Истребование квартиры у добросовестного приобретателя после прекращения залога

Дело № 2-149/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«03» апреля 2025 года г. Новосибирск

Советский районный суд г. Новосибирска в составе:

председательствующего судьи Никитиной М.В.,

при секретаре Смирновой И.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «ДОМ.РФ» к Борисову А. В., Борисовой Т. И., Борисову В. И. об истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании права собственности, прекращении права собственности,

УСТАНОВИЛ:

АО «Банк ДОМ.РФ» обратилось в суд с иском к Борисову А.В., Борисовой Т.И., Борисову В.И. об истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании права собственности, прекращении права собственности.

В обоснование иска указало, что в рамках исполнительного производства № от 23.12.2015, возбужденного в отношении Борисовой Т.И. на основании исполнительного листа № от ДД.ММ.ГГГГ на публичных торгах не было реализовано имущество должника, а именно квартира, расположенная по адресу: адрес, с кадастровым номером №

В результате в адрес взыскателя АО «ДОМ.РФ» поступило предложение о принятии нереализованного имущества должника в счет погашения задолженности, взыскатель в установленный законом срок направил согласие о принятии вышеуказанного нереализованного имущества должника Борисовой Т.И. и Борисова В.И. на баланс в счет погашения задолженности.

ДД.ММ.ГГГГ по Акту приема-передачи нереализованного имущества должника Борисовой Т.И. и Борисова В.И. имущество было передано взыскателю АО «ДОМ.РФ».

ДД.ММ.ГГГГ истец подал заявление на государственную регистрацию права собственности на спорную квартиру, однако регистрационные действия были приостановлены до отмены обеспечительных мер. АО «ДОМ.РФ» неоднократно направлял заявление об отмене обеспечительных мер, однако аресты не были сняты.

ДД.ММ.ГГГГ Арбитражным судом адрес Борисова Т.И. была признана банкротом. В процедуре банкротства № должник подал заявление об исключении имущества из конкурсной массы как единственное жилье.

Определением Арбитражного суда адрес спорный объект был исключен из конкурсной массы по причине фактического права собственности АО «ДОМ.РФ».

ДД.ММ.ГГГГ процедура банкротства должника Борисовой Т.И. была завершена, ответчик освобождена от дальнейшего исполнения требований кредиторов.

В дальнейшем Банку стало известно о том, что запись об ипотеке кредитора была погашена на основании Акта о возвращении нереализованного имущества должнику от ДД.ММ.ГГГГ.

Банку также стало известно о том, что ДД.ММ.ГГГГ произведена регистрация нового собственника спорной квартиры - Борисова А.В.

Полагают, что со стороны Борисова А.В. имеется недобросовестность, поскольку он должен был знать о наличии обременения квартиры, а именно права залога с стороны кредитора.

С учетом уточнений просило истребовать в пользу АО «ДОМ.РФ» из чужого незаконного владения Борисова А.В. квартиру, расположенную по адресу: адрес кадастровым номером №; признать право собственности АО «ДОМ.РФ» на вышеуказанную квартиру, прекратить право собственности Борисова А.В. на вышеуказанную квартиру с погашением соответствующей регистрационной записи в ЕГРН.

Истец АО «ДОМ.РФ» в судебное заседание не направили представителя, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, просили рассмотреть дело в их отсутствие.

Ответчик Борисов А.В. в судебное заседание не прибыл, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, направил представителя Мартынову В.А.

Ответчик Борисов В.И. в судебное заседание не прибыл, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, направил представителя Мартынову В.А.

Ответчик Борисова Т.И., ее представитель Мартынова В.А. в судебном заседании исковые требования не признали, пояснив, что право собственности у истца на спорный объект никогда не возникало, поскольку государственная регистрация такового не была произведена. Взыскатель неоднократно обращался в органы Росреестра с заявлением о государственной регистрации права на спорный объект, однако получал отказ, при этом, действия регистрирующего органа не были признаны незаконными.

Отсутствие регистрации спорного имущества длительное время стало возможным в результате бездействия самого взыскателя, при этом должником Борисовой Т.И. был получен Акт о возвращении нереализованного имущества должнику от ДД.ММ.ГГГГ. Борисова Т.И. полагала, что взыскатель отказался от реализации своего права на приобретение квартиры.

Отчуждая квартиру в пользу Борисова А.В. который приходится сыном, Борисова Т.И. и Борисов В.И. исходили из наличия тяжелого онкологического заболевания у обоих, а также того обстоятельства, что именно сын осуществляет заботу о них.

Третье лицо Управление Росреестра по адрес в судебное заседание не направило представителя, о времени и месте слушания дела извещено надлежащим образом, причин неявки суду не сообщило.

Суд, заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Материалами дела установлено, что решением Советского районного суда адрес от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № в пользу ОАО «Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию» солидарно с Борисовой Т.И., Борисова В.И. взыскан основной долг по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 2 099 742, 43 руб., проценты в сумме 308 212, 89 руб., пени в размере 50 000 руб., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 31 968, 71 руб. Обращено взыскание на предмет залога - квартиру, расположенную по адресу: адрес, определен способ реализации квартиры путем продажи с публичных торгов.

На основании указанного решения был выдан исполнительный лист, возбуждено исполнительное производство №

В рамках вышеуказанного исполнительного производства судебным приставом-исполнителем вынесено постановление от ДД.ММ.ГГГГ о передаче нереализованного в принудительном порядке имущества должника взыскателю. Направлено предложение оставить не реализованное в принудительном порядке имущество за собой.

В ответ на указанное предложение взыскателем АО «Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию» ДД.ММ.ГГГГ в адрес ОСП по адрес направлено заявление о согласии приобрести нереализованное имущество.

Далее, как следует из материалов регистрационного дела квартиры, расположенной по адресу: адрес взыскатель неоднократно обращался с заявлениями о регистрации права на указанную квартиру, однако в совершении регистрационных действий Управлением Росреестра по адрес было отказано по разным причинам, в том числе, наличия ограничений на совершение регистрационных действий, отсутствия полномочий у представителя взыскателя.

Материалами дела также установлено, что решением Арбитражного суда адрес от ДД.ММ.ГГГГ по делу № Борисова Т.И. признана должником (банкротом).

Определением Арбитражного суда от ДД.ММ.ГГГГ требования АО «ДОМ.РФ» в размере 570 145,51 руб. (остаток задолженности после принятия квартиры в рамках исполнительного производства) включены в реестр требований кредиторов.

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем ОСП по адрес Борисовой Т.И. выдан Акт о возвращении нереализованного имущества должнику.

На основании указанного Акта от ДД.ММ.ГГГГ запись о залоге Банка погашена.

В дальнейшем, ДД.ММ.ГГГГ между Борисовым В.И. и Борисовой Т.И. с одной стороны и Борисовым А.В. с другой заключен договор дарения спорной квартиры.

В рамках дела о банкротстве Борисовой Т.И. арбитражным судом спор между Борисовыми и АО «ДОМ.РФ» относительно квартиры остался неразрешенным, указано что он выходит за пределы споров, рассматриваемых в деле о банкротстве (Постановление Арбитражного суда адрес от ДД.ММ.ГГГГ).

Истец просит признать за ним право собственности на спорную квартиру.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 58 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися по причинам, указанным в пункте 1 настоящей статьи, залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25 процентов ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах, за исключением земельных участков, указанных в пункте 1 статьи 62.1 настоящего Федерального закона, и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества.

Если залогодержатель не воспользуется правом оставить предмет ипотеки за собой в течение месяца после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, ипотека прекращается.

Залогодержатель считается воспользовавшимся указанным правом, если в течение месяца со дня объявления повторных публичных торгов несостоявшимися направит организатору торгов или, если обращение взыскания осуществлялось в судебном порядке, организатору торгов и судебному приставу-исполнителю заявление (в письменной форме) об оставлении предмета ипотеки за собой. Протокол о признании повторных публичных торгов несостоявшимися, заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и документ, подтверждающий направление заявления организатору торгов, являются достаточными основаниями для регистрации права собственности залогодержателя на предмет ипотеки.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 92 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 23 "О применении судами правил о залоге вещей" если право на оставление предмета залога за собой реализуется после признания несостоявшимися публичных торгов, достаточными основаниями для регистрации права собственности залогодержателя в ЕГРН по смыслу абзаца второго пункта 5 статьи 350.2 ГК РФ, абзаца второго пункта 5 статьи 58 Закона об ипотеке, по общему правилу, являются протокол о признании повторных публичных торгов несостоявшимися, заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и документ, подтверждающий направление заявления залогодателю, организатору торгов или судебному приставу-исполнителю.

Кроме того, в соответствии с разъяснениями п. 93 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 23 "О применении судами правил о залоге вещей" если залогодержатель не воспользуется правом на оставление предмета залога за собой в течение месячного срока после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, залог, по общему правилу, прекращается (пункты 5, 6 статьи 350.2 ГК РФ, пункт 5 статьи 58 Закона об ипотеке).

Между тем, как ранее было установлено судом, истцом право собственности на спорную квартиру не было зарегистрировано, а судебным приставом-исполнителем должнику Борисовой Т.И. выдан Акт о возвращении нереализованного имущества должнику от ДД.ММ.ГГГГ, на основании которого залог Банка был прекращен.

Поскольку право собственности Банка на спорную квартиру не было зарегистрировано до прекращения залога, по правилам п. 2 ст. 223 ГК РФ оно не возникло.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ одним из способов защиты прав выступает иск о признании права, такой способ применим, когда юридический состав сделки не завершен, в частности по причине отсутствия государственной регистрации права на недвижимую вещь.

Как разъяснено в пп. 58 и 59 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22), лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Поскольку на момент рассмотрения спора залог на основании Акта о возвращении нереализованного имущества должнику от ДД.ММ.ГГГГ прекращен, Банку квартира не была передана во владение, у суда отсутствуют также основания для завершения юридического состава возникновения права собственности залогодержателя, признания права собственности на вещь.

В соответствии с разъяснениями п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" отказ в иске на том основании, что требование истца основано на оспоримой сделке, возможен только при одновременном удовлетворении встречного иска ответчика о признании такой сделки недействительной или наличии вступившего в законную силу решения суда по другому делу, которым такая сделка признана недействительной.

Возражение ответчика о том, что требование истца основано на ничтожной сделке, оценивается судом по существу независимо от истечения срока исковой давности для признания этой сделки недействительной.

Истцом приведены доводы о том, что залог мог быть прекращен по правилам ст. 25 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", то есть лишь при наличии соответствующего решения суда, либо совместного заявления залогодателя. Между тем, как выше указано судом, в силу прямого указания п.п. 5, 6 статьи 350.2 ГК РФ, п. 5 ст. 58 Закона об ипотеке залог также прекращается в случае, если залогодержатель не воспользуется правом на оставление предмета залога.

При этом, истцом прекращение залога, документа, на основание которого залог был прекращен - Акта о возвращении нереализованного имущества должнику от ДД.ММ.ГГГГ, действия судебного пристава по выдаче такого Акта не оспариваются, требования о восстановлении залога не заявляется, а потому суд не в праве с учетом положений ч. 3 ст. 196 ГПК РФ проверять указанные обстоятельства, давать им оценку.

Доводов же о ничтожности указанных действий, документов, что обязывало бы суд проверить указанные обстоятельства даже в отсутствие соответствующих исковых требований, истцом не было приведено, самостоятельно таким обстоятельств суд не усматривает.

В соответствии о ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Борисова Т.И. в судебном заседании пояснила, что полагала Банк отказавшимся от права на оставление предмета залога, поскольку к моменту прекращения исполнительного производства продолжала пользоваться квартирой, каких-либо требований от кредитора не поступало, право не было зарегистрировано за Банком.

Добросовестность Борисовой Т.И. истцом не опровергнута.

При таком положении требования истца о признании права собственности удовлетворению не подлежат.

В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Поскольку истец собственником спорной квартиры не является, требовать защиты своего права по правилам виндикационного иска он также не вправе.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 52 Постановления N 10/22 в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Между тем, поскольку в иске о признании права истцу было отказано, титульным владельцем квартиры не является, запись ЕГРП о праве собственности на квартиру Борисова А.В. прав банка не нарушает, а потому указанные требования удовлетворению также не подлежат.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в срок один месяц с момента изготовления решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий: Никитина М.В.