Взыскание неустойки и устранение недостатков с застройщика за просрочку сдачи квартир (7,3 млн ₽)

УИД 74RS0001-01-2024-003228-86

Дело № 2-3558/2024

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

16 октября 2024г. г. Челябинск

Советский районный суд г. Челябинска в составе председательствующего судьи Хабиной И.С.,

при секретаре Салиной О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Позднякова Глеба Викторовича, Алексиной Валентины Валерьевны к ООО «Специализированный застройщик «Привилегия-4» о защите прав потребителей,

У С Т А Н О В И Л :

Поздняков Г.В., Алексина В.В. обратились в суд с иском к ООО «СЗ «Привилегия-4» о защите прав потребителей. В исковом заявлении указали, что ДД.ММ.ГГГГ. между Поздняковым Г.В. и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве № №

Во исполнение обязательств по указанному договору ответчик передал, а Поздняков Г.В. принял квартиру № № со строительным адресом: Челябинская область, Сосновский район, Кременкульское сельское поселение, многоквартирный жилой дом №12.1 ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 3.2 договора застройщик передает участнику долевого строительства в собственность квартиру в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Денежные средства в счет стоимости квартиры в размере 3 903 540 руб. переданы истцами ответчику в соответствии с условиями договора в полном объеме.

Таким образом, ответчиком нарушены условия срока передачи квартиры, которая вместо ДД.ММ.ГГГГ. передана ДД.ММ.ГГГГ.

Кроме того, квартира была передана с недостатками, которые были выявлены в ходе осмотра квартиры. Часть недостатков устранены в ходе рассмотрения дела. На момент вынесения решения не выполнены работы по строительству террасы (конструкция установлена, террасная доска отсутствует), не заменена деформированная крышка радиатора.

Истец Алексина В.В. по договору от ДД.ММ.ГГГГ.№ № приняла квартиру № № со строительным адресом: адрес ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 3.2 договора застройщик передает участнику долевого строительства в собственность квартиру в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Денежные средства в счет стоимости квартиры в размере 3 389 260 руб. переданы истцами ответчику в соответствии с условиями договора в полном объеме. Таким образом, ответчиком нарушены условия срока передачи квартиры, которая вместо ДД.ММ.ГГГГ. передана ДД.ММ.ГГГГ.

Кроме того, квартира была передана с недостатками, которые были выявлены в ходе осмотра квартиры. Часть недостатков устранены в ходе рассмотрения дела. На момент вынесения решения не выполнены работы по благоустройству придомовой территории.

Истцы Поздняков Г.В., Алексина В.В. в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Представитель истцов, действующий по доверенности Попов Н.А. в судебном заседании требования истцом поддержал с учетом уточнений и письменных пояснений.

Представитель ответчика Франгулян Г.Г. в судебном заседании не исковые требования не признал, просил отказать в удовлетворении исковых требований, представил отзыв на исковое заявление. Качество результата предпродажной отделки соответствует согласованным сторонами критериям оценки а также нормативной документации я является приемлемым, не нарушает требований законодательства. Просит применить ст. 333 ГК РФ и снизить размер неустойки и штрафа.

Выслушав стороны, иисследовав письменные материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

На основании ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ч. 9 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

В соответствии со ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 года застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (ч. 1).

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков (ч. 2).

Аналогичные нормы содержатся в ст. 18 Закона РФ «О защите прав потребителей».

Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором (ч. 5 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 года).

Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока (ч. 6 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 года).

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ. между Поздняковым Г.В. и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве № №. По указанному договору ответчик передает, а Поздняков Г.В. принимает квартиру № № со строительным адресом: адрес. Поздняков Г.В. обязался уплатить обусловленную договором стоимость квартиры и принять ее при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, и передать участнику долевого строительства. Цена договора составила 3 903 540 руб. которые переданы истцом ответчику в соответствии с условиями договора в полном объеме.

В соответствии с п.5.1.3 указанного договора, квартира подлежит передаче участнику в степени готовности, с установленным оборудованием и выполнением отделки, предусмотренной проектной документацией.

Согласно п. 3.2 договора застройщик передает участнику долевого строительства в собственность квартиру в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ. между Алексиной В.В. и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве № №. По указанному договору ответчик передает, а Поздняков Г.В. принимает квартиру № № со строительным адресом: адрес. Алексина В.В. обязался уплатить обусловленную договором стоимость квартиры и принять ее при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, и передать участнику долевого строительства. Цена договора составила 3 389 260 руб. которые переданы истцом ответчику в соответствии с условиями договора в полном объеме.

В соответствии с п.5.1.3 указанного договора, квартира подлежит передаче участнику в степени готовности, с установленным оборудованием и выполнением отделки, предусмотренной проектной документацией.

Согласно п. 3.2 договора застройщик передает участнику долевого строительства в собственность квартиру в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

При передаче квартир истцам обнаружены недостатки, что подтверждается заявлением (бланком осмотра) в отношении квартиры, принадлежащей Позднякову Г.В. составленному ДД.ММ.ГГГГ, в отношении квартиры, принадлежащей Алексиной В.В. - ДД.ММ.ГГГГ.

Обнаружив в ходе приемки квартиры недостатки, истцы обратились к застройщику ООО СЗ «Привилегия-;» с претензией с требованием о об устранении недостатков, указанных в заявлениях (бланках осмотра) и уплате неустойки за нарушение сроков передачи квартиры.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В ходе рассмотрения иска в суде часть недостатков была добровольно устранена ответчиком, стороны вновь составили акт осмотра квартиры № № по адресу адрес от ДД.ММ.ГГГГ., из которого следует, что имеются следующие недостатки:

-отсутствие террасы (конструкция установлена, террасная доска отсутствует),

• деформированные крышки радиатора (1 шт).

Т(конструкция установлена, террасная доска отсутствует), не заменена деформированная крышка радиатора

Из акта осмотра квартиры № адрес от ДД.ММ.ГГГГ., из которого следует, что имеются следующие недостатки:

• Благоустройство придомовой территории не завершено;

-не полностью перекрыта стальная балка оконного перекрытия (из письменных пояснений истца следует, что истец Алексина В.В. на устранении данного недостатка не настаивает)

Поскольку объем недостатков сторонами установлен и не оспаривался, учитывая, что ответчиком не оспаривалась обязанность по выполнению им данных работ, как предусмотренных проектной документацией, суд приходит к выводу об удовлетворении требований истцов в части обязания ответчика устранить выявленные недостатки:

• в квартире № адрес, принадлежащей Позднякову Г.В.: осуществить отсутствие террасы, осуществить замену деформированной крышки радиатора (1 шт).
• в квартире № адрес, принадлежащей Алексиной В.А.: выполнить благоустройство придомовой территории.

В соответствии с ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного ч. 3 данной статьи.

Согласно ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная данной частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Аналогичные условия предусмотрены и договором ( п.8.3 договора).

Истцы просили взыскать с ответчика неустойку, произведя ее расчет следующим образом:

По договору № № с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. и расчета действия ставки 7,5%, исходя из 73 дней просрочки.

18 марта 2024 года Правительством Российской Федерации издано Постановление N 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве".

В соответствии с п. 1 Постановления, проценты, подлежащие уплате участнику долевого строительства в соответствии с частями 2 и 6 статьи 9 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" за период со дня вступления в силу настоящего постановления (Постановление вступило в силу с 22 марта 2024 года) до 31 декабря 2024 г. включительно, не начисляются.

В соответствии с п. 2 Постановления в период с 1 июля 2023 г. до 31 декабря 2024 г. включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных частью 6 статьи 5, частью 2 статьи 6, частями 2 и 6 статьи 9, а также подлежащих уплате с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные пунктом 1 настоящего постановления, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 1 июля 2023 г.

Как следует из материалов дела, срок передачи объекта долевого строительства, предусмотренный договором№№№-не позднее ДД.ММ.ГГГГ Поскольку данный день приходится на выходной, днем начала начисления неустойки является ДД.ММ.ГГГГ, в срок окончания ДД.ММ.ГГГГ. (68 календарных дней) Размер неустойки составляет 115 234 руб. 84 коп. (3 389 260Х7,5%/150Х68)

срок передачи объекта долевого строительства, предусмотренный договором№№№-не позднее ДД.ММ.ГГГГ Поскольку данный день приходится на выходной, днем начала начисления неустойки является ДД.ММ.ГГГГ, в срок окончания ДД.ММ.ГГГГ. (64 календарных дня) Размер неустойки составляет 129 910 руб. 40 коп. (3 9032 450 Х7,5%/150Х64)

Применяя положения ст. 333 ГК РФ суд приходит к выводу, что взысканию с ответчика в пользу Позднякова Г.В подлежит неустойка в размере 60 000 руб. ; в пользу Алексиной В.В. в размере 65 000 руб.

В силу ч.2 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 08.08.2024) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации, моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

В соответствии со ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом) или организацией, выполняющей функции изготовителя (продавца) на основании договора с ним, прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного ущерба.

Пункт 45 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 года №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» устанавливает, что при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя. При этом размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае должен определяться судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.

С учетом характера причиненных истцам нравственных страданий, вызванных неисполнением в срок требований, изложенных в претензии, степени вины застройщика, а также требований разумности и справедливости, суд считает возможным взыскать с ответчика в пользу каждого из истцов компенсацию морального вреда в сумме 5 000 руб.

Согласно п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. Если с заявлением в защиту прав потребителя выступают общественные объединения потребителей (их ассоциации, союзы) или органы местного самоуправления, пятьдесят процентов суммы взысканного штрафа перечисляются указанным объединениям (их ассоциациям, союзам) или органам.

Ч.1, 3 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 08.08.2024) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором неустойки (штрафы, пени), проценты и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх таких неустоек (штрафов, пеней), процентов. Со стороны договора, не исполнившей своих обязательств по договору или ненадлежаще исполнившей свои обязательства по договору, не могут быть взысканы неустойки (штрафы, пени), проценты, не предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором.

При удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

Вместе с тем, в период действия постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 неустойки(штрафы, пени) и иные финансовые санкции по договорам участия в долевом строительстве не начисляются и не взыскиваются, а финансовые санкции в период до ДД.ММ.ГГГГ. начисляются и могут быть взысканы с предоставлением отсрочки их уплаты до ДД.ММ.ГГГГ.

Поскольку с претензией к ответчику Поздняков Г.В., Алексина В.В. обратились в ДД.ММ.ГГГГ, у суда отсутствуют основания для взыскания в пользу истца штрафа за невыполнение в добровольном порядке требований потребителя.

В соответствии с ч 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчик) пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Поскольку решение принято в пользу истца, с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию сумма государственной пошлины, размер которой рассчитан судом на основании ст. 333.19 Налогового кодекса РФ и составляет 4300 руб. (3200 руб. + 2 проц. от (125000,00 руб.-100000 руб.) +600 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 12, 56, 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Позднякова Глеба Викторовича, Алексиной Валентины Валерьевны к ООО «Специализированный застройщик «Привилегия-4», удовлетворить частично.

Обязать Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Привилегия-4» (ИНН №) устранить выявленные недостатки:

• в квартире № адрес, принадлежащей Позднякову Г.В.: осуществить отсутствие террасы, осуществить замену деформированной крышки радиатора (1 шт).
• в квартире № адрес, принадлежащей Алексиной В.А.: выполнить благоустройство придомовой территории.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Привилегия-4» (ИНН №),в пользу Позднякова Глеба Викторовича паспорт № неустойку в размере 60000 руб. 00 коп., компенсацию морального вреда в размере 5 000 руб.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Привилегия-4» (ИНН №),в пользу Алексиной Валентины Валерьевны паспорт № неустойку в размере 65 000 руб. 00 коп., компенсацию морального вреда в размере 5 000 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Привилегия-4» (ИНН №),госпошлину в доход местного бюджета в размере 3400 руб.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Челябинский областной суд, в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме, через Советский районный суд г. Челябинска.

Председательствующий: И.С. Хабина

Мотивированное решение изготовлено 21.10.2024г.