Признание договора купли-продажи доли недействительным из-за нарушения преимущественного права покупки

дело №

№

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 сентября 2021 года г. Краснодар

Ленинский районный суд г. Краснодара в составе:

председательствующего судьи Мохового М.Б.,

при секретаре Карачевой А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Манукян Сильвы Владимировны к Гырьянскому Игорю Сергеевичу, Туриченко Валентине Николаевне о признании договора купли-продажи недействительным, переводе прав и обязанностей покупателя,

УСТАНОВИЛ:

Манукян С.В. обратилась в суд к Гырьянскому И. С., Туриченко В.Н., Конопкиной Л.С., с иском о признании договора купли-продажи недействительным, переводе прав и обязанностей покупателя.

Требования мотивированы тем, что истице на праве общей долевой собственности (25/100 доли), принадлежит жилой дом с пристройками лит. A, Al, al, общей площадью 80,1 кв.м., жилая площадь 25,4 кв.м., жилой дом лит. Б, общей площадью 22,9 кв.м., жилая площадь 22,9 кв.м., жилой дом с мансардой, лит.Д, над/Д, общей площадью 110,3 кв.м., жилая площадь 65,6 кв.м., по адресу: г. Краснодар, адрес, уладрес, адрес, о чем в ЕГРН внесена запись № от 19.04.2006г.

Указанное недвижимое имущество, также принадлежало на праве общей долевой собственности Гырьянскому И.С. (108/500), Конопкиной Л.С. (27/200) и Зайченко М.А. 27/ 500).

28.12.2020г., заказав выписку ЕГРН, истице стало известно, что ответчик Гырьянский И.С. и Конопкина Л.С. продали принадлежащую им долю в общей долевой собственности на недвижимое имущество Туриченко В.Н., о чем в ЕГРН внесена запись регистрации 23/226/2020-4 от 22.10.2020г.

Сделка купли-продажи доли, заключенная между ответчиками, является недействительной сделкой, так как заключена с нарушением ее преимущественного права покупки доли, что послужило основанием для обращения в суд.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в исковом заявлении, представил уточнения исковых требований, согласно которым просил признать недействительным договор купли-продажи от 23.09.2020г., заключенный между Гырьянским И.С., Конопкиной Л.С. и Туриченко В.Н., удостоверенный Колесниковой Т.П., нотариусом Краснодарского нотариального округа, зарегистрировано в реестре за №/-н/23-2020-3-60, зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю от ДД.ММ.ГГГГ, за номером 23:43:0205067:91-23/226/2020-4; перевести на тех же условиях права и обязанности покупателя Туриченко В.Н. на Манукян С.В.по договору купли-продажи от 23.09.2020г., заключенный между Гырьянским И.С., Конопкиной Л.С. и Туриченко В.Н.; обязать Управление Росреестра, внести в соответствии с данным решением изменения в запись в ЕГРН.

Ответчица Туриченко В.Н. в судебном заседании просила в удовлетворении требований отказать.

Представитель ответчиков Гырьянсого И.С.и Конопкиной Л.С. в судебном заседании просил в удовлетворении требований отказать.

Третье лицо Зайченко М.А. в судебное заседание не явилась, ранее представила заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие, не возражала против удовлетворения исковых требований.

Представитель Управления Росреестра в судебное заседание не явился, ранее представил заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие, при вынесении решения полагался на усмотрение суда.

Суд, выслушав мнение сторон, исследовав материалы дела, пришел к следующему.

Согласно п.1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

В силу п.1 ст.247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

На основании п.1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с п.2 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

В силу с п.1 ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Согласно п.2 ст. 250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

В силу с п.1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

На основании п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

Как следует из материалов дела, Манукян С.В. на праве общей долевой собственности (25/100 доли), принадлежит жилой дом с пристройками лит. A, Al, al, общей площадью 80, 1 кв.м., жилая площадь 25,4 кв.м., жилой дом лит. Б, общей площадью 22,9 кв.м., жилая площадь 22,9 кв.м., жилой дом с мансардой, лит.Д, над/Д, общей площадью 110,3 кв.м., жилая площадь 65,6 кв.м., по адресу: г. Краснодар, адрес, адрес, адрес, о чем в ЕГРН внесена запись № от ДД.ММ.ГГГГ.

Сособственниками в праве общей долевой собственности, указанного домовладения являлись Гырьянский И.С. (108/500 доля), Конопкина Л.С. (27/200доля) и Зайченко М.А. (27/ 500 доля).

Из выписки ЕГРН, истице стало известно, что ответчик Гырьянский И.С. и Конопкина Л.С. продали принадлежащую им долю в общей долевой собственности на недвижимое имущество Туриченко В.Н.

Из предоставленной суду копии договора купли-продажи от 23.09.2020г., следует, что Гырьянский И.С. и Конопкина Л.С. продали 243/500 доли, в праве общей долевой собственности Туриченко В.Н. за 2900000 рублей (п.4 Договора).

Настоящий договор удостоверен нотариусом Краснодарского нотариального округа Колесниковой Т.П., зарегистрирован в реестре за №, а также, зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю от ДД.ММ.ГГГГ, за номером №.

Согласно п.8 Договора, по заявлениям продавцов Гырьянского И.С. и Конопкиной Л.С., сособственникам Манукян С.В. - 30.07.2020г., Зайченко М.А. - 30.07.2020г., Степанову А.Д.- 30.07.2020г., были направлены заявления с сообщением о продаже указанных долей недвижимости.

Согласно п. 1 ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Как разъяснено в п.п. 63,64, 66, 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06. 2015 года N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по смыслу пункта 1 статьи 1651 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (пункт 1 статьи 1651 ГК РФ).

Адресат юридически значимого сообщения, своевременно получивший и установивший его содержание, не вправе ссылаться на то, что сообщение было направлено по неверному адресу или в ненадлежащей форме (статья 10 ГК РФ).

Правила статьи 1651 ГК РФ о юридически значимых сообщениях применяются, если иное не предусмотрено законом или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон (пункт 2 статьи 1651 ГК РФ).

В юридически значимом сообщении может содержаться информация о сделке (например, односторонний отказ от исполнения обязательства) и иная информация, имеющая правовое значение (например, уведомление должника о переходе права (статья 385 ГК РФ).

Бремя доказывания факта направления (осуществления) сообщения и его доставки адресату лежит на лице, направившем сообщение.

Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 1651 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем, она была возвращена по истечении срока хранения.

Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Если в юридически значимом сообщении содержится информация об односторонней сделке, то при невручении сообщения по обстоятельствам, зависящим от адресата, считается, что содержание сообщения было им воспринято, и сделка повлекла соответствующие последствия (например, договор считается расторгнутым вследствие одностороннего отказа от его исполнения).

Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним. Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем, она была возвращена по истечении срока хранения.

Вместе с тем, в обоснование своих возражений, ответчики ссылаются на надлежащее уведомление истицы о продаже своей доли в праве общей долевой собственности, однако доказательств такого надлежащего уведомления суду не представили.

Признавая, что Манукян С.В. не проживает по адресу: г. Краснодар, адрес, сообщения направлялись именно по данному адресу. Доказательства установления адреса фактического проживания Манукян С.В., как самими ответчиками, так и нотариусом, в материалах дела отсутствуют.

Согласно статье 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Оценивая все доказательства в совокупности, суд приходит к выводу, что ответчиками, не доказан факт уведомления истца о сделке купли-продажи, в связи с чем, данная сделка является недействительной, и в силу п.3 ст. 250 ГК РФ исковые требования являются обоснованными.

В соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Поскольку договор купли-продажи от 23.09.2020г. признан судом недействительным, суд считает необходимым перевести на тех же условиях права и обязанности покупателя Туриченко В.Н. на Манукян С.В. по договору купли-продажи от 23.09.2020г.,

Доводы ответчиков о пропуске истцом срока исковой давности, являются несостоятельными по следующим основаниям.

Согласно п. 1 ст.200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 14 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Судом установлено, что о договоре купли-продажи от 23.09.2020г., истице стало известно 28.12.2020г., а в суд с настоящим исковым заявлением, она обратилась 11.03.2021г., то есть в пределах установленного срока.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования Манукян Сильвы Владимировны к Гырьянскому Игорю Сергеевичу, Туриченко Валентине Николаевне о признании договора купли-продажи недействительным, переводе прав и обязанностей покупателя - удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи от 23.09.2020г., заключенный между Гырьянским Игорем Сергеевичем, Конопкиной Лидией Сергеевной и Туриченко Валентиной Николаевной, удостоверенный Колесниковой Татьяной Петровной, нотариусом Краснодарского нотариального округа, зарегистрировано в реестре за №/-н/23-2020-3-60, зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю от 22.10.2020г., за номером №

Перевести на тех же условиях права и обязанности покупателя Туриченко Валентины Николаевны на Манукян Сильву Владимировну по договору купли-продажи от 23.09.2020г., заключенный между Гырьянским Игорем Сергеевичем, Конопкиной Лидией Сергеевной и Туриченко Валентиной Николаевной, удостоверенный Колесниковой Татьяной Петровной, нотариусом Краснодарского нотариального округа, зарегистрировано в реестре за № зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю от ДД.ММ.ГГГГ, за номером №.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, внести в соответствии с данным решением изменения в запись в Едином государственном реестре по регистрации прав на недвижимость и сделок с ним.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд путем подачи жалобы через Ленинский районный суд г.Краснодара в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме.

Решение суда изготовлено в окончательной форме 30.09.2021г.

Председательствующий: