Признание сделки купли-продажи квартиры недействительной из-за обмана (5,3 млн ₽ ущерба)

Дело № 2-2839/2024

36RS0005-01-2024-003480-68

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

01 ноября 2024 г. г. Воронеж

Советский районный суд г. Воронежа в составе: председательствующего судьи Наседкиной Е.В., при секретаре Багрянской В.А., с участием представителя истца Малыш В.В., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Новиковой Галины Викторовны к Васиной Валентине Васильевне о признании сделки, заключенной под влиянием обмана (насилия, угрозы) недействительной и применении последствий недействительности,

УСТАНОВИЛ:

Новикова Г.В. обратилась в суд с данным иском, указывая, что 10.06.2024 между Новиковой Г.В. и Васиной В.В. в лице представителя по доверенности Васина К.В. (третье лицо) был заключен договор купли-продажи квартиры общей площадью 53,3 кв.м., расположенной на 2 этаже жилого дома по адресу: адрес дивизии, адрес, кадастровый №. Указанный договор был заключен истцом под влиянием обмана (насилия, угрозы) со стороны неустановленного лица, находящегося в неустановленном месте, осуществленного посредством телефонного мошенничества и получения доступа к учетной записи истца на портале Госуслуги, что выразилось в создании ложного убеждения истца о наличии реальной угрозы потери вышеуказанной квартиры вследствие надуманных юридических с ней проблем и для решения которых необходимо было ее срочно продать, чтобы сохранить денежные средства и перевести их якобы представителям правоохранительных органов РФ, которые непосредственно занимаются поимкой мошенников виновных в создании такой ситуации. Злоумышленники заставили истца путем обмана (насилия, угрозы) оформить договора кредита (займа) в ПАО «СБЕРБАНК» и ПАО «ПОЧТА БАНК», а также продать квартиру общей площадью 53,3 кв.м., расположенной на 2 этаже жилого дома по адресу: адрес дивизии, адрес, кадастровый №, предоставив истцу контактные данные агентства недвижимости «СОТА» (https://vikup036.ru), руководителем отдела «Срочный выкуп» в котором является Васин К.В. (третье лицо), который в последующем и действовал по доверенности от имени покупателя квартиры - Васиной В.В. (ответчика), указав на необходимость заключения именно с ними сделки в целях быстрого получения денежных средств. По факту указанных обстоятельств СУ УМВД России по Воронежской области постановлением от 15.06.2024 возбуждено уголовное дело № 12401200054150889. Основанием для возбуждения уголовного дела являются достаточные данные, содержащиеся в материалах доследственной проверки КУСП № 20281 от 15.06.2024, называющие на наличие в действиях неустановленного лица признаков преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ. В ходе доследственных мероприятий установлено, что в период времени с 22.05.2024 по 05.06.2024 неустановленное лицо путем обмана и злоупотребления доверием, похитило денежные средства в размере 5 349 000,00 руб., принадлежащие истцу Новиковой Г.В., чем причинило последней материальный ущерб в особо крупном размере. Следует также обратить внимание суда на то, что согласно п. 2.1 данного Договора указанная квартира продается по согласию сторон за 3 900 000,00 руб., из которых истцу выдали на руки только 3 000 000,00 руб. Передача не происходила в самой квартире в присутствии непосредственно Васина К.В. (третьего лица), также некоего Костика (представленного истцу как сотрудника агентства), которого вероятно можно привлечь к участию в деле для дачи свидетельских показаний. Поскольку источником похищенных денежных средств у истца, в частности являлись денежные средства полученные от продажи квартиры, считает, что сделка по ее продаже совершена истцом под влиянием обмана (насилия, угрозы), осуществлена на крайне невыгодных для нее условиях (заниженная стоимость, которая передана в последующем злоумышленникам), чем другая сторона - ответчик и его представитель по доверенности (третье лицо) объективно воспользовались, поскольку заведомо знали или должны были знать об обмане.

Просит признать договор купли-продажи квартиры, общей площадью 53,3 кв.м., расположенной на 2 этаже жилого дома по адресу: адрес, кадастровый №, заключенный 10.06.2024 между Новиковой Г.В. и Васиной В.В. недействительным, применить последствия недействительности сделки.

Истец Новикова Г.В. в судебное заседание не явилась, о дне слушания дела извещена надлежащим образом.

Ответчик Васина В.В. в судебное заседание не явилась, о дне слушания извещена надлежащим образом.

Представитель ответчика по доверенности Малыш В.В. исковые требования не признала по основаниям, изложенным в письменных возражениях на иск (л.д. л.д.112-115), в которых указала, что ни сама Васина В.В., ни ее представитель по доверенности Васин К.В. не имели какой-либо информации о том или ином виде насилия, угрозы, обмана, ввиду которых, как утверждает истец, она совершила сделку. В рассматриваемом споре не приложено ни одно доказательство, которое бы свидетельствовало о недействительности заключенной сделки. Истец сознательно и целенаправленно совершала действия, направленные на распоряжение спорным жилым помещением путем заключения договора купли-продажи, волеизъявление истца на заключение договора купли-продажи квартиры соответствовало в момент заключения его действительной воле, между сторонами договора купли-продажи были достигнуты соглашения по всем существенным условиям договора, которые изложены в ясной и доступной для понимания форме, при заключении оспариваемой сделки воля сторон была выражена и направлена на достижение именно того результата, который был достигнут договором купли-продажи, истцу было известно, что он совершил отчуждение принадлежащего ему жилого помещения путем заключения оспариваемого договора, спорный договор заключен лично, подписан без каких-либо замечаний и зарегистрирован в установленном законом порядке, истец подавала документы на регистрацию перехода права собственности на спорную квартиру, данные обстоятельства исключают заблуждение истца относительно заключаемого договора и наличие какого-либо обмана со стороны ответчика. Кроме того, подписывая оспариваемый договор стороны, в частности сам истец, подтвердили: «что действуют добровольно, без принуждения, дееспособны, не находятся под опекой, не состоят на учете в психоневрологическом диспансере и других учреждениях, которые могут ограничить их действия, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, не находятся под воздействием алкоголя, наркотических или лекарственных средств, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершит данный договор на крайне невыгодных для себя условиях».

Третье лицо Васин К.В. в судебном заседании суду пояснил, что ответчик Васина В.В его мама, он работает риелтором, у него есть специальный сайт, через который его нашла истец, она первой ему написала в вотсапп, и сказала, что готова продать квартиру, так как она купила дом, и он требует ремонта, он уточнил, не является ли продаваемое жилье ее единственным жильем. Они созвонились, обменялись документами, осмотрели квартиру, договорились об оплате в сумме 3 900 000 руб., изначально она предложила 4 000 000 руб., он предложил 3 900 000 руб., истец согласилась, платеж было отложенный, полный расчет должен был быть после перехода права. В пятницу состоялся переход права, в субботу они подписали акт приема-передачи квартиры, он передал Новиковой деньги в полном объеме, написала расписку, потом отвез ее до Сбербанка на ул. 9 Января. В настоящий момент в квартире никто не проживает. Истец снялась с регистрационного учета сама, это обязательное условие при продаже и отражено в договоре п. 2.3. В квартире кроме истца никто не был зарегистрирован. Данную квартиру он приобретал для мамы, она планирует переехать в г. Воронеж. Задолженности по оплате коммунальных платежей нет. Подтвердил, что в момент оформления сделки и при передаче денежных средств, истец поясняла о том, что денежные средства ей нужны для личных нужд.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Согласно ст. 9 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В соответствии с п. 1 ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Пункт 2 ст. 420 ГК РФ предусматривает, что к договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса.

В силу требований ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только в числе прочего: при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ч. 1 ст. 432 ГК РФ).

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

Судом установлено и следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи от 13.05.2013 и передаточного акта от 13.05.2013 Новикова Г.В. являлась собственником квартиры, расположенной по адресу: адрес, кадастровый №, общая площадь 53,3 кв.м., 2 этаж (л.д.17).

10.06.2024 между Новиковой Г.В. (продавец) и Васиным Е.В. (представитель покупателя) от имени Васиной В.В. был заключен договор купли-продажи объекта недвижимости: квартиры, общей площадью 53,3 кв.м., расположенную на 2 этаже жилого дома по адресу: адрес, кадастровый № (п.п.1.1.). Указанный в п. 1.1 настоящего Договора Объект продаётся по соглашению Сторон за 3 900 000 руб. (п.п.2.1). Всю стоимость Объекта в сумме 3 900 000 руб. Представитель покупателя обязуется уплатить Продавцу наличными средствами в течение 3 (трёх) дней с даты государственной регистрации перехода права собственности на вышеуказанный Объект недвижимости при условии освобождения Объекта от имущества Продавца и снятия с регистрационного учёта всех зарегистрированных в вышеуказанном Объекте на момент подписания данного Договора лиц (п.п.2.3). В соответствии со ст. 556 ГК РФ Продавец обязуется передать Представителю покупателя данный Объект недвижимости свободным от прав и претензий третьих лиц в том качественном состоянии, каком он есть на день подписания данного Договора, по подписанному сторонами передаточному акту в день полных и окончательных расчетов по сделке купли-продажи. Акт приёма-передачи отчуждаемого Объекта составляется Сторонами при подписании данного Договора и подписывается в момент фактической передачи Объекта недвижимости (п.п.4.3). Стороны по Договору подтверждают, что действуют добровольно, без принуждения, дееспособны, не находятся под опекой, не состоят на учете в психоневрологическом диспансере и других учреждениях, которые могут ограничить их действия, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, не находятся под воздействием алкоголя, наркотических или лекарственных средств, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершит данный договор на крайне невыгодных для себя условиях (п.7.1) (л.д.8-11).

Между сторонами был подписан акт приема-передачи указанного объекта недвижимости (л.д.89).

Дополнительным соглашением к договору купли-продажи от 10.06.2024 внесены изменения в пункт 2 договора, согласно которому: указанный в п.1.1. настоящего договора объект продается по соглашению сторона за 3 000 000,00 руб. (п.п.2.1) Сторонам известно, что в Договоре купли-продажи от 10.06.2024 цена Объекта недвижимости указана - 3 900 000,00 руб. (п.3) (л.д.86-87).

Получение наличных денежных средств Новиковой Г.В. от Васина К.В. в размере 3 900 000,00 руб. подтверждается распиской от 15.06.2024 (л.д.88).

Договор купли-продажи зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, о чем сделана запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 13.06.2024, за Васиной В.В. зарегистрировано право собственности на указанную квартиру (л.д.116-117). Указанные обстоятельства подтверждаются также полученными по запросу суда из Управления Росреестра по Воронежской области электронными документами (л.д. 104).

Материалами дела подтверждается, что 24.05.2024 между Новиковой Г.В. и ПАО Сбербанк в электронном виде был заключен кредитный договор № 642461 о предоставлении кредита в размере 955 000,00 руб. на срок 60 мес., под 23,10 % годовых (л.д.43-48).

Приходным кассовым ордером № 11-10 от 25.05.2024 денежные средства в размере 955 000,00 руб. были перечислены на счет Новиковой Г.В. (л.д.48).

22.05.2024 между Новиковой Г.В. и АО «Почта банка» был заключен договор № 92250074 потребительского кредита по программе «Потребительский кредит» о предоставлении кредита в сумме 416 999,00 руб. на срок - до 22.05.2029, под 24,90 % годовых (л.д.51-54).

Квитанцией от 27.05.2024 денежные средства в размере 400 000 руб. были выданы наличными (л.д.54).

Из представленных истцом чеков следует, что ею были осуществлены следующие платежные операции:

данные изъяты : г. Воронеж, Московский проспект, д. 129/1) 29.05.2024 в 13-35 ч. на карту 220341*2760 внесены наличные средства в размере 480 000,00 руб.

данные изъяты

данные изъяты

данные изъяты

данные изъяты

данные изъяты

данные изъяты

данные изъятыданные изъяты

данные изъяты

данные изъяты

данные изъяты

данные изъяты

данные изъяты

данные изъяты

данные изъяты

данные изъяты

данные изъяты

Посчитав, что указанные кредитные договора были заключены под влиянием обмана, истец Новикова Г.В. обратилась с заявлением в правоохранительные органы.

15.06.2024 следователем отдела по расследованию преступлений на территории Советского района СУ УМВД России по г. Воронежу вынесено постановление о возбуждении уголовного дела № 1240120054150889 по признакам преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ, поводом для чего послужило сообщение о преступлении, зарегистрированное в КУСП ОП № 5 УМВД России по г. Воронежу №20281 от 15.06.2024 года, а основанием - достаточные данные, держащиеся в материалах доследственной проверки - КУСП №20281 от 15.06.2024, указывающие на наличие в действиях неустановленного лица признаков преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ, из которого следует, что неустановленное лицо, находясь в неустановленном месте, в период времени с 22.05.2024 по 12:00 15.06.2024, путем обмана и злоупотребления доверием, похитило денежные средства в размере 5 349 000 рублей, принадлежащие Новиковой Г.В., чем причинило последней материальный ущерб в особо крупном размере (л.д.18).

На момент рассмотрения гражданского дела по существу расследование уголовного дела не завершено, виновные лица не установлены.

Полагая, что договор купли-продажи квартиры был совершен Новиковой Г.В. под влиянием обмана ввиду отсутствия у нее волеизъявления на продажу квартиры, истец обратилась в суд.

Однако доводы истца о том, что оспариваемая сделка совершена под влиянием обмана, судом отклоняются ввиду следующего.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц (п. 2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с п. п. 1 - 3 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием насилия или угрозы, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.

Сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Судом установлено, ответчик Васина В.В. в лице представителя по доверенности Васина К.В. приобрела у Новиковой Г.В. квартиру по адресу: адрес, кадастровый номер № стоимостью 3 900 000,00 руб.

Факт передачи денежных средств Васиным К.В. Новиковой Г.В. подтверждается материалами дела и истцом не оспаривается.

Осведомленность Васиной В.В. и Васина К.В. о происходящих в отношении истца действиях третьих лиц, по требованию которых полученные от сделки денежные средства Новикова Г.В. перевела на счета неизвестных ей лиц, судом не установлено.

Пояснения истца о том, что третье лицо Васин К.В. причастен к совершению в отношении нее противоправных действий, голословны и материалами дела не подтверждаются.

В нарушение требований закона истцом не представлено доказательств, что сделка была совершена ею под влиянием обмана со стороны Васиной В.В. и Васина К.В., либо что им было известно о том, что сделка производятся под влиянием обмана истца посторонним лицом.

Суд также учитывает, что истцом были совершены подготовительные действия по заключению договора купли-продажи, в частности, она получила и предоставила для заключения сделки заявление о передаче квартиры в собственность, выписку из домовой книги (по поквартирной карточке), снялась с регистрационного учета, получила справку об отсутствии зарегистрированных лиц и другие.

Доводы истца о том, что на момент совершения сделки она не могла объективно оценивать происходящие события, не свидетельствуют о том, что сделка была совершена под влиянием обмана либо в условиях недобровольного волеизъявления истца. При этом ходатайства о назначении по делу психолого-психиатрической экспертизы истцом не заявлялось.

Согласно ч. 1 ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Принцип состязательности, являясь одним из основных принципов гражданского судопроизводства, предполагает, в частности, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Именно это правило распределения бремени доказывания закреплено в ч. 1 ст. 56 ГПК РФ. Стороны сами должны заботиться о подтверждении доказательствами фактов, на которые ссылаются.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Разрешая заявленные требования по существу, суд приходит к выводу, что Новикова Г.В., вступая в правоотношения с Васиной В.В., однозначно выразила волю на продажу принадлежащего ей недвижимого имущества - квартиры, в связи с чем и передала за нее денежные средства, ключи, что свидетельствует о наличии воли собственника на отчуждение квартиры.

Оценивая собранные по делу доказательства в совокупности, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования Новиковой Галины Викторовны к Васиной Валентине Васильевне о признании сделки, заключенной под влиянием обмана (насилия, угрозы) недействительной и применении последствий недействительности - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд через районный суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

В окончательной форме решение изготовлено 13.11.2024.

Судья Е.В. Наседкина