Признание договора купли-продажи доли в коммунальной квартире недействительным из-за нарушения преимущественного права

УИД 78RS0014-01-2022-005887-18

Дело № 2-517/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

11 мая 2023 года Санкт-Петербург

Московский районный суд города Санкт-Петербурга в составе: председательствующего судьи Шемякиной И.В.,

при секретаре Жукове И.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к Администрации Московского района Санкт-Петербурга, Жилищному комитету Санкт-Петербурга, ФИО4, ФИО5 о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в суд с иском к Администрации Московского района Санкт-Петербурга, Жилищному комитету Санкт-Петербурга, ФИО4, ФИО5 о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки.

В обоснование иска с учетом изменений в порядке ст.39 ГПК РФ (т.2 л.д.69-92) указано, что ФИО3 является собственником данные изъяты в квартире, расположенной по адресу: адрес адрес, общей площадью данные изъяты кв.м. Помимо истца в данном жилом помещении проживают, и являются долевыми собственниками члены семьи истца: дети ФИО16, ФИО17, жена ФИО18. Он и члены его семьи состоят на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий. Из ответа на обращение к ответчику ему стало известно, что комната № данные изъяты площадью данные изъяты. по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ была продана ФИО4, переход право собственности зарегистрирован в Росреестре. ФИО2 надлежащим образом не уведомил истца об освободившейся жилой площади, что нарушило право истца на приобретение данного жилого помещения. Со ссылкой на ч.6 ст. 42 ЖК РФ полагает, что было нарушено преимущественное право покупки, стороны действовали с нарушением требований законодательства, в связи с чем сделка является недействительной.

В связи с чем просит признать договор купли-продажи жилого помещения (доли в праве общей долевой собственности) государственного жилищного фонда, заключенного между Жилищным комитетом Санкт-Петербурга и ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ, недействительным, применить последствия недействительности сделки в виде прекращения права собственности ФИО5 на данные изъяты доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: адрес, признать право собственности за городом Санкт-Петербургом.

Истец ФИО3, и одновременно законный представитель третьих лиц ФИО15 ДД.ММ.ГГГГ г.р., ФИО14 ДД.ММ.ГГГГ г.р., ФИО13 ДД.ММ.ГГГГ г.р., представитель истца по устному ходатайству ФИО9 в судебное заседание явились, просили исковые требования удовлетворить.

Представители ответчиков Администрации Московского района Санкт-Петербурга, Жилищного комитета Санкт-Петербурга, в судебное заседание явились, возражали против удовлетворения исковых требований, по доводам, изложенным в возражениях на иск, указав, что в данном случае ст. 250 ГК РФ не подлежит применению, так как квартира продана одному из собственников жилого помещения.

ФИО2 ФИО4 и одновременно законный представитель ФИО2 ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ г.р., в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения исковых требований.

ФИО2 ФИО5 в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом.

Представитель третьего лица СПб ГБУ «Горжилобмен» в судебное заседание явилась, возражала против удовлетворения исковых требований, по доводам, изложенным в возражениях на иск.

Третье лицо ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ г.р., в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещался надлежащим образом, судебная корреспонденция возвращена в суд.

На основании ч.3 ст.167 ГПК РФ суд определил рассмотреть гражданское дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав и оценив доводы сторон, изучив представленные доказательства, оценив относимость, допустимость и достоверность каждого из представленных доказательств в отдельности, а также их взаимную связь и достаточность в совокупности, суд приходит к следующим выводам.

Как предусмотрено ч. 2 ст. 1 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЖК РФ) граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных правоотношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.

В силу положения ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленным законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод и законных интересов.

Защита жилищных прав осуществляется путем, в том числе признания жилищного права, восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения и иными способами, предусмотренными настоящим Кодексом, другим Федеральным законом.

В силу п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ).

В соответствии со ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как следует из материалов дела, и установлено судом, согласно справке Формы 7 от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 и ФИО4 являются собственниками долей в коммунальной квартире, расположенной по адресу: адрес адрес (т.1 л.д.8).

Согласно справке Администрации Московского района Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО3 и его сын ФИО7, состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях по договору социального найма с ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно справке Администрации Московского района Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 состоит на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях по договору социального найма с ДД.ММ.ГГГГ, семьей состоящей из двух человек, с сыном ФИО5 (т.2 л.д.2).

Как следует из справки о регистрации и Формы 7, ФИО3 и членам его семьи принадлежат 4 комнаты в коммунальной адрес по адресу: адрес. ФИО10 принадлежит данные изъяты долей в праве общей долевой собственности, сыну ФИО13 - 98/6334 долей, ФИО7 98/6334 долей, жене ФИО8 98/6334 долей на основании договора передачи доли в коммунальной квартире в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ, а также ФИО3 является собственником 145/6334 долей в праве общей долевой собственности в указанной квартире на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, комната площадью 14,5 кв. (л.д. 40 т.1), что также подтверждается правоустанавливающими документами (т.1 л.д.79-87).

Согласно справке о регистрации ФИО4 и членам его семьи принадлежат 5 комнат в коммунальной адрес по адресу: Санкт-Петербург, адрес, литера А, ФИО4 и сыну ФИО5 по 74/6334 долей в праве общей долевой собственности на помещение площадью данные изъяты кв.м. на основании договора передачи доли в коммунальной квартире в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО4 - данные изъяты доли на помещение площадью данные изъяты кв.м. на основании договора купли-продажи доли от ДД.ММ.ГГГГ, жене ФИО11 принадлежит данные изъяты доли на помещение площадью данные изъяты кв.м. на основании договора передачи доли в коммунальной квартире в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ, данные изъяты доли на помещение площадью данные изъяты кв.м., на основании договора купли-продажи доли от ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.41), что также подтверждается правоустанавливающими документами (т.1 л.д. 214-245).

Ответчиком Администрацией Московского района Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ представлено уведомление за №-К о направлении в адрес собственников долей в праве общей долевой собственности в коммунальной адрес по адресу: адрес, об освобождении в коммунальной квартире свободного жилого помещения - комнаты №, с предложением в срок до ДД.ММ.ГГГГ представить в жилищный отдел администрации документы для признания права на свободную жилую площадь, с реестром (т.1 л.д.112-117).

ДД.ММ.ГГГГ в СПб ГБУ «Горжилобмен» поступило заявление от ФИО5, в лице законного представителя ФИО11 о продаже целевым назначением комнаты №, как состоящему на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий (т.1 л.д.178-179).

ДД.ММ.ГГГГ в СПб ГБУ «Горжилобмен» в адрес заявителя направлено уведомление о предоставлении государственной услуги о продаже целевым назначением жилого помещения (комнаты 14), на основании распоряжения Жилищного комитета №-рпр от ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д. 174-175).

ДД.ММ.ГГГГ между Жилищным комитетом Санкт-Петербурга (продавец) и ФИО5, в лице законного представителя ФИО11 (покупатель), заключен договор № № купли-продажи жилого помещения (доли в праве общей долевой собственности) государственного жилищного фонда, согласно условиям которого, продавец обязуется передать в собственность покупателя данные изъяты долю в праве общей долевой собственности на жилое помещение и пропорциональные им доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в сорока трех комнатной квартире, по адресу: адрес В пользование покупателя передается комната данные изъяты, жилой площадью данные изъяты цена договора с учетом понижающего коэффициента к рыночной стоимости в размере данные изъяты. Составляет данные изъяты (т.1 л.д. 132 оборот-133).

Согласно выписке из ЕГРН право собственности на указанные доли зарегистрировано за ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.45).

Согласно справке Администрации Московского района Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО5 (сын) с семьей из одного человек состоял на учете с ДД.ММ.ГГГГ, снят с учета ДД.ММ.ГГГГ на основании п.4 ч.1 ст. 56 ЖК РФ, выкуп комнаты в квартире жилой площадью данные изъяты общей площадью данные изъяты.

В силу части 1 ст. 59 ЖК РФ освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире, в которой проживают несколько нанимателей и (или) собственников, на основании их заявления предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, если они на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях.

Частью 3 статьи 59 ЖК РФ установлено, что при отсутствии в коммунальной квартире нанимателей и (или) собственников, которые на момент освобождения жилого помещения признаны либо могут быть признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях, такое жилое помещение предоставляется по договору купли-продажи гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 3 Закона Санкт-Петербурга от N 169-27 "О порядке и условиях продажи жилых помещений государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга" продажа жилых помещений целевым назначением осуществляется на основании решения уполномоченного органа, принятого в порядке, установленном Правительством Санкт-Петербурга, гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях или на учете нуждающихся в содействии Санкт-Петербурга в улучшении жилищных условий, избравшим в качестве формы содействия приобретение жилых помещений целевым назначением.

В целях реализации Закона Санкт-Петербурга от 02.05.2006 N 169-27, постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 25.07.2006 N 903 "О продаже жилых помещений государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга целевым назначением" установлено, что продажа жилых помещений государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга гражданам и юридическим лицам целевым назначением осуществляется на основании решений Жилищного комитета, принятых в порядке, установленном Жилищным комитетом.

Порядок принятия решений о продаже гражданам жилых помещений государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга целевым назначением по основаниям, указанным в пункте 2 статьи 3 Закона Санкт-Петербурга от N 169-27, установлен соответствующим Положением, Утвержденным распоряжением Жилищного комитета Санкт-Петербурга от 11.03.2010 N 73-p.

Указанными правовыми нормами установлена очередность получения гражданами, проживающими в коммунальной квартире, освободившегося помещения в ней. При этом, исходя из положений ст. 59 ЖК РФ право выбора способа предоставления освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире принадлежит именно лицам, претендующим на предоставление им помещений, и реализуется при наличии их обращения.

Таким образом, учитывая, что семья ФИО4 состоит на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий с ДД.ММ.ГГГГ, семья ФИО3 состоит на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий с ДД.ММ.ГГГГ, одновременно сторона истца и ФИО2 являются собственниками долей в общей долевой собственности в коммунальной квартире, в настоящем случае ФИО5 имел преимущественное право на выкуп освободившейся комнаты, при этом ФИО3 в установленном законом порядке не обращался в уполномоченный орган с заявлением о продаже ему спорной комнаты целевым назначением, суд приходит к выводу, что спорная комната была продана ФИО5 с учетом действующего законодательства и Закона Санкт-Петербурга от N 169-27 "О порядке и условиях продажи жилых помещений государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга".

В связи с чем в силу положений статей 166, 168 ГК РФ указанная сделка не может быть признана недействительной, так как она не нарушает требования закона или иного правового акта, не посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, в том числе и истца.

Ссылка истца на ст. 46 ЖК РФ и соответственно ст. 250 ГК РФ в данном случае не имеет правового значения, поскольку указанные нормы права регулируют правоотношения между собственниками комнат в коммунальной квартире, не относящиеся к государственному жилищному фонду, и продажу постороннему лицу, не являющегося собственником.

С учетом установленных обстоятельств и исследованных доказательств суд приходит выводу, что оснований для удовлетворения требований истца о признании недействительным договора № № купли-продажи жилого помещения (доли в праве общей долевой собственности) государственного жилищного фонда от ДД.ММ.ГГГГ, между Жилищным комитетом Санкт-Петербурга и ФИО5, в лице законного представителя ФИО11, и применении последствий недействительности сделки, не имеется.

Кроме того, учитывая, что Администрация Московского района Санкт-Петербурга и ФИО4, как законный представитель несовершеннолетнего ответчика ФИО5 не являются стороной договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Жилищным комитетом Санкт-Петербурга и ФИО5, в лице законного представителя ФИО11, то они являются ненадлежащим ответчиками по делу, в связи с чем основания для удовлетворения требований к данным ответчикам отсутствуют.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО3 к Администрации Московского района Санкт-Петербурга, Жилищному комитету Санкт-Петербурга, ФИО4, ФИО5 о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд путем подачи апелляционной жалобы через Московский районный суд Санкт-Петербурга в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья И.В. Шемякина