Признание предварительного договора купли-продажи земельного участка основным (1,13 млн ₽)

78RS0002-01-2023-006698-80

г. Санкт-Петербург

Дело № 2-8533/2023 14 ноября 2023 года Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Выборгский районный суд г. Санкт-Петербурга в составе

Председательствующего судьи Кирсановой Е.В.

При секретаре Максимовой Е.В.

с участием истцов Калошина Б. А., Калошиной И.В., представителей ответчика ООО «Армада» Кожухиной Е.В., Левушкиной А.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Калошина Б. А., Калошиной И. В. к ООО «Армада» о признании предварительного договора купли-продажи земельного участка основным договором

У С Т А Н О В И Л:

Истцы обратились в суд с иском к ответчику о признании предварительного договора купли-продажи земельного участка № от 05.05.2021, заключенного между сторонами основным договором купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу адрес площадью 600 кв.м кадастровый №, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования-дачные дома (сезонного проживания), взыскании расходов на оплату услуг представителя. В обоснование иска указывали на то, что 05.05.2021 между сторонами был заключен вышеуказанный договор в соответствии с которым стороны обязались в срок до 05.06.2023 заключить основной договор, в соответствии с п.2.1 предварительного договора цена участка составила 1 130 000 руб., п. 2.2., 2.3 был предусмотрен обеспечительный платёж в размере цены участка, который подлежал внесения по графику, свои обязательства по внесении данных денежных средств истцы исполнили. Предварительный договор содержал дополнительные обязательства продавца (п.6), стоимость которых составила 500000 руб. и включена в стоимость участка, срок их исполнения указан 31.12.2023, при получении проекта основного договора для его подписания были выявлены несогласованные изменения в виде исключения из условий договора п. 3.1.4 и раздела 6 предварительного договора, от включения данных условий в основной договор ответчик ответил отказом, ссылаясь на то, что данные условия являются несущественными.

Истцы в судебном заседании исковые требования поддержали, просили удовлетворить в полном объеме по доводам, изложенным в иске.

Представители ответчика возражали против удовлетворения иска по доводам. изложенным в письменной позиции.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения стороны, суд приходит к следующему:

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из материалов дела следует, что 05.05.2021 года между ООО «Армада» (продавец) и Колошиным Б.А., Колошиной И.В. (покупатели) был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка №(130) предметом которого явилось обязательство сторон в срок до 05.06.2023 залучить основной договор купли-продажи земельного участка, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателе, а покупатели обязуются принять в собственность земельный участок, расположенный по адресу адрес, проектной площадью 600 кв.м, категория земли-земля сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования-дачные дома (сезонного проживания), и уплатит продавцу цену за участок, указанную в пункте 2.1 договора.

Участок имеет условный номер № и указан на схеме расположения приложенного к договору.

Цена участка, по которой Продавец обязуется продать, а покупатель приобрести земельный участок -1 130 000руб. (п.2.1) В качестве обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору (по заключению основного договора и возмещении убытков, вызванных неисполнением такого обязательства) Покупатели обязаны внести обеспечительный платеж в размере цены участка, указанного в п.2.1 договора в соответствии с графиком указанном в приложении (п.2.2, 2.3).

В соответствии с п. 2.4 предварительного договора сумма обеспечения не является и не признается сторонами платой или авансом стоимости Участка. Сумма обеспечения возвращается покупателям при подписании основного договора, если не наступают условия, предусмотренное ст. 5 настоящего договора.

Стороны также согласовали порядок заключения основного договора в разделе 4 порядок его расторжения и прекращения -раздел 5, дополнительные обязательства продавца -раздел 6 (подготовка, строительство, проектирование электросети на территории земельного массива, строительство внутрипоселковых проездов с твердым покрытием, постройку комплекса КПП с шлагбаумом, устройство водоотводных каналов/ливневой канализации, устройства технического водопровода, строительства ограждения (забора) по фасадной стороне Земельного массива, строительства игрового комплекса, строительство гостевой парковки, обеспечение возможности присоединения к объекту инженерной инфраструктуры путем подведения к границе участка сети газопровода комплекс работ по благоустройству/озеленению территории со сроком исполнения 31.12.2023 г. нарушение данного срока не является основанием для расторжения договора.

Факт исполнения обязательств со стороны покупателей по внесении обеспечительного платежа исполнен в полном объеме, что ответчиком не оспаривается.

ООО «Армада» в установленный договором срок направило в адрес истцов договор купли-продажи земельного участка № от 22.12.2022 г.

Истцы не согласны с текстом договора, представленным к подписанию в качестве основного так как в нем отсутствует раздел 6 предварительного договора (дополнительные обязательства продавца) и п. 3.1.4 добросовестное исполнение продавцом обязанностей предусмотренных разделом 6.

Ответчик считает данные условия предварительного договора не существенными, предварительный договор является смешанным и п. 8.1 данного договора предусмотрено что он действует до полного исполнения сторонами своих обязательств. Заключение основанного договора в отсутствии включения раздела 6 и п. 3.1.4 предварительного договора не прекращает исполнение обязательств продавца указанных в разделе 6.

В силу пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В пункте 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (пункт 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации), в том числе срок его заключения. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон только по поводу заключения будущего договора.

Согласно разъяснениям абз. 3 п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Принимая во внимание то обстоятельство, что в рассматриваемом случае заключенный между сторонами 05.05.2021 года предварительный договор купли-продажи земельного участка условия об обязанности покупателя до заключения основного договора уплатить цену участка не содержит, по соглашению сторон покупатели уплачивают сумма в размере цены участка в качестве обеспечения исполнения обязательств по договору, данная сумма не является и не признается сторонами платой или авансом стоимости участка, подлежит возврату продавцом при подписании основного договора, земельный участок по акту приема-передачи покупателям передан не была, суд приходит к выводу о том, что к данному договору применяются положения ст. 429 ГКРФ, отсутствуют основания для признания предварительного договора купли-продажи земельного участка № основным договором, квалификация предварительного договора как основного противоречит фактической направленности волеизъявления сторон.

Согласно ст. 554 ГК РФ предмет договора купли-продажи должен быть надлежащим образом индивидуализирован, т.е. договор должен содержать данные, которые позволяют определенно установить имущество, его расположение и характеристики. В ст. 555 ГК РФ в числе существенных условий названа также цена отчуждаемой недвижимости.

Таким образом, не включение в основной договор обязательств продавца указанных в разделе 6 не являются существенными условиями. Не включение указанных условий в основной договор не изменяет предмета предварительного договора и не нарушает прав покупателей, так как заключение основного договора не прекращает обязательств продавца указанных в предварительном договоре.

С учётом изложенного, суд приходит к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Калошина Б. А., Калошиной И. В. к ООО «Армада» о признании предварительного договора купли-продажи земельного участка основным договором отказать

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Кирсанова Е.В.

Изготовлено в окончательно форме 26 января 2024 года