит доказать, что ответчик приобрела или сберегла денежные средства за его счет в отсутствие на то законных, обязательственных или иных оснований, ответчик по первоначальному иску, в свою очередь, обязана доказать наличие оснований для приобретения или сбережения денежных средств либо наличие оснований, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации, препятствующих возврату неосновательного обогащения.

Согласно п. 2.3.1. Договора, обеспечительный платеж стороны определили как денежное обязательство, гарантирующее арендодателю, собственнику помещения, защиту от невыполнения обязательств арендатором, включая покрытие стоимости ремонта объекта в случае ущерба.

Согласно п.5.5. договора обеспечительный платеж возврату не подлежат.

В обоснование первоначальных исковых требований, истец указала, что заключенный между сторонами договор аренды расторгнут по инициативе арендодателя, фактически имущество было передано 05.07.2023, однако от его приемки ответчик уклоняется, от подписания акта приема-передачи ответчик отказалась, обеспечительный платеж не возвращен, при этом оснований для его удержания не имеется.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что ответчик отказалась от подписания акта приема-передачи помещения, при этом, имущество было передано истцу в полном объеме, что подтверждается представленными в материалы дела доказательствами, суд первой инстанции приходит к выводу суд, руководствуясь положениями статьи 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, проанализировав условия заключенного между сторонами договора, установив отсутствие нарушений со стороны истца как в части нарушения условий договора, так и в части причинения убытков арендодателю, поскольку договор аренды был расторгнут 05.07.2023, приходит к выводу, что денежные средства в сумме 300 000 руб., внесенные в качестве обеспечительного платежа, подлежат возврату в полном объеме.

Принимая во внимание, что договор аренды считается расторгнутым с 05.07.2023, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, также приходит к выводу о взыскании процентов за пользование денежными средствами в размере 62 669,21 рублей за период с 05.07.2023 по 13.11.2024 в размере 62 669,21 рубль, а также с 14.11.2024 по дату фактической выплаты денежных средств.

Разрешая требования в части взыскания с ответчика в пользу истца денежных средства, уплаченных им в счет аренды за июнь в размере 17 625 рублей, суд приходит к выводу о том, что поскольку стороны не достигли соглашения по факту увеличения постоянной части арендной платы в связи с чем денежные средства в размере 17 625 рублей, которые составляют разницу между установленной постоянной части арендной платы и оплаченной истцом ответчику за июнь 2023 года подлежат взысканию с ответчика.

Также в соответствии со ст. 395 ГК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию проценты, поскольку при обращении истца к ответчику о выплате указанных денежных средств, ответчиком не возвращена, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца процентов в размере 483,01 рубль за период с 24.09.2024 по 13.11.2024, а также с 14.11.2024 по дату фактической выплаты денежных средств.

Также суд первой инстанции приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца расходов по оплате услуг представителя, несение которых подтверждено материалами дела, а именно договорами, заключёнными между истцом и ООО «ЛенЮр» по условиям которых исполнитель обязуется оказать услуги по досудебному урегулированию спора и по представлению интересов истца в суде первой инстанций по вопросу возврата денежных средств, согласно которому истцом за оказанные услуги произведена оплата в общем размере 195 400 рублей.

При определении размера расходов на оплату услуг представителя истца по представлению интересов в суде первой инстанции и по досудебному урегулированию спора, суд учитывает продолжительность и сложность дела, конкретные обстоятельства рассмотренного дела, в том числе, количество и продолжительность судебных заседаний, в которых участвовал представитель истца (6 судебных заседаниях) документы, которые были составлены представителем истца и доказательства, которые были им представлены в судебные заседания, документы, которые были составлены в рамках досудебного урегулирования спора, (составление и направление заявления о расторжении договора и взыскании денежных средств), а также с учетом объема исковых требований, в которых истцу отказано от суммы, поддержанных исковых требований, приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца в соответствии с правилом о пропорциональном распределении судебных расходов и с учетом принципа разумности и справедливости расходов на представителя в размере 80 000 рублей.

В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 7 138,18 рублей.

Оснований для взыскания судебных расходов в размере 6 306 рублей, понесенных на обеспечение доказательств, не имеется, поскольку истцом не представлено доказательств несения указанных расходов.

Разрешая встречные исковые требования, суд приходит к следующему.

Истец по встречному иску ссылается, что у ответчика имеется задолженность по уплате постоянной части арендной платы за июль и август 2022 года в размере 235 000 рублей, указывая на то, что ответчиком за два месяца было уплачено только по 50% от размера постоянной части арендной платы.

В опровержение указанных требований, ответчиком по встречному иску было указано, на то, что арендодатель предоставил 2 месяца каникул по оплате постоянной арендной платы, в связи с тем, что в помещении осуществлялся ремонт. Деятельность ответчик начала осуществлять в сентябре 2022 года.

Согласно п.3.8 договора аренды, начисление постоянной части арендной платы начинается с даты фактического начала деятельности арендатора, определённой в одностороннем порядке Арендодателем, либо по согласованию сторон, но не позднее 30 дней с даты подписания настоящего договора.

Таким образом, с учетом вышеуказанного пункта договора начисление платы производится, с момента начала деятельности арендатора, но не позднее 30 дней с даты подписания договора, то есть с 09.08.2022.

Таким образом, оснований для взыскания задолженности по уплате постоянной части арендной платы за июль и август 2022 года в размере 235 000 рублей не имеется, поскольку начисление платы производится с даты фактического начала деятельности арендатора, но не позднее 30 дней с даты подписания настоящего договора.

Согласно актам приема-передачи денежных средств ответчиком произведена оплата арендных платежей в размере 235 000 рублей, которые являются платой за август месяц 2022 года.

При этом указанное также подтверждается встречными требованиями и расписками, согласно которым истцом по встречному иску требования о взыскании переменной платы за июль 2022 года не предъявляются, что подтверждает факт того, что ответчиком помещение в июле 2022 года не использовалось.

Вместе с тем, согласно п. 3.8. договора арендатора оплачивает 50% от ставки постоянной части арендной платы, в соответствии с п. 3.1.1 договора в течение 60 дней с момента подписания настоящего договора.

При этом оснований полагать, что указанный пункт относиться к отсрочке платежа или предоставления арендных каникул не представляется возможным, поскольку из буквального толкования указанного пункта, следует, что установленный размер платы составляет дополнительную плату к постоянной части арендной платы, которая должна быть уплачена в установленный договором срок.

Поскольку со стороны ответчика указанная обязанность по оплате 50% от ставки постоянной части арендной платы в установленный договором срок не произведена, суд приходит к выводу о взыскании задолженности в размере 117 500 рублей.

Разрешая требования в части взыскания задолженности по оплате постоянной части арендной платы за июль 2023 года по июль 2024 года суд приходит к следующему.

Истец по встречному иску ссылается на то, что по истечении срока окончания аренды, указанный выше договор аренды был возобновлен на неопределенный срок и не расторгнут по настоящее время, поскольку арендатор произвел по истечении срока договора оплату арендных платежей за июль 2023 года, тем самым, выразил желание продолжить пользование помещением, следовательно, договорные отношения сторон относительно пользования спорным помещением продолжились после 09.06.2023.

При этом согласно условиям договора возврат объекта оформляется актом приема-передачи (п. 2.6.1. договора), однако такой акт не составлен, объект надлежащим образом арендодателю не передан, договор не расторгнут, в связи с чем арендные платежи подлежат начислению до момента фактической передачи объекта арендодателю.

Возврат арендованного имущества арендодателю предусмотрен положениями ст. 622 ГК РФ. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

По смыслу положений ст. ст. 611, 622 ГК РФ обязанность по внесению арендной платы прекращается с момента возврата предмета аренды арендодателю, причем при аренде недвижимого имущества такой возврат оформляется составлением двустороннего акта (ст. 655 ГК РФ). Досрочное освобождение арендуемого помещения не является основанием для прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы (ст. ст. 614, 622 ГК РФ, п. 13 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", далее - письмо N 66).

Арендодатель лишается права требовать с арендатора арендную плату за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества (п. 37 письма N 66).

Согласно ч. 2 ст. 56 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

В рассматриваемом случае, юридически значимым обстоятельством, с учетом возражений ответчика относительно использования арендуемого имущества в заявленный в иске период, является установление того обстоятельства, было ли нежилое помещение ответчиком фактически освобождено.

В данном случае материалами дела установлено, и истцом по встречному иску не опровергнуто, что нежилое помещение было освобождено 05.07.2023, при этом установлено, что арендодатель после направления уведомлений уклонился от приемки помещения, таким образом, обязанность по внесению арендной платы за указанное нежилое помещение прекратилось у ответчика не позднее именно с указанного времени, в связи с чем оснований для взыскания арендной платы за последующий период не имеется.

При этом ссылка истца по встречному иску на то, что договор возобновлен, в связи с внесением арендной платы после истечения срока договора и невозврата помещения по акту приема-передачи не принимается судом, поскольку само по себе не составление акта приема-передачи при отсутствии фактического владения и пользования арендатором имуществом не подтверждает возобновление договора аренды на неопределенный срок и не является основанием для удовлетворения иска о взыскании арендной платы за спорные периоды, кроме того, в нарушение ч. 1 ст. 56 ГПК РФ истцом не представлено суду доказательств, подтверждающих непосредственное использование ответчиком спорного нежилого помещения.

Положениями п. 2 ст. 621 ГК РФ предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону при аренде недвижимого имущества за три месяца; законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в п. 4 информационного письма от 11.01.2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при соблюдении арендодателем требований п. 2 ст. 610 ГК РФ не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.

Как разъяснено в абз. 4 п. 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14.03.2014 г. N 16 "О свободе договора и ее пределах", положения указанной выше нормы прямо предусматривают право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

Реализация предоставленного законом арендатору права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений; арендатора нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора и установить бессрочный режим аренды.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором (ст. 622 ГК РФ).

Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, приведенным в п. 38 информационного письма от 11.01.2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

При этом акт приема-передачи (возврата) имущества арендодателю не является единственным допустимым доказательством прекращения арендатором пользования арендуемой вещью (п. 31 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020 г.).

Таким образом, обязанность арендатора по внесению арендных платежей возникает с момента передачи ему арендованного имущества и за время владения и пользования им. Плата за фактическое пользование арендуемым имуществом после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором. Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, поэтому требования о взыскании арендной платы за фактическое пользование имуществом вытекают из договорных отношений, а не из обязательства о неосновательном обогащении. При установленном факте прекращения договора аренды, само по себе не составление акта приема-передачи при отсутствии фактического владения и пользования арендатором имуществом не может служить достаточным основанием для удовлетворения иска о взыскании арендной платы за последующий период.

С учетом того, что договор аренды является двусторонне обязывающим, основанием для возникновения у арендатора обязанности по внесению арендной платы является факт пользования им переданным в аренду имуществом, имевшим место либо на основании действующего договора аренды, либо после прекращения этого договора до момента фактического возврата имущества.

Несмотря на то, что акт приема-передачи является основным документом, подтверждающим возврат арендованного имущества, его отсутствие само по себе не может свидетельствовать о продолжении использования арендатором этого имущества по окончании срока аренды (в особенности, применительно к земельным участкам, доступ к которым не ограничен).

Положения п. 2 ст. 621 ГК РФ связывает возобновление ранее заключенного и прекратившего действие по истечении установленного в нем срока договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором ранее арендованного имущества, но не с фактом составления акта приема-передачи.

В данном случае судом установлено, что объект не использовался после 05.07.2023, был освобожден, иного истцом по встречному иску не представлено, в связи с чем оснований для взыскания постоянной и повременной частей арендной платы за период с 05.07.2023 по июль 2024 года не имеется.

Вместе с тем, разрешая требования в части взыскания задолженности в части уплаты переменной части арендной платы за период с мая 2023 года по 05.07.2023 суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что ответчик по встречному иску освободила помещение 05.07.2023, за период с мая по 05.07.2023 ею переменная часть арендной платы не оплачивалась.

На основании изложенного с ИП ФИО1 подлежит взысканию задолженность по оплате коммунальных услуг в размере 15 614,58 рублей

В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ИП ФИО1 в пользу ФИО2 подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 862 рубля.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст.12, 56, 67-68, 98, 167 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора аренды, взыскании обеспечительного платежа, судебных расходов удовлетворить частично.

Считать договор аренды, заключённый между индивидуальным предпринимателем ФИО1 к ФИО2 от 09.07.2022 расторгнутым 05.07.2023.

Взыскать с ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1, ИНН № обеспечительный платеж в размере 300 000 рублей, проценты в размере 62 669,21 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 14.11.2024 по день фактического исполнения обязательств, рассчитанной в соответствии со ст. 395 ГК РФ, денежные средства в размере 17 625 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 483,01 рубль за период с 24.09.2024 по 13.11.2024, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 14.11.2024 по день фактического исполнения обязательств, рассчитанной в соответствии со ст. 395 ГК РФ, расходы по оплате услуг представителя в размере 80 000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 7 130,18 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Встречные исковые требования ФИО2 к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о взыскании денежных средств удовлетворить частично.

Взыскать индивидуального предпринимателя ФИО1, ИНН № в пользу ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения задолженность по оплате арендных платежей в размере 117 500 рублей, задолженность по оплате коммунальных услуг в размере 15 614,58 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 862 рублей.

В удовлетворении остальной части встречных исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме посредством подачи апелляционной жалобы через Петроградский районный суд Санкт-Петербурга.

Судья:

Мотивированное решение суда изготовлено 02.12.2024