Отказ в регистрации залога по предварительному договору купли-продажи недвижимости

Дело №2-301/2025

74RS0001-01-2024-005209-60

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

января 2025 года г.Челябинск

Советский районный суд г. Челябинска в составе:

председательствующего судья Хабаровой Л.В.,

при секретаре судебного заседания Коваленко К.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Мельниковой ФИО7 к Кабановой ФИО7 о возложении обязанности произвести государственную регистрацию залога по предварительному договору купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

Мельникова И.С. обратилась в суд с иском к Кабановой А.Р., в котором просила произвести государственную регистрацию земельного участка с КН №, площадью 478+/-8кв.м., жилого строения без права регистрации проживания с КН №, площадью 12кв.м. по адресу гадрес, по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества от 20.10.2023.

В обоснование иска указано, что 20.10.2023 между Кабановой А.Р. (продавец) и Ярушиной И.С. (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому стороны обязуются в срок не позднее 20 ноября 2023 заключить договор купли-продажи недвижимого имущества (основной договор) на условиях, предусмотренных настоящим предварительным договором. Согласно пункту 1.2 договора предметом основного договора является обязанность продавца передать в собственности покупателя, а покупатель принять и оплатить недвижимое имущество: земельный участок, категория земель- земли населенных пунктов, вид разрешенного использования- для ведения садоводства, площадью 478+/-8кв.м., КН № по адресу адрес; жилое строение без права регистрации проживания, площадью 12кв.м., КН № по адресу адрес. Согласно пункту 1.2.4 цена недвижимого имущества составляет 200 000 рублей. Цена согласована сторонами, является окончательной и не подлежит изменению. Цена недвижимого имущества уплачивается покупателем в следующем порядке: денежные средства в размере 150 000 рублей в день подписания предварительного договора в качестве задатка; денежные средства в размере 50 000 рублей в день подписания основного договора. Покупатель свои обязательства по передаче денежных средств выполнил, передав продавцу денежные средства в размере 150 000 рублей, что подтверждается распиской от 20.10.2023. Разделом 3 предварительного договора стороны установили соглашение о залоге. Согласно пункту 3.1 договора исполнение обязательств продавца по настоящему договору обеспечено залогом недвижимого имущества, предусмотренного п. 1.2.1 настоящего предварительного договора. До полного исполнения продавцом обязательств, предусмотренных п. 1.4, 1.5 настоящего предварительного договора, недвижимое имущество находится в залоге у покупателя ( пункт 3.2 договора). В силу п.3.3 договора продавец не позднее 5 календарных дней с даты заключения настоящего предварительного договора обязуется совместно с покупателем осуществить все действия, необходимые для государственной регистрации залога, в том числе не позднее 2 рабочих дней с даты подписания настоящего предварительного договора представить все необходимые для государственной регистрации залога документы в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Указывает, что до настоящего времени обязанность по государственной регистрации залога продавцом не исполнена, от ее исполнения ответчик уклоняется.

Ранее в судебном заседании истец Мельникова И.С. исковые требования поддержала в полном объеме.

Ответчик Кабанова А.Р., представитель третьего лица Управления Росреестра по Челябинской области в судебное заседание не явились, о дате и времени извещены надлежащим образом.

Принимая во внимание, что участвующие в деле лица извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, суд в соответствии со ст. 167 ГПК РФ признал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Суд выслушав пояснения истца, исследовав материалы дела, приходит к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению.

В силу п. 1 ч. 1 ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно статье 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательство в отношении недвижимого имущества.

Судом установлено, что 20.10.2023 между Кабановой А.Р. (продавец) и Ярушиной И.С. (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому стороны обязуются в срок не позднее 20 ноября 2023 заключить договор купли-продажи недвижимого имущества (основной договор) на условиях, предусмотренных настоящим предварительным договором.

Согласно пункту 1.2 договора предметом основного договора является обязанность продавца передать в собственности покупателя, а покупатель принять и оплатить недвижимое имущество: земельный участок, категория земель- земли населенных пунктов, вид разрешенного использования- для ведения садоводства, площадью 478+/-8кв.м., КН № по адресу адрес; жилое строение без права регистрации проживания, площадью 12кв.м., КН № по адресу адрес.

Согласно пункту 1.2.4 цена недвижимого имущества составляет 200 000 рублей. Цена согласована сторонами, является окончательной и не подлежит изменению. Цена недвижимого имущества уплачивается покупателем в следующем порядке: денежные средства в размере 150 000 рублей в день подписания предварительного договора в качестве задатка; денежные средства в размере 50 000 рублей в день подписания основного договора. Покупатель свои обязательства по передаче денежных средств выполнил, передав продавцу денежные средства в размере 150 000 рублей, что подтверждается распиской от 20.10.2023.

Разделом 3 предварительного договора стороны установили соглашение о залоге. Согласно пункту 3.1 договора исполнение обязательств продавца по настоящему договору обеспечено залогом недвижимого имущества, предусмотренного п. 1.2.1 настоящего предварительного договора. До полного исполнения продавцом обязательств, предусмотренных п. 1.4, 1.5 настоящего предварительного договора, недвижимое имущество находится в залоге у покупателя ( пункт 3.2 договора). В силу п.3.3 договора продавец не позднее 5 календарных дней с даты заключения настоящего предварительного договора обязуется совместно с покупателем осуществить все действия, необходимые для государственной регистрации залога, в том числе не позднее 2 рабочих дней с даты подписания настоящего предварительного договора представить все необходимые для государственной регистрации залога документы в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Из выписок ЕГРН усматривается, что на указанное недвижимое имущество имеется обременение на основании постановлений судебного пристава-исполнителя Курчатовского РОСП г. Челябинска.

В соответствии с требованиями части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений.

В силу ч. 6 статьи 429 ГК РФ в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Согласно ч. 6 статьи 429 ГК РФ Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно пункту 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

Из предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 20.10.2023 усматривается, что срок его действия истек 20.11.2023. В материалах дела отсутствуют доказательства того, что истцом предъявлялись требования к ответчику о понуждении к заключению основного договора.

Данный договор не является основным. В связи с прекращением действия предварительного договора истекли все обязанности сторон по нему.

При установленных обстоятельствах, требования истца о возложении обязанности произвести государственную регистрацию залога по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества от 20.10.20213 удовлетворению не подлежат.

руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Мельниковой ФИО7 к Кабановой ФИО7 о произведении государственной регистрации земельного участка с КН №, площадью 478+/-8кв.м., жилого строения без права регистрации проживания с КН №, площадью 12кв.м. по адресу адрес, по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества от 20.10.2023, отказать.

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения в окончательной

Председательствующий Л.В. Хабарова

Мотивированное решение изготовлено 27 января 2025 года.

Судья: Л.В. Хабарова