Расторжение договоров купли-продажи и взыскание средств за неотделимые улучшения с обременением

Дело № 2-234/2025

УИД 54RS0005-01-2024-005805-15

Поступило: 05.08.2024

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

30 апреля 2025 года г. Новосибирск

Кировский районный суд города Новосибирска в составе:

председательствующего судьи Карнышевой Ю.С.

при секретаре Ахремовой М.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Невских О. В. к Захаровой Н. В., ООО «Новоактив» о расторжении договоров купли-продажи, оказания услуг, хранения, взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

Невских О.В. обратилась в суд с иском к Захаровой Н.В., ООО «Новоактив» о расторжении договоров купли-продажи, оказания услуг, хранения, взыскании денежных средств.

В обоснование иска истец указывает, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и Захаровой Н.В. был заключен договор купли-продажи, согласно которому купил у последней, по цене № руб., земельный участок, общей площадью № кв.м., кадастровый №, по адресу: адрес, кроме того, в этот же день с Захаровой Н.В. также был заключен договор купли-продажи, согласно которому купил у последней, по цене № руб., неотделимые улучшения, расположенные по земельном участке по указанному адресу; оплата по договору произведена в полном объеме, что подтверждается расписками.

Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ с ООО «Новоактив» был заключен договор оказания услуг, согласно которому последний обязался оказать услуги по юридическому сопровождению ввода расположенного на земельном участке объекта в эксплуатацию, стоимость вознаграждения не была оговорена по указанному договору; аналогичный договор был также заключен ДД.ММ.ГГГГ, указанным договором была определена цена услуг - № руб., частично денежные средства по данному договору были переданы ООО «Новоактив» - в размере № руб., о чем в этот день был заключен с последним договор хранения конверта, содержащего № руб.

Оформлением сделки по заключению договоров купли-продажи занималось ООО «Новоактив», которое указало на отсутствие обременений на объекты сделок, равно как и Захарова Н.В., однако ДД.ММ.ГГГГ стало известно о том, что в отношении приобретенного объекта имеется определение суда о сносе; полагает, что Захарова Н.В., как продавцу объекта, так и учредителю/директору ООО «Новоактив» было известно о данном решении на дату заключении сделки, однако последней об этом не было сообщено.

ДД.ММ.ГГГГ обратилась в ООО «Новоактив», интересы данной организации в указанный день представлял супруг ФИО, который пояснил, что знал о данных обременениях, ему было предложено расторгнуть договор и возвратить денежные средства, до настоящего времени денежные средства не возращены.

Просит суд расторгнуть договоры купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенные с Захаровой Н.В., о приобретении земельного участка, неотделимых улучшений, расторгнуть договоры от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, заключенные с ООО «Новоактив», по юридическому сопровождению ввода объекта в эксплуатацию, хранения, взыскать с Захаровой Н.В. в свою пользу денежные средства в размере № руб., а также расходы по уплате госпошлины в размере № руб., с ООО Новоактив» в свою пользу денежные средства в размере № руб.

Истец в судебном заседании требования поддержал.

Представитель Захаровой Н.В. в судебном заседании исковые требования не признал, представил письменный отзыв, кроме того пояснил, что Невских О.В. знала о том, что приобретает модульную конструкцию, каких-либо притязаний к ней не имеется в настоящее время, замена по решению суда о сносе на Невских О.В. не произведена, решение арбитражного суда не имеет значения для сторон, полагает, что правовых дефектов не имеется, о сносе Захаровой Н.В. узнала в ДД.ММ.ГГГГ самостоятельно обратилась в арбитражный суд, нормы земельного законодательства, на которые ссылается истец, не подлежат применению в рамках заявленного спора.

Представитель ООО «Новоактив» в судебном заседании исковые требования не признал, пояснил, что Невских О.В. произведен возврат денежных средств в размере № руб.

Ответчик Захарова Н.В. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом извещена.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав обстоятельства и материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ изменение или расторжение договора по решению суда по требованию одной из сторон возможно только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных кодексом, другими законами или договором.

При этом согласно абз. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 1 ст. 451 ГК РФ основанием для расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Изменение обстоятельств признается существенным, когда оно изменилось настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, ДД.ММ.ГГГГ между Невских О.В. и Захаровой Н.В. был заключен договор купли-продажи, согласно которому Невских О.В. приобрела у Захаровой Н.В., по цене № руб., земельный участок, общей площадью № кв.м., кадастровый №, по адресу: адрес.

Кроме того, судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Невских О.В. и Захаровой Н.В. был заключен договор купли-продажи, согласно которому Невских О.В. приобрела у Захаровой Н.В., по цене № руб., неотделимые улучшения, расположенные по земельном участке по вышеуказанному адресу.

Согласно распискам от ДД.ММ.ГГГГ оплата по указанным выше договорам произведена Невских О.В. в полном объеме.

По сведениям ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ Невских О.В. зарегистрировано право собственности на земельный участок.

Кроме того, судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Невских О.В. и ООО «Новоактив» был заключен договор оказания услуг, согласно которому ООО «Новоактив» обязался оказать Невских О.В. услуги по юридическому сопровождению ввода расположенного на земельном участке объекта в эксплуатацию, стоимость вознаграждения не была оговорена по указанному договору; аналогичный договор был также заключен ДД.ММ.ГГГГ, указанным договором была определена цена услуг - № руб., частично денежные средства по данному договору были переданы ООО «Новоактив» - в размере № руб., о чем в этот день был заключен с последним договор хранения конверта, содержащего № руб.

Истец суду пояснил, что земельный участок был приобретен постольку, поскольку на нем находился объект, представляющий для нее коммерческий интерес, помещения были с действующими арендаторами, данный объект не был зарегистрирован в установленном порядке в ЕГРН, в связи с чем, по договору купли-продажи он был определен как неотделимые улучшения; при заключении договоров купли-продажи ответчик, являющийся в т.ч. учредителем ООО «Новоактив» заверил, что проблем с вводом объекта в эксплуатацию не будет, в связи с чем, в этот же день был заключен договор оказания услуг, в последующем данный договор был перезаключен, дополнительно был заключен договор хранения с передачей денежных средств; в ДД.ММ.ГГГГ стало известно, что в отношении объекта имеется решение о сносе, о чем ответчику было известно.

Представитель Захаровой Н.В. суду пояснил, что на дату заключения договоров купли-продажи Захаровой Н.В. не было известно, что в отношении объекта имеется решение о сносе, об этом Захаровой Н.В. стало известно в ДД.ММ.ГГГГ когда служба судебных приставов обратилась в арбитражный суд с заявлением о замене должника на истца, в рамках настоящего разбирательства истец не представил доказательств того, что Захаровой Н.В. было известно о решении суда на дату заключения сделки; кроме того, истец знал о том, что приобретает ни объект недвижимости, а модульный объект, договором он именовался как неотделимые улучшения, истец как лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность в сфере недвижимости не мог не понимать что приобретает; недостатки у приобретенных объектов отсутствуют, вопрос замены должника по решению суда о сносе разрешен, в удовлетворении требований отказано, каких-либо правопритязаний, в т.ч. ограничивающих права истца, не имеется; правовых дефектов сделок купли-продажи не имеется.

Судом проверены доводы сторон, установлено следующее.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

По сведениям ЕГРН право собственности Захаровой Н.В. на спорный земельный участок было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, прекращено ДД.ММ.ГГГГ; каких-либо сведений о зарегистрированных объектах на спорном земельном участке не значится, равно как и не значилось на дату заключения договоров купли-продажи.

Из материалов дела следует, что решением Арбитражного суда НСО от ДД.ММ.ГГГГ, разрешен вопрос о сносе объекта, расположенного на спорном земельном участке; ДД.ММ.ГГГГ указанное решение суда вступило в законную силу, сторонами данного спора являлась мэрия адрес и данные изъяты на последнего была возложена обязанность по сносу объекта.

Стороны не отрицали того факта, что на ДД.ММ.ГГГГ им было известно, что расположенный на спорном земельном участке объект подлежит государственному учету, указанное также подтверждается договорами оказания услуг, предметом которых являлся ввод данного объекта в эксплуатацию.

Из представленной истцом аудиозаписи, обозренной в судебном заседании, не следует, что на дату - ДД.ММ.ГГГГ Захарова Н.В. знала о наличии решение суда о сносе, данная запись фиксирует разговор, состоявшийся, со слов истца, в ДД.ММ.ГГГГ кроме того, Захарова Н.В. участником данного разговора не являлась.

Из показаний свидетеля ФИО также не следует, что на дату заключения договора купли-продажи Захарова Н.В. знала о решении суда, данный свидетель присутствовал при разговоре, состоявшемся в ДД.ММ.ГГГГ. в офисе «Новоактив», где речь шла о продаже объекта, в отношении которого имеется решение о сносе, о возврате денежных средств за объект, более точно пояснить обстоятельств разговора, свидетель не смог.

Каких-либо иных доказательств, достоверно подтверждающих то обстоятельство, что ответчик Захарова Н.В. знала о наличии решения суда о сносе, истцом суду не представлено.

Таким образом, судом установлено, что на дату вынесения решения суда о сносе Захарова Н.В. не была участником процесса по данному делу в арбитражном суде, на дату сделки купли-продажи в ЕГРН сведения о зарегистрированных правах на земельном участке, в т.ч. об обременениях не значились, о состоявшемся решении Захаровой Н.В. стало известно в ДД.ММ.ГГГГ на стадии исполнения решения суда о сносе, т.е. после сделки купли-продажи, иного суду не представлено.

При изложенных выше обстоятельствах, суд полагает, что доводы истца в той части, что на дату заключения договора купли-продажи - ДД.ММ.ГГГГ ответчик Захарова Н.В. знала о наличии решения суда о сносе, т.е. что у приобретенного товара имеется недостаток, не могут быть приняты судом.

Кроме того, в части недостатка приобретенного товара суд также исходит из следующего.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 456 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

В силу п. 1, 2 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Судом установлено, что на дату сделки купли-продажи зарегистрированных прав на объект недвижимости на земельном участке, в т.ч. об обременениях, не значится.

Согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ предмет договор именуется как неотделимые улучшения, перечень которых не конкретизирован, цель приобретения также, данный договор подписан истцом собственноручно.

Каких-либо документов (правоустанавливающих, разрешительных и т.п.) истцу ответчиком Захаровой Н.В. при заключении сделки - купли продажи не передавалось, иного суду не представлено.

Таким образом, судом установлено, что по договору купли-продажи истцом приобретен объект, не имеющий правоустанавливающих/разрешительных документов на строительство, равно как не значащийся в ЕГРН как объект недвижимости.

Принимая во внимание то обстоятельство, что истец, приобретая объект, расположенный на спорном земельном участке, знал, что правоустанавливающих/разрешительных документов на строительство не имеется, равно как и то, что данный объект в ЕГРН как объект недвижимости не значится, не мог не понимать риск приобретения такого объекта, равно как и то, что он может быть предметом сноса, при должной внимательности и предусмотрительности истец должен был получить всю необходимую информацию о приобретаемом объекте, между тем им этого не сделала не было, кроме того, данный объект в договоре купли-продажи указал как неотделимые улучшения, что свидетельствует о том, что истец понимал сущность заключаемого договора, в т.ч. был согласен с его предметом - неотделимые улучшения, равно как и с рисками его приобретения, истцом приобретался ни объект недвижимости, а неотделимые улучшения, в отсутствие каких-либо документов.

С учетом вышеизложенного, доводы о том, что приобретенный товар не может быть использован для тех целей, ради которых он приобретался, не могут быть приняты судом, поскольку в отсутствие каких-либо документов установить достоверную информацию о целях не представляется возможным, кроме того, истец не оспаривал и то обстоятельство, что действительно зарегистрирован в качестве ИП, занимается деятельностью в сфере недвижимости, что также свидетельствует о том, что при должной внимательности и предусмотрительности мог получить всю информацию о предмете договора неотделимых улучшений, однако этого им сделано не было, был заключен таковой договор.

Кроме того, судом установлено, что в ЕГРН, на дату заключения договоров купли-продажи - ДД.ММ.ГГГГ, сведения о наличии обременений в отношении земельного участка отсутствовали, что не оспаривал истец, пояснил, что при заключении договоров купли-продажи знакомился со сведениями ЕГРН, обременений/ограничений не значилось, по настоящее время таковых не значится.

Таким образом, судом установлено, что в отношении спорного земельного участка каких-либо обременений/ограничений не значилось как на дату заключения договоров купли-продажи, так и в настоящее время таковых не значится, равно и сведений о зарегистрированных правах на земельном участке, в т.ч. об обременениях.

Принимая во внимание совокупность вышеизложенного, суд не усматривает существенных нарушений условий договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ответчиком Захаровой Н.В., влекущих в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ их расторжение, а поэтому приходит к выводу, что в удовлетворении требований о расторжении договоров купли- продажи (земельного участка, неотделимых улучшений) от ДД.ММ.ГГГГ истцу следует отказать.

Согласно п. 1, 2 ст. 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги; правила настоящей главы применяются к договорам оказания услуг связи, медицинских, ветеринарных, аудиторских, консультационных, информационных услуг, услуг по обучению, туристическому обслуживанию и иных, за исключением услуг, оказываемых по договорам, предусмотренным главами 37, 38, 40, 41, 44, 45, 46, 47, 49, 51, 53 настоящего Кодекса.

В силу п. 1 ст. 781 ГК РФ заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг.

В соответствии со ст. 782 ГК РФ заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.

Как указано выше, ДД.ММ.ГГГГ между Невских О.В. и ООО «Новоактив» был заключен договор оказания услуг, согласно которому ООО «Новоактив» обязался оказать Невских О.В. услуги по юридическому сопровождению ввода расположенного на земельном участке объекта в эксплуатацию, стоимость вознаграждения не была оговорена по указанному договору; аналогичный договор был также заключен ДД.ММ.ГГГГ, указанным договором была определена цена услуг - № руб., частично денежные средства по данному договору были переданы ООО «Новоактив» - в размере № руб., о чем в этот день был заключен с последним договор хранения конверта, содержащего № руб.

Судом установлено, что исполнение по указанным выше договорам оказания услуг не производилось, что подтвердил представитель ООО «Новоактив», данные договоры были заключены на срок - до момента полного исполнения обязательств, денежные средства по договору хранения возвращены истцу ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается квитанциями на л.д. 192, истец данное обстоятельство не оспаривала, при этом пояснила, что уточнять требования о взыскании денежных средств не желает.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, а также то, что договоры оказания услуг заключены на срок - до момента полного исполнения обязательств, по договору хранения денежные средства возвращены, срок договора хранения не регламентирован, заказчик в любой момент может отказаться от исполнения договора оказания услуг, документов, указывающих на то, что в досудебном порядке данный вопрос был разрешен сторонами не представлен, суд приходит к выводу, что следует расторгнуть договоры оказания услуг от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, в удовлетворении остальной части заявленных требований следует отказать.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика ООО «Новоактив» в пользу Невских О.В. следует взыскать расходы по уплате госпошлины в размере № руб., в удовлетворении остальной части данных требований к данному ответчику следует отказать, к Захаровой Н.В. - в удовлетворении данных требований следует отказать.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Расторгнуть договор оказания услуг от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Новоактив» и Невских О. В..

Расторгнуть договор оказания услуг от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Новоактив» и Невских О. В..

Взыскать с ООО «Новоактив» в пользу Невских О. В. расходы по уплате госпошлины в размере № руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Новосибирского областного суда, через Кировский районный суд г. Новосибирска, в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Судья подпись Ю.С. Карнышева

Копия верна

Судья

Подлинный документ находится в материалах гражданского дела № 2-234/2025 Кировского районного суда г. Новосибирска, УИД 54RS0005-01-2024-005805-15

Мотивированное решение суда изготовлено 05.05.2024