Взыскание 372 706,94 ₽ с продавца за неисполнение обязательств по предварительному договору купли-продажи квартиры

Дело № 2-988/2025

УИД: 23RS0047-01-2023-006226-98

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Краснодар 10 апреля 2025 года

Советский районный суд г. Краснодар в составе:

председательствующего судьи: Зуева М.А.;

при секретаре: Антоновой А.А.,

с участием представителя истца - Шахиджановой Е.В.,

представителя ответчика Скрыпка Е.В.,

третьего лица Северьяновой А.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Борунова Д. В. к Магомедовой А. В. о взыскании суммы задатка по предварительному договору купли-продажи недвижимости,

установил:

Борунов Д.В. обратился в суд с иском к Магомедовой А.В. с требованием о взыскании двойной суммы задатка по предварительному договору купли-продажи недвижимости от 18.03.2023, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов в виде суммы государственной пошлины, почтовых расходов, оплаты услуг юриста.

Свои требования Борунов Д.В. мотивировал тем, что в марте 2023 года в сети интернет узнал, что продается жилая квартира по адресу: г. Краснодар, адрес. Борунов Д.М. связался с продавцом Магомедовой А.В., с которой достигли договоренности по всем условиям будущей сделки купли-продажи, включая покупную цену квартиры. Затем, ими заключен письменный предварительный договор от 18.03.2023, согласно которому, в срок до 28.03.2023, будет заключен основной договор купли-продажи жилой квартиры с кадастровым номером № общей пл.69,8 кв.м., на 21 этаже дома, по указанному адресу: г. Краснодар, адрес Данный предварительный договор подписала от имени Магомедовой А.В. ее доверенное лицо Северьянова А.Н., доверенность выдана 17.03.2023 и удостоверена нотариусом Краснодарского нотариального округа Тимохиной О.Г. в тот же день за №. Согласно представленным истцу сведениям ЕГРН, данная квартира действительно принадлежала на праве собственности Магомедовой А.В., на момент заключения сделки, в ЕГРН внесена запись №-23/226/2023-1 от 15.03.2023.

В соответствии с п.3.1 предварительного договора, цена продаваемого недвижимого имущества составляет 6 700 000 руб. Также, в счет исполнения обязательств по договору и в качестве гарантий намерения покупателя приобрести в собственность недвижимое имущество, достигнуто соглашение о задатке.

Согласно п.3.2 предварительного договора, в порядке обеспечения принятых на себя обязательств по приобретению объекта недвижимости покупатель обязан уплатить продавцу денежные средства в размере 100 000 руб., которые уплачиваются в день подписания настоящего договора, которые признаются задатком, оформляемым распиской; и 6600 000 руб. уплачиваются покупателем продавцу в день подписания основного договора купли-продажи квартиры наличными средствами, оформляемый распиской.

Согласно п.3.5 предварительного договора, сумма задатка не возвращается, в случае, если обязательства по заключению основного договора купли-продажи объекта недвижимости не будут исполнены по вине покупателя, в срок до 28.03.2023. Согласно п. 3.6 предварительного договора, в случае не заключения договора купли-продажи указанного объекта недвижимости в срок до 28.03.2023 включительно, по вине продавца, сумма задатка подлежит возврату в двойном размере. Согласно расписке от 18.03.2023, Борунов Д.В передал продавцу Магомедовой А.В. лице се представителя по доверенности Северьяновой А.Н. сумму задатка в размере 100 000 руб.

Согласно п. 7.1 предварительного договора, продавец сообщает, что в ЕГРН объект недвижимости зарегистрировано ограничение (обременение): ипотека в силу закона 23:43:№/226/2023-2 от 15.03.2023 сроком на 240 месяцев Правообладатель обязуется принять все необходимые меры по снятию (погашению) указанного ограничения (обременения) до момента заключения основного договора купли-продажи недвижимости.

Борунов Д.В. неоднократно связывался с Магомедовой А.В. через ее представителя пытаясь выяснить какие меры она предприняла для погашения ипотеки, для заключения основного договора в срок до 28.03.2023.

Однако, по состоянию на 28.03.2023, на момент, когда должен быть заключен основной договор купли-продажи, данное ограничение (обременение) на объект недвижимости не снято (погашено), и более того, Магомедова А.В. не предприняла никаких мер для снятия обременения, что и явилось причиной не заключения основного договора купли-продажи по вине продавца.

Поэтому, договор считается незаключенным по вине продавца.

В устном порядке истцом потребовано от Магомедовой А.В. вернуть двойную сумму задатка, в размере 200 000 руб., на что та ответила категорическим отказом. После чего, 27.04.2023, уже в письменном виде, истцом потребовано от Магомедовой А.В. возврата двойной суммы задатка, уведомив об обращении в суд в случае неисполнения претензии, сообщил о последующих требованиях о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов. Данная письменная досудебная претензия отправлена заказным письмом по ее адресу, однако от получения данной корреспонденции Магомедова А.В. отказалась. Согласно сведениям сайта «Почта России», письмо с ПІШИ №, отправленное 27.04.2023, на дату 29.04.2023 не доставлено, в связи с неудачной попыткой вручения. Затем, письмо возвращено 13.06.2023 отправителю, в связи с неполучением его адресатом.

Согласно ч.1 ст.165.1 ГК РФ, заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Согласно п.2 Постановления Пленума ВС РФ от 22.06.2021 № 18 «О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства», обращение может быть вручено адресату лично, направлено ему посредством почтовой связи или иных служб доставки. Если иное не предусмотрено законом или договором и не следует из обычая или установившейся во взаимоотношениях сторон практики, обращение может быть направлено как заказным письмом, так и цепным письмом с описью вложения (ст.ст.5.421 ГК РФ)

Считает, что при таких обстоятельствах досудебная претензия доставлена, а Магомедова А.В. надлежаще уведомленной о ней.

По данным Борунова Д.В., в настоящее время, жилая квартира уже продана иному лицу, то есть, вариант мирного решения вопроса исключен, и Магомедова А.В. незаконно удерживает денежные средства истца.

Осознав, что добровольно требования Магомедова А.В. исполнять не желает, Боруновым Д.В. принято решение об обращении с настоящим иском в суд.

Впоследствии Борунов Д.В. уточнил исковые требования в порядке статьи 39 ГПК РФ и просил взыскать Магомедовой А. В. в свою пользу двойную сумму задатка по предварительному договору купли-продажи недвижимости от 18.03.2023 в размере 200 000 руб.; проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 62 821,94 руб.; судебные расходы в виде: государственной пошлины в сумме 8885 руб., почтовых расходов в сумме 1000 руб.; оплаты услуг юриста в сумме 100 000 руб.; а всего взыскать 372 706,94 руб.

В судебном заседании представитель истца Шахиджанова Е.В. поддержала заявленные требования, просила их удовлетворить.

Представитель Магомедовой А.В. - Скрыпка Е.В. не согласилась с заявленными требованиями, указав в письменных возражениях на исковое заявление следующее.

18.03.2023 между Боруновым Д.В. и Северьяновой А.Н., в лице представителя по доверенности от имени Магомедовой А.В., заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости. Срок заключения основного договора купли-продажи до 28.03.2023 (п.1.1 Договора).

Согласно п. 3.5 предварительного договора купли-продажи недвижимости сумма задатка не возвращается, в случае если обязательства по заключению основного договора купли-продажи объекта недвижимости не будут исполнены по вине Покупателя, в срок, установленный п. 1.1, т.е. до 28.03.2023.

Магомедова А.В. считает, что основной договор не заключен по вине Борунова Д.В., который не исполнил обязательства.

Пунктом 7.5 предварительного договора купли-продажи недвижимости определены условия невозможности заключения «в случае невозможности заключения основного договора купли-продажи недвижимости в собственность Покупателя по независящим от сторон обстоятельства, стороны признают авансом переданную по настоящему предварительному договору в качестве задатка денежную сумму, которая подлежит возврату Продавцом покупателю в течение 3-х дней, с момента наступления такого обстоятельства».

Руководствуясь ч. 2, ч. 3 статьей 380 ГК РФ соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Постановление Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толкования договора» (далее - Пленум № 49) в силу п. 3 ст. 154 в п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (пункт 2 статья 158, пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

Согласно Пленума № 49 если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Пунктом 26 Пленума № 49 исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (пункт 4 статьи 380 ГК РФ), неустойкой за уклонение от заключения основного договора (статьи 421, 329, 330 ГК РФ). В нарушения ч. 2 ст. 380 ГК РФ и Договору отсутствует соглашение о задатке.

Пунктом 3.3 предварительного договора купли-продажи недвижимости от 18.03.2023 указанные в настоящем пункте договора денежные суммы, безусловно, засчитываются Продавцом и счет оплаты стоимости по основному договору купли-продажи, заключаемому сторонами в будущем. Согласно расписке от 18.03.23 денежная сумма Покупателем в размере 100 000 руб. передана Продавцу в качестве оплаты стоимости по Договору, при этом не указывается сумма в качестве аванса или задатка. Задаток - это специальное требование законом, установленное соглашением о задатке.

Даже если в договоре или расписке платеж назван задатком, он все равно расценивается как аванс, если нет соглашения о задатке в письменной форме. Аванс за квартиру - это просто предоплата, которую стороны сделки учтут при заключении договора купли-продажи.

Таким образом, Борунов Д.В. не правильно истолковал условия договора и предъявил исковые требования к Магомедовой А.В. требуя к возврату двойную сумму, переданную в рамках данного Договора, расценивая как задаток, тогда как согласно п. 7.5 стороны установили, что это будет расцениваться как аванс, а учитывая отсутствие соглашения о задатке, переданная в рамках договора сумма является авансом.

Частью 5 статьи 429 ГК РФ определено, что в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ. Борунов Д.В. имел право предъявить требование о понуждении к заключению основного договора. Следовательно, Борунов Д.В. изначально не изъявлял желания приобретать данную недвижимость.

Пунктом 28 Пленума № 49 установлено, что «не совершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

Борунов Д.В. не обратился в суд о понуждении заключении договора, так как по его вине не состоялось заключение основного договора купли-продажи в срок. Борунов Д.В. знал, что приобретаемое имущество находится в обременения и, согласно условиям, Покупатель должен был передать всю сумму по договору с учетом одновременной оплаты суммы залога за имущество, входящей в цену согласно п. 3.2. Договора в день подписания основного договора купли-продажи и подачи документов на регистрацию перехода права.

Заявление поданное Боруновым Д.В. подтверждает требования возврата денежной суммы, уплаченной по Договору, а не приобретение недвижимости и заключение в будущем основного договора купли-продажи.

Борунов Д.В. не доказал, что добивался заключения договора, а Магомедова А.В. от этого уклонялась. Доказательств, что сделка не состоялась по вине Магомедовой А.В. суду не представлено. Отсутствует односторонний отказ согласно ст. 310 ГК РФ, т.к. Магомедова А.В. планировала продать квартиру, что подтверждается договором с другим покупателем от 07.04.2023. В рамках предварительного договора купли-продажи недвижимости от 18.03.2023 с Боруновым Д.М. Магомедова А.В., в лице представителя Северьяновой A.H согласно условиям договора собирала пакет документов необходимых к сделке о чем свидетельствует справка об оплате квартиры, отсутствии задолженности и т.д.

В силу ст. 71 ГПК РФ письменными доказательствами являются содержание сведения об обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения и разрешения дела, в том числе полученные посредством электронной или другой связи, с использованием информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», либо выполненные иным позволяющим установить достоверность документа способом.

При обсуждении, подписании и заключении предварительного Договора на весь срок его действия с 18.03.2023 - 28.03.2023 Борунов Д.В. и Магомедова А.В. между собой не общались, все переговоры и обсуждение условий по оформлению сделки, в рамках Договора, обсуждались через представителя Северьянову А.Н. при этом Северьянова А.Н. общалась не лично с покупателем Боруновым Д.В., а через его представителя Качанону И. Ю..

В переписке между Северьяновой А.Н. и Качановой И.Ю. имеется подтверждение того, что подписание основного договора не состоялось по вине ФИО14

Третье лицо Северьянова А.Н. в судебном заседании не согласилась с заявленными требованиями по доводам возражений, указав в письменных возражениях на исковое заявление следующее.

Магомедова А. В., ответчик по делу, попросила ее заняться вопросом продажи квартиры, находящейся по адресу: г. Краснодар, адрес. Для этого Магомедова А.В. передала ключи, также ею и сделаны фото квартиры, и размещена реклама на различных ресурсах для продажи, в т.ч. на Авито.

Магомедова А.В. была беременна, часто ходила к врачу, иногда чувствовала себя не очень хорошо, чтобы ей не заниматься вопросом продажи, оформила доверенность у нотариуса на имя Северьяновой А.Н., в которой разрешила от ее имени подписывать документы по вопросам продажи принадлежащей ей квартиры.

Звонков было немало от покупателей, одним из звонков был звонок от Качановой И. Ю., примерно 14.03.2023, она является индивидуальным предпринимателем и интересовалась квартирой для своего покупателя, Северьянова А.Н. ей в индивидуальном порядке скидывала подробные данные о квартире, обменялись телефонами.

Через сайт Авито появился потенциальный покупатель квартиры и стороны собирались заключить договор, однако, Качанова И.Ю. после 14.03.2023 и просила отменить все предыдущие договоренности и очень просила продать квартиру её покупателю, как позже выяснилось это был Борунов Д.В. (истец). В связи с тем, что с Качановой И. есть общие знакомые, так же наши дети учатся в одной школе, и по согласованию с Магомедовой А. В., было принято решение заключить сделку с покупателем от Качановой И..

18 марта 2023 года Северьяновой А.Н. позвонила с Качанова И. Ю. и они с ней договорились встретиться в кафе «Дим кофе» на адрес c ee Покупателем для подписания документов (предварительного договора) по предстоящей сделке купли-продажи недвижимости. Покупателем был Борунов Д. В. ДД.ММ.ГГГГ. Раннее с Боруновым Д. стороны знакомы не были, это была первая и единственная наша встреча, так как переговоры все велись через Качанову И..

18.03.2023 при подписании предварительного договор купли-продажи с Боруновым Д.В. стороны обсудили условия по предстоящей сделке 18.03.2023 ФИО7 ознакомился с документами на Объект недвижимости, с паспортом и доверенностью, передал Северьяновой А.Н. денежные средства в размере 100 000 (сто тысяч) рублей в качестве задатка по договору, который должен был быть подписан в срок до 28.03.2023.

Сроки установлены по следующим причинам: квартира по адресу: г. Краснодар, адрес, находилась в залоге у банка (о чем, конечно же, Борунов Д. В. знал, он же ознакомился со всеми документами и это указано в предварительном договоре купли-продажи недвижимости от 18.03.2023 в п.7.1.), и до 30.03.2023 Магомедовой А. нужно было оплачивать очередной взнос по ипотечному договору, денег на платеж не было, поэтому и договорились с Покупателем, что сделка состоится до даты платежа по ипотеке. По договоренности с ФИО7 сделка должна была состояться следующим образом: сумма в размере 100 000 руб. передана 18.03.2023, а сумма в размере 6 600 000 руб. должна была быть передана Продавцу наличными деньгами в день заключения основного договора, но в срок до 28.03.2023 в «АкБарс Банке», и внесена на счет Продавца в качестве погашения по ипотечному кредиту, а Продавец обязана была при Покупателе внести в счет полного погашения по ипотеке, написать соответствующее заявление на закрытие ипотеки и снятия обременения, и в этот же день, Стороны должны были отправиться в МФЦ для сдачи документов на регистрацию перехода права собственности от Продавца к Покупателю, т.е. с подписанием основного договора купли-продажи. С Боруновым Д.В. (Покупателем) были обговорены все условия сделки и условия возврата, денежных средств, переданных по договору.

Борунов Д.В. уверил, что денежные средства для полного расчета до 28.03.2023 у него будут. Квартиру, Борунов Д.В., лично даже не приезжал смотреть. Стороны подписали с Боруновым Д. предварительный договор купли-продажи недвижимости и разошлись, больше не общались и не виделись.

Номер телефона Борунова Д.В. третье лицо не знает, стороны не обменивались. Качанова И., его представитель, заведомо не обменивала номерами, чтобы все общение проходило через нее, чтобы Покупатель напрямую не вышел на Северьянову А.Н., и по завершению сделки Качанова И. получила свое вознаграждение по сделке. Так как Северьянова А.Н. не знала номер телефона Борунова Д.В., соответственно он не знал её номер и не знал номер телефона Магомедовой А.В., все общение было только через Качанову И.Ю.

В период с 19.03.2023 по 28.03.2023 по предстоящей сделке стороны общались с представителем Борунова Д.В. (покупателя) Качановой И. по средствам связи в wats app по номеру телефона который она дала. В переписке при общении периодически Северьянова А.Н. спрашивала у ФИО6 - все ли хорошо, и состоится ли сделка, напоминая, о том, что сроки должны быть соблюдены.

По состоянию на 26.03.2023 Качанова сообщила, что у Борунова Д. денег нет, он ждал поступления суммы, но у него не получалось. По словам Качановой И., оп продавал свою квартиру, и хотел купить квартиру Магомедовой А.В.

26.03.2023 Качанова И. вечером в 21:14 написала, что у Д. Борунова точной даты ожидаемого поступления денежных средств у него нет, у него отсутствует финансовая возможность приобрести данную квартиру. Качанова И.Ю. написала, что непонятно сколько его ждать, при этом не предлагала подписать дополнительное соглашение о продлении сроков договора и компенсация, а предлагала найти других покупателей, вместо Борунова Д.В.

28.03.2023 Качанова И. от имени Борунова Д.В. сообщила, что у ФИО7 нет финансовой возможности (денег) на покупку квартиры, не может выполнить условия договора, так же Качанова И.Ю. написала, что согласна, что это Борунова Д.В. не вышел на сделку, ей неприятна вся эта ситуация, и что ФИО7 не ожидал, что не успеет найти денежные средства к 28.03.2023. Я пояснила ей, что задаток в таком случае не возвращается, так как вина Покупателя - Борунова Д.В., она согласилась со мной, что сделка не состоялась по вине ФИО7, и так же о том, что задаток не возвращается, о чем она поговорила с Боруновым Д. и объяснила ему о невозврате денежных средств по предварительному договору, так как сделка не состоялась по вине покупателя.

29.03.2023 Качанова И. написала, что Борунов Д. (Покупатель) не может выйти на сделку, так как у него не решается какой-то свой вопрос. Далее с ФИО6 мы продолжили искать новых покупателей.

30.03.2023 Северьянова А.Н. перечисляла Магомедовой А. денежные средства на платеж по ипотеке, в долг, т.к. у нее не было денег на оплату платежа, рассчитывая на сделку с Боруновым Д., который подвел.

С 18.03.2023 с Боруновым Д. ответчик и третье лицо не общались больше вообще, и у Магомедовой А. не было его номера, и у Качановой И. не было номера Магомедовой А., они не общались и не могли общаться и вести какие-либо переговоры. Все общение происходило между Северьяновой А.Н. и Качановой И. Ю.. Все общение по сделке закончилось в марте 2023 года.

Квартиру продали в апреле 2023 года другим покупателям, которые внесли денежные средства в счет погашения ипотеки, сдали документы в МФЦ.

В феврале 2024 года Северьяновой А.Н. позвонила Магомедова А. В. и сказала, что все ее имущество в аресте, из-за судебного решения. Выяснилось, что оказывается был суд, по заочному решению суда оказалось, что сделка не состоялась якобы по вине Магомедовой А., что якобы ФИО7 неоднократно общался со Северьяновой А.Н. и с Магомедовой А. и просил вернуть уплаченные им денежные средства.

С исковыми требования Борунова Д.В. к Магомедовой А.В. третье лицо не согласна, так как сделка (заключение договора купли-продажи квартиры) не состоялась по вине покупателя - Борунова Д.В.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения сторон, суд приходит к выводу о том, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению ввиду следующего.

Как следует из материалов дела, 18.03.2023 между Магомедовой А.В. (как продавцом), в лице ее представителя Северьяновой А.Н., действующей на основании нотариально удостоверенной доверенности от 17.03.2023, удостоверенной нотариусом Краснодарского нотариального округа Тимохиной О.Г. в тот же день за № и Боруновым Д.В. (покупателем), заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости жилой квартиры с кадастровым номером № общей пл.69,8 кв.м., на 21 этаже дома, по указанному адресу: г. Краснодар, адрес

Согласно представленным Борунову Д.В. сведениям ЕГРН, вышеуказанная квартира действительно принадлежала на праве собственности Магомедовой А.В., на момент заключения сделки, в ЕГРН внесена запись №-23/226/2023-1 от 15.03.2023.

В соответствии с п.3.1 предварительного договора, цена продаваемого недвижимого имущества составляет 6 700 000 руб. Также, в счет исполнения обязательств по договору и в качестве гарантий намерения покупателя приобрести в собственность недвижимое имущество, нами было достигнуто соглашение о задатке.

Согласно п.3.2 предварительного договора, в порядке обеспечения принятых на себя обязательств по приобретению объекта недвижимости покупатель обязан уплатить продавцу денежные средства в размере 100 000 руб., которые уплачиваются в день подписания настоящего договора, которые признаются задатком, оформляемым распиской; и 6600 000 руб. уплачиваются покупателем продавцу в день подписания основного договора купли-продажи квартиры наличными средствами, оформляемый распиской.

Согласно п.3.5 предварительного договора, сумма задатка не возвращается, в случае, если обязательства по заключению основного договора купли-продажи объекта недвижимости не будут исполнены по вине покупателя, в срок до 28.03.2023.

Согласно п. 3.6 предварительного договора, в случае не заключения договора купли-продажи указанного объекта недвижимости в срок до 28.03.2023 включительно, по вине продавца, сумма задатка подлежит возврату в двойном размере.

Согласно расписке от 18.03.2023, Борунов Д.В передал продавцу Магомедовой А.В. лице ее представителя по доверенности Северьяновой А.Н. сумму задатка в размере 100 000 руб.

Согласно п.7.1 предварительного договора, продавец сообщает, что в ЕГРН объект недвижимости зарегистрировано ограничение (обременение): ипотека в силу закона 23:43:№/226/2023-2 от 15.03.2023 сроком на 240 месяцев Правообладатель обязуется принять все необходимые меры по снятию (погашению) указанного ограничения (обременения) до момента заключения основного договора купли-продажи недвижимости.

Борунов Д.В. неоднократно связывался с Магомедовой А.В. через ее представителя пытаясь выяснить какие меры она предприняла для погашения ипотеки, для заключения основного договора в срок до 28.03.2023.

Однако по состоянию на 28.03.2023, на момент, когда должен быть заключен основной договор купли-продажи, данное ограничение (обременение) на объект недвижимости не снято (погашено), и более того, Магомедова А.В. не предприняла никаких мер для снятия обременения, что и явилось причиной не заключения основного договора купли-продажи по вине продавца.

27.04.2023 Боруновым Д.В. в адрес Магомедовой А.В. направлена заказным почтовым отправлением (№) Магомедовой А.В. претензия (уведомление) в которой, просит возвратить двойную сумму задатка, а также сообщил о последующих требованиях о взыскании с нее процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов и уведомляет об обращении в суд в случае неисполнения претензии.

Борунов Д.В. сообщает, что согласно сведениям сайта «Почта России», письмо с №, отправленное 27.04.2023, на дату 29.04.2023 не доставлено, в связи с неудачной попыткой вручения. Затем, письмо возвращено мне 13.06.2023, как отправителю, в связи с неполучением его адресатом.

Согласно пункту 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В силу пункта 4 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Как установлено в пункте 1 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (пункт 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4).

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора (пункт 5).

В соответствии с пунктом 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (пункты 28, 29) разъяснено, что если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 ГК РФ).

Несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

В соответствии с особенностью предмета доказывания по делам о взыскании задатка на истца возлагается обязанность доказать факт передачи задатка, а также отпадения правовых оснований для его удержания, а на ответчика - обязанность доказать наличие законных оснований для удержания задатка.

Вместе с тем, уплаченная Боруновым Д.В. Магомедовой А.В. денежная сумма является задатком и никто из участников обязательства не направил предложение заключить основной договор в установленный предварительным договором срок (до 28.03.2023), как предусмотрено пунктом 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ссылки третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований - Северьяновой А.В., а также представителя Магомедовой А.В. на телефонную переписку с представителем Борунова Д.В. - Качановой И.Ю. не могут быть приняты во внимание, так как представленная в материалы дела переписка посредством сообщений на мессенджер WhatsApp по своему содержанию не позволяет сделать вывод о направлении юридически значимого требования о заключении основного договора купли-продажи.

В тексте предварительного договора от 18.03.2023 стороны не согласовали, что согласны на получение друг от друга телефонных звонков, коротких текстовых сообщений (sms), сообщений на мессенджеры на телефон представителя Борунова Д.В. - Качановой И.Ю. и представителя Магомедовой А.В. - Северьяновой А.В. телефонный № не обозначен при заключении договора, что делает невозможным использовать данный способ обмена информацией.

Кроме того, Северьяновой А.В., а также представителя Магомедовой А.В. не представлена доверенность на представление интересов Борунова Д.В. - Качановой И.Ю.

Согласно части 1 статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались (часть 2).

Таким образом, суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, тем самым формируя по нему предмет и распределяя бремя доказывания.

Из представленных в суд по запросу сведений из филиала ППК «Роскадастр» по Краснодарскому края следует, что 07.04.2023 между Магомедовой А.В. и Хотиной Я. В. заключен договор купли-продажи квартиры предметом, которого является вышеуказанная квартира.

Таким образом, Магомедова А.В. утратила интерес в заключении основного договора с Боруновым Д.В.

Необходимо отметить, Боруновым Д.В. в материалы дела представлена справка ПАО «Сбербанк» по счету «Сберегательный счет» согласно, которой по состоянию на 25.03.2023 Борунов Д.В. располагал денежными средствами в размере 6 800 000,01 руб.

Вместе с тем предварительный договор купли-продажи прекратил свое действие от 18.03.2025, стороны предложений о намерении заключить основной договор купли-продажи спорного недвижимого имущества друг другу не направили.

Однако суд считает, что ко взысканию с Магомедовой А.В. в пользу Борунова Д.В. подлежит задаток в размере 200 000 руб. в соответствии с частью 1 статьи 381, части 1 статьи 416 ГК РФ.

Также суд считает, что взысканию с Магомедовой А. В. в пользу Борунова Д. В. подлежат проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 62821,94 руб.

В силу ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы пропорционально удовлетворённым судом требованиям.

Требование Борунова Д.М. о взыскании почтовых расходов в размере 1000 руб., а также требование Борунова Д.М. о взыскании расходов по уплате государственной пошлины в размере 8 885 руб. подлежит удовлетворению.

В соответствии со ст.100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Боруновым Д.М. заявлены требования о взыскании расходов по оплате услуг юриста в размере 100 000 руб., которые, по мнению суда, подлежат взысканию с Магомедовой А.В. в полном объеме, поскольку находит данные расходы разумными с учетом сроков рассмотрения дела и категории сложности. Данные расходы подтверждены квитанциями.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Борунова Д. В. к Магомедовой А. В. о взыскании суммы задатка по предварительному договору купли-продажи недвижимости - удовлетворить.

Взыскать с Магомедовой А. В. в пользу Борунова Д. В. двойную сумму задатка по предварительному договору купли-продажи недвижимости от 18.03.2023 в размере 200 000 руб.; проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 62 821,94 руб.; судебные расходы в виде: государственной пошлины в сумме 8 885 руб., почтовые расходы в сумме 1000 руб., а также по оплате услуг юриста размере 100 000 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Советский районный суд г. Краснодара в течение месяца со дня его вынесения.

Решение суда изготовлено в окончательной форме 31 марта 2025 года.

Судья Советского

районного суда г. Краснодара М.А. Зуев

Дело № 2-988/2025

УИД: 23RS0047-01-2023-006226-98

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

(резолютивная часть)

г. Краснодар 10 апреля 2025 года

Советский районный суд г. Краснодар в составе:

председательствующего судьи: Зуева М.А.;

при секретаре: Антоновой А.А.,

с участием представителя истца - Шахиджановой Е.В.,

представителя ответчика Скрыпка Е.В.,

третьего лица Северьяновой А.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Борунова Д. В. к Магомедовой А. В. о взыскании суммы задатка по предварительному договору купли-продажи недвижимости,

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Борунова Д. В. к Магомедовой А. В. о взыскании суммы задатка по предварительному договору купли-продажи недвижимости - удовлетворить.

Взыскать с Магомедовой А. В. в пользу Борунова Д. В. двойную сумму задатка по предварительному договору купли-продажи недвижимости от 18.03.2023 в размере 200 000 руб.; проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 62 821,94 руб.; судебные расходы в виде: государственной пошлины в сумме 8 885 руб., почтовые расходы в сумме 1000 руб., а также по оплате услуг юриста размере 100 000 руб.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Советский районный суд г. Краснодара в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение суд изготовлено будет изготовлено в течение десяти дней со дня окончания разбирательства по делу.

Судья Советского

районного суда г. Краснодара М.А. Зуев