Отказ в признании преимущественного права покупки комнаты в коммунальной квартире

Дело № 2-297/2025

59RS0007-01-2024-005892-08

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

20 марта 2025 года город Пермь

Свердловский районный суд г. Перми в составе:

председательствующего судьи Чураковой О.А.,

при помощнике Бакановой А.В.,

с участием представителя истца ФИО4,

представителя ответчика ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, Акционерному обществу «СтройПанельКомплект» о признании преимущественного права покупки, признания права собственности,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО6 обратилась в суд с иском (с учетом уточнения от ДД.ММ.ГГГГ.) к ФИО2, АО «СтройПанельКомплект» о признании преимущественного права покупки комнаты общей площадью ДД.ММ.ГГГГ кв.м. расположенной по адресу: адрес прекращения права собственности АО «СтройПанельКомплект» на данную комнату и общедолевую собственность на земельный участок под домом, машино-места, признания права собственности на комнату и общедолевую собственность на земельный участок №, машино-место с № за ФИО1 Взыскать с ФИО1 в пользу АО «СтройПанельКомплект» стоимость комнаты в размере ДД.ММ.ГГГГ рублей.

В обоснование требований указала, что является собственником комнаты общей площадью ДД.ММ.ГГГГ кв.м. в трехкомнатной квартире, расположенного по адресу: адрес другая одна из комнат общей площадью ДД.ММ.ГГГГ кв.м., ранее принадлежала ФИО2, которая в нарушение положений ст. 250 ГК РФ реализовала свою комнату ДД.ММ.ГГГГ АО «СтройПанельКомплект» по договору мены, при этом не предоставила истцу преимущественное право его покупки, несмотря на то, что истец не отказывалась от покупки комнаты, а ФИО2 уклонилась от заключения договора купли-продажи с истцом.

На основании изложенного, истец просит перевести на ФИО1 права и обязанности покупателя спорной комнаты - АО «СтройПанельКомплект».

Представитель истца в судебном заседании на иске настаивал, просил требования удовлетворить в полном объеме.

Истец в суд не явилась, извещена надлежащим образом.

Ответчик ФИО2 в суд не явилась, извещена надлежащим образом.

Представитель ответчика АО «СтройПанельКомплект» в судебном заседании возражал против удовлетворения иска по доводам, изложенным в отзыве.

Третье лицо в судебное заседание не явилось, извещено надлежащим образом, ранее поступил письменный отзыв.

Допрошенный в судебном заседании свидетель ФИО7, суду пояснил, что проживает по адресу: адрес с ДД.ММ.ГГГГ года, знает, как соседей ФИО2 и ФИО1, расселение дома было в конце ДД.ММ.ГГГГ года. Знает, что истец приезжала в свою комнату зимой 2024 года, чтобы урегулировать вопрос по покупке комнаты в коммунальной квартире.

Суд, выслушав стороны, всестороннее и полно исследовав материалы дела, пришел к следующему.

В силу с п. 2 ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 данного Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков (пункт 2 статьи 250 Гражданского кодекса РФ).

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 Гражданского кодекса РФ).

Материалами дела установлено, что ФИО1 с ДД.ММ.ГГГГ является собственником комнаты общей площадью 15.4 кв.м. в трехкомнатной квартире, расположенной по адресу: адрес с кадастровым номером №.

Собственником комнаты общей площадью 13,8 кв.м. в трехкомнатной квартире, расположенной по адресу: адрес с кадастровым номером № с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ являлась ФИО8, ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ собственником является АО «СтройПанельКомплект».

Собственником комнаты общей площадью 14,3 кв.м. в трехкомнатной квартире, расположенной по адресу: адрес с кадастровым номером № с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ являлась ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ на основании договора мены от ДД.ММ.ГГГГ собственником является АО «СтройПанельКомплект».

В материалы дела представлены телеграммы, согласно которым ДД.ММ.ГГГГ ФИО8 в 12:11 часов направила в адрес ФИО1 (на адрес адрес) предложение воспользоваться преимущественным правом и купить у нее комнату, расположенную по адресу: адрес площадью ДД.ММ.ГГГГ кв.м. стоимостью ДД.ММ.ГГГГ рублей.

ДД.ММ.ГГГГ направлена телеграмма ФИО1 в адрес ФИО8 о выражении согласия ФИО1 воспользоваться правом преимущественной покупки по приобретению комнаты за указанную стоимость - ДД.ММ.ГГГГ рублей.

ДД.ММ.ГГГГ уведомление от ФИО1 вручено ФИО8 в ДД.ММ.ГГГГ часов.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 оформлен нотариальный отказ от преимущественного права покупки комнаты ФИО8

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО8 и АО «СтройПанельКомплект» заключен договор купли продажи комнаты расположенной по адресу: адрес, площадью ДД.ММ.ГГГГ кв.м. за ДД.ММ.ГГГГ рублей.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 в ДД.ММ.ГГГГ часов направила в адрес ФИО1 (на адрес адрес) предложение воспользоваться преимущественным правом и купить у нее комнату расположенную по адресу: адрес площадью ДД.ММ.ГГГГ кв.м. стоимостью ДД.ММ.ГГГГ рублей.

ДД.ММ.ГГГГ направлена телеграмма ФИО1 в адрес ФИО2 о выражении согласия ФИО1 воспользоваться правом преимущественной покупки по приобретению комнаты за указанную стоимость - ДД.ММ.ГГГГ рублей.

ДД.ММ.ГГГГ уведомление от ФИО1 вручено ФИО2 в ДД.ММ.ГГГГ часов.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и АО «СтройПанельКомплект» заключен договор мены, согласно которого ФИО2 передает в собственность АО «СтройПанельКомплект» комнату расположенную по адресу: адрес, площадью 14.3 кв.м., а АО «СтройПанельКомплект» взамен полученного имущества передает ФИО2 квартиру общей площадью 33,5 кв.м., расположенную по адресу : адрес.

Пунктом 1.5 договора уставлено, что равноценность квартиры и комнаты обеспечивается за счет следующих факторов : комната приобретается обществом в целях реализации приобретения права на земельный участок с № и реализации на данном земельном участке инвестиционного проекта по строительству новых жилых домов. Стоимость квартиры уменьшена сторонами в связи с наличием в квартире отступлений о требований нормативных документов.

ДД.ММ.ГГГГ АО «СтройПанельКомплект» по акту приема- передачи ФИО2 передана квартира общей площадью ДД.ММ.ГГГГ кв.м., по адресу : адрес.

Истцом ДД.ММ.ГГГГ. на депозит УСД по Пермскому краю внесен обеспечительный платеж в размере ДД.ММ.ГГГГ рублей.

Согласно ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяемой к сделкам по продаже долей в квартире, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).

Таким образом, извещение о реализации доли и соответствующее согласие офертой и акцептом (т.е. в совокупности - договором купли-продажи) в понимании ст. 433, п. 4 ст. 434, ст. ст. 435, 438 Гражданского кодекса Российской Федерации не являются.

Направление извещения о намерении продать свою долю не обязывает участника долевой собственности к заключению договора, не препятствует ему отказаться от реализации доли. Правовым последствием направленного уведомления является невозможность заключения продавца договора купли-продажи с иным лицом ранее установленного в уведомлении срока реализации преимущественного права покупки, а также продажи на более выгодных для приобретателя по преимущественному праву покупки условиях.

С учетом положений п. 2 ст. 246, ст. 250 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) суд исходит из того, что истец была письменно извещена ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ) о намерении продать принадлежавшую комнату за ДД.ММ.ГГГГ руб., ФИО8 о намерении продать принадлежавшую комнату за ДД.ММ.ГГГГ рублей.

Исходя из смысла положений ст. 250 ГК РФ, вопреки доводам истца извещение о намерении продать комнату не является предложением заключить договор, не влечет за собой обязанности собственника продать комнату по цене, указанной в первоначально направленном извещении и не ограничивает право собственника на изменение цены доли в праве общей долевой собственности.

Отклоняя исковые требования, суд, руководствуясь ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходит из того, что нарушенное право преимущественной покупки подлежит защите, когда долевой собственник не только желал, но и имел реальную возможность реализовать свое преимущественное право на предложенных ему условиях.

Оценив представленные доказательства в их взаимосвязи и совокупности, установив, что кроме уведомления ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ на предложение ФИО2 (продавец) о возможности покупки спорной комнаты, иных доказательств принятия истцом всех необходимых мер для заключения договора продажи в установленный законом месячный срок не представлено, суд приходит к выводу об отсутствии нарушения преимущественного права истца на покупку спорной доли. Авиабилеты истца о прибытии в Пермь ДД.ММ.ГГГГ. не свидетельствуют о том, что истец предпринимал в эти дни меры для заключения договора купли-продажи с ФИО2, также не доказывают представленные истцом, сведения о начислениях по ЖКУ спорной комнаты, факт не проживания ФИО2 по ул. адрес, до апреля ДД.ММ.ГГГГ года, так как истец имела возможность свои предложения отправить ответчику по почте, телеграммой и т.д., что сделано не было.

Разрешая спор суд, исходит из того, что предусмотренный статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок отчуждения комнаты ФИО2 соблюден, обязанность уведомить о намерении продать долю в общем имуществе и об условиях продажи комнаты перед истцом исполнена.

Комната была продана по истечении установленного срока (спустя 4 месяца), истец преимущественным правом покупки не воспользовалась, попыток заключить с ФИО2 договор купли-продажи в период до ДД.ММ.ГГГГ не предпринимала.

В соответствии частями 3 и 4 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Жилищный кодекс Российской Федерации не содержит понятия "коммунальная квартира", однако по смыслу его положений квартира, состоящая из нескольких жилых помещений (комнат), в которых проживают два и более пользователя или собственника, не являющихся членами одной семьи, на основании договоров социального найма, найма, безвозмездного пользования или на основании права собственности на отдельные жилые помещения (комнаты) в квартире, относится к коммунальной.

Согласно статье 41 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты.

В соответствии с частью 6 статьи 42 Жилищного кодекса Российской Федерации при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

Статья 246 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Поскольку комната в коммунальной квартире продана ФИО2 как сособственнику АО «СтройПанельКомплект» другой комнаты (ФИО8) в этой же квартире, истец как другой собственник помещений в данной квартире преимущественным правом выкупа комнаты ФИО2 не обладал, а выбор, кому из сособственников продать свою комнату, принадлежит продавцу.

Указано, что по смыслу ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации условия, предложенные собственнику, должны быть не хуже, чем те, которыми воспользовалось постороннее лицо. В настоящем случае предложенные истцу условия были хуже, чем те, на основании которых была поменяна спорная комната.

Пунктом 5 ст. 250 ГК РФ предусмотрено, что правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Вместе с тем, правила, предусмотренные п. 5 ст. 250 ГК РФ можно применять лишь тогда, когда отчуждатель обменивает свою долю на вещи, определенные родовыми признаками, причем лицо, имеющее преимущественное право на приобретение доли, предлагает отчуждателю вещи того же рода, в том же количестве и того же качества.

Заявляя требования о переводе прав и обязанностей приобретателя по договору мены, истец фактически выразила намерение заключить с АО «СтройПанельКомплект» договор мены в отношении принадлежащей ответчику комнаты в квартире.

В качестве доказательства наличия у нее такого намерения, принимая во внимание вышеизложенное, истцу необходимо было представить суду сведения об объектах недвижимости, равноценных объектам, принадлежащим ФИО1, которые могли быть рассмотрены в качестве вариантов для заключения договора мены. Данных действий истцом не произведено, вариантов обмена не представлено, на депозит внесены денежные средства в размере ДД.ММ.ГГГГ рублей.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что при заключении договора мены не было допущено нарушение прав истца, имеющего намерение воспользоваться правом преимущественной покупки, поскольку был соблюден установленный законом порядок для совершения сделки.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 194 - 199, 235, 237 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1 к ФИО2, Акционерному обществу «СтройПанельКомплект» о признании преимущественного права покупки, признания права собственности - оставить без удовлетворения.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Пермский краевой суд через Свердловский районный суд города Перми в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья О.А. Чуракова

Мотивированное решение изготовлено 10 апреля 2025 года.

Подлинное решение подшито в материалы гражданского дела № 2-297/2025 Свердловского районного суда г. Перми.