Отказ в обязании заключить договор аренды нежилого помещения с ИТП

Дело № 2-259/2024

УИД 78RS0017-01-2024-006859-79

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

28 января 2025 года город Санкт-Петербург

Петроградский районный суд города Санкт-Петербурга в составе председательствующего судьи Никитина С.С. при ведении протокола судебного заседания секретарем Коропец А.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Гринько Павла Николаевича к ООО «Жилкомсервис № 1 Петроградского района» об обязании заключить договор аренды нежилого помещения,

установил:

Гринько П.Н. обратился в суд иском к ответчику, в котором просил обязать ООО «Жилкомсервис № 1 Петроградского района» заключить с ним договор аренды нежилого помещения площадью 42,3 кв.м., расположенного по адресу: адрес на неопределённый срок со ставкой арендной платы 31 625 рублей в месяц.

В обоснование иска указано на то, что вышеуказанное нежилое помещение он приобрел на основании договора купли-продажи от 12 августа 2011 года, заключённого с Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга. Согласно условиям данного договора приобретённое нежилое помещение расположено в подвале жилого дома, выделено в натуре и предназначено для самостоятельного использования. После оформления договора и регистрации права собственности он неоднократно обращался к ответчику с просьбой предоставить ему ключи от вышеуказанного помещения, ответчик сообщил, что ключи утрачены, вследствие чего истцу пришлось вскрывать замок. После вскрытия дверей истцом было обнаружено, что в принадлежащем ему нежилом помещении установлен прибор учёта расхода тепловой энергии и горячей воды (далее ИТП), являющийся в соответствии с действующим жилищным законодательством РФ общим имуществом всех собственников квартир и нежилых помещений в доме. Однако, указанное помещение осматривалось истцом перед совершением сделки купли-продажи, никаких приборов учёта в помещении тогда не находилось. Для определения начальной аукционной стоимости помещения оно было по заданию КУГИ обследовано профессиональным оценщиком, который сфотографировал все конструктивные элементы помещения - на соответствующих фотографиях прибор учёта также отсутствует. Отсутствует указанный прибор и на планах, выданных ПИБ Петроградского района. Изложенное позволяет сделать вывод о том, что прибор учёта был самовольно установлен в принадлежащем истцу помещении без его согласия и согласия соответствующих органов.

На свои неоднократные обращения в ООО «Жилкомсервис №1 Петроградского района» с просьбой о переносе ИТП ответа он не получил.

В связи с тем, что в принадлежащем ему нежилом помещении был установлен ИТП, истец не имеет возможности сдавать данное помещение в аренду. Поскольку фактическое пользование помещением истца осуществляется исключительно ответчиком, истец использовать помещение возможности не имеет, он просит суд обязать ответчика, как организацию, осуществляющую управление многоквартирным домом, в котором расположено помещение, заключить с истцом договор аренды нежилого помещения. Согласно информационному письму о среднерыночной стоимости аренды квадратного метра, подготовленному по заказу истца профессиональным оценщиком (прилагается), средняя рыночная стоимость аренды квадратного метра нежилого помещения в районе нахождения помещения составляет 379 502 рубля в год, что составляет 31 625 рублей в месяц.

В судебном заседании представитель истца Руденко С.Ю. исковые требования поддержала.

Представитель ответчика ООО «Жилкомсервис № 1 Петроградского района» Совпенчук Е.И. в судебном заседании иск не признала, указывая на то, что при заключении договора купли-продажи истцу должно было быть известно о находящемся в помещении оборудовании; пунктом 4.1.2 договора предусмотрена обязанность покупателя предоставлять доступ эксплуатирующим организациям беспрепятственный доступ к инженерному оборудованию, находящемуся на объекте, для выполнения необходимых ремонтных работ, работ по ликвидации аварий либо неисправности. Кроме того, решением Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 17 марта 2015 года по гражданскому делу № 2-711/2015 истцу было отказано в иске к ООО «Жилкомсервис № 1 Петроградского района» о демонтаже указанного оборудования.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, допросив свидетеля, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом, законом или добровольно принятым на себя обязательством.

Согласно пункту 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной планы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

На основании пункта 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, 12 августа 2011 года между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга и Гринько П.Н. заключен договор купли-продажи нежилого помещения по адресу: адрес.

Право собственности истца зарегистрировано в ЕГРН 19 октября 2011 года.

Из материалов дела, в частности, справки ООО «Жилкомсервис № 1 Петроградского района» от 23.09.2024 г. (л.д. 75) следует, что в подвальном помещении № № расположенном по указанному адресу, в соответствии с техническим заданием ООО «Петербургтеплоэнерго» спроектирован и смонтирован узел учета тепловой энергии (далее - УУТЭ). Монтаж УУТ производится на границе раздела балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности. В соответствии с Приложением № 2 к договору теплоснабжения №1815-4-08/13 от 08.07.2008 (акт разграничения балансовой принадлежности), граница раздела проходит по сварным швам перед шаровыми кранами на прямом и обратном трубопроводах со стороны теплоисточника в подвальном помещении Подковырова ул. д. 22 лит. А.

В соответствии с письмом ООО «Петербургтеплоэнерго» № 330-УС от 19.01.2022 РСО не располагает информацией о дате оборудования ИТП по вышеуказанному адресу. На основании вышеизложенного, управляющая организация сообщает, что ИТП изначально смонтирован в указанном помещении.

Решением Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 17 марта 2015 года по гражданскому делу № 2-711/2015 истцу было отказано в иске к ООО «Жилкомсервис № 1 Петроградского района» о демонтаже оборудования, установленного в нежилом помещении. Указанным решением установлено, что помещение было передано истцу по акту приема-передачи и, как следует из акта, претензий по качеству и составу переданного объекта нежилого фонда и документации покупатель не имеет.

В апелляционном определении судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 25 июня 2015 года ( № 33-9672/2015), которым оставлено без изменения вышеуказанное решение суда, указано, что согласно Приказу Минэнерго № 115 от 24 марта 2003 года «Об утверждении Правил технической эксплуатации тепловых энергоустановок» ИТП - это тепловой пункт, предназначенный для присоединения систем теплопотребления одного здания или части.

В силу п. 1 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

На основании изложенного, судебная коллегия пришла к выводу, что ИТП входит в состав имущества многоквартирного дома, для обслуживания которого он предназначен.

Сам факт наличия оборудования в помещении, принадлежащем истцу, не свидетельствует о нарушении его прав на использование помещения, доказательств обратного суду не предоставлено.

Кроме того, в силу пункта 4.1.2 договора предусмотрена обязанность покупателя предоставлять доступ эксплуатирующим организациям беспрепятственный доступ к инженерному оборудованию, находящемуся на объекте, для выполнения необходимых ремонтных работ, работ по ликвидации аварий либо неисправности.

Оценивая изложенные обстоятельства применительно к вышеприведенному правовому регулированию, суд приходит к выводу о том, что оснований для понуждения ответчика к заключению договора аренды не имеется, в связи с чем исковые требования Гринько П.Н. подлежат оставлению без удовлетворения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований Гринько Павла Николаевича к ООО «Жилкомсервис № 1 Петроградского района» об обязании заключить договор аренды нежилого помещения отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Санкт-Петербургский городской суд через Петроградский районный суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 21 февраля 2025 года.

Председательствующий С.С. Никитин