Признание права собственности на 4 квартиры и взыскание 844 740 ₽ с застройщика за изменение проектной документации

61RS0001-01-2022-006357-13

Дело № 2-68/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«21» марта 2025 года г. Ростов-на-Дону

Ворошиловский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Токарева О.А.,

при секретаре судебного заседания Хадулаевой Л.Ш.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Габриеляна Карена Арменаковича к ООО «Инвестрадиострой», 3-е лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, о признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд к ООО «Инвестрадиострой», третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее - Управление Росреестра по РО) с иском о признании права собственности.

В обоснование исковых требований указал, что 20.05.2006 года между Габриеляном К.А. и ООО «СК «Гарант-Строй»» заключены следующие договоры об участии в долевом строительстве:

• ...

...

...

...

ООО «Инвестрадиострой» приняло на себя обязательства ООО «СК «Гарант-Строй» перед участниками строительства, и обязательства могут исполняться следующим образом:

• предоставление участникам строительства, имеющим требования о передаче жилого помещения, жилого помещения, в соответствии с реестром ООО СК «Гарант Строй» о передаче жилых помещений по делу А53-11325/2011, по завершению строительства объекта без взимания дополнительных денежных средств.
• с согласия участника строительства, имеющего требование о передаче жилого помещения, предоставить ему аналогичное жилое помещение в ином уже завершенном строительством доме, или находящемся на стадии завершения строительства без взимания дополнительных денежных средств с участника строительства.
• с согласия участника строительства, имеющего требование о передаче жилого помещения, выплатить участнику строительства денежную компенсацию в размере не менее суммы, определенной судом при включении в реестр передачи жилых помещений (пункт 2.1.2 Договора).

Обязательства по оплате, предусмотренные договорами, были исполнены истцом в полном объеме на общую сумму - 7 622 200 рублей. Однако до настоящего времени квартиры истцу не переданы.

... ООО «СК «Гарант-Строй» и ГУ МВД России по Ростовской области заключили договор подряда на капитальное строительство и сдачу в эксплуатацию 240-квартирного жилого дома, расположенного по адресу: ...

... ООО «СК «Гарант-Строй» (Инвестор) и ГУ МВД России по Ростовской области заключили инвестиционный договор долевого участия в строительстве многоэтажного жилого дома, расположенного по адресу: ...

... Определением Арбитражного суда Ростовской области по делу № А53-11325/2011 в отношении ООО «СК «Гарант-Строй» введена процедура банкротства - наблюдение.

... на основании определения Арбитражного суда Ростовской области при банкротстве ООО «СК «Гарант-Строй» применены правила Параграфа 7 ФЗ № от ... - о банкротстве застройщика.

... Решением Арбитражного суда Ростовской области ООО «СК «Гарант-Строй» признано несостоятельным (банкротом), открыта процедура конкурсного производства.

... между ООО «Инвестрадиострой» и ООО «СК «Гарант-Строй» заключен договор №-ГС в рамках дела № А53-11325/2011 о банкротстве ООО «СК «Гарант-Строй» во исполнение требований ч. 9 ст. 201.15.2 Закона «О банкротстве», в соответствии с которой перемена лиц в обязательствах, которые вытекают из заключенных застройщиком с участниками строительства договоров и в которых застройщик выступает должником, влечет за собой перевод на приобретателя обязательств застройщика по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений со дня передачи приобретателю объекта незавершенного строительства, земельного участка и обязательств застройщика по передаточному акту.

... между ООО «Инвестрадиострой» и ООО «СК «Гарант-Строй» подписан акт приема-передачи прав и обязанностей как застройщика по незавершенному строительством объекту - спорному объекту незавершенного строительства.

Габриелян К.А. является дольщиком, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирного дома, расположенного по адресу: ...

Договор участия в долевом строительстве - по своей сути это купля-продажи будущей вещи, а по таким договорам бремя доказывания надлежащего качества и других характеристик товара, лежит на продавце.

Как выяснилось в 2018 году, проектная декларация строящегося дома была изменена, без соответствующих уведомлений участников долевого строительства. Застройщиком были направлены документы для получения откорректированного разрешения на строительство.

... Департаментом архитектуры и градостроительства г.Ростова-на-Дону ООО «Инвестрадиострой» выдано разрешение на строительство 20-этажного 207-квартирного ....

Согласно разделу 15.2 новой проектной декларации в составе многоквартирного дома предусмотрены только 2, 3, 4-комнатные квартиры. При этом проектной декларацией до изменения были предусмотрены также 1-комнатные квартиры, у ООО «Инвестрадиострой» имеются обязательства по передаче истцу одной 1-комнатной квартиры. Также изменилась площадь остальных квартир.

Таким образом, в соответствии с разрешением на строительство, ответчиком планировалось возведение иного объекта капитального строительства. На сегодняшний день объект завершен строительством и введен в эксплуатацию. Такого объекта, как 19-этажный 240-квартирный дом в настоящее время не существует.

Вследствие описанных выше обстоятельств сложилась ситуация, при которой у ООО «Инвестрадиострой» имеются обязательства перед участниками долевого строительства по передаче квартир в строящемся доме, которые в актуальной проектной документации отсутствуют, в связи с чем, передать именно эти индивидуально-определенные объекты по окончанию строительства истцу не представляется возможным.

Данное обстоятельство (изменение проекта) является препятствием для исполнения обязательств перед дольщиками по заключению договоров участия в долевом строительстве и передаче квартир.

Решением Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону по делу № от ... было отказано в удовлетворении исковых требований участников строительства физических лиц об обязании внести изменения в проектную документацию и заключить договоры участия в долевом строительстве с последующей их регистрацией. Поскольку объект строительства находится в высокой степени готовности, внесение изменений в его проект несет в себе риск угрозы для жизни и здоровья участников долевого строительства, как установил Ворошиловский районный суд г. Ростова-на-Дону в решении по делу № от ....

Участник долевого строительства - гражданин, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору, при неисполнении обязательства другой стороной - застройщиком вправе требовать защиты своих прав путем признания права на долю в общей долевой собственности в не свершенном строительством объекте в виде квартиры и определения размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства (п. 3 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации № (2017), утв. Президиумом Верховного суда РФ ...).

Квартиры, фактически созданные как отдельные жилые помещения в составе в незавершенном строительством объекте - 20-этажном 207-квартирном жилом доме со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой по ..., аналогичны ранее запроектированным квартирам, права на которые получил истец по описанным выше основаниям.

... истцом было направлено письмо с требованием исполнения обязательств по договорам участия в долевом строительстве, на которое ответа не последовало, договоры не были заключены. Ответа на данное требование не последовало.

... истцом была направлена досудебная претензия о предоставлении квартир в данном доме. Претензия получена, оставлена без удовлетворения.

На основании изложенного, истец просит суд признать право Габриеляна К.А. на долю в праве на 20-этажный 207-квартирный жилой дом со встроенно-пристроенным помещениями, расположенный по адресу: ..., пр. М.Нагибина, 38 на следующие квартиры: двухкомнатную ..., ориентировочной площадью 102,35 кв.м., двухкомнатную ..., ориентировочной площадью 82,75 кв.м., четырехкомнатную ..., ориентировочной площадью 126,35 кв.м., и четырехкомнатную ..., ориентировочной площадью 126,35 кв.м.

Впоследствии истец уточнил исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, просил суд признать право собственности истца на следующие квартиры, расположенные по адресу: ..., пр. М.Нагибина, 38: ... КН №, площадью 103,6 кв.м.; ... № площадью 125,9 кв.м.; ... КН № площадью 125,5 кв.м.; ... КН №, площадью 84,6 кв.м, а также взыскать компенсацию в размере 844 740 рублей.

Истец в судебное заседание не явился, о дате слушания извещен надлежащим образом.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, ходатайств об отложении слушания дела не заявил.

В отношении не явившихся лиц дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Представитель истца адвокат Бей О.Н., действующая на основании доверенности и ордера, в судебном заседании исковые требования с учетом уточнений в порядке ст. 39 ГПК РФ поддержала в полном объеме и просила их удовлетворить по основаниям, изложенным в иске с учетом проведенной судебной экспертизой.

Представитель ответчика Момотов А.С., действующий на основании доверенности, в судебном заседании уточненные исковые требования не признал, просил суд отказать в их удовлетворении. Поддержал доводы, изложенные в возражениях на исковое заявление, которые приобщены к материалам дела.

Суд, выслушав явившихся в судебное заседание лиц, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Судом установлено, что 20 мая 2006 года междуГабриеляном К.А.и ООО «СК «Гарант Строй» были заключены договоры уступки прав (требований), предметами которых являлись права требования от застройщика передачи в собственность 4 квартир: 2-комнатная квартира, общей площадью 94,3 кв.м., стоимостью 1886000 руб.; 1-комнатная квартира, общей площадью 52,01 кв.м., стоимостью 1040200 руб.; 4-комнатная квартира, общей площадью 117,4 кв.м., стоимостью 2348000 руб., 4-комнатная квартира, общей площадью 117,4 кв.м., стоимостью 2348000 руб.

Обязательства по оплате по договорам были исполнены истцом в полном объеме на общую сумму - 7 622 200 рублей. До настоящего времени квартиры истцу не переданы.

Решением Арбитражного суда ... от ... ООО «СК «Гарант-строй» признано несостоятельным (банкротом).

Определением Арбитражного суда ... от ... конкурсное производство в отношении ООО «СК «Гарант-строй» было завершено.

В рамках процедуры банкротства на основании договора купли-продажи прав и обязанностей ООО «СК «Гарант-строй» №-ГС от ... права и обязанности ООО «СК «Гарант-строй» как застройщика были переданы новому застройщику - ООО «Инвестрадиострой».

Согласно п. 1 Договора Продавец ООО «СК «Гарант-строй» обязуется передать, а Покупатель ООО «Инвестрадиострой» обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующее имущество: обязанность ООО «СК «Гарант-строй» предоставить жилые помещения и (или) денежные средства участникам строительства, согласно реестру требований кредиторов и реестра о передаче жилых помещений ООО «СК «Гарант-строй», сформированным Арбитражным судом Ростовской области в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) № А53-11325/2011, а именно, Габриелян К.А., имеющему требование о передаче:

...

...

...

...

...

• предоставление участникам строительства, имеющим требования о передаче жилого помещения, жилого помещения, в соответствии с реестром ООО СК «Гарант Строй» о передаче жилых помещений по делу № А53-11325/2011, по завершению строительства объекта без взимания дополнительных денежных средств.
• с согласия участника строительства, имеющего требование о передаче жилого помещения, предоставить ему аналогичное жилое помещение в ином уже завершенном строительством доме, или находящемся на стадии завершения строительства без взимания дополнительных денежных средств с участника строительства.
• с согласия участника строительства, имеющего требование о передаче жилого помещения, выплатить участнику строительства денежную компенсацию в размере не менее суммы, определенной судом при включении в реестр передачи жилых помещений.

Согласно разделу 15.2 новой проектной декларации в составе многоквартирного дома предусмотрены только 2, 3, 4-комнатные квартиры. При этом, проектной документацией до изменения были предусмотрены также 1-комнатные квартиры, и у ООО «Инвестрадиострой» имеются обязательства по передаче истцу одной 1-комнатной квартиры. Также изменилась площадь остальных квартир.

Таким образом, в соответствии с разрешением на строительство, ООО «Инвестрадиострой» осуществил возведение 20-этажного 207-квартирного дома, а не 19-этажного 240-квартирного дома, как предусмотрено условиями Договора уступки прав (требований), заключенных между Габриеляном К.А. и ООО «СК «Гарант-Строй» от ....

Как указывает ответчик объект незавершенного строительства был изменен, в результате чего, исполнение обязательств в натуре - по предоставлению жилых помещений, по договору купли-продажи прав и обязанностей от ..., заключенному между ООО «СК «Гарант-Строй» и ООО «Инвестрадиострой» фактически невозможно, в связи с фактическим отсутствием спорных жилых помещений: квартир №, 143, 151, 168.

Решением Ворошиловского районного суда ... от ... по делу № по иску ООО «Инвестрадиострой» к Долженко Е.В., АО «Меридиан-Юг», Габриеляну К.А., Ковалеву С.В., Сыщиковой Г.А., Морозовой А.В., Бураковой И.Е., Колесникову А.Е., третье лицо Авакян К.С. об обязании принять альтернативное исполнение обязательств было отказано. Апелляционным определением Ростовского областного суда от ... вышеназванное решение оставлено без изменения, апелляционная жалоба ООО «Инвестрадиострой» - без удовлетворения.

Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию №от ... в эксплуатацию был введен объект капитального строительства- многоэтажный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения и подземной парковкой.

Таким образом, в соответствии с разрешением на строительство, и разрешением на ввод, ответчиком в эксплуатацию введен иной объект капитального строительства. Такого объекта, как 19-этажный 240-квартирный дом в настоящее время не существует.

Вместе с тем, вследствие описанных выше обстоятельств, сложилась ситуация, при которой, у ООО «Инвестрадиострой» имеются обязательства перед участниками долевого строительства по передаче квартир в строящемся доме, которые в актуальной проектной и технической документации отсутствуют, в связи с чем, передать именно эти индивидуально-определенные объекты по окончанию строительства истцу не представляется возможным.

В связи с наличием противоречий в ранее данных заключениях экспертов в отношении объектов долевого строительства, на которые претендует истец, принимая во внимание рецензию на судебную экспертизу, проведенную АНО НИЦ «Судебных экспертиз», а также учитывая позицию Четвертого кассационного суда общей юрисдикции по данному делу, определением Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от ... по ходатайству представителя истца было назначено проведение повторной судебной экспертизы, производство которой поручено ООО «Южное региональное бюро экспертизы и оценки».

Согласно заключению ООО «Южное региональное бюро экспертизы и оценки» № Э039-12-24 от ... многоквартирный 20-ти этажный 207-квартирный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой, расположенный на ..., является аналогичным 19-ти этажному 240-квартирному жилому дому, расположенному на пр. М. Нагибина, 38 в ..., строительство которого было предусмотрено проектом ОАО ПСП «Севкавнипиагропром», шифр проекта 17/2-09-С, 2005 г.

Жилое помещение - ..., ориентировочной площадью 102,35 кв.м., расположенная на 5 этаже объекта аналогична ..., ориентировочной площадью 94,3 кв.м., передача которой истцу предусмотрена Договором уступки права № от ... в многоквартирном 20-ти этажном 207-квартирном жилом доме со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой по ...

Жилое помещение - ..., ориентировочной площадью 82,75 кв.м., расположенная на 8 этаже объекта не аналогична ..., ориентировочной площадью 52,01 кв.м., передача которой истцу предусмотрена Договором уступки права № от ... в многоквартирном 20-ти этажном 207-квартирном жилом доме со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой по ...

Жилое помещение - ..., ориентировочной площадью 126,35 кв.м., расположенная на 5 этаже объекта аналогична ..., ориентировочной площадью 117,4 кв.м., передача которой истцу предусмотрена Договором уступки права № от ... в многоквартирном 20-ти этажном 207-квартирном жилом доме со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой по пр...

Жилое помещение - ..., ориентировочной площадью 126,35 кв.м., расположенная на 6 этаже объекта аналогична ..., ориентировочной площадью 117,4 кв.м., передача которой истцу предусмотрена Договором уступки права № от ... в многоквартирном 20-ти этажном 207-квартирном жилом доме со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой по пр. ...

Рыночная стоимость 1 кв.м. жилой площади в многоквартирном 20-ти этажном 207-квартирном жилом доме со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой по ..., в ... составляет округленно 114000 рублей.

В соответствии с положениями ст. 86 ГПК РФ заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

Согласно ч. 3 ст. 86 ГПК РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в ст. 67 ГПК РФ.

В соответствии с ч.ч. 3 и 4 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

Таким образом, заключение судебной экспертизы оценивается судом по его внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого отдельно взятого доказательства, собранного по делу, и их совокупности с характерными причинно-следственными связями между ними и их системными свойствами.

Суд оценивает экспертное заключение с точки зрения соблюдения процессуального порядка назначения экспертизы, соблюдения процессуальных прав лиц, участвующих в деле, соответствия заключения поставленным вопросам, его полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу.

В данном случае, оценивая заключения проведенной по делу повторной судебной экспертизы, выполненной ООО «Южное региональное бюро экспертизы и оценки», определяя его полноту, научно-техническую обоснованность и достоверность полученных выводов, суд приходит к выводу о том, что она обладает наибольшей степенью достоверности.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

В данном случае заявлены требования о признании права собственности.

Содержание этого права определено статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Статьей 128 Гражданского кодекса Российской Федерации определен круг объектов гражданских прав. К ним относятся вещи (включая наличные деньги и документарные ценные бумаги), иное имущество, в том числе имущественные права (включая безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, цифровые права); результаты работ и оказание услуг; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации вещи как объекты гражданских прав определены как движимые и недвижимые. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В силу императивного указания статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением

Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, регулирует Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (статья 1).

Согласно пунктам 2, 4, 6 и 7 статьи 1 названного Федерального закона Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

Государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (далее - государственный кадастровый учет).

Из приведенных законоположений следует, что недвижимая вещь, как объект гражданских прав должна быть подвергнута кадастровому учету и государственной регистрации подлежат именно права на нее.

Так, согласно статье 244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Незавершенный строительством объект изначально (в проекте) представляет собой совокупность отдельных помещений (жилых и нежилых), обладающих самостоятельной оборотоспособностью.

Разъяснения, изложенные в пункте 3 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 3 (2017) утв. Президиумом Верховного суда РФ 12.07.2017, на которые ссылается истец, говорят о том, что при неисполнении обязательства застройщиком он вправе требовать защиты своих прав путем признания права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и определения размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

Именно доля в праве общей долевой собственности в виде квартиры может быть объектом притязания, а также соответствующая ей доля в праве на общее имущество многоквартирного жилого дома.

Это подтверждается разъяснениями, изложенными в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем.

В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик (продавец по договору), право собственности которого, на спорное имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре прав.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРН, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что истцом в материалы дела представлено достаточно надлежащих доказательств, указывающих на аналогичность дома и квартир, а также документов, подтверждающих законность и обоснованность исковых требований.

При указанных обстоятельствах, установив аналогичность спорного многоквартирного жилого дома, а также квартир в указанном доме №№ 112, 116, 123, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения заявленных исковых требований в полном объеме с выплатой истцу компенсации за разницу площадей квартир, предусмотренных договором и фактических площадей в размере 844740 руб., а также отнесением на ответчика судебных расходов по правилам ст. 103 ГПК РФ, ст. 333.19 НК РФ об уплате государственной пошлины в размере 185410 рублей.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Уточненные исковые требования Габриеляна Карена Арменаковича к ООО «Инвестрадиострой», 3-е лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, о признании права собственности, удовлетворить.

Признать за Габриеляном Кареном Арменаковичем №) право собственности на ..., расположенную по адресу: ... ..., кадастровый №, общей площадью 103,6 кв.м.

Признать за Габриеляном Кареном Арменаковичем №) право собственности на ..., расположенную по адресу: ..., кадастровый №, общей площадью 125,9 кв.м.

Признать за Габриеляном Кареном Арменаковичем (№) право собственности на ..., расположенную по адресу: ... ..., кадастровый №, общей площадью 125,5 кв.м.

Взыскать с ООО «Инвестрадиострой» (ИНН 7701361819) в пользу Габриеляна Карена Арменаковича № компенсацию в разнице площадей квартир, предусмотренных договором, и фактических площадей в размере 844740 (восемьсот сорок четыре тысячи семьсот сорок) рублей.

Взыскать с ООО «Инвестрадиострой» (ИНН 7701361819) в доход бюджета сумму государственной пошлины в размере 185410 рублей.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда через Ворошиловский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца с момента составления мотивированного решения суда.

Судья О.А. Токарев

Мотивированное решение суда изготовлено 03 апреля 2025 года.