Перевод прав покупателя на комнату в коммунальной квартире из-за нарушения преимущественного права покупки (750 тыс. ₽)

Мотивированное решение суда изготовлено 28.12.2024

УИД: 66RS0006-01-2024-005944-21

Дело № 2-6346/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Екатеринбург 23.12.2024

Орджоникидзевский районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Лугинина Г.С., при секретаре Акимове М.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ещенко К. Л., Ещенко Е. Л. к Ещенко Л. Д., Шкуро И. А. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

Ещенко К.Л., Ещенко Е.Л. обратились в суд с иском к Ещенко Л.Д., Шкуро И.А. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи объекта недвижимого имущества, указав в обоснование, что истцы являются сособственниками (по 1/2 доле в праве общей долевой собственности) жилого помещения - комнаты в коммунальной квартире по адресу: адрес , кадастровый № . Ответчик Ещенко Л.Д. являлся собственником комнаты, кадастровый № , расположенной в этой же коммунальной квартире. В конце сентября 2024 года истцам стало известно о том, что ответчик Ещенко Л.Д. продал принадлежащую ему комнату по договору купли-продажи ответчику Шкуро И.А. 20.09.2024, нарушив нормы действующего жилищного и гражданского законодательства, касающиеся преимущественного права покупки отчуждаемой комнаты в коммунальной квартире иными собственниками комнат, ненадлежащим образом уведомив истцов о продаже такого жилого помещения. С учетом изложенного, истцы просят суд перевести права и обязанности покупателя жилого помещения - комнаты, площадью 10, 3 кв.м., кадастровый № , расположенной в коммунальной квартире по адресу: адрес по договору купли-продажи от 20.09.2024, заключенному между продавцом Ещенко Л.Д. и покупателем ШкуроИ.А., а именно: со Шкуро И.А. на Ещенко К.Л. и Ещенко Е.Л. по 1/2 доли в праве общей долевой собственности за каждым.

В судебном заседании представитель истцов Федорова С.Н. на удовлетворении требований своих доверителей настаивала.

Ответчик Ещенко Л.Д., его представитель по устному ходатайству РуховаЛ.В., возражали против удовлетворения иска, пояснив, что Ещенко Л.Д. не проживает в спорной комнате на протяжении 20 лет, в соседней комнате коммунальной квартиры проживают истец Ещенко К.Л. со своей матерью Е.Е.Ю., отношения с которыми у него не сложились. В 2023 году Ещенко К.Л. и Е.Е.Ю. направлялось предложение о продаже комнаты, на что был получен отказ. О продаже комнаты Шкуро И.А. истцы были уведомлены надлежащим образом, в связи с чем оснований для удовлетворения иска не имеется.

Ответчик Шкуро И.А., его представитель по устному ходатайству Шкуро А.К. в судебном заседании возражали против удовлетворения иска, пояснив, что со своей стороны Шкуро И.А., как приобретатель спорного недвижимого имущества, не мог удостовериться в соблюдении продавцом Ещенко Л.Д. всех требований гражданского законодательства о надлежащем извещении собственников соседней комнаты в коммунальной квартире; считает себя добросовестным покупателем, проявившимся достаточную степень заботливости и осмотрительности; после приобретения комнаты в ней был сделан ремонт в сумме 60000 руб.; в случае удовлетворения иска полагал, что указанная денежная сумма должна быть взыскана с истцов в качестве убытков.

Заслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующему.

Согласно п. п. 1 и 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с ч. 6 ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

В силу положений ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в п. 2 ст. 259.2 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Согласно ч. 1 ст. 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

В силу ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (ч. 1 ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Как видно из материалов дела и установлено судом, истцы Ещенко К.Л. и Ещенко Е.Л. являются равнодолевыми сособственниками (по 1/2 доле в праве) жилого помещения - комнаты, площадью 31, 9 кв.м., кадастровый № , расположенной в коммунальной квартире по адресу: адрес .

Собственником соседней комнаты в этой же коммунальной квартире площадью 10, 3 кв.м., кадастровый № являлся Ещенко Л.Д. на основании договора передачи комнаты в коммунальной квартире в собственность граждан от 27.01.2005 (№ регистрационной записи № ).

20.09.2024 между Ещенко Л.Д. и Шкуро И.А. был заключен договор купли-продажи спорной комнаты за сумму 750000 руб.

В силу положений действующего жилищного и гражданского законодательства Российской Федерации, ответчик Ещенко Л.Д., как собственник отчуждаемой спорной комнаты в коммунальной квартире, должен был заблаговременно известить в письменной форме остальных собственников комнат в этой коммунальной квартире о намерении продать свое жилое помещение постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные собственники комнат в коммунальной квартире не приобретут продаваемое жилое помещение в течение месяца, то продавец вправе продать его любому лицу.

Вместе с тем, из представленных документов (телеграммы, почтовой квитанции, конверта, извещения) видно, что истец Ещенко К.Л. ответчиком Ещенко Л.Д. заблаговременно и надлежащим образом о продаже спорного объекта недвижимого имущества не извещался: телеграмма была доставлена адресату позднее даты заключения договора купли-продажи, а ранее направленное уведомление от 13.04.2023 содержало иные условия сделки; кроме того, второй сособственник комнаты - Ещенко Е.Л. в целом не уведомлялась со стороны продавца о предстоящей продажи комнаты: уведомление было ошибочно направлено Е.Е.Ю. (матери истцов), не являющейся собственником комнаты в коммунальной квартире, и также содержало условия, отличные от произведенной сделки.

Таким образом, суд полагает, что Ещенко Л.Д. была осуществлена продажа спорной комнаты в коммунальной квартире Шкуро И.А. с нарушением преимущественного права покупки собственников соседних комнат в этой коммунальной квартире (Ещенко К.Л. и Ещенко Е.Л.), в связи с чем заявленные исковые требования о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от 20.09.2024 со Шкуро И.А. на Ещенко К.Л. и Ещенко Е.Л. по 1/2 доли в праве общей долевой собственности за каждым подлежат удовлетворению.

Денежные средства в сумме 750000 руб., внесенные одним из истцов (ЕщенкоК.Л.) на депозитный счет Управления Судебного департамента Свердловской области в счет обеспечения оплаты договора купли-продажи, подлежат выплате Шкуро И.А.

Оснований для взыскания с истцов в пользу ответчика Шкуро И.А. убытков в сумме 60000 руб. за ремонт приобретенного жилого помещения суд, в данном случае, не усматривает, поскольку встречный иск не заявлялся, а доказательств, подтверждающих несение таких расходов, не представлено, что не лишает ШкуроИ.А. в будущем обратиться к Ещенко К.Л. и Ещенко Е.Л. с самостоятельным требованием.

Руководствуясь ст. ст. 12, 56, 167, 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования - удовлетворить.

Перевести права и обязанности покупателя жилого помещения - комнаты, площадью 10, 3 кв.м., кадастровый № , расположенной в коммунальной квартире по адресу: адрес по договору купли-продажи от 20.09.2024, заключенному между продавцом Ещенко Л. Д. (паспорт серии данные изъяты № ) и покупателем Шкуро И. А. (паспорт серии данные изъяты № ), а именно: со Шкуро И. А. на Ещенко К. Л. (паспорт серии данные изъяты № ) и Ещенко Е. Л. (паспорт серии данные изъяты № ) по 1/2 доли в праве общей долевой собственности за каждым.

Взыскать с Ещенко К. Л. (паспорт серии данные изъяты № ) в пользу Шкуро И. А. (паспорт серии данные изъяты № ) денежные средства в сумме 750000 рублей, внесенные на депозитный счет Управления Судебного департамента Свердловской области по чеку-ордеру от 13.12.2024 на сумму 750000 рублей.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение одного месяца со дня его изготовления в полном объеме через Орджоникидзевский районный суд г. Екатеринбурга.

Судья Г.С. Лугинин