Оспаривание отчета об оценке объекта незавершенного строительства (4,8 млн ₽ против 22,8 млн ₽)

66RS0004-01-2024-002567-73 Гражданское дело № 2-2921/2024 (15)

Мотивированное решение изготовлено 25.12.2024

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

11 декабря 2024 года г. Екатеринбург

Ленинский районный суд г. Екатеринбурга Свердловской области в составе председательствующего судьи Каломасовой Л.С., при секретаре судебного заседания Негодаеве А.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Попова Андрея Владимировича к Черепанову Владимиру Николаевичу, судебным приставам-исполнителям Октябрьского РОСП г. Екатеринбурга ГУФССП России по Свердловской области Магомедову Шамилю Мугутдиновичу, Корниловой Наталье Сергеевне, ГУФССП России по Свердловской области, ООО «Бизнес-Новация» об оспаривании стоимости объекта оценки, указанной оценщиком в отчете,

установил:

Попов А.В. обратился в суд с иском к Черепанову В.Н., в котором просил признать недействительным отчет ООО «Бизнес-Новация» № 663/131 от 21.09.2022 об оценке объекта недвижимости: объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: адрес, район Зуброво, №, степень готовности 58%, площадь 315 кв.м., кадастровый №.

В обоснование исковых требований указано, что на исполнении Октябрьского РОСП г. Екатеринбурга ГУФССП по адрес находится исполнительное производство №-ИП от //, возбужденное на основании исполнительного листа ФС № от //, выданного Октябрьским районным судом г. Екатеринбурга по делу №, предметом исполнения которого является взыскание денежных средств в размере 1752019 руб. 20 коп. с должника Попова А.В. в пользу взыскателя Черепанова В.Н.

В рамках данного исполнительного производства // наложен арест на принадлежащий должнику объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: адрес, район Зуброво, №а, кадастровый №.

Судебным приставом-исполнителем Октябрьского РОСП г. Екатеринбурга ГУФССП по адрес Магомедовым Ш.М. арестованное имущество передано на оценку в ООО «Бизнес-Новация», и подготовлен отчет ООО «Бизнес-Новация» № от // об определении рыночной стоимости арестованного имущества, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки - объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: адрес, район Зуброво, №, степень готовности 58%, площадь 315 кв.м., кадастровый №, составляет 4820200 руб.

// судебным приставом-исполнителем Октябрьского РОСП г. Екатеринбурга ГУФССП по адрес Магомедовым Ш.М. вынесено постановление о принятии результатов оценки арестованного имущества в соответствии с отчетом об оценке ООО «Бизнес-Новация» № от 21.09.2022

// судебным приставом-исполнителем Октябрьского РОСП г. Екатеринбурга ГУФССП по адрес Магомедовым Ш.М. вынесено постановление о передаче арестованного имущества на реализацию на торгах.

Истец полагает, что отчет ООО «Бизнес-Новация» № от // составлен с нарушениями требований действующего законодательства, указанная в данном отчете стоимость объекта оценки не соответствует действительной рыночной стоимости объекта недвижимости и является явно заниженной, что нарушает права и законные интересы должника. Кроме того, осмотр объекта оценки оценщиком не осуществлялся.

Представитель истца Попова Т.М. в судебном заседании на удовлетворении исковых требований настаивала по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика Черепанова В.Н. - Царев В.А. в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований по доводам и основаниям, изложенным в письменном отзыве на иск, указав, что истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, поскольку требования Попова А.В. об оспаривании отчета об оценке недвижимого имущества, произведенного в рамках исполнительного производства, подлежат рассмотрению в соответствии с нормами Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. Черепанов В.Н. является ненадлежащим ответчиком по делу в связи с тем, что он не был участником мероприятий, связанных с проведением оценки и принятием ее результатов в рамках исполнительного производства, у него отсутствует возможность исполнить решение суда. Истцом не представлено доказательств несоответствия отчета об оценке ООО «Бизнес-Новация» № от // требованиям действующего законодательства. При этом представленный истцом отчет ООО «Апрель» № не может служить доказательством несоответствия отчета об оценке ООО «Бизнес-Новация» № от // требованиям действующего законодательства, поскольку он не соответствует требованиям Федерального закона от // № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки, определяющих порядок осуществления оценочной деятельности на территории Российской Федерации.

Истец Попов А.В., ответчики Черепанов В.Н., судебные приставы-исполнители Октябрьского РОСП г. Екатеринбурга ГУФССП России по адрес Магомедов Ш.М., Корнилова Н.С., ГУФССП России по адрес, ООО «Бизнес-Новация», третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, ТУ Росимущества в адрес, Попова Я.И. в судебное заседание не явились, о дате, месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом и в срок, о причинах неявки суд не уведомили.

Учитывая положения ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, мнение участвующих в судебном заседании лиц, судом вынесено определение о рассмотрении дела при данной явке.

Заслушав пояснения участвующих в судебном заседании лиц, допросив эксперта Шуховцева К.В. в судебном заседании, изучив материалы дела, представленные сторонами доказательства в совокупности и взаимосвязи, суд полагает заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, что на исполнении Октябрьского РОСП г. Екатеринбурга ГУФССП по адрес находится исполнительное производство №-ИП от //, возбужденное на основании исполнительного листа ФС № от //, выданного Октябрьским районным судом г. Екатеринбурга по делу №, предметом исполнения которого является взыскание денежных средств в размере 1752019 руб. 20 коп. с должника Попова А.В. в пользу взыскателя Черепанова В.Н.

В рамках данного исполнительного производства // наложен арест на принадлежащий должнику объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: адрес, район Зуброво, №а, кадастровый №.

Судебным приставом-исполнителем Октябрьского РОСП г. Екатеринбурга ГУФССП по адрес Магомедовым Ш.М. арестованное имущество передано на оценку в ООО «Бизнес-Новация», и подготовлен отчет ООО «Бизнес-Новация» № от // об определении рыночной стоимости арестованного имущества, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки - объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: адрес, район Зуброво, №, степень готовности 58%, площадь 315 кв.м., кадастровый №, составляет 4820200 руб.

// судебным приставом-исполнителем Октябрьского РОСП г. Екатеринбурга ГУФССП по адрес Магомедовым Ш.М. вынесено постановление о принятии результатов оценки арестованного имущества: объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: адрес, район Зуброво, №, степень готовности 58%, площадь 315 кв.м., кадастровый №, по стоимости 4820200 руб., в соответствии с отчетом об оценке ООО «Бизнес-Новация» № от //.

// судебным приставом-исполнителем Октябрьского РОСП г. Екатеринбурга ГУФССП по Свердловской области Магомедовым Ш.М. вынесено постановление о передаче арестованного имущества на реализацию на торгах.

Согласно статье 2 Федерального закона от 02 октября 2007 года N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" задачами исполнительного производства является правильное и своевременное исполнение судебных актов.

Согласно части 1 статьи 80 Федерального закона от 02 октября 2007 года N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" судебный пристав-исполнитель в целях обеспечения исполнения исполнительного документа, содержащего требования об имущественных взысканиях, вправе, в том числе и в течение срока, установленного для добровольного исполнения должником содержащихся в исполнительном документе требований, наложить арест на имущество должника. При этом судебный пристав-исполнитель вправе не применять правила очередности обращения взыскания на имущество должника.

Частью 1 статьи 85 Федерального закона от 02 октября 2007 года N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" (далее - Закон об исполнительном производстве) предусмотрено, что оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Как разъяснено в пункте 50 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2015 года N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства", в случаях, предусмотренных частями 2 и 3 статьи 85 Закона об исполнительном производстве, оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем с обязательным привлечением специалиста, соответствующего требованиям, предъявляемым законодательством об оценочной деятельности (далее - оценщика).

Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя, который выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика и в тот же срок направляет сторонам исполнительного производства копию заключения оценщика.

Стороны исполнительного производства вправе оспорить в суде постановление судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника в порядке, предусмотренном главой 22 КАС РФ и главой 24 АПК РФ, либо в срок не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке в исковом порядке оспорить стоимость объекта оценки, указанную оценщиком в отчете (пункты 3, 4 части 4 статьи 85 Закона об исполнительном производстве).

Вступившее в законную силу решение суда, принятое в порядке искового производства по результатам оспаривания стоимости объекта оценки, указанной оценщиком в отчете, является основанием для отмены соответствующего постановления судебного пристава-исполнителя старшим судебным приставом.

Таким образом, в случае несогласия с произведенной в рамках исполнительного производства оценкой стоимости имущества, на которое обращено взыскание, стороны исполнительного производства могут обратиться как с заявлением об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя, так и с иском об оспаривании стоимости объекта оценки.

По смыслу указанных норм, если спор возникает по поводу оценки имущества должника, которую произвел оценщик, то вопрос оспаривания его оценки может решаться в исковом производстве по правилам Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (п. 3 ч. 4 ст. 85 Закона об исполнительном производстве, п. 50 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2015 года N 50).

Обращаясь с настоящим исковым заявлением в суд, Попов А.В. реализовал свое право на оспаривание в порядке искового производства по правилам Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стоимости объекта оценки, что не противоречит действующему законодательству. И поскольку о произведенной оценке истцу стало известно при ознакомлении с материалами исполнительного производства? а также из извещения № о проведении торгов //, а в Октябрьский районный суд г. Екатеринбурга с исковым заявлением истец изначально обратился //, суд полагает, что срок на обращение в суд с иском истцом не пропущен.

Порядок проведения оценки, установления рыночной стоимости объектов и общие требования к содержанию отчета об оценке установлены Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральными стандартами оценки.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

На основании статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Статья 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусматривает, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Исследовав отчет ООО «Бизнес-Новация» № 663/131 от 21.09.2022, суд приходит к выводу о его несоответствии требованиям Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки, определяющих порядок осуществления оценочной деятельности на территории Российской Федерации, поскольку фактически оценка проводилась без осмотра объекта оценки, акт осмотра объекта оценки не составлялся, фотографии объекта оценки, сделанные экспертом, отсутствуют, о проведении осмотра объекта оценки стороны исполнительного производства не уведомлялись, доказательств обратного не представлено. Кроме того, расчет стоимости объекта оценки не содержит должного обоснования, при проведении оценки экспертом использовался только затратный подход, эксперт не предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем, определением Ленинского районного суда г. Екатеринбурга от 21.08.2024 по настоящему административному делу назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № 1309241566 от 08.10.2024, проведенной ООО «Центр судебной экспертизы» на основании определения суда от //, рыночная стоимость объекта недвижимости: объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 66адрес, расположенного по адресу: адрес, район Зуброво, №а, степень готовности 58%, площадь 315 кв.м., составляет 22785800 руб.

Разрешая спор, суд с учетом положений ст. ст. 3, 12 13 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ст. 85 Федерального закона от 02 октября 2007 года N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» полагает, что заключение судебной экспертизы ООО «Центр судебной экспертизы» № от // является полным, подробным, мотивированным, содержит необходимые сведения о нормативной базе, объемное исследование путем сравнительного подхода с указанием мотивированного обоснования необходимости его применения, к заключению приложены документы, подтверждающие квалификацию экспертов, экспертами осмотрен объект оценки, в заключении судебной экспертизы приведены результаты осмотра объекта оценки, представлены фотографии объекта оценки, каких-либо недостатков заключения не усматривается, оно является надлежащим (допустимым и относимым) доказательством. Также суд учитывает, что в заключении ООО «Центр судебной экспертизы» № от // указывается на применение методов исследований, анализ данных рынка, которыми эксперты руководствовались при исследовании, эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, эксперт Шуховцев К.В., допрошенный в судебном заседании, подтвердил изложенные в заключении судебной экспертизы выводы и дал подробные пояснения, в связи с чем суд приходит к выводу о том, что стоимость имущества по оценке ООО «Центр судебной экспертизы» № от // является наиболее верной и приемлемой, отражающей объективную рыночную стоимость объекта недвижимости должника, дана с учетом состояния рынка недвижимости в настоящее время.

Представленная ответчиком рецензия специалиста ООО «Областной центр оценки» Петренко К.В. на заключение ООО «Центр судебной экспертизы» № от // не принимается судом во внимание, поскольку указанные в ней доводы мотивированно опровергнуты допрошенным в судебном заседании экспертом Шуховцевым К.В., приведенные в ней нарушения не свидетельствуют о неправильности выводов заключения судебной экспертизы о стоимости объекта оценки, кроме того, специалист Петренко К.В. не допрашивался в судебном заседании, не предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, осмотр объекта оценки им не проводился.

Кроме того, стоимость объекта оценки согласно заключению судебной экспертизы ООО «Центр судебной экспертизы» № от // (22785800 руб.) наиболее согласуется со стоимостью объекта оценки, которая была определена в представленном истцом отчете ООО «Апрель» № от // в размере 27519000 руб.

Оценивая в совокупности заключение судебной экспертизы ООО «Центр судебной экспертизы» № от // и отчет ООО «Апрель» № от //, суд приходит к выводу о том, что стоимость объекта оценки, указанная в оспариваемом отчете ООО «Бизнес-Новация» № от // в размере 4820200 руб., является заниженной и не соответствующей рыночным ценам.

Суд учитывает значительную разницу рыночной стоимости объекта оценки между установленной стоимостью отчетом ООО «Бизнес-Новация» и заключением судебной экспертизы, посчитав отчет ООО «Бизнес-Новация» не соответствующим требованиям Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в связи с чем оспариваемый отчет ООО «Бизнес-Новация» № от // следует признать недействительным.

Учитывая изложенное, суд полагает, что надлежащей оценкой объекта недвижимости должника является оценка в соответствии заключением ООО «Центр судебной экспертизы» № от // в размере 22785800 руб.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению. При этом суд учитывает, что Черепанов В.Н. является ненадлежащим ответчиком по делу, поскольку оспариваемый отчет им не составлялся, стоимость объекта оценки им не определялась и не принималась.

Руководствуясь ст.ст. 196-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования Попова Андрея Владимировича (паспорт 6513 592143) удовлетворить.

Признать недействительным отчет ООО «Бизнес-Новация» № 663/131 от 21.09.2022 об оценке рыночной стоимости объекта незавершенного строительства с кадастровым номером адрес, в размере 4820200 руб.

Установить рыночную стоимость объекта недвижимости: объекта незавершенного строительства с кадастровым номером адрес, в размере 22785800 руб.

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме, с подачей апелляционной жалобы через Ленинский районный суд г. Екатеринбурга.

Судья (подпись) Л.С. Каломасова

Копия верна.

Судья

Секретарь