Признание соглашения о расторжении договора найма недействительным из-за отсутствия фактического пользования жильем

№

Дело № 2-141/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 января 2025 года г. Челябинск

Советский районный суд г. Челябинска в составе председательствующего судьи Календарева А.А., при секретаре Вус М.С., рассмотрев гражданское дело по иску ФИО6 к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска о признании соглашения о расторжении договора найма жилого помещения недействительным,

УСТАНОВИЛ:

ФИО6 обратилась в Советский районный суд г. Челябинска с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска о признании соглашения о расторжении договора найма жилого помещения недействительным.

В обоснование исковых требований указала, что решением мирового судьи судебного участка № от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворены исковые требования Комитета по управлению имуществом и земельными отношениями г. Челябинска (далее - КУиЗО), о взыскании с нее платы по договору найма жилого помещения муниципального жилищного фонда коммерческого использования. Данный договор заключен ДД.ММ.ГГГГ. От пользования помещением она отказалась в день приёмки помещения устно, после фактического осмотра помещения. Не проживала в помещении, не оплачивала аренду и коммунальные услуги более 10 лет. Комната использовалась другими жильцами общежития в качестве помещения для сушки белья. Договор заключен на срок 5 лет, никогда и ни кем не продлевался. Законных оснований для продления договора не имелось. Со стороны КУиЗО договорные отношения не выполнялись. По условиям договора, аренда прекращается с момента прекращения пользования помещением арендатором, Договор расторгается «автоматически». На основании соглашения от ДД.ММ.ГГГГ договор найма жилого помещения, заключенный между администрацией данные изъяты и ФИО6 расторгнут ДД.ММ.ГГГГ. Главная цель расторжения договора аренды со стороны ФИО6 являлась не подтверждение договора действующим, а в целях предотвращения дальнейшего начисления арендной платы, коммунальных платежей. При этом, сотрудник КУиЗО, выслушав требование, выдал распечатанное соглашение о расторжении договора найма жилого помещения, который она прочитала, нигде не нашла записи о том, что признает действие договора найма жилья до дня его расторжения (ДД.ММ.ГГГГ), после чего, подписала.

В судебном заседании ФИО6 а также ее представитель ФИО6 на удовлетворении заявленных исковых требований настаивали.

Представитель Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска и администрации г. Челябинска в судебном заседании заявленные требования не признала, сослалась на представленные письменные возражения.

Представитель ООО УО «Ремжилзаказчик» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, ходатайств не представил.

Дело рассмотрено в соответствии со ст. 167 ГК РФ, в отсутствие надлежаще извещенных участников.

Суд, заслушав стороны, исследовав письменные материалы гражданского дела, приходит к следующему выводу.

Из содержания части 2 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) следует, что собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на нраве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством и данным кодексом.

Исходя из правовой позиции, определенной в п. 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» следует, что жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного законодательства регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений).

Правовое регулирование отношений, складывающихся в сфере коммерческого найма жилых помещений, осуществляется главой 35 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить нанимателю жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Договор найма жилого помещения согласно пункту 1 статьи 683 ГК РФ заключается на срок, не превышающий пяти лет, а если срок в договоре не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Положения статьи 684 ГК РФ предусматривают, что по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право па заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Статьей 687 ГК РФ предусмотрено, что наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

Предоставление жилого помещения муниципального жилищного фонда коммерческого использования в г. Челябинске осуществляется в соответствии с Положением о жилых помещениях муниципального жилищного фонда коммерческого использования в городе Челябинске, утвержденным решением Челябинской городской Думы от 30.10.2007 № 26/18 (далее - Положение), и административным регламентом, утвержденным постановлением администрации г. Челябинска от 07.07.2011 № 154-п.

В соответствии с пунктом 14 Положения (в редакции № 5, действующей на момент предоставления жилого помещения истцу) на основании правового акта о предоставлении жилого помещения по договору найма администрация района в городе Челябинске (далее - наймодатель) по месту расположения жилого помещения жилищного фонда коммерческого использования заключала с заявителем договор найма на предоставленное жилое помещение.

В связи с внесением решением Челябинской городской Думы от 24.03.2015 № 7/14 изменений в Положение с даты вступления их в силу - с 27.03.2015 наймодателем по договору найма жилого помещения жилищного фонда коммерческого использования является Комитет.

Согласно пункту 25 Положения договор найма заключается в связи с трудовыми отношениями с организацией, по ходатайству которой гражданину было предоставлено жилое помещение муниципального жилищного фонда коммерческого использования, и на срок, указанный в правовом акте о предоставлении жилого помещения муниципального жилищного фонда коммерческого использования, но не более чем на 5 лет с регистрацией граждан в предоставленном жилом помещении по месту пребывания.

В случае если по истечении срока договора найма место работы, состав семьи, а также жилищные условия нанимателя и членов его семьи не изменились, внесение изменений в правовой акт о предоставлении жилого помещения муниципального жилищного фонда коммерческого использования не требуется. При этом договор найма пролонгируется в рамках соответствующей муниципальной услуги в порядке, установленном административным регламентом.

В случае изменения места работы, состава семьи, жилищных условий наниматель в течение 30 календарных дней со дня произошедших изменений уведомляет наймодателя об этом.

Пунктом 29 Положения предусмотрено, что договор найма может быть расторгнут в любое время, но по соглашению сторон.

Комната №, расположенная по адресу: адрес, включена в реестр муниципального имущества г. Челябинска ДД.ММ.ГГГГ на основании постановления главы администрации г. Челябинска № №.

Распоряжением первого заместителя главы администрации г. Челябинска от ДД.ММ.ГГГГ №№ вышеуказанное жилое помещение отнесено к муниципальному жилищному фонду коммерческого использования.

На основании распоряжения заместителя главы города от ДД.ММ.ГГГГ № № «О предоставлении жилого помещения муниципального жилищного фонда коммерческого использования ФИО6., ФИО6.» между главой администрации данные изъяты (наймодатель) и ФИО6 (наниматель) заключен договор найма жилого помещения муниципального жилищного фонда коммерческого использования от ДД.ММ.ГГГГ № №, согласно пункту № которого наймодатель передал нанимателю в возмездное владение и пользование на период трудовых отношений с муниципальным бюджетным учреждением здравоохранения Городской клинической больницей № № жилое помещение муниципального жилищного фонда коммерческого использования - комнату жилой площадью № кв.м по адресу: адрес. ДД.ММ.ГГГГ спорное жилое помещение передано наймодателем ФИО6 по акту приема-передачи жилого помещения муниципального жилищного фонда коммерческого использования.

Подпунктом «и» п. № договора коммерческого найма от ДД.ММ.ГГГГ № № предусмотрено, что наниматель обязан при расторжении договора освободить в установленные сроки и сдать по акту наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, оплатить стоимость не произведенного нанимателем и входящего в его обязанности ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, или произвести его за свой счет, а также погасить задолженность по плате за наем жилого помещения, плате за содержание и ремонт жилого помещения и плате за коммунальные услуги.

Пунктом № договора коммерческого найма от ДД.ММ.ГГГГ № № предусмотрено, что он может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон в установленном законодательством Российской Федерации порядке в любое время.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 и Комитетом заключено соглашение о расторжении договора коммерческого найма от ДД.ММ.ГГГГ № №, согласно которому Комитет и ФИО6 расторгли заключенный договор с момента подписания соглашения.

Обращаясь с исковым заявлением ФИО6 указывает, что указанным помещением фактически не пользовалась и в него не вселялась, а также отказалась от его принятия в устном порядке в день его приемки. Главная цель расторжения договора аренды являлась - предотвращения дальнейшего начисления арендной платы, коммунальных платежей.

Вместе с тем, материалы дела не содержат сведений о совершении истцом действий, направленных на отказ от заключения договора и приемки жилого помещения.

Напротив, по акту от ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 приняла от наймодателя пригодное для проживания жилое помещение - комнату жилой площадью № кв.м по адресу: адрес без замечаний и дополнений.

Сведения о том, что в соответствии с пунктом № Положения ФИО6 в течение 30 календарных дней со дня изменения места работы, состава семьи, жилищных условий уведомляла об этом наймодателя, материалы дела не содержат.

В силу статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

В силу статьи 684 ГК РФ договор коммерческого найма от ДД.ММ.ГГГГ, учитывая отсутствие предупреждения Комитетом нанимателя об отказе от продления договора, продлялся на пятилетний срок: с ДД.ММ.ГГГГ, с ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, на дату заключения соглашения от ДД.ММ.ГГГГ договор найма являлся действующим.

Заключая оспариваемое соглашение от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО6 была ознакомлена с его содержанием, в том числе, с тем, что договор коммерческого найма от ДД.ММ.ГГГГ № № в отношении комнаты № 9 «а», расположенной по адресу: адрес, считается расторгнутым с момента подписания данного соглашения.

С учетом изложенного, основания для признания недействительным соглашения от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора найма жилого помещения муниципального жилищного фонда коммерческого использования отсутствуют, ввиду чего заявленные истцом требования удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 12, 56, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО6 к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска о признании соглашения о расторжении договора найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, применить последствия его недействительности, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме, через Советский районный суд г. Челябинска.

Председательствующий А.А. Календарев

Мотивированное решение изготовлено 03 февраля 2025 года.