Принуждение к заключению договора купли-продажи жилых комнат (34,7 кв. м) в коммунальной квартире за 2,68 млн ₽

Дело № 2-1000/25

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 марта 2025 года.г. Ростов-на-Дону

Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Фаустовой Г.А.

при секретаре Головко С.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1000/25 по иску Дорошкевич Надежды Владимировны к Муниципальному казенному учреждению «Управление жилищно-коммунального хозяйства» Ленинского района горда Ростова-на-Дону, Администрации города Ростова-на-Дону, Администрации Ленинского района города Ростова-на-Дону, третьи лица: Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону, Денисова Мария Михайловна действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетних Денисова Михаила Дмитриевича, Денисовой Виктории Дмитриевны об обязании заключить договор купли-продажи жилых комнат, установить цену продажи жилых комнат,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 (далее истец) первоначально обратилась в суд с иском к Муниципальному казенному учреждению «Управление жилищно-коммунального хозяйства» Ленинского района горда Ростова-на-Дону (далее ответчик) об обязании заключить с истцом договор купли-продажи жилых комнат №, № общей площадью 34,7 кв. метров в адрес г. Ростова-на-Дону, установив стоимость реализации жилых комнат в размере 2 495 000 рублей.

В обоснование заявленных исковых требований истец указала, что она является собственником комнат №, 21, расположенных в коммунальной квартире по адресу: г. Ростов-на-Дону, адрес, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

В соответствии с решением Ленинского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу 2-2167/2024 право собственности на жилые комнаты №, 20 площадью 34,7 кв. метров, расположенные в коммунальной квартире по адресу: г. Ростов-на-Дону, адрес признано за Муниципальным образованием - город Ростов-на-Дону.

В настоящее время данные комнаты свободны и согласно ответу Администрации Ленинского района г. Ростова-на-Дону, закреплены за МКУ «УЖКХ» Ленинского района г. Ростова-на-Дону на праве оперативного управления.

ДД.ММ.ГГГГ истец обращалась в МКУ «УЖКХ» Ленинского района г. Ростова-на-Дону с просьбой о выкупе в собственность жилых комнат №, 20 площадью 34,7 кв. метров, расположенных в коммунальной квартире по адресу: г. Ростов-на-Дону, адрес, как собственник комнат в коммунальной квартире при отсутствии иных правообладателей имеющих право первоочередного выкупа, кроме того ДД.ММ.ГГГГ на имя главы Ленинского района г. Ростова-на-Дону истцом подано заявления с просьбой сообщить о порядке (регламенте) выкупа жилых помещений физическими лицами.

ДД.ММ.ГГГГ Администрацией Ленинского района г. Ростова-на-Дону предоставлен ответ, что утвержденный административный регламент выкупа жилых помещений отсутствует.

Истец полагает, что указанным ответом ответчик уклонился от заключения с ней договора купли - продажи жилых комнат №, 20 площадью 34,7 кв. метров, расположенных в коммунальной квартире по адресу: г. Ростов-на-Дону, адрес.

Вмести с тем, истец считает, что данное уклонение ответчика от заключения договора купли - продажи нарушает ее права и законные интересы, предусмотренные пунктом 3 ст. 59 ЖК РФ.

В соответствии с отчетом об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость объекта оценки, представляющего собой помещения, жилые комнаты №,20 площадью 34,7 кв.м, в адрес, назначение жилое, этаж: 2, расположенные по адресу : адрес, г. Ростов-на-Дону, адрес, составляет 2 495 000 рублей.

По изложенным основаниям истец и обратилась с настоящим иском в суд.

Протокольным определением суда от 18.02.2025г. к участию в деле в качестве соответчика привлечена Администрация города Ростова-на-Дону.

В ходе рассмотрения дела истец первоначально заявленные исковые требования уточнила в порядке ст. 39 ГПК РФ и просит суд обязать Администрацию Ленинского района, г. Ростова-на-Дону заключить с ФИО1 договор купли - продажи жилых комнат №,20 площадью 34,7 кв.м. в адрес расположенной по адресу: г. Ростов-на-Дону, адрес. Установить цену продажи жилых комнат №, 20 площадью 34,7 кв.м в адрес расположенной по адресу: г. Ростов-на-Дону, адрес размере 2 684 392 рубля.

Протокольным определением суда к участию в деле в качестве соответчика привлечена Администрация Ленинского района города Ростова-на-Дону.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте слушания дела извещена надлежащим образом. Дело рассмотрено в отсутствие неявившегося истца в порядке ст. 167 ГПК РФ с участием ее представителя по доверенности ФИО7

Представитель истца ФИО7 и он же представитель третьего лица ФИО2, действующий на основании доверенностей, в судебное заседание явился поддержал исковые требования своей доверительницы в полном объеме и с учетом уточнений, просил удовлетворить, дал пояснения аналогично изложенным в иске.

Представитель ответчика Администрации города Ростова-на-Дону ФИО8, действующий на основании доверенности, в судебное заседание явился исковые требования не признал, просил в удовлетворении иска отказать. После перерыва представитель ответчика в судебное заседание не явился. Дело рассмотрено в отсутствие неявившегося ответчика в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Представитель ответчика Администрации Ленинского района города Ростова-на-Дону ФИО9, действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, суду пояснила, при наличии Постановления Администрации адрес н/Д от ДД.ММ.ГГГГ N 892 об утверждении административного регламента N АР-225-01-Т муниципальной услуги «Предоставление в собственность за плату объектов муниципального жилищного фонда» просила вынести законное и справедливое решение.

Представитель ответчика МКУ «Управление жилищно-коммунального хозяйства» Ленинского района горда Ростова-на-Дону - ФИО10, действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась исковые требования не признала в полном объеме и с учетом уточнений, просила в удовлетворении иска отказать.

В отношении третьих лиц, извещенных о времени и месте слушания дела, не явившихся в судебное заседание, дело рассмотрено в их отсутствие в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Суд, выслушав пояснения представителя истца, представителей ответчиков и представителя третьего лица, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Судом установлено, что истец ФИО1 является собственником жилых комнат №,21 площадью 38,5 кв.м. в коммунальной квартире, расположенной по адресу: г. Ростов-на-Дону, адрес, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 05.07.2023г., что подтверждается выпиской из ЕГРН от 07.02.2025г.

В принадлежащих истцу жилых комнатах зарегистрированы по месту жительства и проживают: истец ФИО1, ее дочь ФИО2, зять (супруг дочери) ФИО11 и их несовершеннолетние дети (внуки истца) - ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

Согласно сведениям технического паспорта, составленного МУПТИ и ОН по состоянию на 24.05.2012г., общая площадь коммунальной квартиры составляет 104,3 кв.м. (с учетом холодных помещений), в том числе жилая площадь 73,2 кв.м.

Коммунальная квартира состоит из четырех жилых комнат № площадью 14,2 кв.м., № площадью 18,5 кв.м., № площадью 16,2 кв.м., № площадью 24,3 кв.м., а также коридора №, ванной №, туалета №, кухни №, коридора №, кладовой №, кладовой №, лоджии №х, балкона №х.

Собственником жилых комнат № и №, площадью 38,5 кв.м., является истец ФИО1

Решением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 16.07.2024г. (дело №) оставшиеся в коммунальной квартире две жилые комнаты № и №, площадью 34,7 кв.м., признаны выморочным имуществом. Право собственности на указанные жилые помещения признано за муниципальным образованием - город Ростов-на-Дону.

Согласно сведениям выписки из ЕГРН от 07.02.2025г., право собственности на жилые комнаты №,20 площадью 34,7 кв.м. в коммунальной квартире, расположенной по адресу: г. Ростов-на-Дону, адрес, зарегистрировано за муниципальным образованием - город Ростов-на-Дону 03.09.2024г.

Распоряжением ДИЗО г. Ростова-на-Дону от 10.12.2024г. № указанные жилые помещения закреплены за МКУ «Управление жилищно-коммунального хозяйства» Ленинского района города Ростова-на-Дону на праве оперативного управления.

Право оперативного управления в отношении указанных жилых помещений зарегистрировано за МКУ «Управление жилищно-коммунального хозяйства» Ленинского района города Ростова-на-Дону 11.12.2024г., что подтверждается выпиской из ЕГРН от 07.02.2025г.

В настоящее время в жилых комнатах №, 20 никто не проживает.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась в МКУ «УЖКХ» Ленинского района г. Ростова-на-Дону с просьбой о выкупе в собственность жилых комнат №, 20 площадью 34,7 кв. метров, расположенных в коммунальной квартире по адресу: г. Ростов - на - Дону, адрес, как собственник комнат в коммунальной квартире при отсутствии иных правообладателей имеющих право первоочередного выкупа.

Также, ДД.ММ.ГГГГ на имя главы Ленинского района г. Ростова-на-Дону истцом подано заявление с просьбой сообщить о порядке (регламенте) выкупа жилых помещений физическими лицами.

В ответе от ДД.ММ.ГГГГ №.24-ОГ/1862 Администрацией Ленинского района адрес указано, что утвержденный административный регламент выкупа жилых помещений отсутствует.

С целью определения стоимости спорных жилых помещений, определением суда от 24.02.2025г. по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ».

Согласно выводам заключения комиссии экспертов №-С от 17.03.2025г. ООО «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ» рыночная стоимость жилых комнат №,20, площадью 34,7 кв.м. в коммунальной адрес, расположенной по адресу: г. Ростов-на-Дону, адрес, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, составляет 2 684 392 руб.

При разрешении данного спора, суд считает необходимым положить в основу решения суда результаты судебной экспертизы, выполненной экспертами ООО «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ», экспертное исследование проведено в соответствии с установленным порядком его проведения согласно ст.84 ГПК РФ, при проведении исследования использовались данные установленные судом, квалификация и уровень экспертов сомнений у суда не вызывают, заключение содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы содержат ответы на поставленные судом вопросы, заключение основано на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании предоставленных сторонами и собранными по делу доказательств с учетом прав и обязанностей эксперта в силу ст.85 ГПК РФ, то есть соответствует требованиям ст.86 ГПК РФ. Эксперты были предупреждены об уголовной ответственности по ст. 307 УПК РФ.

Исследовав и оценив, представленные в материалы дела документы, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, руководствуясь положениями действующего законодательства, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований, по следующим основаниям.

Согласно п. 1 ст. 59 ЖК РФ освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире, в которой проживают несколько нанимателей и (или) собственников, на основании их заявления предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, если они на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях.

При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в части 1 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, которые могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления (п. 2).

При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору купли-продажи гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления (п. 3).

Согласно пп. «в» п. 1.1. Решения Ростовской-на-Дону городской Думы от ДД.ММ.ГГГГ N 124 (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) «О принятии Положения «О регулировании жилищных отношений на территории города Ростова-на-Дону» норма предоставления площади жилого помещения по договору социального найма муниципального жилищного фонда устанавливается из расчета: 18 квадратных метров общей площади жилого помещения на каждого члена семьи (на семью из трех и более человек).

Постановлением Администрации адрес н/Д от ДД.ММ.ГГГГ N 892 утвержден административный регламент N АР-225-01-Т муниципальной услуги «Предоставление в собственность за плату объектов муниципального жилищного фонда», согласно п. 1.3. которого заявителями в рамках предоставления муниципальной услуги являются физические лица (наниматели и (или) собственники), проживающие в коммунальной квартире, в которой освободилось жилое помещение (далее - объект муниципального жилищного фонда), и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, при отсутствии в коммунальной квартире проживающих нанимателей и (или) собственников, которым освободившееся жилое помещение может быть предоставлено по договору купли-продажи.

Муниципальная услуга предоставляется администрацией района города (п. 2.2 административного регламента).

Пунктом 3.1. административного регламента утвержден исчерпывающий перечень административных процедур при предоставлении муниципальной услуги.

Муниципальная услуга включает следующие административные процедуры:

прием и регистрацию заявления и пакета документов;

формирование, направление межведомственных запросов и получение документов и информации, которые находятся в распоряжении государственных органов, органов местного самоуправления и иных органов, участвующих в предоставлении государственных или муниципальных услуг;

рассмотрение документов, необходимых для предоставления муниципальной услуги;

организация мероприятий по проведению оценки объекта муниципального жилищного фонда;

подготовка правового акта Администрации города Ростова-на-Дону об отчуждении объекта муниципального жилищного фонда физическим лицам по договору купли-продажи;

подготовка проекта договора купли-продажи объекта муниципального жилищного фонда;

выдача (направление) результата муниципальной услуги (в соответствии со способом, указанным в заявлении).

Ответственным за выполнение административной процедуры является СУРЖП (сектор по учету и распределению жилой площади администрации соответствующего района города Ростова-на-Дону) (п. 3.2.6. административного регламента).

В процессе подготовки проекта договора купли-продажи объекта муниципального жилищного фонда специалист СУРЖП обеспечивает: подготовку проекта договора купли-продажи объекта муниципального жилищного фонда; проверку, визирование и подписание главой администрации района города проекта договора купли-продажи объекта муниципального жилищного фонда.

Разрешая заявленные исковые требования, суд исходит из того, что по смыслу положений ст. 59 ЖК РФ и Административного регламента N АР-225-01-Т, утвержденного Постановлением Администрации адрес н/Д от ДД.ММ.ГГГГ N 892, физические лица, проживающие в коммунальной квартире, в которой освободилось жилое помещение, и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, при отсутствии в коммунальной квартире проживающих нанимателей и (или) собственников, которым освободившееся жилое помещение, вправе претендовать на предоставление им по договору купли-продажи освободившееся жилое помещение.

При этом, данная муниципальная услуга предоставляется администрацией района города. В связи с чем, надлежащим ответчиком по настоящему делу является администрация Ленинского района города Ростова-на-Дону.

Поскольку спорные комнаты № и № площадью 34,7 кв.м. в адрес, расположенной по адресу: г. Ростов-на-Дону, адрес представляют собой освободившиеся комнаты коммунальной квартиры, то в порядке приведенных положений закона они могут быть в первую очередь предоставлены проживающим и занимающим иные жилые помещения данной коммунальной квартиры нанимателю или собственнику.

В ходе рассмотрения дела с достоверностью установлено, что в коммунальной квартире, расположенной по адресу: г. Ростов-на-Дону, адрес две из четырех комнат (№,21) принадлежат истцу, иных лиц, имеющих преимущественное право претендовать на предоставление освободившихся жилых помещений №,20, находящихся в муниципальной собственности, не имеется.

При таком положении, истец имеет преимущественное право на приобретение в собственность за плату спорных комнат, поскольку в принадлежащих истцу жилых комнатах коммунальной адрес, 21, площадью 38,5 кв.м., проживают также члены ее семьи (дочь и ее супруг) с двумя несовершеннолетними детьми, в связи с чем площадь жилого помещения, приходящаяся на каждого члена семьи, составляет меньше учётной нормы.

При таких обстоятельствах и с учетом изложенного, суд приходит к выводу, об удовлетворении заявленных ФИО1 исковых требований об обязании Администрацию Ленинского района города Ростова-на-Дону заключить с ФИО1 договор купли-продажи жилых комнат № и № площадью 34,7 кв.м., в адрес, расположенной по адресу: г. Ростов-на-Дону, адрес.

Цену продажи жилых комнат суд считает необходимым установить в размере 2 684392 рублей, определенной на основании заключения комиссии экспертов №-С от 17.03.2025г. ООО «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ».

На основании изложенного и, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 - удовлетворить.

Обязать Администрацию Ленинского района города Ростова-на-Дону заключить с ФИО1 договор купли-продажи жилых комнат № и № площадью 34,7 кв.м. в адрес, расположенной по адресу: г. Ростов-на-Дону, адрес.

Установить цену продажи жилых комнат № и № площадью 34,7 кв.м. в адрес, расположенной по адресу: г. Ростов-на-Дону, адрес размере 2684392 (два миллиона шестьсот восемьдесят четыре тысячи триста девяносто два) рубля.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: Г.А. Фаустова

Мотивированный текст решения в окончательной форме изготовлен ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: Г.А. Фаустова