Признание договора купли-продажи недействительным из-за скрытого обременения земельного участка (8,2 млн ₽)

УИД:34RS0006-01-2024-004683-45

Дело № 2-3389/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Волгоград 29 октября 2024 года

Советский районный суд г. Волгограда в составе:

председательствующего судьи Чекашовой С.В.

при помощнике судьи Саркисян М.Э.

с участием: истца Ильина М.А., представителя истца Сластенина И.В., действующего на основании доверенности, представителя ответчика Безменова Б.Б., действующего на основании доверенности, представителя органа опеки и попечительства администрации Советского района Волгограда Питерсковой М.П., действующей на основании доверенности

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ильина Максима Александровича, Ильиной Анастасии Александровны, действующей в интересах Ф.И.О.13, Ф.И.О.14, Ф.И.О.15 к ИП Янгляеву Ильдару Валерьевичу о признании договора купли-продажи недействительным,

УСТАНОВИЛ:

Ильин М.А., Ильина А.А., действующая в интересах Ф.И.О.16 Ф.И.О.17., Ф.И.О.18 обратились в суд с иском к Янгляеву И.В. о признании договора купли - продажи недействительным, указав в обоснование, что дата года между ИП Янгляевым И.В. и Ильиным М.А., Ильиной А.А. заключен договор купли - продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: адрес, с участием Ф.И.О.19., Ф.И.О.20., Ф.И.О.21., с использованием собственных денежных средств в размере 2 200 000 руб., заемных денежных средств, предоставленных АО «Банк Дом» в размере 6 000 000 руб.

После получения договора от дата года и выписки из ЕГРН покупатели обнаружили, что у приобретенного ими земельного участка имеется ограничение и зарегистрировано притязание третьего лица, так как на территории земельного участка расположен газопровод.

Согласно сообщению АО «Волгоградгоргаз» от дата, по территории земельного участка с кадастровым номером иные данные проходит подземный стальной газопровод среднего давления иные данные, принадлежащий на праве собственности и эксплуатируемый АО «Волгоградгоргаз». Данный газопровод входит в «Сооружение - газораспределительная сеть на территории Советского района г. Волгограда», о чем в ЕГРН дата сделана запись регистрации № иные данные и получен кадастровый номер.

Таким образом, на момент заключения договора купли - продажи жилого дома и земельного участка от дата, в отношении земельного участка с кадастровым номером иные данные уже имелось ограничение, зарегистрированное АО «Волгоградгоргаз». Сам участок ограничен в целевом использовании, так как под ним пролегает газопровод, являющийся источником повышенной опасности.

Считают, что в случае, если бы вышеуказанная информация была известна на момент заключения договора купли-продажи, орган опеки и попечительства администрации Тракторозаводского района г. Волгограда не дал бы согласия на сделку. Продавец ввел покупателей в заблуждение относительно качественных характеристик приобретаемого земельного участка.

Просят суд признать договор купли - продажи жилого дома и земельного участка от дата недействительным, применить последствия недействительности сделки; взыскать с ИП Янгляева И.В. компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб.

В судебном заседании Ильин М.А. исковые требования поддержал, настаивал на их удовлетворении в полном объеме.

Представитель истца Ильина М.А. - Сластенин И.В., в судебном заседании исковые требования доверителя поддержал, настаивал на их удовлетворении в полном объеме.

Ответчик Янгляев И.В. в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте слушания дела извещен, направил возражения, в которых исковые требования не признал, просил суд отказать в их удовлетворении, указывая на то, что дата недвижимое имущество до подписания сторонами договора было осмотрено, фактически передано, претензий к качественному состоянию стороны не имели. дата покупателями самостоятельно были поданы документы на государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество. С какими - либо требованиями о разъяснении содержания условий договора истцы не обращались. Доверил представление интересов Безменову Б.Б.

Представитель ответчика Янгляева И.В. - Безменов Б.Б. в судебном заседании исковые требования не признал, просил суд в их удовлетворении отказать, ввиду необоснованности.

Представитель органа опеки и попечительства администрации Советского района Волгограда Питерскова М.П. в судебном заседании полагалась на усмотрение суда.

Представитель органа опеки и попечительства администрации Тракторозаводского района г. Волгограда в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте слушания дела извещен, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, направил в адрес суда возражения, в которых при принятии решения полагался на усмотрение суда, указывая, что в представленных документах: в выписках ЕГРН от дата и от дата на жилой дом с кадастровым номером иные данные и земельный участок с кадастровым номером иные данные по адресу: адрес, отсутствовали сведения об ограничении прав и обременении объектов недвижимости.

Представитель третьего лица АО «Банк Дом.РФ» Маршалкина Я.Г. в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте слушания дела извещена, направила в адрес суда возражения, в которых исковые требования не признала, просила суд отказать в их удовлетворении, ввиду необоснованности, так как в договоре купли-продажи от дата указано на наличие ограничений прав на земельный участок, предусмотренные ст. 56 Земельного кодекса Российской Федерации.

Выслушав явившихся лиц, исследовав письменные материалы дела, суд приходи к следующему.

В соответствии со ст.35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом (ч.1). Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами (ч.2).

Согласно ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу ч.2 ст.209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ст.153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Статьей 420 ГК РФ определяется, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

По смыслу приведенных выше норм права, сделка, совершенная собственником по распоряжению принадлежащим ему имуществом в форме и в порядке, установленными законом, предполагается действительной, а действия сторон добросовестными, если не установлено и не доказано иное.

Согласно ч. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В судебном заседании установлено и подтверждается копией договора купли - продажи от дата, копией кредитного договора № иные данные от дата, копией регистрационного дела, предоставленного филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Волгоградской области, что дата года администрацией Тракторозаводского района Волгограда в постановлении № 913-П выражено согласие на залог 1/22 доли жилого дома с кадастровым номером иные данные и по 1/22 доли земельного участка с кадастровым номером иные данные, расположенных по адресу: гадрес, которые будут оформлены на иные данные Ф.И.О.22., Ф.И.О.23., Ф.И.О.24. посредством кредитования через АО «Банк Дом. РФ».

дата между ИП Янгляевым И.В. и Ильина М.А., действующий от своего имени и от имени Ф.И.О.28 Ф.И.О.29., Ф.И.О.30 действующая от своего имени и от имени Ф.И.О.38 заключен договор купли - продажи жилого дома и земельного участка, по условиям которого Ильин М.А., действующий от своего имени и от имени Ф.И.О.25 Ф.И.О.26., Ф.И.О.27., действующая от своего имени и от имени Ф.И.О.31 приобрели в общую долевую собственность жилой дом, кадастровый номер иные данные и земельный участок, кадастровый номер иные данные, расположенные по адресуадрес за 8 200 000 руб., с использованием собственных денежных средств в размере 2 200 000 руб., заемных денежных средств, предоставленных АО «Банк Дом» в размере 6 000 000 руб.

Согласно п. 1.1 договора купли -продажи от дата, в отношении приобретаемого земельного участка, площадью 612 кв.м., с кадастровым номером иные данные имеются ограничения (обременения): ограничения прав на земельный участок, предусмотренные ст. 56 Земельного кодекса Российской Федерации, срок действия: с дата, реквизиты документа-основания: решение комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области «Об утверждении границ охранной зоны ГРС «Сооружение-ГРС на территории Советского района г. Волгограда» от дата года № иные данные выдан: Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области: решение Комитета по управлению государственным имуществом по Волгоградской области «О внесении изменений в решение комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от дата № иные данные» от дата № иные данные выдан: Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области; решение комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области «О внесении изменений в решение комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от дата № иные данные» от дата № иные данные выдан: : Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области.

В отношении приобретаемого жилого дома, площадью 135,6 кв.м., с кадастровым номером иные данные, расположенном на земельном участке с кадастровым номером иные данные сведения о зарегистрированных ограничениях отсутствуют.

Вышеуказанный договор купли - продажи от дата подписан сторонами: продавец ИП Янгляев И.В., покупатели: Ильин М.А., Ильина А.А., прошёл в установленном порядке государственную регистрацию.

Как следует из пояснений истца, его представителя, после получения договора от дата и выписки из ЕГРН покупатели обнаружили, что у приобретенного ими земельного участка имеется ограничение и зарегистрировано притязание третьего лица, так как на территории земельного участка расположен газопровод.

Согласно сообщению АО «Волгоградгоргаз» от дата, от дата по территории земельного участка с кадастровым номером иные данные проходит подземный стальной газопровод среднего давления иные данные, принадлежащий на праве собственности и эксплуатируемый АО «Волгоградгоргаз». Данный газопровод входит в «Сооружение - газораспределительная сеть на территории Советского района г. Волгограда», о чем в ЕГРН 08 сентября 2010 года сделана запись регистрации иные данные и получен кадастровый номер. Общество регулярно проводит мероприятия в сетях газораспределения, находящихся в зоне эксплуатационной ответственности. В настоящее время подземный стальной газопровод среднего давления иные данные. по вышеуказанному адресу находится в технически исправном состоянии, угрозы здоровью и жизни людей не представляет.

При рассмотрении дела стороной истца представлен также договор купли - продажи от дата, заключенный между ИП Янгляевым И.В. и Ильиным М.А. на приобретение жилого дома и земельного участка, по условиям которого Ильин М.А. приобрел в собственность жилой дом, кадастровый номер иные данные и земельный участок, кадастровый номер иные данные, расположенные по адресу: адрес, за 8 200 000 руб., с использованием собственных денежных средств в размере 2 200 000 руб., заемных денежных средств, предоставленных АО «Банк Дом» в размере 6 000 000 руб. В данном договоре указание на ограничение прав на земельный участок, предусмотренные ст. 56 Земельного кодекса Российской Федерации, отсутствуют. Вместе с тем, суд обращает внимание, что указанный договор не был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно ч.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу ч.1 ст.177 ГК РФ сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он был не способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

В силу положений пунктов 1, 2 статьи 178 ГК РФ, сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если:

1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.;

2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;

3) сторона заблуждается в отношении природы сделки;

4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой;

5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

Положениями ч. 2 ст. 179 ГК РФ предусмотрено, что сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.

С учетом установленного ст.12 ГПК РФ принципа состязательности и равноправия сторон гражданин, обратившийся в суд за защитой своих прав, должен доказать суду, что его права и интересы нарушены.

В развитие данного принципа гражданского судопроизводства ст.56 ГПК РФ возлагает на каждую сторону обязанность доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В подтверждение доводов истцом предоставлена суду копия договора купли - продажи спорных объектов недвижимого имущества от дата, содержащая указание в п. 1.1 на наличие ограничений прав на земельный участок, кадастровый номер иные данные, предусмотренные ст. 56 Земельного кодекса Российской Федерации.

В нарушение положений ст. 56 ГПК РФ, истцом, его представителем не предоставлено суду доказательств отсутствия волеизъявления покупателей на приобретение жилого дома, площадью 135,6 кв.м., с кадастровым номером иные данные, земельного участка с кадастровым номером иные данные, с зарегистрированными ограничениями, предусмотренными положениями ст. 56 Земельного кодекса Российской Федерации. Договор купли - продажи от дата собственноручно подписан ИП Янгляевым И.В., Ильиным М.А., Ильиной А.А., принадлежность подписей сторонам не оспаривалась.

Таким образом, в судебном заседании достоверно установлено, что дата Ильин М.А., действующий от своего имени и от имени Ф.И.О.32., Ф.И.О.33., Ф.И.О.34., действующая от своего имени и от имени несовершеннолетней Руденко Д.В. отдавая отчёт своим действиям, осознавая природу сделки и ее правовые последствия, заключили договор купли - продажи жилого дома, кадастровый номер иные данные и земельного участка, кадастровый номер иные данные, расположенных по адресу: адрес.

При этом в силу ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу ч.5 ст.10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

При таких обстоятельствах, основания к удовлетворению исковых требований отсутствуют.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований Ильина Максима Александровича, Ильиной Анастасии Александровны, действующей в интересах Ф.И.О.35, Ф.И.О.36, Ф.И.О.37 к ИП Янгляеву Ильдару Валерьевичу о признании договора купли-продажи недействительным, - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Волгоградский областной суд в течение месяца через Советский районный суд г. Волгограда.

Справка: решение суда в окончательной форме изготовлено 12 ноября 2024 года.

Судья подпись С.В. Чекашова