Расторжение договора ипотечного займа и взыскание 966 тыс. ₽ с заемщика и поручителя

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

02 декабря 2024 года г. Самара

Октябрьский районный суд г. Самары в составе:

председательствующего судьи Майоровой Н.В.,

при секретаре судебного заседания Бычковой Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-6891/2024 по исковому заявлению Самарского областного фонда поддержки индивидуального жилищного строительства на селе к Садыковой Э.Ш., Садыкову Ш.З. о расторжении договора целевого займа, взыскании задолженности по договору, судебных расходов, обращении взыскания на заложенное имущество,

установил:

Самарский областной фонд поддержки индивидуального жилищного строительства на селе обратился в суд с исковым заявлением о взыскании задолженности.

В обоснование заявленных требований указал, что 30 ноября 2010 г. между Самарским областным фондом поддержки индивидуального жилищного строительства на селе (далее - Фонд) и Садыковой Э.Ш. был заключен договор №103 ипотечного целевого займа. В соответствии с п. 1.1 Договора займа Фонд принял на себя обязательство предоставить целевой заем на возвратной и платной основе в сумме 600 000 руб. на строительство жилого дома, расположенного по адресу: адрес.

Фонд исполнил свои договорные обязательства надлежащим образом, в соответствии с вышеуказанным договором.

Заем был предоставлен под обеспечение договора залога недвижимого имущества от 02.12.2010г. - земельного участка площадью 976 кв.м, расположенного по адресу: адрес.

На данном земельном участке после заключения договора займа ответчиком возведено здание - объект индивидуального жилищного строительства. Согласно сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), 23.04.2012 на указанный выше объект зарегистрировано право собственности Садыковой Э.Ш.

Пунктом 1.4 договора залога от 02.12.2010г. предусмотрено, что право залога по настоящему договору распространяется на объект в процессе строительства, а также после его завершения. Стороны договорились, что жилой дом, строительства которого будет закончено залогодателем на указанном в настоящем договоре земельном участке, будет обременен ипотекой в пользу залогодержателя до полного исполнения залогодателем всех обязательств по договору займа.

Рыночная оценка заложенного имущества по состоянию на 17 октября 2024 года согласно отчету № 257/24 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества составляет 3 260 000 рублей, где:

• стоимость земельного участка - 210 000 рублей;
• стоимость здания (объекта индивидуального жилищного строительства) - 3 050 000 рублей.

В соответствии с п. 2.1. договора поручительства от 30.11.2010 г. Садыков Ш.З. (Поручитель) обязался солидарно отвечать перед Фондом за выполнение ответчиком условий договора займа в том же объеме, как и ответчик.

В соответствии с пунктами 2.4.1, 2.4.3 и 2.4.6 Договора займа Садыкова Э.Ш. приняла на себя следующие обязательства:

• погашать полученный заем в течение 19 (девятнадцати лет), начиная погашение через один год со дня начала финансирования, с периодичностью внесения платежей ежемесячно, не позднее дня, соответствующего дате начала финансирования;
• платить 10 % годовых от полученных средств за пользование займом.

На момент подачи искового заявления сроки внесения периодических платежей в счет погашения займа и платы за пользование займом ответчиком неоднократно пропущены, чем нарушены условия Договора займа.

19 августа 2024 года ответчикам была направлена претензия с требованием о расторжении договора и досрочном погашении займа. До настоящего времени письменного ответа на претензию не получено, задолженность не погашена.

Таким образом, согласно расчету на момент подачи искового заявления общая сумма задолженности составляет 966 322,58 руб.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просит суд:

• расторгнуть договор № 103 ипотечного целевого займа от 30.11.2010 г.
• взыскать с Садыковой Э.Ш., Садыкова Ш.З. в пользу Фонда:
• непогашенную сумму основного долга по займу - 428 000 руб.;
• задолженность по плате за пользование займом - 202 671,18 руб.;
• неустойку за нарушение сроков внесения платежей - 335 651,40 руб., а всего 966 322,58 руб.;
• обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество: - земельный участок категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, площадь: 976 кв.м, адрес: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: адрес, кадастровый №...; - здание: назначение: жилое, наименование: объект индивидуального жилищного строительства, площадь 107.2 кв.м, кадастровый №.... адрес: Самарская : адрес, принадлежащие на праве собственности Садыковой Э.Ш.;
• определить начальную продажную цену имущества в размере 2 608 000 руб., в том числе: - стоимость земельного участка - 168 000 руб.; - стоимость здания (объекта индивидуального жилищного строительства) - 2 440 000 руб.
• реализовать заложенное имущество путем продажи на открытых публичных торгах по цене образом начальная продажная цена имущества составляет 2 608 000 руб., в том числе: - стоимость земельного участка - 168 000 руб.; - стоимость здания (объекта индивидуального жилищного строительства) - 2 440 000 руб.
• взыскать с ответчика понесенные истцом судебные расходы - государственную пошлину в общей сумме 44 327 руб., оплату отчета об определении рыночной стоимости недвижимого имущества в размере 18 000 руб. и почтовые расходы по отправке ответчику претензий в сумме 427,80 руб.

В судебное заседание представитель истца Самарского областного фонда поддержки индивидуального жилищного строительства на селе - Васильченко Е.В. не явился, просил рассмотреть дело в свое отсутствие, доводы искового заявления поддержал.

Ответчики в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом о времени и дате судебного заседания, ходатайств об отложении не направляли.

В соответствии с ч. 1 ст. 233 ГПК РФ в случае неявки в судебное заседание ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствие, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства в случае отсутствия возражения со стороны истца.

Судом принято решение о возможности рассмотрения дела в заочном порядке.

Суд, исследовав письменные материалы гражданского дела, оценивая собранные доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого доказательства в отдельности, а также в их совокупности, находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

В силу п.1 ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.

Согласно ч. 1 статьи 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В соответствии с ч.2 ст. 811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с процентами за пользование займом, причитающимися на момент его возврата.

Согласно ст.ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 30 ноября 2010 г. между Самарским областным фондом поддержки индивидуального жилищного строительства на селе и Садыковой Э.Ш. был заключен договор №103 ипотечного целевого займа.

В соответствии с п. 1.1 Договора займа Фонд принял на себя обязательство предоставить целевой заем на возвратной и платной основе в сумме 600 000 руб. на строительство жилого дома, расположенного по адресу: адрес.

Заем предоставлен Садыковой Э.Ш. полностью, что подтверждается платежными поручениями № 304 от 08.12.2010 г., № 17 от 01.03.2011 г., № 46 от 11.04.2011 г., № 83 от 06.06.2011 г.

Фонд исполнил свои договорные обязательства надлежащим образом, в соответствии с вышеуказанным договором.

Заем был предоставлен под обеспечение договора залога недвижимого имущества от 02.12.2010г. - земельного участка площадью 976 кв.м, расположенного по адресу: адрес.

На данном земельном участке после заключения Договора займа ответчиком возведено здание - объект индивидуального жилищного строительства.

Согласно сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), 23.04.2012 на указанный объект зарегистрировано право собственности Садыковой Э.Ш.

Согласно п.1 ст.77 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, на приобретенный ответчиками жилой дом и земельный участок возникла ипотека в силу закона.

Пунктом 1.4 договора залога от 02.12.2010г. предусмотрено, что право залога по настоящему договору распространяется на объект в процессе строительства, а также после его завершения. Стороны договорились, что жилой дом, строительства которого будет закончено залогодателем на указанном в настоящем договоре земельном участке, будет обременен ипотекой в пользу залогодержателя до полного исполнения залогодателем всех обязательств по договору займа.

Рыночная оценка заложенного имущества по состоянию на 17 октября 2024 года согласно отчету № 257/24 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества составляет 3 260 000 рублей, где:

• стоимость земельного участка - 210 000 рублей;
• стоимость здания (объекта индивидуального жилищного строительства) - 3 050 000 рублей.

В соответствии с п. 2.1. договора поручительства от 30.11.2010 г. Садыков Ш.З. (Поручитель) обязался солидарно отвечать перед Фондом за выполнение ответчиком условий договора займа в том же объеме, как и ответчик.

В соответствии с пунктами 2.4.1, 2.4.3 и 2.4.6 Договора займа Садыкова Э.Ш. приняла на себя следующие обязательства:

• погашать полученный заем в течение 19 (девятнадцати лет), начиная погашение через один год со дня начала финансирования, с периодичностью внесения платежей ежемесячно, не позднее дня, соответствующего дате начала финансирования;
• платить 10 % годовых от полученных средств за пользование займом.

Вместе с тем, на момент подачи искового заявления сроки внесения периодических платежей в счет погашения займа и платы за пользование займом ответчиками неоднократно пропущены, чем нарушены условия Договора займа.

Согласно п. 2 ст. 811 ГК РФ и п. 2.1.4 Договора займа при систематическом (более 2-х раз подряд) нарушения Заемщиком сроков внесения платежей, определенных настоящим договором, потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

В соответствии с п. 2.1.5 Договора займа в случаях выявления не целевого использования займа полностью или частично, утраты обеспечения и перспектив возврата займа, нарушения срока строительства, продажи возводимого (возведенного) дома третьим лицам либо отказа от продления рока действия договора комплексного ипотечного страхования, прекратить выделение средств, расторгнуть договор, потребовать досрочного погашения займа Заемщиком или в установленном законодательством порядке обратить взыскание на заложенное имущество в обеспечение предусмотренного настоящим договором обязательства имущество.

21.08.2024 года ответчикам направлены претензии с требованием о расторжении договора и досрочном погашении займа.

Претензии Садыковым Ш.З., Садыковой Э.Ш. возвращены в связи с неудачной попыткой вручения, задолженность по займу в полном объеме до настоящего времени не погашена.

До настоящего времени, требования, изложенные в претензии, ответчиками не исполнены, в связи с чем, истец обратился в суд с настоящим иском.

Статьей 56 ГПК РФ предусмотрено, что каждая из сторон должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Расчет задолженности по договору стороной ответчика в силу ст. 56 ГПК РФ не оспорен, доказательства иного размера задолженности либо ее отсутствия суду не предоставлены.

Суд принимает во внимание расчет истца, поскольку расчет задолженности основан на условиях договора является арифметически верным, ответчиком не оспорен, доказательств погашения задолженности, уплаты процентов ответчиками не представлено, в связи с чем, исковые требования истца о взыскании с ответчиков в солидарном порядке: непогашенную сумму основного долга по займу - 428 000 руб., задолженность по плате за пользование займом - 202 671,18 руб., являются обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме.

Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Постановлением Правительства РФ от 28.03.2022 N 497 введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, в отношении юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей. Настоящее постановление вступает в силу со дня его официального опубликования и действует в течение 6 месяцев.

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 декабря 2020 года №44 "О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" разъяснено, что целью введения моратория, предусмотренного указанной статьей, является обеспечение стабильности экономики путем оказания поддержки отдельным хозяйствующим субъектам.

В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 9.1 Закона о банкротстве на срок действия моратория в отношении должников, на которых он распространяется, наступают последствия, предусмотренные абзацами пятым и седьмым - десятым пункта 1 статьи 63 названного закона.

В частности, не начисляются неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств и обязательных платежей, за исключением текущих платежей (абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве).

Как разъяснено в пункте 7 упомянутого выше постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 декабря 2020 года N 44, в период действия моратория проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойка (статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации), пени за просрочку уплаты налога или сбора (статья 75 Налогового кодекса Российской Федерации), а также иные финансовые санкции не начисляются на требования, возникшие до введения моратория, к лицу, подпадающему под его действие (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве). В частности, это означает, что не подлежит удовлетворению предъявленное в общеисковом порядке заявление кредитора о взыскании с такого лица финансовых санкций, начисленных за период действия моратория. Лицо, на которое распространяется действие моратория, вправе заявить возражения об освобождении от уплаты неустойки (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве) и в том случае, если в суд не подавалось заявление о его банкротстве.

Из приведенных положений закона следует, что с момента введения моратория, т.е. с 1 апреля 2022 года на 6 месяцев прекращается начисление неустоек (штрафов и пеней) и иных финансовых санкций за неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежных обязательств и обязательных платежей по требованиям, возникшим до введения моратория.

01.10.2022 года действие моратория не продлено.

Таким образом, неустойка не подлежит взысканию за период с 01.04.2022 года по 02.10.2022 года, данный период также не включен в расчет стороной истца.

Таким образом, суд приходит к выводу об обоснованности требования истца о взыскании с ответчиков неустойки в размере 335 651,40 руб.

В соответствии с ч.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Суд полагает, что нарушение ответчиками на протяжении длительного времени сроков погашения суммы основного долга и процентов за пользование займом является существенным нарушением условий договора ипотечного целевого займа от 30.11.2010 года и в соответствии с ч.2 ст.450 ГК РФ является основанием для расторжения указанного договора.

В соответствии с ч.1 ст.348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Согласно ст.350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

Как указано выше, судом установлено, что нарушение обязательства по оплате основного долга и задолженности по оплате за пользование заемными денежными средствами является существенным.

Поскольку заемщик не исполнил обязательства по договору надлежащим образом, а также оставил без удовлетворения требования кредитора о возврате суммы кредита и процентов, истец вправе требовать обращения взыскания на заложенное имущество.

Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество, определены ст. 54 Закона об ипотеке.

Согласно п. п. 4 п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на заложенное по договору об ипотеке имущество, суд должен определить и указать в нем, в том числе начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Рыночная оценка заложенного имущества по состоянию на 17 октября 2024 года согласно отчету № 257/24 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества составляет 3 260 000 рублей, где:

• стоимость земельного участка - 210 000 рублей;
• стоимость здания (объекта индивидуального жилищного строительства) - 3 050 000 рублей.

Согласно п.4 ч. ст.54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора-самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика. Она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика

Таким образом, начальная продажная цена имущества устанавливается в размере 3 260 000 рублей, где: стоимость здания (объекта индивидуального жилищного строительства) - 3 050 000 рублей; стоимость земельного участка - 210 000 рублей.

Согласно ст.56 Федерального закона «Об ипотеке» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращается взыскание, должно быть реализовано путем продажи с публичных торгов.

Оценивая изложенные обстоятельства, и учитывая, что ответчиками не исполнены основные обязательства, обеспеченные залогом, суд приходит к выводу о том, что требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество путем его реализации с публичных торгов являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии с ч.1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Требование истца о взыскании с ответчиков расходов, понесенных в связи с обращением в оценочную компанию в размере 18 000 руб. подтверждено договором на оказание услуги по оценке и платежным поручением, в связи с чем, указанная сумма подлежит взысканию с ответчиков, в равных долях.

Истцом также заявлено требование о взыскании судебных расходов в размере уплаченной государственной пошлины в размере 44 327 руб. и почтовых расходов в размере 427,80 руб., несение которых подтверждается материалами дела, в связи с чем, указанные расходы подлежат взысканию с ответчиков.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199, 233-235 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Самарского областного фонда поддержки индивидуального жилищного строительства на селе к Садыковой Э.Ш., Садыкову Ш.З. о расторжении договора целевого займа, взыскании задолженности по договору, судебных расходов, обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить.

Расторгнуть договор № 103 ипотечного целевого займа от 30.11.2010 года.

Взыскать солидарно с Садыковой Э.Ш., дата года рождения (паспорт №...), Садыкова Ш.З., дата года рождения (паспорт №...) в пользу Самарского областного фонда поддержки индивидуального жилищного строительства на селе (ИНН 6316042424, ОГРН 1026301154197) непогашенную сумму основного долга по займу - 428 000 руб.; задолженность по плате за пользование займом - 202 671,18 руб.; неустойку за нарушение сроков внесения платежей - 335 651,40 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 44 327 руб., оплату отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества в размере 18 000 рублей, почтовые расходы в сумме 427,80 рублей, а всего взыскать 1 029 077,38 руб. (Один миллион двадцать девять тысяч семьдесят семь рублей 38 копеек).

Обратить взыскание на принадлежащее на праве собственности Садыковой Э.Ш., дата года рождения (паспорт №...), заложенное недвижимое имущество - земельный участок категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, площадь: 976 кв.м, адрес: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: адрес, кадастровый №...; - здание: назначение: жилое, наименование: объект индивидуального жилищного строительства, площадь 107.2 кв.м, кадастровый №..., адрес: адрес, путем продажи с публичных торгов, с установлением начальной продажной цены в размере 3 260 000 рублей, где: стоимость здания (объекта индивидуального жилищного строительства) - 3 050 000 рублей; стоимость земельного участка - 210 000 рублей.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Мотивированное решение изготовлено 16 декабря 2024 года.

Судья Н.В. Майорова