Признание предварительного договора купли-продажи недействительным из-за уклонения от заключения основного договора (3,4 млн ₽)

Дело № 2-191/2025 16 января 2025 года

78RS0017-01-2023-002364-65

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Петроградский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Байбаковой Т.С.,

при помощнике Шкотовой П.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества основным, признании права собственности, взыскании расходов по уплате государственной пошлины, штрафа,

установил:

Истец обратился в Петроградский районный суд с исковым заявлением к ответчикам и, уточнив требования, просил признать предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенный 18.09.2020 между ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 основным договором купли-продажи недвижимого имущества, а именно 211/789 долей квартиры по адресу: адрес, признать право собственности на 211/789 долей квартиры по адресу: адрес, взыскать расходы по уплате государственной пошлины в размере 29 700,00 рублей, требование о взыскании с ответчиков в пользу истца штрафа в размере 300 000, 00 руб. оставить без рассмотрения.

В обоснование своих требований указал, что между ФИО1 (далее - Истец, Покупатель) и ФИО2, ФИО3, ФИО4 (далее - Ответчики, Продавцы) 18 сентября 2020 года был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества (доли в квартире), в соответствии с условиями которого Стороны обязались в срок до 17.10.2020 заключить основной договор купли-продажи 211/789 долей квартиры по адресу адрес на условиях, согласованных в разделе 2 предварительного договора.

Истцом неоднократно предпринимались попытки заключить основной договор, а именно, истцом для целей снятия существующих обременений и последующего заключения основного договора, был передан ответчикам задаток в размере 297 500 рублей для погашения последними имеющейся задолженности по коммунальным услугам и снятия обременения, наложенного судебным приставом-исполнителем петроградского РОСП УФССП России по г. Санкт-Петербургу (данное обстоятельство отражено в п.2.4, п. 2.10.1 предварительного договора). Истец с учетом материальных трудностей Ответчиков и возникающих вновь исполнительных производств в отношении предмета сделки также неоднократно продлевал срок заключения основного договора путем подписания дополнительного соглашения № 1 от 17.10.2020 (срок заключения основного договора продлен до 30.11.2020), дополнительного соглашения № 2 от 29.11.2020 (срок заключения основного договора продлен до 30.09.2021). После истечения срока заключения основного договора стороны совершали действия, подтверждающие действительность основного договора. После истечения срока заключения основного договора Истец выдал дополнительную сумму авансового платежа ФИО2 в размере 42 191,60 рублей. Также истцом была организована встреча 25 декабря 2021 года у нотариуса для подписания основного договора, однако присутствовавшие на встрече ответчики немотивированно отказались от подписания договора. Истцом неоднократно направлялись требования о заключении договора купли-продажи доли в размере 211/789 долей спорной квартиры, оставленные без удовлетворения. В связи с неоднократными, немотивированными отказами Ответчиков от заключения основного договора, длительным уклонением от заключения основного договора, а также в связи с совершением действий, подтверждающих действительность договора, истец вынужден обратиться в суд с настоящим исковым заявлением за защитой своих законных прав и интересов.

Представитель истца в судебное заседание явился, исковые требования поддержал, просил иск удовлетворить, в части требований о взыскании штрафа просил оставить без рассмотрения.

Ответчики в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, направили своего представителя, который возражал против удовлетворения исковых требований.

В силу ч. 4 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд вправе рассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного заседания, если они не сообщили суду об уважительных причинах неявки и не просили рассмотреть дело в его отсутствие.

Суд, исследовав материалы дела, выслушав явившихся лиц, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему:

В силу п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1). Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п. 2). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п. 3). В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4).

В силу п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Согласно ч. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

С учетом изложенного независимо от наименования договора надлежит устанавливать его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ следует, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п. 2 ст. 455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом (пункт 3 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Как следует из материалов дела, между ФИО1 и ФИО2, ФИО3, ФИО4 18 сентября 2020 года был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества (доли в квартире), по условиям которого стороны обязались в срок до 17.10.2020 заключить основной договор купли-продажи 211/789 долей квартиры по адресу адрес на условиях, согласованных в разделе 2 предварительного договора.

В соответствии с разделом 2 предварительного договора, стороны договорились считать условиями договора купли-продажи следующее:

В соответствии с договором купли-продажи Продавцы обязуются передать в собственность покупателю, а покупатель принять и оплатить принадлежащее Продавцам на праве общей долевой собственности доли в размере 211/789 долей квартиры, расположенной по адресу: адрес.

При этом Продавец-1 владеет 69/789 долей квартиры; Продавец-2 владеет 71/789 долей квартиры; продавец - 3 владеет 71/789 долей квартиры.

Согласно п. 2.10 предварительного договора предусмотрены расчеты сторон:

2.10.1. покупатель вносит продавцам задаток в размере 297 500 рублей в момент подписания настоящего предварительного Договора. Сумма задатка учитывается в счет оплаты недвижимого имущества при заключении основного договора.

Сумма задатка была перечислена истцом, что не оспаривается ответчиками.

2.10.2. Окончательная оплата недвижимого имущества в размере 2 702 500 рублей оплачивается покупателем при условии подписания Сторонами основного договора в течение 5 банковских дней с момента государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество.

Согласно п. 3.1. договор вступает в силу с даты подписания его сторонами и действует в течение двух календарных месяцев с момента его подписания.

Пунктом 3.2. предварительного договора предусмотрено, что в случае если в срок установленный пунктом 1.2. Сторонами не будет заключен основной договор купли-продажи недвижимого имущества по причинам, не зависящим от покупателя, покупатель в праве в одностороннем порядке расторгнуть настоящий Договор. Договор считается расторгнутым по истечении 10 календарных дней с момента направления письменного уведомления о расторжении на почтовый адрес продавцов.

Между сторонами был заключено дополнительное соглашение № 1 от 17.10.2020 к предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества (доли в квартире), согласно которому стороны пришли к соглашению о продлении срока заключения основного договора купли-продажи до 30.11.2020.

Между сторонами был заключено дополнительное соглашение № 1 от 29.11.2020 к предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества (доли в квартире), согласно которому стороны пришли к соглашению о продлении срока заключения основного договора купли-продажи до 30.09.2021.

Истец ссылается на то, что ответчики уклоняются от заключения основного договора, в связи с чем в адрес ответчиков были направлены требования от 03.02.2022 и от 31.01.2024 о заключении основанного договора, оставленные ответчиками без удовлетворения.

Также истец указывает, что данный договор содержит все существенные условия, характерные для договора купли-продажи недвижимости.

Ответчики в обоснование своих возражений представили апелляционное определение судебной коллегии Санкт-Петербургского городского суда от 06.12.2023 по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о понуждении к заключению договора купли-продажи доли в жилом помещении, которым в удовлетворении исковых требований был отказано.

Судебная коллегия при рассмотрении данного дела, учитывая, что уплаченная истцом ответчикам денежная сумма является задатком, в отсутствие доказательств направления истцом уведомления о необходимости заключения основного договора всем ответчикам, действующим со стороны продавца вместе, до истечения установленного срока с учетом его последующего продления, участниками обязательства не направлено предложение заключить основной договор, пришла к выводу о том, что обязательства по предварительному договору были прекращены в связи с окончанием срока действия предварительного договора, при этом доказательств уклонения от заключения основного договора со стороны ответчиков ФИО2 и ФИО3 истцом не представлено, при этом в отношении доли ФИО4, в отсутствие согласованной цены в отдельности принадлежащих последней 71/789 долей, действует общее правило установленное положениями п. 1 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, которое в рассматриваемом случае не соблюдено, в связи с чем основания для удовлетворения требований истца отсутствуют.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что заключенный между сторонами, предварительный договор не может являться основным, поскольку предварительный договор купли-продажи прекратил свое действие, а кроме того, обязательства по оплате стоимости доли в полном объёме истцом не исполнены, что является существенным условием для признания предварительного договора купли-продажи основным.

Из предварительного договора следует, что его предметом является обязательство стороны по заключению в будущем основного договора, а не обязательство по передаче имущества. Право покупателя требовать передачи имущества появится только, когда стороны заключат основной договор.

Поскольку предметом предварительного договора купли-продажи является не передача в собственность покупателя спорного объекта недвижимости (доли в квартире), а обязательство сторон заключить такой договор в будущем, правовых оснований для признания его основным не имеется, в связи с чем, суд первой инстанции приходит к выводу об отказе в удовлетворении данной части исковых требований.

Кроме того, суд отмечает, что оплата спорных долей недвижимости стороной покупателя была произведена не в полном объеме, покупателем был оплачен обеспечительный платеж в размере 297 500 рублей и 42 191,60 рублей.

В силу п. 3 ст. 487 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

Таким образом, правовыми последствиями незаключения основного договора в установленный предварительным договором или законом срок является возможность требовать заключения такого договора либо требовать возврата денежных средств в случае, если таковые вносились в рамках предварительного договора, а также процентов за пользование денежными средствами в случае, если они своевременно не возвращены, однако исковых требований о возврате денежных средств, внесенных в рамках предварительного договора истцом не заявлялось.

Разрешая исковые требования, суд первой инстанции приходит к выводу о том, что в данном случае заключением предварительного договора порождает у сторон право и обязанность заключить основной договор, при этом до окончания предусмотренного в предварительном договоре срока (с учетом дополнительных соглашений) предложений о заключении основного договора купли-продажи от сторон не поступало, что установлено вступившим в законную силу судебного акта, иного в материалы дела не представлено, в связи с чем, обязательства сторон по договору прекратились на основании части 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, при этом, в удовлетворении требований о понуждении ответчиков заключить основной договор купли-продажи было отказано.

Прекращение предварительного договора исключает удовлетворение требований о признании этого договора основным договором купли-продажи, а также признание права собственности.

Как следует из разъяснений Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате.

Между тем, правила статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации к спорному договору применению не подлежат так, данные разъяснения касаются последствий исполнения договора, поименованного как предварительный, в отношении продажи имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем. А в рассматриваемом споре предварительный договор между сторонами был заключен в отношении обязательства заключить договор купли-продажи уже имеющегося объекта недвижимости.

Кроме того суд обращает внимание, что сделка купли-продажи является реальной сделкой только при наличии необходимых условий, а именно: передача продавцом товара покупателю, принятие товара покупателем, а также оплата покупателем в полном объеме определенной договором стоимости отчуждаемого имущества, в то время как доказательств фактической передачи испрашиваемого имущества ответчиком истцу, как и его полной оплаты, истцом в материалы дела не представлено.

В части взыскания штрафа, предусмотренного договором, истец указанные требования не поддержал, при этом оснований для оставления указанных требований без рассмотрения не имеется.

В соответствии с п. 5.3 предварительного договора установлено, что в случае уклонения или отказа Продавцами от подписания основного договора в установленный срок, Покупатель вправе обязать Продавцов к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества на условиях предварительного договора, при этом Продавцы выплачивают Покупателю штраф в размере 300 000 рублей.

Поскольку при рассмотрении требований о понуждении к заключению договора, истцу отказано, при этом не установлено уклонения ответчиков от подписания основного договора, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований о взыскании штрафа.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст.12, 39, 56, 67-68, 98, 167, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества основным, признании права собственности, взыскании расходов по уплате государственной пошлины, штрафа отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательном форме посредством подачи апелляционной жалобы через Петроградский районный суд Санкт-Петербурга.

Судья:

Мотивированное решение суда изготовлено 03.02.2025