Взыскание 467,9 тыс. ₽ с арендатора за просрочку платежей за земельный участок

Дело № 2-1461/2025

54RS0003-01-2024-009373-87

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

24 марта 2025 г. г.Новосибирск

Заельцовский районный суд г.Новосибирска в составе:

Председательствующего судьи Березневой Е.И.,

при секретаре Шемендюк А.В.,

с участием представителя истца Адамович Е.С.,

ответчика Фарзалиева Р.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации Новосибирского района Новосибирской области к Фарзалиеву Р. Д. о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Новосибирского района Новосибирской области обратилась в суд с иском к Фарзалиеву Р.Д. о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка.

В обоснование заявленного иска указано, что xx.xx.xxxx между администрацией Каменского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области и Космыниной Н.В. был заключен договор аренды земельного участка __ по условиям которого в аренду предоставлен земельный участок по адресу: ... с кадастровым __ площадью 1917 кв.м. из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования для размещения торгового центра

В пункте 1.7 договора указано, что он заключен с согласия сторон на замену лиц на стороне арендатора (правообладателя помещений) при переходе прав на помещения в здании, расположенном на указанном земельном участке.

Срок договора аренды - 3 года.

Пунктом 3.1 договора аренды установлен размер арендной платы, равный 149009,04 руб. в год и обязанность арендатора внести плату за фактическое пользование земельным участком в сумме 86547,72 руб. за период с 01.01.2015 по 31.07.2015.

Также условиями договора аренды предусмотрена возможность изменения стоимости аренды в одностороннем порядке в случаях, предусмотренных нормативно правовыми актами РФ; также в одностороннем порядке может быть пересмотрен порядок перечисления арендной платы, указана обязанность арендатора принять к исполнению уведомление, об изменении прядка перечисления арендной плати без подписания дополнительного соглашения.

Пунктом 3.6 договора аренды предусмотрены пени за нарушение сроков внесения арендной платы в размере 1/300 действующей в это время ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый календарный день просрочки.

Пунктом 3.7 договора аренды предусмотрено взыскание неустойки в размере 25% от установленного в договора размера годовой арендной платы.

xx.xx.xxxx определением Арбитражного суда Новосибирской области __ __ по заявлению администрации Новосибирского района Новосибирской области в реестр требований кредиторов должника - Космыниной Н.В. включено требование администрации в размере 450490,47 руб. (397 355,18 руб.- основной долг; 53 135,29руб.-пени) с отнесением в реестр требований кредиторов в третью очередь.

xx.xx.xxxx решением Арбитражного суда Новосибирской области __ Космынина Н.В. признана несостоятельной (банкротом).

По результатам публичных торгов по продаже имущества должника Космыниной Н.В. Фарзалиев Р.Д. приобрел в собственность объект недвижимости с кадастровым __ расположенный на спорном земельном участке.

xx.xx.xxxx между финансовым управляющим Космыниной Н.В. и Фарзалиевым Р.Д. заключено соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору аренды от xx.xx.xxxx __ по условиям которого обязанность по внесению арендных платежей за земельный участок возникает у ответчика с момента государственной регистрации настоящего соглашения.

xx.xx.xxxx управлением федеральной службы государственной регистрации и картографии по Новосибирской области зарегистрировано соглашение о переуступке прав и обязанностей по указанному договору аренды.

xx.xx.xxxx между администрацией и Фарзалиевым Р.Д. заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым __ в соответствии со ст.39.20 ЗК РФ, как с собственником расположенного на нем объекта недвижимого имущества. Актом приема - передачи подтверждается фактическая передача спорного земельного участка ответчику.

xx.xx.xxxx за ответчиком зарегистрировано право собственности на спорный земельный участок.

Поскольку на дату заключения договора купли - продажи спорного земельного участка имелась задолженность по арендным платежам, которую ответчик не погасил, администрация обратилась в суд с настоящим иском.

Согласно расчету по договору аренды земельного участка по состоянию на 26.11.2024 задолженность составляет 550 503,76 руб. (за период с декабря 2020 года по август 2024 года). Поскольку обязательства по своевременному внесению арендной платы ответчиком не исполнялись, то образовалась пеня за период с 02.09.2020 по 11.08.2024 в размере 141 593,51 руб.

На основании изложенного, с учетом уточнений, истец просит взыскать с ответчика задолженность по договору аренды земельного участка от xx.xx.xxxx __ по состоянию на 11.08.2024 в размере 499 061 руб. 01 коп., в том числе: задолженность по арендной плате в размере 414 181 руб. 04 коп. (за период с 2021 г. по август 2024 г.), пени в размере 84 879 руб. 97 коп. (за период с 02.12.2021 по 11.08.2024).

Представитель истца в судебном заседании уточненные исковые требования поддержала в полном объеме по доводам, изложенным в иске.

Ответчик в судебном заседании признал наличие задолженности по договору аренды, которую просил взыскать с учетом применения срока исковой давности.

Суд, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, при этом арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ).

Договор аренды согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса РФ заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 1 статьи 60 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ).

Согласно пункту 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 г. N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

Из материалов дела следует, что xx.xx.xxxx между администрацией Каменского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области и Космыниной Н.В. был заключен договор аренды земельного участка __ по условиям которого последней в аренду был предоставлен земельный участок по адресу: ... с кадастровым __ площадью 1917 кв.м. из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования для размещения торгового центра. На участке размещен объект - помещение магазина __

Пунктом 1.7 договора аренды указано, что он заключен с согласия сторон на замену лиц на стороне арендатора (правообладателя помещений) при переходе прав на помещения в здании, расположенном на указанном земельном участке.

Срок договора аренды - 3 года (п. 2.1 договора аренды).

Пунктом 3.1 договора аренды установлен размер арендной платы с 01.08.2015 в сумме 149 009,04 руб. в год, а также обязанность арендатора внести плату за фактическое пользование земельным участком в сумме 86 547,72 руб. за период с 01.01.2015 по 31.07.2015 в течение 3 месяцев с момента подписания договора аренды.

Пунктом 3.4 договора аренды предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором ежемесячно, равными долями, не позднее 1 числа месяца следующего за расчетным периодом, путем перечисления на расчетный счет.

В случае нарушения срока внесения платы за фактическое пользование земельного участка арендатор выплачивает арендодателю пени.

Также условиями договора аренды предусмотрена возможность изменения стоимости аренды в одностороннем порядке в случаях, предусмотренных нормативно правовыми актами РФ; также в одностороннем порядке может быть пересмотрен порядок перечисления арендной платы, указана обязанность арендатора принять к исполнению уведомление, об изменении прядка перечисления арендной плати без подписания дополнительного соглашения (п. 3.3 договора аренды).

Согласно пунктам 3.6-3.7 договора аренды за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 1/300, действующей в это время ставки рефинансирования ЦБ РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

За нарушение срока внесения арендной платы по договору арендодатель вправе взыскать договорную неустойку в размере 25% от установленного в договоре размера годовой арендной платы.

xx.xx.xxxx определением Арбитражного суда Новосибирской области __ __ по заявлению администрации Новосибирского района Новосибирской области в реестр требований кредиторов должника - Космыниной Н.В. включено требование администрации в размере 450 490,47 руб. (397 355,18 руб.- основной долг; 53 135,29 руб.-пени) с отнесением в реестр требований кредиторов в третью очередь.

xx.xx.xxxx решением Арбитражного суда Новосибирской области __ Космынина Н.В. признана несостоятельной (банкротом).

xx.xx.xxxx между финансовым управляющим Космыниной Н.В. и Фарзалиевым Р.Д. был заключен договор купли-продажи __ на помещение с кадастровым __ с назначением помещения - нежилое, по адресу: xx.xx.xxxx Указанный объект был передан ответчику по акту приема-передачи от xx.xx.xxxx.

xx.xx.xxxx заключено соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору аренды от xx.xx.xxxx __ по условиям которого обязанность по внесению арендных платежей за земельный участок возникает у ответчика с момента государственной регистрации настоящего соглашения. Также указано, что по соглашению сторон, обязанности по оплате арендных платежей за истекший период аренды, вытекающие из договора аренды в п. 2, не переходят на нового кредитора.

Уведомление о состоявшейся переуступке прав и обязанностей по договору аренды от xx.xx.xxxx __ было направлено в адрес администрации Новосибирского района Новосибирской области.

xx.xx.xxxx на основании договора купли-продажи __ Фарзалиев Р.Д. приобрел в собственность у администрации Новосибирского района Новосибирской области земельный участок из категории земель населенных пунктов, цель использования - размещение магазина, с кадастровым __ площадью 1917 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: ... ...

Указанный земельный участок был передан в собственность ответчика по акту приема-передачи от xx.xx.xxxx.

Таким образом, с 10.08.2020 надлежащим должником по договору аренды от xx.xx.xxxx __ является ответчик Фарзалиев Р.Д.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно представленному истцом уточненному расчёту (л.д.115-119) сумма задолженности Фарзалиева Р.Д. по состоянию на 11.08.2024 по договору аренды земельного участка составляет 499 061 руб. 01 коп., из которых: основной долг - 414 181 руб. 04 коп. (за период с ноября 2021 года по август 2024 года), пеня - 84 879 руб. 97 коп. (за период с 02.12.2021 по 11.08.2024).

В соответствии с положениями статьей 56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Рассматривая заявленное ответчиком ходатайство о пропуске срока исковой давности, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Общий срок исковой давности устанавливается в три года (ст.196 ГК РФ).

Согласно статье 200 Гражданского кодекса РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

В пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 г. № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» разъяснено, что по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

Исковое заявление о взыскании задолженности с Фарзалиева Р.Д. по договору аренды направлено истцом в суд в электронном виде 26 декабря 2024 года.

Учитывая, что исковое заявление подано в суд 26 декабря 2024 года, срок исковой давности не пропущен по платежам со сроком уплаты после 26 декабря 2021 года, то есть в пределах трехлетнего срока. По остальным платежам со сроком уплаты до 26 декабря 2021 года истцом пропущен срок исковой давности.

Статьей 199 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В связи с тем, что истцом пропущен срок исковой давности по платежам до 26 декабря 2021 года, а первый платеж арендной платы должен был быть произведен ответчиком 1 числа, то задолженность подлежит исчислению с 01 января 2022 года, соответственно исковые требования в части взыскания с ответчика задолженности по арендной плате за ноябрь-декабрь 2021 года, а также пени за период с 02.12.2021 по 01.01.2022 не подлежат удовлетворению.

Принимая во внимание, что доказательств погашения задолженности ответчиком не представлено, наличие задолженности по договору аренды в ходе рассмотрения дела ответчиком не оспаривалось, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика задолженности по договору аренды за период с 01.01.2022 по 11.08.2024 в размере 401 763 руб. 62 коп. (414 181 руб. 04 коп.-12 417 руб. 42 коп.).

Вместе с тем, суд не может согласиться с заявленной истцом суммой неустойки по следующим основаниям.

Постановлением Правительства РФ от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами» введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, в отношении юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей.

В соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 9.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» на срок действия моратория в отношении должников, на которых он распространяется, наступают последствия, предусмотренные абзацами пятым и седьмым - десятым пункта 1 статьи 63 настоящего Федерального закона, в частности, не начисляются неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств и обязательных платежей, за исключением текущих платежей.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2020 № 44 «О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», в период действия моратория проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), неустойка (статья 330 ГК РФ), пени за просрочку уплаты налога или сбора (статья 75 Налогового кодекса Российской Федерации), а также иные финансовые санкции не начисляются на требования, возникшие до введения моратория, к лицу, подпадающему под его действие (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве). В частности, это означает, что не подлежит удовлетворению предъявленное в общеисковом порядке заявление кредитора о взыскании с такого лица финансовых санкций, начисленных за период действия моратория.

Постановление Правительства РФ от 28.03.2022 № 497 вступило в силу со дня его официального опубликования (01.04.2022) и действует в течение 6 месяцев, то есть до 01.10.2022.

Таким образом, неустойка не может быть взыскана за период действия моратория, то есть с 01.04.2022 до 01.10.2022, следовательно, указанный период подлежит исключению из произведенного истцом расчета неустойки, а потому неустойка подлежит взысканию за период с 02.01.2022 по 31.03.2022 и за период с 02.10.2022 по 11.08.2024 в общей сумме 62 035 руб. 95 коп., исходя из следующего расчета: (сумма долга нарастающим итогом ежемесячных платежей по 12417,42 руб.) х (ставка Банка России, действующая в периоды просрочки) / (количество дней в году) х (количество дней просрочки (770 дней).

В силу ст.330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Согласно п. 1 ст.333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Наличие оснований для снижений и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств. Критериями установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммой неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства. Учитывая, что степень соразмерности заявленных истцом процентов последствиям нарушения обязательства является оценочной категорий, только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела.

Руководствуясь указанными положениями закона, с учетом всех обстоятельств дела, в том числе, размера ставки, исходя из которой рассчитывается неустойка, размера основного долга, срока, в течение которого обязательство не исполнялось, а также отсутствия ходатайства ответчика о снижении размера неустойки, суд не находит оснований для уменьшения неустойки.

На основании ч.1 ст.103 ГПК РФ с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 14 095 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования администрации Новосибирского района Новосибирской области (ИНН __, ОГРН __) удовлетворить частично.

Взыскать с Фарзалиева Р. Д. (данные изъяты) в пользу администрации Новосибирского района Новосибирской области задолженность по арендным платежам по договору аренды земельного участка от xx.xx.xxxx года __ в размере 401763 рубля 62 копейки, пени за просрочку исполнения обязательств по внесению арендных платежей за период с 01.01.2022 года по 11.08.2024 года в сумме 66163 рубля 13 копеек, а всего 467926 рублей 75 копеек.

Взыскать с Фарзалиева Р. Д. (данные изъяты) в доход бюджета государственную пошлину в размере 14198 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Новосибирский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья (подпись) Е.И. Березнева

Решение суда изготовлено в окончательном виде 16.04.2025 г.

Судья (подпись) Е.И. Березнева

Подлинник решения суда хранится в гражданском деле № 2-1461/2025 в Заельцовском районном суде г. Новосибирска