Прекращение ипотеки в силу закона после полного погашения кредита

Дело № 2-899/2025

УИД 55RS0006-01-2025-000471-47

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Омск 04 апреля 2025 года

Советский районный суд города Омска в составе председательствующего судьи Товгина Е.В., при секретера судебного заседания Журавлевой В.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Ефремова Павла Вадимовича, Ефремовой Марины Николаевны к АО «Банк Дом.РФ», ООО «Омская региональная ипотечная корпорация» о прекращении залога,

У С Т А Н О В И Л:

Ефремов П.В., Ефремова М.Н., с учетом уточнения исковых требований, обратились в суд с вышеуказанным исковым заявлением, в обоснование требований указав, что .... между истцом и ДТВ, .... года рождения был заключен договор купли-продажи квартиры (с возникновением ипотеки в силу закона). По договору купли-продажи истец приобрел в собственность квартиру общей площадью 44,8 кв.м, расположенную по адресу: адрес.

Истец полностью выплатил оставшуюся сумму, что подтверждается уведомлением заемщика о суммах уплаченных платежей в счет погашения обязательств по ипотечному кредиту за 2016 года ПАО «ВТБ», остаток основного долга на .... составляет 0,00 рублей.

Истцы обратились на сайт АО «ДОМ.РФ» (бывшее АИЖК), который в данное время занимается ипотекой на территории РФ, с просьбой выдать дубликат закладной на вышеуказанную квартиру, в связи с утерей оригинала закладной выданной .... Специалисты АО ДОМ.РФ» ответили, что «Подготовка и регистрация дубликата закладной невозможна в связи с ликвидацией владелица закладной Закрытое акционерное общество «Ипотечный агент АИЖК 2010-1». Рекомендуем обратиться в МФЦ/Росреестр для уточнения процесса погашения регистрационной записи об ипотеке в случае ликвидации залогодержателя».

.... истцы обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеки, приложив уведомления и выписки. В том числе уведомление заемщика об исполнении обязательств по кредитному договору АО «Банк ДОМ.РФ», в котором указано что .... обязательства по Договору были исполнены в полном объеме. В связи с ликвидацией .... ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2010-1» погасить регистрационную запись об ипотеке истцы самостоятельно не могут.

.... истцы получили ответ Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес об отказе в исполнении заявленных требований, сославшись на то, что выполнят эти условия по решению суда.

Просит прекратить ипотеку в силу закона в отношении объекта недвижимости по адресу: адрес, погасить регистрационную запись по ипотеке №.

Истцы Ефремов П.В., Ефремова М.Н. в судебное заседание не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом. Истец Ефремов П.В. просил рассмотреть дело в его отсутствие, представив соответствующее заявление.

Представитель ответчика АО «Банк Дом.РФ» в судебное заседание не явился, о месте и времени слушания дела извещен надлежащим образом.

Представитель ответчика ООО «Омская региональная ипотечная корпорация» в судебное заседание не явился, о месте и времени слушания дела извещен надлежащим образом.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по адрес по доверенности ДЕА в судебное заседание не явилась, о месте и времени его проведения извещена надлежащим образом, представила в суд отзыв на исковое заявление, в котором указала, что в ответе на обращение истцов им был разъяснен порядок погашения регистрационной записи об ипотеке.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может быть обеспечено, в том числе залогом, который в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации прекращается с прекращением обеспеченного им обязательства.

Согласно пункту 1 статьи 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Согласно абзацу 2 части 4 статьи 334 ГК РФ к залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и Законом об ипотеке, общие положения о залоге.

В соответствии со статьей 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 19 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В судебном заседании установлено, что .... между ДТВ (продавец) и Ефремовым П.В., Ефремовой М.Н. (покупатели) был заключён договор купли-продажи квартиры (с возникновением ипотеки в силу закона). По договору купли-продажи покупатель покупает в общую совместную собственность, а продавец продает квартиру, расположенную по адресу: адрес.

Квартира продается по цене 1 020 000 рублей.

Согласно разделу 2 договора купли-продажи, продавец квартиры проинформирован покупателем, что квартира приобретается за счет собственных и заемных средств, предоставляемых ОАО «Омская региональная ипотечная корпорация», согласно договору займа № от .....

Заем, согласно договору займа, предоставляется покупателю в размере 650 000 рублей для целей приобретения в общую совместную собственность покупателя квартиры, указанной в п. 1.1 договора, со сроком возврата займа 180 месяцев, считаю с даты фактического предоставления займа (п. 2.2 договора). За пользование займом покупателю уплачивается проценты из расчета процентной ставки 11,8 % годовых, начисляемых ежемесячно на остаток задолженности по займу.

Согласно п. 2.4 договора купли-продажи в соответствии со ст.77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 года № 102-ФЗ квартира в обеспечение обязательств, принятых по вышеуказанному договору займа, считается находящейся в залоге у заимодавца в силу закона с момента государственной регистрации настоящего договора и права собственности покупателя на квартиру. При этом гр. Ефремов Павел Вадимович и гр. Ефремова Марина Николаевна становятся солидарными залогодателями. Стороны определили, что квартира с момента передачи её покупателю и до момента полной оплаты не будет находиться в залоге у продавца.

Разделом 3 договора купли-продажи, установлено, что расчеты между покупателем и продавцом производятся в следующем порядке: денежная сумма в размере 1 020 000 рублей РФ в счёт уплаты за приобретаемую квартиру выплачивается покупателем как за счёт собственных средств покупателя, так и за счёт средств предоставляемого ипотечного займа по договору займа. Уплата денежной суммы в указанном в подпункте 3.1.1 договора размере выплачивается в два этапа. При этом аванс в размере 370 000 рублей уплачивается покупателем продавцу до подписания настоящего договора. Расчет производится путем безналичного перечисления Ефремовым П.В. со своего рублевого счета № в ЗАО «Банк Сибирь» денежных средств в размере 650 000 рублей на счет продавца квартиры Дицель Т.В. № в ЗАО «Банк Сибирь». Перечисление покупателем вышеуказанной суммы осуществляется за счет средств предоставляемого ему ипотечного займа заимодавцем по договора займа в течение одного банковского дня, считая с даты фактического получения вышеуказанного займа.

.... между ОАО «Омская региональная ипотечная корпорация» (займодавец) и Ефремовым П.В., Ефремовой М.Н. (заемщик), заключили договор, согласно которому займодавец предоставляет заемщику заём в размере 650 000 рублей сроком на 180 месяцев, считая от даты фактического предоставления займа. Заём предоставляется для целевого использования, а именно: для приобретения квартиры, находящейся по адресу: адрес, стоимостью 1 020 000 рублей. Обеспечением исполнения обязательства заемщика по настоящему договору является: ипотека в силу закона квартиры. За пользование займом заемщик уплачивает займодавцу проценты из расчета годовой процентной ставки в размере 11,8 % годовых.

Согласно, выписки из ЕГРН установлено, что квартира, расположенная по адресу: адрес имеет ограничение права и обременение объекта недвижимости, а именно, ипотеку в силу закона, номер государственной регистрации № от ..... Срок, на который установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости с .... по .....

Согласно положениям Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотекой признается залог недвижимого имущества. К ипотеке в силу закона применяются Правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное (ст. 1).

На основании положений Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по обеспечиваемому ипотекой обязательству (ч. 1 ст. 3).

В соответствии с п. 1 ст. 408 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается его надлежащим исполнением.

О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке (п. 2 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из уведомления заемщика о суммах уплаченных платежей в счет погашения обязательства по ипотечному кредиту за 2016, направленного ПАО ВТБ 24 в адрес Ефимова П.В., ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2010-1», являющееся владельцем оформленной закладной, в лице ВТБ 24 (ПАО), действующего на основании доверенности от .... № уведомил Ефремова П.В. о том, что остаток основного долга на .... составляет 0,00 рублей, что также подтверждается письмами АО «Банк Дом.РФ».

Согласно ответа АО «Дом.РФ» от .... следует, что между заемщиками и ОАО «Омская региональная ипотечная корпорация» был заключен кредитный договор от .... №. Права первичного кредитора были удостоверены составленной закладной. .... права требования по закладной и договору на основании договора купли-продажи закладных перешли к ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», фирменное наименование которого в дальнейшем изменено на АО «ДОМ.РФ». .... права требования по закладной и договору на основании договора купли-продажи закладных перешли к ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2010-1». АО «Дом.РФ» выполнял функции организации сервисного обслуживания по договору. Закладная с отметкой о полном погашении обязательств была выдана заемщикам ..... По состоянию на .... залог сохраняет силу. Обременение в отношении жилого помещения (квартиры) по адресу: адрес, - не снято.

На основании пункта 2 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (статья 339.1).

Согласно пункту 1 статьи 25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав:

совместного заявления залогодателя и залогодержателя;

заявления залогодержателя.

Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

Таким образом, в случае, если залогодатель и залогодержатель не подали в регистрирующий орган совместное заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке, то регистрационная запись об ипотеке может быть погашена только на основании решения суда.

В соответствии с пунктом 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Применительно к спорным правоотношениям, исполнение обязательств по договору займа, в обеспечение которых был заключен договор залога, является основанием для погашения регистрационной записи об ипотеке, поскольку ответственность залогодателя перед кредитором применительно к условиям договора залога прекращается надлежащим исполнением обязательств по договору займа, наличие обременения на спорный объект недвижимости и утрата закладной нарушает права истцов - собственников квартиры, которое подлежит защите путем прекращения соответствующего обременения.

Поскольку доказательств наличия неисполненных обязательств по договору займа, которые были обеспечены ипотекой по договору залога квартиры, ответчиком не представлено, а судом не установлено, залогодержатель утратил интерес к предмету залога как способу обеспечения обязательств заемщика, учитывая невозможность погашения истцом регистрационной записи об ипотеке во внесудебном порядке по причине утраты погашенной закладной, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных истцом требований о прекращении ипотеки на объект недвижимости.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Ефремова Павла Вадимовича, Ефремовой Марины Николаевны удовлетворить.

Признать прекращенным обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении квартиры, расположенной по адресу: адрес, кадастровый №.

Решение суда в части прекращения обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении адрес, в городе Омске является основанием для государственной регистрации прекращения ипотеки и погашения записи регистрации ипотеки № от .....

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Омский областной суд через Советский районный суд г. Омска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 18 апреля 2025 года.

Судья Е.В. Товгин