Запрет управляющей компании относить гарантийные работы на текущий ремонт (1,5 млн ₽)

УИД 59RS0004-01-2024-008775-54

Дело № 2-459/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 марта 2025 года г. Пермь

Ленинский районный суд г. Перми в составе:

председательствующего судьи Хайбрахмановой А.Н.,

при секретаре судебного заседания Юсуповой А.Р.,

с участием истца Тотьмянина И.А.,

представителя истца Акопян Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Тотьмянина ФИО30, Безматерных ФИО31, Хомяковой ФИО32, Хомякова ФИО33, Балтаевой ФИО34, Балкова ФИО35, Русских ФИО36 Русских ФИО37, Ильиных ФИО38, Юдиной ФИО39, Ласковой ФИО40, Ласкова ФИО41, Федоровой ФИО42-ФИО43, Федорова ФИО44, Берсенёва ФИО45, Берсенёва ФИО46, Харисовой ФИО47, Щербаковой ФИО48, Окуловой ФИО49, Рыковой ФИО50, Хешам ФИО51, Зайцевой ФИО52, Капустиной ФИО53 к Обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «ИВА» о возложении обязанности,

установил:

Тотьмянин И.А., Безматерных И.Н., Хомякова Е.А. и другие обратились в суд с иском к ООО «СЗ «ИВА-Девелопмент», ООО УК «ИВА» о возложении обязанности, указав в обоснование заявленных требований, что ответчиками нарушены права жильцов многоквартирного Адрес, который введен в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ. Жильцами МКД обнаружены недостатки строительства, информация о которых в оперативном порядке доводилась до застройщика и до ООО УК «ИВА» путем направления в их адрес писем в период с 2020 по 2024 годы, с подробным указанием недостатков и просьбой их устранения. На конец 2021 года были лишь преимущественно обещания по выполнению работ, на конец 2022 года устранены малобюджетные недостатки, теплоизоляция труб между секциями МКД на конец 2023 года не выполнена; в перечень накопившихся и не устраненных недостатков входят: отделка цоколя, отмостка, тротуар, кровля, стены, фасад, перекрытия, лестничные клетки, отопление. ДД.ММ.ГГГГ в Инспекцию государственного жилищного надзора Адрес направлено последнее консолидированное письмо от ДД.ММ.ГГГГ относительно недостатков строительства, некоторая часть которых была устранена силами ООО УК «ИВА», при этом представили управляющей компании сообщили, что затраты по данным работам будут отнесены на счет статьи «Текущий ремонт» МКД; несмотря на протесты жильцов дома работы выполнялись ООО УК «ИВА» с привлечением неквалифицированного персонала; на протяжении всех лет функционирования МКД находился под управлением ООО УК «ИВА», которое не проявляло желания защищать интересы жителей МКД, но всегда было готово выполнять работы за счет средств жителей дома, что подтверждается отчетом по текущему ремонту общедомового имущества. В период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ выполненные силами ООО УК «ИВА» работы по предписанию ИГЖН, по сути являющиеся гарантийными работами, и которые должны быть выполнены за счет застройщика, предъявляются к оплате жильцам по статье «Текущий ремонт». ДД.ММ.ГГГГ закончатся гарантийные обязательства застройщика перед жильцами, который систематически уклоняется от надлежащего исполнения своих обязательств, намеренно не исполнял обязанности по устранению недостатков за свой счет в предусмотренные законом гарантийные сроки с целью переложения ответственности по их устранению на самих жильцов. ООО УК «Ива» создана застройщиком для защиты своих интересов, основной задачей которой является сокрытие недостатков сданных застройщиком домов, устранение недостатков за счет жильцов в гарантийный период и дальнейшее снятие домов с гарантийных обязательств застройщика. Все обозначенные недостатки имелись на момент сдачи МКД в эксплуатацию и усугубились в период с 2019 по 2024 годы, характер их возникновения не является следствием неправильной эксплуатации дома, является следствием серьезных нарушений технологий при строительстве МКД. На основании изложенного, с учетом уточненного искового заявления, истцы просят возложить на ООО «Специализированный застройщик «ИВА-Девелопмент» обязанность безвозмездно устранить недостатки в рамках гарантийных обязательств в соответствии с принятыми технологиями и стандартами строительства; запретить ООО «УК «ИВА» выполнять работы по устранению недостатков в доме за счет жильцов МКД, в том числе относить расходы по устранению строительных недостатков на статью «Текущий ремонт» МКД.

Определением от ДД.ММ.ГГГГ в протокольной форме к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные исковые требования, привлечены ООО «Строй-Комплекс», ООО «Диал-Строй» (т.2 л.д.9-10).

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ между истцами и ответчиком ООО СЗ «ИВА-Девелопмент» утверждено мировое соглашение. Производство по делу № в части требований к ООО СЗ «ИВА-Девелопмент» о возложении обязанности прекращено (т.3 л.д.115-116).

Во исполнение условий мирового соглашения ООО СЗ «ИВА-Девелопмент» на счет ООО «УК «ИВА» произведена выплата денежных средств в размере 4 604 489,13 руб., что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ (т.3 л.д.146).

Истец Тотьмянин И.А. и его представитель Акопян Е.В. в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований к ответчику ООО УК «ИВА» настаивали, указав, что в настоящее время права истцов и жильцов многоквартирного жилого дома действиями ООО УК «ИВА» не нарушаются, при этом настаивают на требованиях о возложении обязанности не относить расходы по устранению строительных недостатков на статью «Текущий ремонт» для того, чтобы обезопасить собственников жилых помещений в дальнейшем.

Истцы Безматерных И.Н., Хомякова Е.А., Хомяков А.В., Балтаева Р.Р., Балков В.С., Русских А.В., Русских Н.С., Ильиных С.С., Юдина Т.М., Ласкова Е.А., Ласков И.Н., Федорова Г.Э., Федоров К.В., Берсенёва В.Н., Берсенёв Н.С., Харисова Т.В., Щербакова А.А., Окулова В.Ю., Рыкова О.В., Хешам А.Г., Зайцева Е.А., Капустина Т.В. в суд не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены в порядке, предусмотренном законом (т.3 л.д.144, 171-193).

Представитель ООО УК «Ива» в суд не явился, о рассмотрении дела извещен надлежащим образом, в письменном отзыве направленном суду ранее, возражал относительно заявленных требований, указав, что ООО «УК «ИВА» осуществляет управление многоквартирным домом № по Адрес на основании Договора управления № от ДД.ММ.ГГГГ (ранее договора управления № от ДД.ММ.ГГГГ); часть работ отнесена к категории гарантийных обязательств застройщика в рамках договора долевого участия и будет выполнена силами управляющей компании. Работы по устройству доборов на декоративную обшивку цоколя, локальный ремонт отмостки, локальный ремонт кровли подъезда №, ремонт кровли подъезда №, ремонт примыкания кровельного покрытия, устранение корозии металлоконструкций на кровле над подъездами №, заделка трещин на облицовочном кирпиче парапета на кровле подъезда №, ремонт облицовочного кирпича на выходе на кровлю подъезда №, ремонт деформированных швов, устранение усадочных трещин, работы по устройству изоляции на обратном трубопроводе проведены специалистами и силами управляющей компании, выполнение которых было обязательным для ООО УК «ИВА», поскольку в адрес управляющей компании вынесено предписание ИГЖН об устранении выявленных нарушений. ДД.ММ.ГГГГ председателю совета многоквартирного Адрес для согласования направлен окончательный вариант отчета по статье «Текущий ремонт», в котором денежные средства в размере 1 529 568 руб., затраченные на устранение нарушений в рамках предписания и запроса Инспекции государственного жилищного надзора Адрес не учтены, то есть не отнесены в статью «Текущий ремонт», собственникам жилых помещений не выставляются и выставляться не будут; сведения о произведенных работах в рамках предписания и запроса Инспекции вынесены отдельной строкой и носят информативный характер, не отнесены на статью «Текущий ремонт», следовательно, права и законные интересы собственников многоквартирного дома в этой части никак не нарушены, ООО УК «ИВА» не является субъектом спорного правоотношения, который обязан удовлетворить требования истцов (т.1 л.д.191-192, т.2 л.д.87-89).

Представители ООО «СЗ «ИВА-Девелопмент», ООО «Строй-Комплекс», ООО «Диал-Строй» в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела извещены в порядке, предусмотренном законом (т.3 л.д.144).

Изучив материалы дела, заслушав явившихся лиц, оценив доводы возражений, суд приходит к следующему.

На основании ч. 1 ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг (далее - обеспечение готовности инженерных систем). Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.

В соответствии с п.п. 10, 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №, общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства РФ (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем, в том числе соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома и безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества. При этом содержание общего имущества включает в себя, в том числе: осмотр общего имущества, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства РФ, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан; текущий и капитальный ремонт.

Согласно п.п. 16,17 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме при управлении многоквартирным домом посредством привлечения управляющей организации надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома обеспечивается собственниками путем заключения договора управления домом с такой организацией, определения на общем собрании перечня услуг и работ, условий их оказания и выполнения, а также размера финансирования.

Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором (п.42).

В соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме.

В судебном заседании установлено, что истцы являются собственниками жилых помещений, расположенных в многоквартирном доме по адресу: Адрес, что подтверждается выписками из ЕГРН (т.1 л.д.18-70).

Застройщиком указанного дома является ООО «СЗ «ИВА-Девелопмент», управление МКД осуществляет ООО УК «ИВА».

ДД.ММ.ГГГГ между ООО УК «ИВА» и собственниками помещений в многоквартирном Адрес заключен договор управления многоквартирным домом №, условия которого являются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме, управляющая компания обязалась оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества (т.1 л.д.233-242).

На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленного протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ, между ООО «УК «ИВА» и собственниками помещений в многоквартирном Адрес заключен договор управления многоквартирным домом № от ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.181-188), в соответствии с которым управляющая организация по заданию собственников помещений обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме по адресу: Адрес.

Таким образом, ООО УК «ИВА» является ответственным лицом за надлежащее содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 обратился в Инспекцию государственного жилищного надзора Адрес (ИГЖН) с жалобой на застройщика относительно недостатков и дефектов, выявленных в процессе эксплуатации дома (т.1 л.д.130-132).

По вопросу содержания общего имущества в многоквартирном Адрес государственного жилищного надзора Адрес проведено проверочное мероприятие в отношении ООО УК «ИВА», в ходе которого выявлены нарушения обязательных требований, установленных жилищным законодательством, по результатам проверочного мероприятия ООО УК «ИВА» выдано предписание № от ДД.ММ.ГГГГ об устранении выявленных нарушений, частично указанных в жалобе ФИО6 (т.2 л.д.32).

Настоящее предписание исполнено ООО УК «ИВА», о чем Инспекцией государственного жилищного надзора Адрес вынесено решение ДД.ММ.ГГГГ (т.2 л.д.36).

Из представленного истцами в материалы дела отчета по текущему ремонту общедомового имущества в жилом многоквартирном доме по Адрес следует, что за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ общая стоимость выполненных по текущему ремонту работ составляет 2 297 087,78 руб., где в строке № указано проведение ремонта по предписанию ИГЖН на сумму 1 529 568 руб. (т.1 л.д.134).

Также в материалы дела представлен отчет по текущему ремонту общедомового имущества в жилом многоквартирном доме по Адрес за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, где стоимость выполненных по текущему ремонту работ составила 767 519,78 руб. В Примечаниях к отчету указано, что выполнен запрос № от ИГЖН на сумму 1 529 568 руб. (т.2 л.д.90).

В отчете по текущему ремонту общедомового имущества в жилом многоквартирном доме по Адрес, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, отражено, что стоимость работ, выполненных по текущему ремонту в 2024 году составляет 979 245,81 руб., остаток по статье «Текущий ремонт» - 63 607,08 руб. В отчете имеется ссылка, что выполнен запрос № от ИГЖН на сумму 1 529 568 руб. (т.3 л.д.111 оборот-112).

Из отчета по текущему ремонту общедомового имущества в жилом многоквартирном доме по Адрес, составленного за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, следует, что работы, выполненные по текущему ремонту в 2024 году, составляют общую сумму 979 245,81 руб., остаток по статье «Текущий ремонт» - 63 607,08 руб. (т.3 л.д.49 оборот-50).

ДД.ММ.ГГГГ в материалы дела представлен отчет по текущему ремонту общедомового имущества в жилом многоквартирном доме по Адрес, составленного за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, с указанием фактических расходов по статье «Текущий ремонт» на сумму 939 366,56 руб. (т.3 л.д.135).

ООО УК «ИВА» ДД.ММ.ГГГГ в материалы дела представлен отчет по текущему ремонту общедомового имущества в жилом многоквартирном доме по Адрес, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, согласованный представителем Совета МКД ФИО28, где фактические расходы по статье «Текущий ремонт» составляют сумму 939 366,56 руб., остаток денежных средств на ДД.ММ.ГГГГ - 255 443,20 руб. (т.3 л.д.155).

В соответствии с ч. 11 ст. 162 ЖК РФ, если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, а также размещает указанный отчет в системе.

Совет многоквартирного дома, председатель совета многоквартирного дома на основании доверенностей, выданных собственниками помещений в многоквартирном доме, наделены полномочиями на осуществление контроля за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам помещений в многоквартирном доме и пользователям таких помещений (пункт 5 части 5, пункт 4 части 8 статьи 161.1 ЖК РФ).

Рассматривая заявленные требования, суд не находит оснований для их удовлетворения, поскольку форма отчета о выполнении договора управления многоквартирным домом действующим законодательством не установлена, отчет по текущему ремонту составляется в свободной форме, представлен ответчиком Совету МКД и согласован его представителем. Анализируя представленные в материалы дела квитанции по оплате жилищно-коммунальных услуг (т.3 л.д.51), с учетом действующих в спорном жилом доме тарифов, утвержденных протоколом внеочередного общего собрания собственников помещений № от ДД.ММ.ГГГГ (т.3 л.д.157-159), каких-либо доказательств отнесения управляющей компанией расходов по устранению недостатков в МКД на статью «Текущий ремонт» в материалы дела не представлено, более того истцом ФИО6 в судебном заседании указано, что в настоящее время права собственников жилых помещений ответчиком ООО УК «ИВА» не нарушены.

Денежные средства в размере 1 529 568 руб., затраченные на устранение нарушений в рамках предписания Инспекции государственного жилищного надзора Адрес, в отчете по текущему ремонту общедомового имущества в жилом многоквартирном доме по Адрес, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, согласованным представителем Совета МКД, не учтены, соответственно, указанные расходы, потраченные управляющей компанией на выполнение ремонтных работ, о которых истцами заявлено в исковом заявлении, в оплату жилищно-коммунальных услуг собственников жилых помещений на дату рассмотрения дела не включены.

Учитывая, что восстановлению подлежат только нарушенные права, защита прав на будущее время действующим законодательством не предусмотрена, между тем истцами заявлено требование о предполагаемом нарушении их прав в будущем, то есть защита права носит предположительный характер, заявленные истцами требования к ООО УК «ИВА» удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО6, ФИО1, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, Берсенёва ФИО22, Берсенёва ФИО23, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО5, ФИО20, ФИО21 к Обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «ИВА» о возложении обязанности запретить выполнять работы по устранению недостатков в жилом доме за счет жильцов многоквартирного жилого дома, относить расходы по устранению недостатков на статью «Текущий ремонт» - отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Адресвой суд через Ленинский районный суд Адрес в течение месяца со дня вынесения в окончательной форме.

Судья (подпись)

Копия верна.

Судья А.Н. Хайбрахманова

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.