Отказ в признании требования о доплате незаконным и передаче квартиры при увеличении площади на 3,67%

Мотивированное решение суда изготовлено и подписано 01.04.2025

УИД 66RS0001-01-2025-001388-02

№ 2-2888/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 марта 2025 года г. Екатеринбург

Верх-Исетский районный суд г. Екатеринбурга в составе:

председательствующего судьи Поваго К.С.,

при секретаре Валеевой В.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Икономиди Василия Демокритовича к ООО Специализированный застройщик «Уральская компания развития» о признании требования о доплате незаконным, возложении обязанности по передаче квартиры,

УСТАНОВИЛ:

Икономиди В.Д. обратился с исковым заявлением к ООО Специализированному застройщику «Уральская компания развития» с требованием о признании требования застройщика о доплате 164 345,66 рублей незаконным, возложении обязанности передать истцу адрес доме по адресу: адрес, адрес.

В обоснование иска указано, что между истцом и ответчиком 19.12.2023 был заключен договор участия в долевом строительстве. Истец произвел оплату в полном размере 5 489 775 рублей.

15.01.2025 истцу поступило сообщение от застройщика о том, что завершено строительство дома. В сообщении было указано, что поскольку площадь квартиры увеличилась на 1,72 кв.м., что составляет 3,6689%, истцу было предложено доплатить 201 466,66 рублей.

Истец доплатил 37 071 рублей, что соответствует 0,6689%.

20.02.2025 от истца было получено требование о доплате 164 345,66 рублей. Также в устной форме было отказано в передаче квартиры до полной оплаты цены договора.

Истец в судебном заседании исковые требования поддержал.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился. В отзыве указал, что в соответствии с условиями договора в случае увеличения обще площади жилого помещения более чем на 3% участником долевого строительства выплачивается разница в цене договора, соответствующая изменению общей площади договора, а не сумма превышения 3%. Условиями договора также предусмотрено, что застройщик передает жилое помещение только после оплаты договора, кроме того, срок передачи объекта долевого строительства не наступил.

Заслушав истца, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно п. 1 ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости, об отнесении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости к уникальным объектам, если в проектной документации таких многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости предусмотрена хотя бы одна из характеристик, являющаяся в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации основанием для их отнесения к уникальным объектам (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения), а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Согласно п.п. 1 и 2 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с п. 1 и 3 ст.555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Согласно ч. 1, ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном статьей 23.2 настоящего Федерального закона.

19.12.2023 между Инкомиди В.Д. и ООО СЗ «Уральская компания развития» был заключен договор участия в долевом строительстве № №.

Согласно п.1.2 объектом долевого строительства является двухкомнатная квартира, условный №, расположенная в секции № на 6 этаже жилого дома, номер квартиры на площадке (этаже)-2, общей площадью 46,88 кв.м.

В силу п.4.1 договора цена договора составляет 5 489 775 рублей, стоимость квадратного метра согласно п.4.6. договора составляет 117 102, 71 рублей.

В адрес истца было направлено сообщение о завершении строительства жилого дома и готовности объекта долевого строительства к передаче, согласно которому застройщик уведомлял истца о том, что общая площадь квартиры по договору была предусмотрена 46,88 кв.м., между тем произошло увеличение общей площади квартиры на 1,72 кв.м., в связи с чем общая площадь квартиры по результатам кадастровых работ составила 48,60 кв.м., в связи с чем истцу необходимо доплатить разницу в размере 201 416,66 рублей.

С учетом того, что площадь квартиры увеличилась на 1,72 кв.м., истцу было выставлено требование о доплате 201 416,66 рублей ( 117 102,71 рублей*1,72 кв.м.).

Истец выплатил ответчику 37 031 рублей, что ответчиком не оспаривается.

17.02.2025 застройщик направил в адрес истца ответ на обращение, согласно которому указал, что истцу необходимо доплатить 164 335,66 рублей, с учетом ранее выплаченной суммы в 37 031 рублей.

Таким образом, площадь квартиры истца изменилась на 1,72 кв.м., то есть на 3,6689%.

Согласно п.4.5 договора участия в долевом строительстве, если по результатам кадастровых работ общая площадь объекта долевого строительства увеличится или уменьшится более чем на 3% по сравнению с общей площадью, определенной в п.1.2 договора, цена договора подлежит соответствующему изменению, то есть рассчитывается как произведение общей площади объекта долевого строительства по результатам кадастровых работ (при этом площади балкона и/или лоджий и/или террас учитываются с применением соответствующего понижающего коэффициента), и стоимостью 1 квадратного метра в размере 117 102,71 рублей.

В силу п. 4.7 договора в случае уменьшения общей площади объекта долевого строительства застройщик, а в случае увеличения - участник долевого строительства обязуется выплатить другой стороне разницу цены договора, соответствующую изменению общей площади объекта долевого строительства.

Следовательно, условиями договора предусмотрено, что в случае увеличения площади объекта долевого строительства свыше 3%, участник долевого строительства обязан доплатить разницу цены договора, в данном случае в размере 3,6689%, а не в размере 0,6689%, как было уплачено истцом.

Учитывая, что площадь квартиры увеличилась на 1,72 кв.м., то есть на 3,6689%, истцом было уплачено 37 031 рублей, суд не находит оснований для признания требования ответчика о доплате истцом суммы в 164 345,66 рублей незаконным, поскольку условие о выплате разницы в цене договора, в случае ее превышения на 3%, предусмотрено условиями договора долевого участия.

В силу п.4.7 договора застройщик вправе не подписывать передаточный акт о передаче объекта долевого строительства до полного выполнения участником долевого обязательства по оплате цены договора.

В силу п. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Учитывая, что участником долевого строительства не выполнена возложенная на него договором обязанность по уплате цены договора, а также учитывая, что в силу п.5.1 договора срок передачи жилого дома предусмотрен не позднее 30.06.2025, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований в части возложения на ответчика обязанности по незамедлительной передачи истцу адрес доме по адресу: адрес, адрес.

Руководствуясь ст. ст. 12, 55, 56, 57, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Икономиди Василия Демокритовича к ООО Специализированный застройщик «Уральская компания развития» о признании требования о доплате незаконным, возложении обязанности по передаче квартиры оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения, с подачей жалобы через Верх-Исетский районный суд г. Екатеринбурга.

Судья: К.С. Поваго