Отказ в возврате 50 000 ₽ задатка за комнату в коммунальной квартире из-за отказа покупателя от сделки

дело №2-115/2025

УИД 61RS0019-01-2024-004449-62

Решение

именем Российской Федерации

12 марта 2025 года Октябрьский районный суд г. Ростова-на-Дону

в составе: председательствующего судьи Толстовой Н.П.,

при секретаре Гатковской Я.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Рыкаловой О. АнатО. к Агентству недвижимости «Фаворит», Рудневой Н. С., Стариновой А. П. о признании недействительным договора о намерениях и задатке и возврате суммы задатка,

У С Т А Н О В И Л:

Рыкалова О.А. обратилась в суд с указанным исковым заявлением ссылаясь на то, что ... г. между Стариновой А.П. (Продавец) и Рыкаловой О.А. (Покупатель) был заключен Договор о намерениях и задатке, в соответствии с условиями которого стороны выразили намерение в срок до 08.09.2023 года заключить договор купли-продажи ... стоимостью 800 000 руб. При заключении Договора о намерениях и задатке в подтверждение и обеспечение принятых на себя обязательств истцом были оплачены Продавцу Стариновой А.П. денежные средства в качестве задатка в размере 50 000 руб. Истец указывает, что изучив содержание договора, сопоставив его с увиденным ею объектом недвижимости, который агентство недвижимости «Фаворит» предложило ей купить за 800 000 руб., она пришла к выводу о том, что договор о намерениях и задатке оформлен с нарушением закона и предъявляемых требований, поскольку описанный в нем объект не соответствует тому, что ей показали в реальности, в связи с чем она пришла к выводу о том, что предложенная ей цена является завышенной. Так в договоре не были указаны технические характеристики квартиры, ее площадь, количество комнат, наличие подсобных помещений, кадастровый номер, сведения о том, на каком этаже она расположена, основания возникновения и наличия права собственности Продавца на данную квартиру. При этом истцу показали не квартиру, а комнату в коммунальной квартире. В качестве кухни ей показали кладовку площадью около 2 кв.м., в которой находится и унитаз и газовая плита, на которой приготавливают пищу. Кладовка находится в конце общего коридора, дверь которой запирается на замок. Истец указывает, что ее не ознакомили с технической документацией предлагаемой ей кладовки кухни/туалета и в договоре про данные помещения ничего не сказано, документов на них ей не представили, чем ввели ее в заблуждение. Истец пришла к выводу, что выявленные ею нарушения, несоответствие условий договора реальному состоянию помещения, повлечет за собой причинение ей значительного материального ущерба, поскольку она будет вынуждена приобрести не благоустроенную квартиру, а комнату в коммунальной квартире без надлежащим образом оформленной технической документации. Ей придется вложить значительные средства в надлежащее оформление правовой и технической документации на это помещение, приведение помещения в жилое состояние, узаконение кухни и санузла, в то время как она рассчитывала приобрести надлежащим образом оформленное и пригодное для проживания жилое помещение. На следующий день после подписания договора о намерениях и задатке истец пришла в агентство недвижимости «Фаворит», высказала свои претензии по содержанию договора и жилого помещения и написала заявление о расторжении договора о намерениях и задатке и попросила руководителя агентства недвижимости «Фаворит» Рудневу Н.С. оказать содействие в возврате полученных Стариновой А.П. от нее денежных средств в размере 50 000 руб., на что ей пояснили, что в настоящее время у Стариновой А.П. отсутствуют данные денежные средства, квартира вновь выставлена на продажу, после получения суммы задатка от нового покупателя Старинова А.П. возвратит ей полученные от истца 50 000 руб. в течение двух-трех недель. Однако до настоящего времени денежные средства Старинова А.П. ей не возвратила. 04.09.2023 года она вручила претензию руководителю агентства недвижимости «Фаворит» Рудневой Н.С. о возврате ей полученных по договору о намерениях и задатке денежных средств в размере 50 000 руб. и в тот же день по почте послала претензию в адрес Стариновой А.П. Однако данные требования истца не были удовлетворены ответчиками в добровольном порядке.

На основании изложенного с учетом последующего уточнения заявленных исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ истец просила суд признать недействительным договор о намерениях и задатке от ... г., заключенный между Стариновой А.П. и Рыкаловой О.А., взыскать с ответчика Стариновой А.П. в пользу истца сумму задатка в размере 50 000 руб., компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб., понесенные судебные издержки.

В судебном заседании истец Рыкалова О.А. заявленные исковые требования поддержала и просила суд их удовлетворить по основаниям, изложенным в иске.

В отношении ответчика Стариновой А.П. дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом (л.д. 169).

В судебном заседании представитель ответчика Стариновой А.П. по доверенности Крамской Е.Н. возражал против удовлетворения заявленных исковых требований.

В отношении ответчика Рудневой Н.С., она же руководитель Агентства недвижимости «Фаворит», дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ (л.д. 168).

Выслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В судебном заседании судом установлено и подтверждается материалами дела, что ... г. между Стариновой А.П. (Продавец) и Рыкаловой О.А. (Покупатель) был заключен Договор о намерениях и задатке, в соответствии с условиями которого стороны выразили намерение в срок до 08.09.2023 года заключить договор купли-продажи ... стоимостью 800 000 руб.

При заключении Договора о намерениях и задатке в подтверждение и обеспечение принятых на себя обязательств истцом были оплачены Продавцу Стариновой А.П. денежные средства в качестве задатка в размере 50 000 руб. Факт получения указанной денежной суммы подтверждается распиской Стариновой А.П. в тесте договора. Факт получения указанной денежной суммы ответчиком Стариновой А.П. в ходе рассмотрения дела не оспаривался.

С учетом условий вышеуказанного договора о намерениях и задатке, суд приходит к выводу о том, что заключенный между Стариновой А.П. и Рыкаловой О.А. в письменном виде договор о намерениях и задатке от ... г. по своей правовой природе также является и предварительным договором купли-продажи недвижимости, поскольку содержит в себе условия, позволяющие установить предмет основного договора, который стороны планировали заключить в будущем, дату до которой должен был быть заключен основной договор купли-продажи.

В силу ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

Судом установлено и не оспаривалось сторонами, что в обусловленный договором о намерениях и задатке срок основной договор купли-продажи объекта заключен не был, в связи с чем в соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства сторон, возникшие из договора о намерениях и задатке, являющегося по своей правовой природе и предварительным договором купли-продажи квартиры, прекратились.

Частью 1 статьи 421 ГК РФ закреплено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно с п. 3 ст. 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Поскольку основной договор в установленный договором о намерениях и задатке срок заключен не был, обязательства сторон, предусмотренные договором о намерениях и задатке прекращены в силу закона. В связи с изложенным суд не усматривает правовых оснований для признания недействительным заключенного между Стариновой А.П. и Рыкаловой О.А. договора о намерениях и задатке.

В судебном заседании установлено и не оспаривалось сторонами, что основной договор купли-продажи объекта недвижимости не был заключен ввиду отказа Рыкаловой О.А. (Покупателя) от заключения основного договора, которая 04.09.2023 года вручила руководителю агентства недвижимости ООО «Фаворит», через который осуществлялось заключение договора о намерениях и задатке, претензию об отказе от договора о намерениях и задатке и возврате оплаченной по договору суммы в размере 50 000 руб. (л.д. 11-12).

При этом суд считает несостоятельными доводы истца о том, что договор о намерениях и задатке от ... г. составлен с нарушением закона и предъявляемых требований, поскольку, по мнению истца, описанный в нем объект не соответствует тому, что ей показали в реальности. Так, предмет договора (..., расположенная по адресу: ...) в договоре сформулирован максимально четко, сторонами согласована цена договора, соблюдены все существенны условия для данного вида договора.

При этом, своей подписью с указанном договоре истец Рыкалова О.А. подтвердила, что она осмотрела объект купли-продажи ... г. (и ознакомилась с его техническим состоянием; на момент осмотра объект купли-продажи находился в следующем состоянии (в жилом) (пункт 1 договора).

Рыкалова О.А. своей подписью в договоре подтвердила, что объект купли-продажи пригоден для проживания, что она не имеет претензий к его состоянию и обязуется не предъявлять претензий по состоянию при принятии объекта купли-продажи от Продавца, если состояние, отделка и инженерное оборудование объекта не изменяется с момента осмотра его Покупателем (пункт 2 договора).

Факт осмотра истцом ... за день до подписания со Стариновой А.П. договора о намерениях и задатке, истцом в ходе рассмотрения дела не оспаривался.

Таким образом, истец Рыкалова О.А. осмотрела объект - ... за день до подписания со Стариновой А.П. договора о намерениях и задатке, на момент подписания договора была ознакомление с техническим состояние объекта, его характеристиками, расположением жилой комнаты, в том числе находящегося в пользовании собственника квартиры помещения кухни/санузла. Само по себе не указание в договоре о намерениях и задатке основания возникновения и наличия права собственности Продавца на квартиру не свидетельствует о несоответствии данного договора закону, поскольку данный договор по своей природе является лишь предварительным договором купли-продажи, а не основным. При этом согласно имеющейся в материалах дела выписке из ЕГРН право собственности Стариновой А.П. на ... г. ...ю 18,7 кв.м. на момент заключения соглашения о намерениях и задатке от ... г. подтверждено (являлась собственником с ... г. по ... г.), в связи с чем была наделена правом на продажу принадлежащего ей жилого помещения (л.д. 135).

Введения истца в заблуждение при заключении договора о намерениях и задатке в ходе рассмотрения дела не установлено.

Суд приходит к выводу о том, что истец Рыкалова О.А. на стадии заключения договора о намерениях и задатке располагала полной информацией о техническом состоянии объекта, его характеристиками, расположением комнат, о стоимости объекта, добровольно в соответствии со своим волеизъявлением принимала решение о подписании данного договора на согласованных сторонами условиях, что соответствует принципу свободы договора.

При этом судом не могут быть приняты во внимание доводы истца о том, что помещение кухни/санузла Стариновой А.П. не узаконены. Так, в судебном заседании установлено и не оспаривалось сторонами, что квартиры в жилом ... в ..., фактически ранее являлись комнатами в коммунальной квартире. Право собственности Стариновой А.П. на ... площадью 18,7 кв.м. (жилую комнату) на момент заключения между сторонами соглашения о намерениях и задатке было зарегистрировано в установленном законом порядке. Именно принадлежащая Стариновой А.П. на праве собственности ... ... площадью 18,7 кв.м. и являлась предметом заключенного между сторонами договора о намерениях и задатке от ... г., являющегося по своей правовой природе предварительным договором купли-продажи недвижимости. При этом между собственниками квартир сложился порядок пользования местами общего пользования в ранее существующей коммунальной квартире, в соответствии с которым каждым собственником квартир используется часть общего коридора в соответствии со сложившимся между ними порядком пользования. В частности Стариновой А.П. часть мест общего пользования использовалась под кухню/санузел. Право пользования данным помещением кухни/санузла при отчуждении Стариновой А.П. переходит новому собственнику ... ... площадью 18,7 кв.м. и может использоваться новым собственником по тому же назначению либо новым собственником может быть изменено назначение данного помещения по его усмотрению.

Частью 1 статьи 421 ГК РФ закреплено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии со ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

При этом указание в договоре, что денежная сумма является авансом либо задатком, не имеет правового значения, поскольку, при определении правовой природы денежной суммы в качестве задатка либо аванса необходимо исходить из конкретных обстоятельств дела, а также условий, заключенного между сторонами предварительного договора.

На основании п. 1 ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Статья 381 ГК РФ устанавливает, что при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

В соответствии с п. 6 договора о намерениях и задатке от ... г. в целях подтверждения и обеспечения, принятых на себя обязательств, Покупатель передала Продавцу в момент подписания настоящего договора задаток в сумме 50000 руб. в счет стоимости объекта купли - продажи. Денежная сумма в размере 750000 руб. будет передана в день подписания основного договора купли-продажи.

В силу п. 8 договора в случае неисполнения обязательств по заключению договора купли - продажи в обусловленный срок по вине Покупателя 100% от суммы задатка остается у Продавца.

Анализируя вышеуказанные условия договора о намерениях и задатке, суд приходит к выводу о том, что денежная сумма в размере 50 000 руб. является задатком, а не авансом.

В судебном заседании достоверно установлено и не оспаривалось сторонами, что основной договор купли-продажи объекта недвижимости не был заключен ввиду отказа истца (Покупателя) от его заключения, в связи с чем в соответствии с п. 8 договора о намерениях и задатке и п. 2 ст. 381 ГК РФ уплаченная истцом денежная сумма в размере 50 000 руб. остается у ответчика Стариновой Н.С. и не подлежит возврату истцу.

Доводы истца о том, что она является малоимущей и ... правового значения для разрешения заявленных требований не имеют.

Правовых оснований для взыскания с ответчика Рыкаловой Н.С. либо иных заявленных истцом ответчиков компенсации морального вреда, суд также не усматривает. Факт нарушения личных неимущественных прав и нематериальных благ истцом вопреки требованиям ст.56 ГПК РФ не доказан.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных Рыкаловой О.А. требований в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Рыкаловой О. АнатО. к Агентству недвижимости «Фаворит», Рудневой Н. С., Стариновой А. П. о признании недействительным договора о намерениях и задатке и возврате суммы задатка - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Октябрьский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 12 марта 2025 года.

Судья: