Расторжение договора купли-продажи квартиры из-за неполной оплаты (1,45 млн ₽)

УИД 63RS0№-64

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

3 декабря 2024 года адрес

Красноглинский районный суд адрес в составе:

председательствующего судьи Кремневой Т.Н.,

при секретаре судебного заседания Щегольской К.Д.,,

с участием истца Новиковой Л.А.,

ответчика Дунылиной В.М., представителя ответчика Туманова С.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по исковому заявлению Новиковой Л. А. к Дунылиной В. М. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

Новикова Л. А. обратилась в Красноглинский районный суд адрес с исковым заявлением к Дунылиной В. М. орасторжении договора купли-продажи недвижимого имущества.

Требования мотивированы тем, что дата между сторонами заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым Новикова Л.А. продала, а Дунылина В.М. приобрела недвижимое имущество и приняла на себя обязательство произвести оплату по договору в сумме 1310000 рублей до подписания сторонами договора, 140000 рублей в срок до дата.

Дунылина В.М. принятые на себя обязательства не исполнила, письменное требование от дата о расторжении договора и возврате уплаченной денежной суммы оставила без удовлетворения.

Ссылаясь на изложенное и указывая на существенное нарушение ответчиком условий договора, Новикова Л.А. просит суд расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от дата, заключенный между ней и Дунылиной В.М., взыскать с ответчика расходы по оплате государственной пошлины.

Истец Новикова Л.А. в судебном заседании требования поддержала, пояснив, покупает с торгов объекты недвижимости для последующей продажи. При участии в торгах Новикова Л.А. несет расходы, в связи с чем купленные с торгов объекты недвижимости перепродаются по цене, увеличенной на сумму расходов и сумму, которую истец желает заработать с объекта недвижимости. Для ответчика была подобрана квартира. Истец не отрицала, что получила от Новиковой Л.А. двумя платежами денежные средства в размере 1300000 рублей и 800000 рублей. Пояснила, что стоимость по договору купли-продажи объекта недвижимости занижена на 800000 рублей. Дунылина В.М. не оплатила 140000 рублей, что она подтверждает в переписке. Новикова Л.А. указала, что не желает взыскивать с Дунылиной В.М. денежные средства, полагая, что восстановлением нарушенного права является возврат в ее собственность объекта по договору купли-продажи.

Ответчик Дунылина В.М. и ее представитель Туманов С.А. исковые требования не признали, указав, что расчет по договору между сторонами произведен в полном объеме, Новикова Л.А. получила денежные средства в большем объеме, чем это предусмотрено договором.

Третьи лица ПАО «Сбербанк», Управление Росреестра по адрес представителя в судебное заседание не направили, уведомлены надлежащим образом, ходатайств не представили.

Выслушав в судебном заседании стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено и следует из материалов дела, что дата между Новиковой Л.А. и Дунылиной В.М. заключен договор купли-продажи объекта недвижимости, по условия которого Дунылина В.М. приобрела у истца квартиру, расположенную по адресу: адрес, Крутые ключи, адрес.

Пунктами 3, 3.1 договора стороны согласовали, что квартиры продается за 1450000,00 рублей, из который сумма в размере 1310000 рублей из собственных денежных средств покупателя до подписания договора, сумма в размере 140000,00 рублей из собственных денежных средств до дата.

Дунылина В.М. предоставила суду 2 приходных кассовых ордера от дата на сумму 1300000,00 рублей и на сумму 800000,00 рублей.

Новикова Л.А. не отрицала получение от Дунылиной В.М. указанных сумм.

Переход права собственности на указанную квартиру за Дунылиной В.М. зарегистрирован в ЕГРН дата.

Также дата в отношении спорного объекта недвижимости зарегистрировано обременение в виде ипотеки в пользу Новиковой Л.А., что свидетельствует о том, что расчет за объект недвижимости между сторонами произведен не в полном объеме, и обязательства по договору обеспечены залогом отчуждаемой квартиры. В переписке, предоставленной в материалы дела в виде скриншотов, Дунылина В.М. не отрицает задолженность в размере 140000,00 рублей.

В силу положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (пункт 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании норм статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (пункт 1). Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью (пункт 2).

Пунктом 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации определены правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем товара по договору купли-продажи.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как разъяснено в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от дата № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать, что, если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации; регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Новикова Л.А. основывает свои требования о расторжении договора на том, что ответчиком недоплачено по договору купли-продажи имущества 140000,00 рублей, полагая, что данное нарушение условий договора об оплате за приобретенный объект недвижимости является существенным.

Вместе с тем, саму по себе ссылку истца на передачу не в полном объеме денежных средств в счет оплаты стоимости недвижимого имущества по договору купли-продажи ответчиком истцу, как на существенное нарушение договора покупателями, исходя из понятия существенного нарушения договора, содержащегося в пункте 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, нельзя признать достаточным для признания указанных нарушений со стороны покупателя существенными.

В ходе судебного разбирательства Новикова Л.А. не отрицала факт оплаты Дунылиной В.М. по договору купли-продажи денежных средств в размере 1300000,00 рублей до заключения договора, при этом намерения возвратить уплаченные ответчиком денежные средства, в случае расторжения договора, не выразила.

Таким образом, в данном случае сумма произведенного ответчиком платежа по договору составила более 89% стоимости недвижимого имущества, и данное обстоятельство исключает возможность квалификации действий ответчика в качестве существенного нарушения условий договора купли-продажи.

Оценив представленные сторонами доказательства, установив факт оплаты ответчиком по спорному договору купли-продажи большей части стоимости недвижимого имущества, учитывая, что договором купли-продажи не предусмотрена в качестве основания к его расторжению частичная неоплата имущества покупателем, а каких-либо доказательств существенного по смыслу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации нарушения договора со стороны ответчиком, в нарушение статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, истцом не представлено, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора купли-продажи от дата по заявленным истцом основанию.

Приходя к такому выводу, суд также обращает внимание на то, что Новикова Л.А. на протяжении длительного периода времени, прошедшего с момента заключения договора, не обращалась ни к Дунылиной В.М. по вопросу предполагаемой доплаты по договору, ни в суд с иском о взыскании недоплаченной суммы по договору, не просит о взыскании долга истец и в настоящем деле. При этом, как пояснила сама Новикова Л.А., стоимость спорного объекта недвижимости в настоящее время увеличилась примерно в два раза.

Учитывая изложенное, оснований для удовлетворения иска по заявленным основаниям, суд не находит.

Поскольку в удовлетворении иска истцу отказано, требования о взыскании судебных расходов также не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Новиковой Л. А. к Дунылиной В. М. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества - оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано в Самарский областной суд через Красноглинский районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий Т.Н. Кремнева

В окончательной форме решение изготовлено дата.

Председательствующий Т.Н. Кремнева