Отказ во взыскании 166 200 ₽ с застройщика за уменьшение площади квартиры

Дело № 2-3697/2024 (2-14245/2023;) 26 августа 2024 года

78RS0019-01-2023-012170-29

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Приморский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Каменкова М.В.,

при секретаре Серовой Р.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Фатеевой Седы Григорьевны к ООО «Агентство по развитию территории «СОЗИДАНИЕ» о взыскании денежных средств по договору,

УСТАНОВИЛ:

Фатеева С.Г. обратилась в Калининский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ООО «Агентство по развитию территории «СОЗИДАНИЕ» с требованиями о взыскании денежной суммы в счет уменьшения цены договора в размере 166 200 руб., неустойки за нарушение срока удовлетворения требования потребителя в размере 10 237 руб. 92 коп., компенсации морального вреда в размере 50 000 руб., штрафа, расходов на составление отчета в размере 2000 руб., расходов на оплату услуг представителя в размере 60 000 руб., расходов на оформление доверенности в размере 2000 руб., почтовых расходов.

Исковые требования мотивированы тем, что 26.04.2021 между истцом и ООО «Агентство по развитию территории «СОЗИДАНИЕ» заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома. Долевой взнос по Договору, подлежащий уплате истцом, составил 3 762 174 руб. Квартира в многоквартирном доме была принята истцом у застройщика по акту приема-передачи от 23.05.2023. После приемки квартиры истец обратился в ООО «Авангард Оценочная компания» для проведения обмеров площади квартиры. Согласно отчету специалиста, фактическая общая площадь квартиры составляет 23,8 кв.м., что на 1,1 кв.м. меньше общей площади квартиры, предусмотренной Договором (24,9 кв.м). В связи с передачей квартиры меньшей площадью истец полагает, что цена Договора подлежит уменьшению на расчетную стоимость 1,1 кв.м. Претензия о выплате суммы в счет уменьшения стоимости квартиры ввиду уменьшения ее площади ответчиком в добровольном порядке не удовлетворена, что явилось основанием для обращения истца с иском в суд.

Истец Фатеева С.Г. в судебное заседание явилась, требования по доводам, изложенным в иске, поддержала в полном объеме, просила иск удовлетворить.

Представитель ответчика в судебное заседание явился, поддержал письменные возражения на иск, в удовлетворении требований просил отказать в полном объеме.

Выслушав явившихся участников процесса, изучив материалы дела, исследовав представленные доказательства, оценив их относимость, допустимость и достоверность, а также их взаимную связь и достаточность в совокупности, суд полагает требования истца не подлежащими удовлетворению в силу следующего.

Из материалов дела следует, что 26.04.2021 года между ООО «Агентство по развитию территории «СОЗИДАНИЕ» (застройщик) и Фатеевой С.Г. (дольщик) заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома, по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный Договором срок с привлечением подрядных организаций построить многоквартирный дом со встроенными помещениями, встроенным подземным гаражом, распределительный пункт с трансформаторной подстанцией по адресу: адрес и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать дольщику квартиру в указанном доме, описание которой содержится в п. 1.2 Договора, а дольщик обязался уплатить застройщику установленный Договором долевой взнос (цену Договора) и принять квартиру по акту приема-передачи.

Общий размер долевого взноса (цена Договора), подлежащего внесению дольщиком застройщику, в соответствии с п. 5.1 Договора составляет 3 762 174 руб.

В соответствии с п. 1.2 Договора, после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию дольщику передается для оформления собственности находящееся в указанном многоквартирном доме вновь созданное недвижимое имущество - однокомнатная квартира в корпусе 2 (согласно Приложению № - жилой корпус 6.2), имеющая следующие проектные характеристики: назначение - помещение, общая площадь - 24,9 кв.м., площадь комнат и вспомогательных помещений квартиры указаны в плане квартиры (Приложение № к Договору), месторасположение квартиры: секция 1, этаж 3, данные изъяты строительные оси: 1/8-3/8; Г/8-И/8. В целях толкования Договора указанная в п. 1.2 общая площадь квартиры определяется как сумма площадей всех частей квартиры (включая площадь помещений вспомогательного использования), за исключением площади балконов, лоджий и террас, и именуется далее «площадь квартиры». Указанная в п. 1.адрес квартиры является проектной и подлежит уточнению на основании обмеров уполномоченного органа.

Пунктом 4.1 Договора предусмотрено, что застройщик обязан передать дольщику квартиру, комплектность и качество которой соответствует условиям Договора и проектной документации, а также нормативным требованиям.

В силу п. 4.3 Договора, стороны признают, что площадь квартиры, передаваемой дольщику, может отличаться от площади, указанной в п. 1.2 Договора, и это не будет считаться превышением допустимого изменения общей площади квартиры, при условии, что отклонения площади не будут превышать пределы, установленные Договором. Стороны признают, что не считается превышением допустимого изменения общей площади квартиры отклонение площади квартиры, по результатам обмеров уполномоченного органа, от площади квартиры, указанной в п. 1.2 Договора, в пределах 5% как в большую, так и в меньшую сторону.

В соответствии с п. 4.4 Договора стороны допускают, что площадь отдельных комнат, кухни и других помещений может быть уменьшена или увеличена за счет, соответственно, увеличения или уменьшения других помещений квартиры, в результате возникновения неизбежной погрешности при проведении строительно-монтажных работ. Такие отклонения считаются допустимыми (то есть не являются нарушением требований о качестве квартиры и существенным изменением размеров квартиры) при условии, что общая площадь квартиры не меняется, либо меняется в пределах, указанных в п. 4.3 Договора.

Пунктом 5.4 Договора предусмотрено, что в случае, если после проведения обмеров квартиры уполномоченным органом ее площадь (площадь всех частей квартиры, за исключением площади балконов, лоджий и террас) будет отличаться от площади квартиры, указанной в п. 1.2 Договора, более, чем на 1 кв.м. как в большую, так и меньшую сторону, в день подписания акта приема-передачи квартиры стороны производят перерасчет по Договору. Дольщик доплачивает застройщику (застройщику выплачивает дольщику) стоимость разницы между площадью квартиры по Договору (п. 1.2 Договора) и площадью квартиры по результатам обмеров уполномоченного органа. В целях осуществления перерасчета стороны определяют стоимость 1 кв.м. площади квартиры в размере 151 091 руб. Указанная стоимость 1 кв.м. площади квартиры остается неизменной в течение всего срока действия Договора.

Обязательство по оплате цены Договора исполнено дольщиком в полном объеме, что ответчиком не оспаривалось.

23.05.2023 сторонами подписан акт приема-передачи к Договору, в соответствии с которым застройщик передал, а дольщик принял квартиру № в многоквартирном доме по адресу: адрес. Также из акта следует, что общая площадь переданной квартиры по данным технической инвентаризации составляет 23,9 кв.м.

С целью проведения обмеров квартиры и подготовки заключения кадастрового инженера истец обратился в ООО «Авангард Оценочная компания». Согласно заключению кадастрового инженера № П-119146/23 от 29.05.2023, по результатам обмеров общая площадь квартиры составила 23,8 кв.м. без учета помещений вспомогательного назначения - лоджия/балкон, площадью 4,5 кв.м.

06.06.2023 истец обратился к ООО «Агентство по развитию территории «СОЗИДАНИЕ» с заявлением о возврате денежных средств в связи с уменьшением площади квартиры, приложив копию заключения кадастрового инженера.

В ответе от 06.07.2023 ответчиком сообщено о проведении контрольных обмеров с целью проверки данных первичной технической инвентаризации квартиры, а также обмеров, выполненных кадастровым инженером; по результатам контрольного обмера, выполненного ООО «КБ «Петербургская Недвижимость», общая площадь квартиры составила 23,9 кв.м.; на плане, выполненном ООО «Авангард Оценочная компания», представлены расхождения в площади санузла, однако по результатам контрольного обмера площадь данной части помещения осталась без изменений. С учетом изложенного, ссылаясь на то, что разница между площадью квартиры, указанной в Договоре, и площадью контрольных обмеров составляет 1 кв.м., ответчиком было отказано истцу в перерасчете.

В обоснование возражений по иску ответчик сослался на то, что сведения о площади квартиры - 23,9 кв.м., указанные в акте приема-передачи, соответствуют сведениям кадастрового учета, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости, и являются достоверными. Также ответчик указывает на то, что по результатам контрольного обмера квартиры от 16.06.2023 общая площадь квартиры составила 23,9 кв.м. При этом ответчик полагает, что указанная кадастровым инженером общая площадь квартиры 23,8 кв.м. является следствием погрешности математических вычислений и/или округлений полученных результатов и не может являться основанием для перерасчета по Договору в соответствии с п. 5.4 Договора.

Ответчиком в материалы дела представлен ответ из Управления Росреестра по Санкт-Петербургу от 06.12.2022 на запрос застройщика ООО «Сэтл Строй» о разъяснении применения пункта 2 Приложения № к приказу Росреестра от 23.10.2020 № П/0393 «Требования к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места», в котором сообщается что площадь здания, сооружения, основной характеристикой которых является площадь, площадь помещения или машино-места определяются на основании натурных измерений такого объекта как площадь простейшей геометрической фигуры или путем разбивки такого объекта на простейшие геометрические фигуры и суммирования таких фигур (с округлением до 0,1 квадратного мета); значение площади здания или сооружения, площади застройки сооружения, площади помещения, машино-места определяется в квадратных метрах с округлением до 0,1 квадратного метра, а значения измеренных расстояний, применяемые для определения площадей, - в метрах с округлением до 0,01 метра, вычисление площади производится после округления линейных измерений; для оценки точности определения (вычисления) площади здания, сооружения, помещения или машино-места, площади застройки сооружения рассчитывается средняя квадратическая погрешность определения (вычисления) площади по рекомендуемым формулам, приведенным в приложении к Требованиями; разъяснения о том, округляются ли промежуточные значения вычисления площадей, в Требованиях отсутствуют.

В соответствии с положениями ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно с п. 1, п. 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Как следует из ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Часть 4 указанной нормы Закона об участии в долевом строительстве устанавливает, что договор должен содержать в том числе: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщика после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости; цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Согласно ч. 1 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч. 2 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве).

В силу ч. 1 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (п. 2 ч. 2 ст. 7 названного закона).

По смыслу указанной нормы отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом по смыслу ст. 5 и 7 Закона об участии в долевом строительстве договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

В соответствии со ст.12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. С учетом требований состязательности, в соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В ходе рассмотрения дела в подтверждение доводов по иску представителем истца заявлено ходатайство о проведении по делу строительно-технической экспертизы в целях определения фактической площади квартиры.

Учитывая, что для установления обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, требуются специальные познания, определением суда от 28.03.2024 по ходатайству представителя истца назначено проведение судебной строительно-технической экспертизы, производство которой поручено экспертам ООО «Межрегиональное бюро судебных экспертиз».

Согласно заключению экспертов ООО «Межрегиональное бюро судебных экспертиз» №-СТЭ от 03.05.2024, по результатам проведенного исследования эксперты пришли к выводу, что фактическая площадь квартиры №, расположенной по адресу: адрес, меньше проектной площади, указанной в Договоре № участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 26.04.2021 на 1 кв.м.

Сторонами выводы судебной экспертизы не оспаривались, у суда оснований не доверять заключению судебной экспертизы не имеется, поскольку экспертиза ООО «Межрегиональное бюро судебных экспертиз» проведена в соответствии с требованиями Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», заключение экспертов № 106-СТЭ от 03.05.2024 дано в письменной форме, содержит подробное описание проведенных исследований, экспертами изложены результаты исследования, заключение содержит категоричный ответ на поставленный судом вопрос, не допускающий неоднозначного толкования. Эксперты до начала производства экспертизы были предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, имеют необходимые для производства подобного рода экспертиз полномочия, образование, квалификацию, специальность, стаж работы. При таких обстоятельствах заключение судебной экспертизы принимается судом как надлежащее доказательство по делу.

Сторонами в соответствии с условиями Договора достигнуто соглашение о возможном отклонении общей площади квартиры в большую или меньшую сторону, при этом отклонение фактической общей площади квартиры от общей площади квартиры, предусмотренной Договором, менее чем на 1 кв.м. будет считаться допустимым (то есть не является нарушением требований о качестве квартиры и существенным изменением размеров квартиры). В соответствии с Договором общая площадь квартиры составляет 24,9 кв.м., истцу по акту приема-передачи передана квартира общей площадью 23,9 кв.м., то есть с отклонением общей площади квартиры в меньшую сторону на 1 кв.м., что также подтверждается проведенной по делу судебной экспертизой. Таким образом, разница между фактической общей площадью переданной квартиры и общей площадью квартиры, предусмотренной Договором, не превышает 1 кв.м., такое отклонение является допустимым, что исключает обязательство по перерасчету в соответствии с п. 5.4 Договора.

На основании изложенного суд отказывает истцу в удовлетворении требования о взыскании с ответчика денежной суммы в счет уменьшения цены Договора.

Поскольку нарушения прав истца со стороны ответчика судом не установлено, при этом истцу отказано в удовлетворении основного требования, производные от него требования о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов удовлетворению также не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 12, 56, 67, 98, 167, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Приморский районный суд Санкт-Петербурга.

Судья

Решение в окончательной форме изготовлено 13.09.2024.