Взыскание 200 тыс. ₽ с застройщика за просрочку передачи нежилого помещения по ДДУ

УИД 78RS0023-01-2023-011164-22

Дело №2-2386/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 июня 2024 года Санкт-Петербург

Судья Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга Маковеева Т.В., при секретаре Малышевой И.М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «ГАЛС» о взыскании неустойки за нарушение срока, предусмотренного договором передачи объекта долевого строительства, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к ответчику в заявленной формулировке, указав, что 29.06.2021г. между ООО «ГАЛС» и ФИО1 заключен договор участия в долевом строительстве №, расположенного в многофункциональном общественно-деловом центре, по адресу: Санкт-Петербург, адрес, лит. А, кадастровый номер земельного участка №, о передаче дольщику для оформления права собственности находящегося в указанном доме вновь созданного недвижимого имущества - нежилого помещения, проектной площадью 16,36 кв.м. Цена договора в сумме 4 135 726 руб. своевременно и в полном объеме выплачена застройщику. В соответствии с пунктами 2.8,2.9 Договора, срок окончания строительства определен - 3 квартал 2022 года, а передача помещения в течение 6 месяцев с даты получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Таким образом, договором устанавливается крайний срок передачи Дольщику помещения - не позднее 30.03.2023г. 28.06.2023г. при осмотре помещения был составлен акт, которым зафиксированы недостатки, установлен срок устранения 45 дней, до 12.08.2023г. На основании изложенного истец просила взыскать с ответчика неустойку за нарушение сроков передачи объекта недвижимости за период с ДД.ММ.ГГГГ по 20.10.2023г., неустойку за нарушение сроков исправления недостатков за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, в общем размере 1 000 000 руб., а также неустойку по ч.2 ст. 6 ФЗ № по день фактического исполнения обязательства, компенсацию морального вреда 40 000 руб., штраф, расходы на оплату юридических услуг 129000 руб.

Позднее в порядке ст. 39 ГПК РФ, истец требования уточнила, просила взыскать с ответчика неустойку за нарушение сроков передачи объекта недвижимости за период с ДД.ММ.ГГГГ по 27.10.2023г. в размере 426 531,23 руб., неустойку за нарушение сроков исправления недостатков за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, в общем размере 573 468,77 руб., компенсацию морального вреда 40 000 руб., штраф, расходы на оплату юридических услуг 129000 руб. (л.д.42-44).

Истец в судебном заседании участие не принимала, извещена надлежаще, направила представителя действующую на основании доверенности ФИО4, которая заявленные уточненные исковые требования, письменные возражения на отзыв ответчика, поддержала (л.д.102-104).

Представитель ответчика ООО «ГАЛС» ФИО5. в судебное заседание явилась, возражала против удовлетворения исковых требований, поддержала письменные возражения по делу (л.д.45-54).

Пояснила, что нежилое помещение, входящее в гостиничный комплекс истцом было приобретено не для личного использования, а в связи с деятельностью индивидуального предпринимателя связанной с извлечением прибыли от коммерческого использования помещения (ОКВЭД 68.31 деятельность агентств недвижимости за вознаграждение или на договорной основе), в связи, с чем был заключён агентский договор с ООО «УК ВАЛО-Сервис», которым оказываются услуги по сдаче номеров для временного проживания иных граждан. Прибыль истец получает, поэтому к требованиям о взыскании неустойки за нарушение сроков устранения недостатков, компенсации морального вреда, не подлежит применению положения закона о защите прав потребителей.

Представители третьего лица ООО «УК ВАЛО Сервис» ФИО6, ФИО7, в судебном заседании, возражали против удовлетворения исковых требований, поддержали письменные возражения по делу. Указав, что истец, заключая агентский договор, фактически выразила позицию на получение прибыли от сдачи в наем нежилого помещения, входящего в состав гостиничного комплекса, поскольку заключив договор на его оснащение, выбрала отделку помещения как гостиничного номера, а нежилого помещения, для личных нужд.

Суд, исследовав материалы дела, оценив представленные суду доказательства в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, выслушав доводы сторон, находит иск подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. Суд, в соответствии со ст.ст. 12, 56 ГПК РФ, рассматривает дело по существу спора, исходя из представленных сторонами и имеющихся в материалах дела доказательств.

Из положений ст. ст. 309, 310 ГК РФ следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон №214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

На основании ч. 9 ст. 4 Закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Следовательно, спорные правоотношения, возникшие из договора участия в долевом строительстве, подпадают под действие Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» в части, не урегулированной специальным законом - Закона № 214-ФЗ.

В соответствии с ч. 1 ст. 6 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Согласно ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная данной частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Согласно ч. 3. ст. 6 Закона №214-ФЗ в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном ГК РФ.

Судом установлено, что 29.06.2021г. между ООО «ГАЛС» и ФИО1 заключен договор участия в долевом строительстве №, расположенного в многофункциональном общественно-деловом центре, по адресу: Санкт-Петербург, адрес, лит. А, кадастровый номер земельного участка №, о передаче дольщику для оформления права собственности находящегося в указанном доме вновь созданного недвижимого имущества - нежилого помещения, проектной площадью 16,36 кв.м. (л.д.12-20).

Цена договора в сумме 4 135 726 руб. своевременно и в полном объеме выплачена застройщику.

В соответствии с пунктами 2.8,2.9 Договора, срок окончания строительства определен - 3 квартал 2022, а передача помещения в течение 6 месяцев с даты получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, до 30.03.2023г.

29.03.2023г. истец обратилась к ответчику с заявлением предоставления доступа в помещения ООО «УК ВАЛО Сервис» для оснащения нежилого помещения, до момента готовности и передачи ОДС по акту приема-передачи. В случае предоставления такого доступа ООО, настоящим зачислением подтверждает, что при готовности объекта к передаче по договору, приемка будет осуществляться в установленном порядке. В частности, наличие не полного оснащения на дату приемки ОДС, замечаний к оснащению или любые вопросы, связанные оснащением, не будут являться основание для возможности отказа от приемки объекта у ООО «ГАЛС» по договору, либо для каких-либо претензий к ООО «ГАЛС».

28.06.2023г. при осмотре помещения был составлен акт, которым зафиксированы недостатки нежилого помещения (нет крана в санузле, душа, крышки унитаза), истец от подписания акта приема-передачи помещения отказалась, был установлен срок устранения недостатков 45 дней, до 12.08.2023г.

27.10.2023г. по акту приема-передачи объект долевого строительства был передан истцу (л.д.26).

В обоснование возражений третьим лицом представлены агентский договор №О-2238/521/1 от 29.06.2021гг., заключённый между ФИО1 и ООО «УК ВАЛО Сервис», предметом которого являлось оснащение нежилого помещения, являющегося в соответствии с ДДУ предметом долевого участия (Санкт-Петербург, адрес, лит. А);

акт приемки оснащенного объекта от 02.11.2023г.;

агентский договор №У-2238/521/1 от 02.11.2023г., заключённый между ФИО1 и ООО «УК ВАЛО Сервис», предметом которого являлось обслуживания нежилого помещения, предназначенного для временного проживания граждан;

договор управления помещениями по программе «VALO-Прогрессивная-К», предметом которого являлось передача полномочий ООО УК по содержанию, по организации коммерческого использования объекта путем передачи объекта во временное владение и пользование (аренду) и/или для временного проживания в рамках оказания гостиничных услуг третьим лицам. Пунктами 7 и 12 установлен порядок расчета дохода от коммерческого использования помещения;

выписка ЕГРИП, согласно которой ФИО1 является индивидуальным предпринимателем, с 20.04.2015г., ведущей деятельность гостиниц и прочих мест для временного проживания, аренде и управлению, собственным и арендованным недвижимым имуществом (ОКВЭД 68.31 деятельность агентств недвижимости за вознаграждение или на договорной основе);

отчеты об исполнении агентского поручения (ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ);

платежные поручения о перечисление денежных средств в качестве вознаграждения принципалу по агентскому договору №У-2238/521/1 от 02.11.2023г.

Разрешая заявленные требовании истца о взыскании неустойки за нарушение сроков передачи объекта недвижимости за период с ДД.ММ.ГГГГ по 27.10.2023г, суд находит неверным расчет истца, поскольку исходя из условий договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого адрес, день исполнения застройщиком своих обязательств перед истцом был определен 30.03.2023г, на указанную дату ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации составляла 7,5% годовых, соответственно за период с 01.07.2023г. по 27.10.2023г. (118 дней) размер неустойки составит 244007,83 руб. (4135726 руб. * 7,5%1/3002 * 118 дней).

Представитель ответчика в ходе судебного разбирательства ходатайствовал о снижении размера неустойки на основании ст. 333 ГК РФ.

В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Таким образом, положения п. 1 ст. 333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования ч. 3 ст. 17 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Указанное право суда вытекает из конституционных прерогатив правосудия, которое по самой своей сути может признаваться таковым лишь при условии, что оно отвечает требованиям справедливости (ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах).

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Разрешая заявленные требования о взыскании неустойки, суд учитывает, что неустойка представляет собой меру ответственности за нарушение исполнения обязательств, носит воспитательный и карательный характер для одной стороны и одновременно, компенсационный, то есть, является средством возмещения потерь, вызванных нарушением обязательств для другой стороны, и не может являться способом обогащения одной из сторон.

Принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, обусловившие нарушение срока передачи квартиры, а именно оснащение квартиры подрядчиком ООО «УК ВАЛО-Сервис», доступ и разрешение к нежилому помещению был предоставлен самим истцом начиная с марта 2023г., при этом учитывая, что помещение было передано по акту 27.10.2023г., учитывая, что неустойка является формой гражданско-правовой ответственности за допущенные застройщиком нарушения срока исполнения обязательств, исходя из принципа разумности и справедливости, баланса прав и законных интересов сторон, суд считает возможным применить положения ст. 333 ГК РФ и взыскать с ответчика неустойку в размере 200 000 руб.

При этом суд отклоняет как несостоятельные доводы представителя ответчика о недопустимости взыскания неустойки за нарушение сроков передачи объекта недвижимости, поскольку истец как физическое лицо приобрела нежилое помещение, таким образом, участником долевого строительства является гражданин, в связи, с чем предусмотренная законом неустойка подлежит уплате застройщиком в двойном размере.

Согласно статье 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (часть 1).

При передаче объекта долевого строительства застройщик обязан передать участнику долевого строительства инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий (часть 1.1).

В случае если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков (часть 2).

За нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 этой статьи, застройщик уплачивает гражданину - участнику долевого строительства, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере, определяемом пунктом 1 статьи 23 Закона о защите прав потребителей. Если недостаток (дефект) указанного жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, не является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания, размер неустойки (пени) рассчитывается как процент, установленный пунктом 1 статьи 23 Закона о защите прав потребителей, от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта) (часть 8).

Вместе с тем, в соответствии с частью 5 статьи 8 названного Закона участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 данного Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 указанного Федерального закона.

В силу части 2 статьи 6 указанного Закона в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (за исключением случая, установленного частью 2 данной статьи). Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

Как усматривается из материалов дела, и установлено в судебном заседании истец воспользовалась правом на отказ от принятия объекта долевого строительства по мотиву наличия в нем недостатков, в связи, с чем с застройщика подлежит взысканию неустойка за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства за период с 01.07.2023г. по день подписания акта приема-передачи 27.10.2023г.

Учитывая изложенное, а также разъяснение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-КГ24-19-К2, взыскание с застройщика за этот же период, то есть до передачи объекта долевого строительства, неустойки за нарушение срока устранения недостатков противоречит смыслу приведенных выше норм Закона об участии в долевом строительстве и влечет ничем не обусловленную двойную ответственность.

При этом учитывая, что в спорный период подрядчиком ООО «УК ВАЛО-Сервис» производились работы по оснащению помещения, в своем заявлении застройщику от 29.03.2023г. истец указала на принятие на себя рисков не полного оснащения нежилого помещения ко дню приемки, при этом выявленные недостатки в виде отсутствия крана в санузле, лейки душа, крышки унитаза, не могут быть признаны существенными, препятствующими использованию помещением, в котором производилось оснащение гостиничного номера силами подрядчика ООО «УК ВАЛО-Сервис». При таких обстоятельствах оснований для возложения на застройщика обязанности по уплате неустойки за нарушение сроков устранения недостатков объекта, не имеется.

При этом суд учитывает, что постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве», опубликованным ДД.ММ.ГГГГ на официальном интернет-портале правовой информации портале http://pravo.gov.ru, введен мораторий на начисление неустойки, установленной частью 2 статьи 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в соответствии с которым в застройщик освобожден от начисления штрафных санкций.

В соответствии со ст. 98, ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. По её письменному ходатайству суд присуждает, с другой стороны, расходы на оплату услуг представителя. Размер подлежащих взысканию расходов на оплату услуг представителя определяется в разумных пределах.

Как усматривается из материалов дела, между ФИО1 и ООО «Юридическая ассоциация Петербурга» заключен договор оказания юридических услуг №б/н от ДД.ММ.ГГГГ, предметом которого является оказание юридических услуг. Сумма расходов истца по оплате указанных юридических услуг составила 129900 руб., что подтверждается представленной квитанцией (л.д.23-24).

С учетом фактического объема оказанных услуг, составления и направление претензии, искового заявления, направление письменных доказательств, подготовки письменной позиции, фактических обстоятельств дела и его сложности, объема оказанных услуг, участие представителя истца в судебных заседаниях, а также с учетом требований разумности и справедливости, суд полагает, что размер заявленных истцом расходов является завышенным и не соотносим с объемом, выполненной его представителем работы. С учетом положений ст. 100, ст. 98 ГПК РФ, суд полагает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца расходы по оплате юридических услуг в сумме 60 000 руб.

Поскольку истец при подаче иска был освобожден от уплаты государственной пошлины, с ответчика на основании ст. 103 ГПК РФ и п.п. 1, 3 ст. 333.19 Налогового кодекса РФ в доход государства подлежит взысканию государственная пошлина в размере 5200 руб. за рассмотрения исковых требований имущественного и неимущественного характера.

На основании вышеизложенного, и руководствуясь ст. 333 ГК РФ, ст.ст. 12, 56, 67, 167, 103, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 - удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «ГАЛС» (№) в пользу ФИО1 неустойку за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства в размере 200 000 рублей, расходы на оплату юридических услуг 60 000 рублей 00 копеек.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1 - отказать.

Взыскать с ООО «ГАЛС» (№) в доход бюджета государственную пошлину в размере 5200 рублей.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца путем подачи апелляционной жалобы через Фрунзенский районный суд Санкт-Петербурга.

Судья:

Решение в окончательной форме изготовлено 02.09.2024г.